臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1749號
原 告 陳武宏
陳聖哲
陳長榮
陳武弘
陳建宏
陳信宏
陳清榮
共 同
訴訟代理人 方智雄律師
被 告 陳勝雄
陳秋雄
陳文斌
上列2人共同
訴訟代理人 黃慧娟律師
張威鴻律師
吳志勇律師
上列1人
複代理人 張聰仁律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年3月20日
及同年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段148地號如附圖（土地複丈成果圖）所示編號A、B、C範圍內面積190.76平方公尺土地上之建物（門牌號碼：新北市○○區○○路210號）拆除，並將該部分土地返還原告及該土地其他共有權人。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣捌拾壹萬陸仟零柒拾壹元供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落新北市○○區○○段148地號土地（下稱系爭地號土 地）為原告等95人共有，有土地登記簿謄本可證。訴外人 易葉定於民國48年4月19日未經其他土地共有人之同意， 向共有人陳皆得購買系爭地號土地內特定土地71坪，旋50 年11月27日，易葉定再轉賣予被告之父陳火生，惟其他土 地共有人均未同意，故未辦理土地所有權之移轉過戶。其 後陳火生在系爭地號土地建造門牌新北市○○區○○路 210號之樓房即如附圖（土地複丈成果圖）編號A、B、C面 積合計190.76平方公尺庭院房屋（下稱系爭房屋）居住，
53年1月27日陳火生死亡，由被告陳秋雄、陳勝雄、陳文 斌繼承未辦保存登記之系爭房屋。原告依據民法第767條 第1項之物上請求權，以系爭地號土地之所有權受侵奪之 原因，請求被告等共同拆除系爭房屋及返還如附圖所示編 號A、B、C土地。
（二）查訴外人陳皆得就系爭地號土地之持分僅123/4160，並未 達2/3，其出售系爭地號特定土地71坪，未得其他土地共 有人之同意，且系爭地號土地面積有454.15平方公尺，陳 皆得應有部分僅123/4160，其權利持分換算面積計13.427 平方公尺折合4.061坪，竟然出售71坪，顯係出售其他共 有人之土地持分，屬無權處分，其他共有人不予承認，該 買賣對其他共有人無拘束力。
（三）被告雖辯稱系爭地號土地如附圖所示編號A、B、C部分， 係陳皆得分管部分，其將分管之權利讓與易葉定，再輾轉 讓與被告之被繼承人陳火生，因此被告依分管約定有權使 用，又本院另案100年度訴字第856號判決認定中園段52地 號土地係由陳皆得分管，且系爭地號土地在52地號附近， 可推定系爭地號土地亦係交由陳皆得分管，其等並非無權 占有云云。惟原告否認與陳皆得有何分管事實，另中園段 52地號重測前為中埔段42-1地號，系爭中園段148地號重 測前為中埔段15地號，並非從同一筆土地內分出，可見兩 者並無關係，無從比附推論。何況陳皆得拆屋還地案尚未 確定，隨時得推翻之，被告以未確定之案件來證明陳皆得 有分管之事實，顯然無據。
（四）按分管契約不過係共有人協議各自分別管理共有物一部之 特約，不及於處分，共有人讓與其分管共有物特定部分的 所有權，仍應得共有人全體之同意。查陳皆得所出售者為 中埔段15地號內土地71坪，並非持分，此項特定部分之買 賣，應得全體共有人之同意始為有效，陳皆得未得全體共 有人之同意擅自出售，此項債權讓與契約違反民法第819 條第2項規定，其效力不及於其他共有人。可見被告依據 買賣關係取得之占有依法無效，仍屬無權占有，原告自得 請求其拆屋還地等語。
（五）訴之聲明：
①被告陳秋雄、陳勝雄、陳文斌應共同將坐落新北市○○ 區○○段148地號土地上，門牌新北市○○區○○路210 號之房屋拆除，並將該屋占用之土地如附圖編號A、B、 C面積合計190.76平方公尺交還原告及全體土地共有人 。
②原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告共同以：
