臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1697號
原 告 謝宗淵
訴訟代理人 蕭琪男律師
被 告 王賢禮
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 潘柔安
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於中華民國101年3月29
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
㈠先位部分：被告應給付原告新臺幣（下同）506萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之 五計算之利息。
㈡備位部分：被告應給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。 ㈢原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告於民國100年2月21日向被告購買其所有坐落於新北市 土城區○○段236地號土地（權利範圍1/4）暨其上門牌號 碼為新北市○○區○○街42號4樓（含頂樓增建部分）， 價金為506萬元，有買賣契約書可稽（詳原證一）。被告 先於100年3月22日將系爭房地移轉登記予原告所有（原告 將系爭房地指定登記於訴外人蔡俊業名下），嗣於同年4 月7日交付系爭建物（即點交）予原告。詎料，於點交之 同日（即4月7日晚間）上班期間（系爭房屋增建部分因於 同年2月21日遭人舉報），經主管機關即新北市政府違章 建築拆除大隊到場勘查且認定為實質違建，嗣於4月12日 、5月30日發出認定通知書通知以：「預定於100年6月7日 起執行拆除」云云（即原證二、三）。其後，於本件訴訟 期間，系爭違建部分業遭主管機關拆除完畢。
（二）原告得依系爭買賣契約主張物之瑕疵擔保責任或契約責任 ：
１、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵
」，民法第354條第1項前段定有明文。顯見，原則上被告 應就遭認定為違章建築部分負物之瑕疵擔保責任。 ２、次按，被告雖抗辯原告業已知悉系爭違建存在，而依民法 第355條第1項規定，自可不負瑕疵擔保責任云云。惟民法 上關於瑕疵擔保責任之規定僅係補充性質，並非強行規定 。況，依兩造買賣契約第2條第2項約定：「買賣標的如有 未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主 管機關列管在案備查者），乙方應誠實告知。在簽約後至 交屋前被通知須拆除（或被拆除者），甲乙雙方同意應按 估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在 交屋後被通知拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。 若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告 知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑 價費用及損害賠償」。顯見，被告以本件原告明知建物存 有增建部分而不負瑕疵擔保責任，已有未洽。
３、再按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句，為民法第98條所明定。所謂探求當事人之真 意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法 則及當事人所欲使該表示發生之法律效果而為探求，並將 誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義 務是否符合公平正義。前開買賣契約第二條第二項之約定 之於「認定（或查報）及通知拆除（含拆除在內，下同） 在交屋前」與「認定（或查報）及通知拆除在交屋後」固 無適用問題，惟對於「認定（或查報）在交屋前，但通知 拆除在交屋後」，應如何適用？即應檢視是否合於誠信原 則及公平正義。
４、再者，由主管機關（即拆除大隊）接獲舉報，派員到場查 勘，認定違章建築，通知拆除及完成拆除等程序以觀，此 屬「不可逆之過程」，故而評價之重點應在100年2月24日 之違章建築舉報。