（一）系爭地號土地自古即為原告陳氏一族所共有，該族取得土 地之時已不可考，日據時期原編定為15番地，面積0.555 甲，民國35年7月31日自該15番地分割部分編定為中埔段 15地號，面積538平方公尺，迨90年11月2日自該15地號分 割部分編定為中埔段148地號，面積454.15平方公尺。土 地長年來即由陳氏一族於上分管使用，各共有人分別以耕 作、建屋等使用方式實際利用該共有地，系爭房屋坐落之 土地部分，經陳氏一族約定由陳皆得及其祖先之族系使用 。陳皆得於48年4月19日將其就系爭土地之使用權售予訴 外人易葉定，其後50年11月27日易葉定再轉售該使用權予 訴外人陳火生，本件被告即係自陳火生處繼承該等使用權 ，陳火生及被告使用系爭房地迄今已逾44年。（二）訴外人陳皆得之祖先與原告之祖先為宗族關係，共有系爭 共有地年代久遠，陳皆得及其先祖使用系爭共有地，歷日 據時期至民國，至少已有百年之久，倘非陳皆得之先祖與 原告之先祖間有明示之分管契約存在，何以原告諸人及其 祖先皆未曾向陳皆得及其先祖主張返還系爭共有地，益徵 原告之先祖與陳皆得之先祖間存有分管契約。再參酌原告 陳武宏及陳清榮之先祖於中園段亦建有古屋逾80年，及中 園段土地多為原告及陳皆得先祖所共有之情事，可以查知 原告及陳皆得之先祖確於中園段各筆土地上成立明示或默 示之分管契約，故近百年來各該共有人就彼此之使用情形 未有異議，且原告陳清榮先祖所建之屋，於數年前亦曾因 颱風傾頹而有改建，其時各該土地共有人皆無異議，顯見 各該共有人確承繼其先祖間之分管約定，致原告陳清榮之 弟陳清富改建古屋時未有異議。被告自陳皆得處承繼系爭 共有地之分管契約，原告亦從其先祖處繼承該分管契約， 本件兩造自應受該分管契約之拘束，原告即不得向分管契 約之他造即被告主張拆屋還地。
（三）倘因年代久遠，已無從查考陳皆得之先祖與原告之先祖間 成立『明示』之分管契約，仍可認依據長久以來系爭土地 實際使用之狀況，認陳皆得之先祖與原告之先祖間成立『 默示』之分管契約，該等分管契約並由原告及被告承繼， 原告自應受該分管契約拘束。
（四）本院另案96年度訴字第1596號判決謂：『…嗣經原告於96 年9月17日向台北縣樹林地政事務所請領係爭土地舊土地登 記謄本，得知系爭土地（舊地號中埔段42之1），於民國46 年間陳妹出售予蘇茶時，其所有權人為陳星北、陳炳傑、陳 釗漢、陳碧福、陳姚池、陳碧池、陳炳勳、陳炳麟、陳星辛
、陳皆得，陳勤菜、陳秦嶢、陳妹、陳蕃薯等14 人共有… 』等語，足證原告於他案中主張46年間中園段52 地號之共 有人為何人，將該等共有人之姓名，比對本件系爭土地之共 有人姓名，兩地於日治末期至光復後之共有人，實大致相符 ，與本院上揭判決認定結果亦大致相符。原告以兩地號不同 時代之共有人強加比對，進而得出共有人全不相同之結論， 自不足採。又系爭地號距中園段52地號在百公尺以內，實計 換算原告提出之原證15即可得知（於地籍圖上兩地約隔7公 分，乘以比例尺1200，兩地實際距離約為8400公分），足證 兩地關係密切，原告所稱兩地相隔數里云云，亦非真實等 語置辯。
（五）答辯聲明：
①原告之訴駁回。
②如獲判不利判決，被告願供擔保請求免為假執行。三、原告起訴主張系爭地號土地為原告等95人共有，訴外人易葉 定於48年4月19日未經其他土地共有人之同意，向共有人陳 皆得購買系爭地號土地內特定土地71坪，旋50年11月27日， 易葉定再轉賣予被告之父陳火生，其他土地共有人未同意， 故未辦理土地所有權之移轉過戶，其後陳火生在系爭地號土 地建造系爭房屋居住，53年1月27日陳火生死亡，由被告陳 秋雄、陳勝雄、陳文斌繼承未辦保存登記之系爭房屋等事實 ，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本及複丈成 果圖在卷可參，此部分原告主張之事實，應屬可採信。惟原 告主張被告之系爭房屋無權占有系爭地號土地，請求被告共 同拆除系爭房屋及返還如附圖所示編號A、B、C土地等情， 則為被告所爭執，並以上開情詞置辯，從而本件兩造爭執要 旨厥為：
（一）訴外人陳皆得就系爭房屋坐落之土地，有無分管使用權。（二）被告抗辯有權占有系爭房屋坐落之土地，是否可採信。四、訴外人陳皆得就系爭房屋坐落之土地，有無分管使用權：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告否認系爭地號 土地共有人陳皆得與其他共有人間，有何土地分管之約定 ，被告就其主張之明示分管約定積極事實，復未能舉證以 實其說，從而被告抗辯系爭地號共有人之先祖有明示分管 約定之情，不足採信。
（二）再共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共 有人默示之意思表示，亦包括在內。又共有物分管之約定 ，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範 圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使