５、而本件建物之增建部分遭舉報違章建物日期為100年2月24 日，其後於交屋前（即於100年4月7日上班期間）認定為 違章建築，同年月12日發出認定通知書。可見此即為查報 在交屋前，通知拆除在交屋後之情形。故本諸誠實信用原 則及公平正義法理，自不得僅由原告為此風險負責，而應 認原告仍得請求被告負瑕疵擔保或依系爭契約第2條第2項 約定，請求被告負擔契約責任。
（三）被告復抗辯系爭違章建築之舉報係原告所為云云，顯屬無 稽：
１、原告係基於建物（含增建部分）已有承租戶租賃，可獲有 穩定之租金收益，此為原告投資之考量重點之一。 ２、「奢侈稅」之制度從立法形成到正式實施，過程非短。而 原告購入系爭房屋自然亦考量過「奢侈稅」制度之影響。 ３、再者，衡諸常情，原告自簽訂買賣契約後至交屋期間，從 未有任何反悔購入系爭不動產之舉動，自無可能僅因「奢 侈稅」制度而舉報系爭增建部分為違章建築。否則，原告 自可以拖延交屋（或點交）之方式，以期系爭房屋違建部 分遭拆除，即可規避系爭買賣契約之履行，何須依約履行 ？！益證，被告抗辯自屬悖於事實而要難採信。 ４、綜上，被告抗辯系爭違章建築之舉報係原告所為云云，顯 屬無稽。
（四）原告先位主張有無理由？
系爭建物之頂樓加蓋部分亦為買賣標的，有系爭買賣契約 足參。又頂樓加蓋部分面積約20坪，與四樓面積（約23坪 ）相去不遠，如頂樓遭拆除，將使可使用面積銳減一半， 且日後四樓不論轉售或出租，均不易依原有價格尋找後手 或承租人，顯見，前開瑕疵足使系爭房、地價值銳減，該 瑕疵不可不謂不重要，原告自得主張解除契約，請求被告 返還買賣價金。
（五）原告備位主張有無理由？
１、系爭房屋連同增建部分（即違建）為兩造買賣契約範圍所 及，已如前述。（此觀，系爭買賣契約第二條第一項、第 二項關於增建部分之處理業已約定即明）。故而，增建部 分於事後遭主管機關拆除，必然造成交易價值或房屋現值 之減損，自不待言。益證，被告辯稱縱將增建部分拆除， 原告亦無損失云云，並非可採。
２、退步言，倘鈞院審認解除契約顯失公平，原告則依民法第 359條之規定請求減少價金，並依不當得利規定或依系爭 買賣契約第2條第2項約定，請求被告返還所減少之價金。 至於，返還之數額，則請鈞院審酌本件鑑定結果。（六）證據：提出不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、 支票、新北市政府100年4月7日違章建築拆除大隊勘查紀 錄表、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書 、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單 、土地登記謄本、建物登記謄本等影本為證據，並聲請訊 問證人張德仁，及聲請向新北市政府違章建築拆除大隊調 取卷宗，及囑託鑑價。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔
保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告於95年間以490萬元買受系爭房地欲作為收租養老之 用，然於100年2月間，全國不動產之經紀人員不知如何取 得被告聯絡資料，主動拜訪被告，表示有一投資性質之買 方非常喜歡系爭房地，指名要買系爭房地，而因被告本無 出受系爭房地之意，而不知現在行倩，遂在該經紀人員說 明系爭房地現在每坪約21-22萬，總價約莫只有500萬元左 右後（註：嗣後被告才知原來是低於市價），被告認自己 也無心力管理出租事宜，遂同意讓經紀人員居間出售（參 被證一），而被告出售系爭房地雖無獲利，惟仍交代經紀 人員必須詳實告知頂樓增建並非合法等房屋現況情事。（二）不久，經紀人員就表示已3將系爭房地出售，並於100年2 月21日與原告簽定系爭房地買賣契約（原告提出原證一） ，100年4月7日將系爭房地交屋予原告；是依民法第359條 ：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責。」被告於簽定系爭不動產買 賣契約時，確有告知原告系爭房地頂樓增建之情事，則原 告既於契約成立時，已知系爭房屋有頂樓增建之瑕疵，出 賣人（即被告）即不負擔保責任，則原告先位聲明主張依 民法第359條解除契約及備位聲明主張減少價金，均無理 由。
（三）而在被告持有系爭房地之4年期間，均無主管機關前來查 報違建或遭人檢舉違建情事，也未收受任何查報違建或拆 除違建之通知書，是原告提起本訴，提出之原證二、三之 紀錄表及通知單影本，被告實不知情，此有新北市政府違 章建築拆除大隊於100年11月9日之函覆：該址違建經查於 100年2月24日下午2時50分，接獲民眾電話檢舉」可證之 ，且被告於交屋前，也未曾收受任何查報違建或拆除違建 之通知書，此查上開來函函覆：「本大隊認定組100年4月 7日派員現場勘查，勘查時無通知關係人到場，勘查當時 無他人到場會同勘查，故無會同勘查之關係人簽名勘查紀 錄」亦可證之。
（四）復依系爭房地買賣契約第2條第2款約定：「買賣標的如有 未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部份（含經主 管機關列管在案備查者），乙方應誠實告知。在簽約後至 交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙同意應按估 價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交 屋後被通知拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。若 乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知
者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價 費用及損害賠償」。就系爭房屋頂樓增建部份，被告確有 告知原告，並記載於系爭房地買賣契約第2條第1款，且於 被告持有系爭地約五年期間，均未收受任何拆除通知，復 依原告提出之拆除通知書，是於100年5月30日發文，定於 100年6月7日執行拆除，從而，依上開約定，既是在交屋 後被通知拆除，風險即應由原告承擔，原告提起本訴，先 位聲明請求被告返還價金，備位聲明請求減少價金，均無 理由。
（五）再被告是於100年4月7日將系爭房地交屋予原告；雖依上 開新北市政府違章建築拆除大隊之函覆被告曾於100年4月 13日始收受違章建築認定通知書，然上開文書為「違章建 築認定通知書」，並非「拆除違章建築通知書」；系爭房 地頂樓為違章建築之事實，被告確有於系爭房地買賣契約 向原告說明，而「拆除違章建築通知書」是於100年5月31 日及100年8月5日張貼系爭房屋現場，被告均未收受通知 ，且因系爭房地早於100年4月7日交屋予原告，被告也未 曾再返回系爭房地，是確實無從知悉系爭房屋通知拆除之 期日等情事，從而，依系爭房地買賣契約第2條第2款約定 ，被告既已告知原告系爭房地頂樓為違建，且並未在交屋 前被通知拆除，是原告先位聲明主張解除契約及備位聲明 主張減少價金，亦無理由。
（六）復經鈞院函詢崇德不動產估價師事務所，系爭房地縱未就 四樓增建部份鑑價，而僅以系爭房地四樓鑑價，其市場價 值為450萬元，縱認低於原告買受系爭房地價格506萬元， 其比率約莫為11%，足證四樓增建部分拆除，並未影響系 爭房地價值甚鉅，是原告先位聲明主張解除契約即無理由 ，也顯失公平；且不動產買賣本即有高低價格，而非一定 價格，是縱認系爭房地市場價值僅有450萬元，亦應認原 告買受系爭房地仍符合一般市場行情，並未受有損害，是 原告備位聲明亦無理由。
（七）實則，原告與被告簽訂系爭房地系爭房地後不久，被告即 已聽聞因媒體開始報導政府即將實施奢侈稅，而原告買受 系爭房地純為短期投資性質，是原告非常擔心奢侈稅的實 施，將使其買受後無法立即出售，是原告有意向主管機關 檢舉系爭房地違建而解除契約；果不其然，在被告持有長 達5年期間，均未曾有任何違建查報或拆除情事，竟突然 於交屋後，聽聞經紀人員表示因系爭房地收受拆除通知， 原告要主張解除契約云云，其時間之巧合，令人深思。為 此，狀請鈞院鑒核，駁回原告之訴，以保權益。
（八）且被告與原告當時是以系爭房地約23坪，每坪約22萬計價 ，總價506萬元，是以頂樓增建部份並未計價；又原告主 張減少價金250萬元，其計算基礎及理由為何，均未說明 ，是原告備位聲明，亦無理由。被告買受系爭房地為490 萬元，在這幾年房地產價格大幅上漲期間，被告持有5年 不動產，仍僅出售予原告506萬元，顯見原告買受系爭房 地確實低於市場行情，而在扣除相關規費及代書費用，及 給付經紀人員11萬元服務報酬後，被告出售系爭房地並未 賺取任何差價，是被告實無從再與原告商議或補償原告任 何價款，是無法與原告和解，併此陳報。