用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非 不得認有默示分管契約之存在（參照最高法院89年度台上 字第1228號裁判意旨）。惟默示之意思表示，除依表意人 之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者 外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情 事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦 非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21年上字第 1598號、29年上字第762號判例意旨）。經查： ①依據被告提出之被證1陳皆得與易葉定間賣渡證書所示 （見本院卷第67頁），僅標示出賣標的為土地共有權71 坪，究竟該71坪坐落於系爭地號土地何特定位置未予載 明，茍認陳皆得於讓渡前已有分管土地之事實，何以該 賣渡證書未敘明分管位置之買賣重要事項。
②再兩造均不爭執陳皆得就系爭地號土地應有部分僅123/ 4160，系爭地號土地整筆面積為454.15平方公尺，換算 陳皆得持分之面積僅有13.427平方公尺折合4.061坪， 然上開賣渡證書竟能超越權利面積賣出土地共有權71坪 ，雖共有物分管契約就分管範圍未必與共有權應有部分 比例一致，然此4.061坪與71坪比例懸殊，依交易上之 慣例或一般社會之通念，難以間接推知他共有人有承諾 陳皆得分管之效果意思。況究竟陳皆得如何使用分管權 利，是耕種或築屋、置物等舉動情事，未據被告進為敘 述，是被告主張陳皆得與其他共有人有默示分管契約存 在，亦乏間接推斷之依據。故原告主張本件系爭地號土 地無分管契約，應屬可採信。
五、被告抗辯有權占有系爭房屋坐落之土地，是否可採信：（一）查訴外人陳皆得於48年4月19日將其系爭土地共有權售予 訴外人易葉定，其後50年11月27日易葉定再轉售該共有權 予訴外人陳火生，本件被告於53年間繼承陳火生之權利， 然上開權利之移轉，未為物權移轉登記，此為兩造所不爭 執，並有原告提出之土地登記謄本登記陳皆得為系爭地號 所有人，應有部分為123/4160可稽。按諸物權法定主義及 民法第758條不動產物權依法律行為而取得者，非經登記 不生效力之規定，系爭地號土地既未曾登記訴外人易葉定 為所有權人，從而被告之被繼承人陳火生無從自易葉定移 轉受讓土地所有權。
（二）再所謂共有土地分管契約，係指土地共有人間就共有之土 地，約定部分共有人就一定範圍之土地，各有排他之管理 使用權利而言，其契約主體限於共有物之所有權人，非共 有人則無所謂分管。本件被告抗辯其等所有之門牌新北市
三峽區○○路210號房屋，已使用系爭地號土地逾44年之 情，固有房屋稅籍紀錄表記載納稅義務人持分比陳秋雄 33334/100000、陳勝雄及陳文斌各33333/100000，與該房 屋自57年1月起課稅等情可參（見本院卷第192、193頁） ，然無論被告之被繼承人陳火生，亦或被告，均非系爭地 號之所有權人，故即便上開房屋使用系爭地號土地逾44年 之久，被告亦無從執此不動產存在事實，主張與有默示分 管之適用。
（三）又被告以其等係繼受陳皆得、易葉定之土地使用權為辯， 主張系爭房地有權使用坐落之基地云云。然依據被告提出 之陳皆得賣渡證書，已明確記載賣渡土地共有權（見本院 卷第67頁），另易葉定之土地持分讓渡證書，亦記載轉讓 向陳皆得價受之產權（見本院卷第69頁），顯然陳皆得、 易葉定立約轉讓標的為土地共有權，並非土地使用權，被 告不得將該無效之土地所有權轉讓法律行為，單獨割裂其 中意思合致之用益權移轉部分，持而對抗非上開賣讓渡證 書當事人之原告。
六、本件原告主張物上請求權，訴請被告拆屋還地，為有理由， ，應予准許，爰判決如主文所示，並依原告之聲請及依職權 就被告部分，各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執 行之宣告。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核 與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第 2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
民事第三庭 法 官 陳財旺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
書記官 陳淑芳