（九）證據：提出不動產買賣契約書影本為證據，並聲請向新北 市政府違章建築拆除大隊查詢違章建築認定及拆除時間。貳、本院依聲請向新北市政府違章建築拆除大隊查詢系爭違章建 築勘查、認定及拆除過程，並囑託崇德不動產估價師事務所 鑑定不動產價格。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於100年2月21日向被告購買坐落新北市○○區○ ○段236地號土地所有權應有部分1/4及其上門牌號碼新北市 ○○區○○街42號4樓（含頂樓增建部分）房屋，價金506萬 元，該房屋及土地之所有權業已由被告於100年3月22日依原 告之指示移轉登記予原告指定之訴外人蔡俊業名下，被告並 已於同年4月7日將該房屋交付原告收受等情，為被告所不爭 執，並有原告提出之不動產買賣契約書、不動產買賣價金履 約保證申請書、不動產標的物現況說明書、支票等影本及土 地登記謄本、建物登記謄本等為證據（見本院卷第7至14 頁 、第39至42頁），則原告上開主張自堪信為真實。二、原告又主張於點交前開房屋之增建部分於100年2月21日遭人 舉報，經主管機關於點交前開房屋之同日4月7日上班期間， 經新北市政府違章建築拆除大隊到現場勘查，且認定為實質 違建，而於100年4月12日、5月30日發出認定通知書通知預 定於100年6月7日起執行拆除，並於本件訴訟期間，該違建 部分已經遭主管機關拆除完畢等情，亦為被告所不爭執，並 有原告提出之新北市政府違章建築拆除大隊100年4月7日勘 查紀錄表及照片、新北市政府違章建築拆除大隊100年4月12 日新北拆認一字第1000016662號違章建築認定通知書、新北 市政府違章建築拆除大隊100年5月30日新北拆拆一字第1000 029289號違章建築拆除時間通知單等影本為證據（見本院卷 第15至17頁），則原告上開主張亦堪信為真實。又查，本院 依聲請向新北市政府違章建築拆除大隊查詢前開違章建築查 報經過，經該大隊函復本院稱：「（一）該址違章建築經查
於100年02月24日下午2時50分，接獲民眾電話檢舉。（二） 本大隊認定組100年04月07日派員現場勘查，勘查時無通知 關係人到場，勘查當時無他人到場會同勘查，故無會同勘查 之關係人簽名勘查紀錄。（三）違章建築認定通知書於100 年04月12日業以新北拆認一字第1000016662號函發出，受通 知人為王賢禮，有送達證書簽收資料。（四）本大隊拆除組 已錄案辦理，目前排定於100年11月08日起執行拆除，拆除 違章建築之通知分別於100年05月31日及100年08月05日張貼 現場，受通知人為王賢禮，無受通知人簽收之資料。（五） 目前本案違章建築尚未拆除完畢，但已於100年06月10日派 員至違建地址，由違建所有權人朋友謝宗淵簽立違建自拆切 結書。」等語，此有新北市政府違章建築拆除大隊100年11 月9日新北拆認一字第100102562號函及所附資料在卷可稽（ 見本院卷第52至59頁反面），則依時間發生順序，可知前揭 違章建築物乃在兩造訂定系爭不動產買賣契約之100年2月21 日後之100年2月24日下午2時50分遭人以電話向主管機關檢 舉，於100年3月22日兩造進行買賣標的物房地所有權移轉登 記，主管機關至100年4月7日派員到現場勘查，勘查時並未 通知本件兩造當事人，本件兩造亦未在場，兩造亦於同日進 行買賣標的物之交付，至100年4月12日主管機關通知本件被 告認定上開增建部分建物為違章建築，該認定通知書於100 年4月13日送達本件被告，此時本件被告即已知悉該增建部 分經主管機關認定為違章建築物，主管機關嗣分別於100年5 月31日及100年8月5日將拆除時間通知單張貼於前開增建之 違章建築物上，而於100年6月10日主管機關人員至上開地址 查勘時，由本件原告以違建所有權人之朋友之名義簽立違建 自拆切結書，上開之事實，亦堪予認定。
三、原告又主張前開房屋之增建部分遭認定為違章建築部分負物 之瑕疵擔保責任一節，為被告所否認。按「物之出賣人對於 買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買 受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者 ，不得視為瑕疵。」、「買受人於契約成立時，知其物有前 條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」，民法第 354條第1項、第355條第1項分別定有明文；經查，依原告所 提出而為兩造所不爭執其真正之不動產買賣契約書影本所載 ，其中第2條「增建或占用部分」約定：「買賣標的現狀另 有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經 雙方約定如下：一、增建或占用範圍：（勾選）頂樓。二、 買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部
分（含經主管機關列管在案備查者），乙方應誠實告知。在 簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙同意 應按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若 在交屋後被通知拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。 若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知 者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費 用及損害賠償。」等語，有前開不動產買賣契約書影本在卷 可參（見本院卷第7頁）；另被告所填寫之不動產標的物現 況說明書亦在「是否有增建部分」、「增建部分是否有租賃 情形」、「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」等3 個項目分別勾選「是」、「是」、「否」，亦有該不動產標 的物現況說明書影本在卷可參（見本院卷第13頁），可見被 告業已將該房屋樓頂有增建物，及該增建物並未經登記，當 時並未曾遭主管機關拆除或接獲過拆除通知等事項明確告知 原告，則原告於訂約當時已知悉該房屋樓頂增建部分並非屬 於合法建物一節，應甚明確。而按合法建物範圍以外之增建 物乃屬不合法之建物，其交易價值因有遭建築主管機關拆除 之風險，而恆低於相同條件之合法建物，雖然建築主管機關 因受人員、機具及預算等限制，未能將全部違章建築物予以 拆除，而使部分違章建築物得以延後其遭主管機關拆除之時 間，獲取延長使用該違章建築之利益，但該違章建築物終究 仍處於可能遭主管機關強制拆除之危險中，屬於風險較高之 資產，故其交易價值低於一般合法建物之價值，是反映其屬 於風險較高之資產之當然現象，不因其未曾遭主管機關查報 為違章建築，而使其屬於高風險資產之性質消滅，只有風險 高低不同而已，而風險較高之資產，其所具有之風險並非當 然屬於瑕疵，倘若該風險為交易當事人所明知並且計算其利 害後，仍願意買受，即不能將該較高之風險視為瑕疵，否則 如期貨等高風險資產之買賣，豈能繼續存在，出賣人依照雙 方訂定之買賣契約之約定，交付風險較高之標的物，即屬依 照債務本旨之給付，不能反指該較高之風險為瑕疵，乃屬當 然。又查，本件兩造於訂定買賣契約時，就系爭買賣標的物 房屋有增建部分一節，出賣人即本件被告業已明確告知買受 人即本件原告，本件原告仍願連同該具有較高風險之增建部 分一併買受，則可知原告業已認知其所買受之標的物中存在 有較高風險之部分即前開在樓頂之增建違章建築，反映於買 賣價金上，參照本院依聲請囑託崇德不動產估價師事務所對 前開房屋進行估價結果，房屋部分估價為709,000元，房地 總價為450萬元，而兩造就系爭不動產買賣總價為506萬元， 差額為56萬元，因前開不動產估價師進行估價時，樓頂增建
之違章建築物業以經主管機關拆除，故不列入估價範圍，以 雙方買賣總價減去現存房地總價，可推知該樓頂增建之違章 建築物應有56萬元之價值，僅及合法建物之八成左右，可見 兩造對於樓頂增建之違章建築物因有遭主管機關拆除之風險 ，出賣人願意以較低價格賣出，買受人亦得以較低價格買受 使用價值相等之違章建築物，則該樓頂增建之違章建築物雖 非合法建物，但買賣雙方對於該標的物基於相同之認知而成 立買賣契約，自不能將該有可能遭主管機關強制拆除之風險 視為買賣標的物所具之瑕疵，從而，原告主張被告交付之物 具有瑕疵一節，乃無可採。再查，依照前述不動產買賣契約 書第2條約定：「……。二、買賣標的如有未依法申請或與 現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備 查者），乙方應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除 （或被拆除）者，甲乙雙同意應按估價師事務所就拆除部份 辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知拆除（或被拆 除）者，則由甲方承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機 關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則 減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償。」等語，業如 前述，可見雙方業已就該樓頂增建之違章建築物可能遭主管 機關拆除之風險應由何人負擔有所約定，更足認定買賣雙方 就該具有較高風險之買賣標的物，已有認知並就可能發生之 風險應由何人負擔損失為特別之約定之事實，而依上開雙方 之約定，乃以交屋作為雙方應負擔風險之分界，交屋之前由 出賣人負擔被拆除所受損失之風險，並約定以減少價金方式 解決，若於交屋之後，則由買受人負擔被拆除所受損失之風 險。而如前所述，系爭不動產之樓頂增建之違章建築物遭主 管機關勘查認定後，通知本件被告認定該樓頂增建部分為違 章建築物之時間在100年4月12日，本件被告於次日即100年4 月13日收受該認定通知書（見本院卷第59頁之新北市政府違 章建築拆除大隊送達證書影本），而兩造並不爭執雙方係於 100年4月7日交屋，可見被告係於交屋後始收受主管機關之 查報及認定結果通知，至於主管機關新北市政府違章建築拆 除大隊通知拆除及執行拆除更在此時間之後，被告抗辯依照 雙方之上開約定，該樓頂增建之違章建築物遭主管機關拆除 所受損失之風險應由買受人即原告負擔一節，即屬可採；原 告主張判斷該風險之負擔應於100年2月24日該樓頂增建之違 章建築物遭人向主管機關檢舉時為準，與上開雙方明確之合 意相違，自無可採。綜上所述，原告主張前揭買賣標的物中 之樓頂增建之違章建築物因遭主管機關拆除所受損害，乃屬 於買賣標的物之瑕疵，而主張依民法第354條第1項規定解除
契約一節，因該樓頂增建之違章建築物本屬雙方合意成立買 賣契約之具有較高風險之標的物，雙方且就此情形特別約定 其危險負擔之分配方式，並非瑕疵，其此部分主張自無可採 ；且縱認為該可能遭主管機關強制拆除屬於瑕疵，亦屬原告 於訂定系爭買賣契約時所明知之情形，依民法第355條第1項 規定，被告亦不負瑕疵擔保責任，亦應認為原告之主張無可 採取。原告之訴應認為無理由。
四、原告備位之訴部分：
原告又備位主張前開增建部分於遭主管機關拆除後，必然造 成交易價值或房屋現值之減損，倘認為解除契約顯失公平， 原告則依民法第359條之規定請求減少價金，並依不當得利 規定或依系爭買賣契約第2條第2項約定，請求被告返還所減 少之價金等節；亦為被告所否認。經查，本件原告主張被告 交付之買賣標的物具有瑕疵一節，並無可採，已如前述，則 被告既無庸負出賣人之瑕疵擔保責任，原告不論主張解除契 約或減少價金，均無可採，是以原告備位請求被告返還減少 之價金一節，自無可採。而依照兩造間所訂定之前開不動產 買賣契約第2條約定，被告不負擔該樓頂增建之違章建築物 遭主管機關拆除所受損失之風險，亦已如前述，原告援引此 約定據為請求之依據，亦無可採。至於原告主張依據不當得 利之法律關係請求被告返還減少之價金，並未據原告提出被 告受領前開買賣價金具有不當得利之情形存在，其此部分主 張亦屬無可採取。
五、綜上所述，原告先位及備位之訴，分別主張依據買賣及不當 得利之法律關係，請求被告返還其所受領之價金或減少之價 金或不當得利及其利息，均為無理由，均應予駁回。原告假 執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文 。
中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
書記官 黃雅慧