臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第152號
原 告 陳四聰
訴訟代理人 黃逸柔律師
被 告 張軒順
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於中華民國101
年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於收受原告買回價金新臺幣貳佰零陸萬元或原告將該價金新臺幣貳佰零陸萬元提存之同時，將坐落嘉義縣梅山鄉○○段三九四、三九一之二、三九一之三及三九四之一地號土地之所有權移轉登記予原告。
被告應將原告簽發如附表二所示之本票2張返還予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零壹佰零柒元，由被告負擔。 事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但請求之基礎事實同一者、擴張應受判決事項之聲明者， 不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有 明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原 訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上 可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理 繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於 後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解 決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高 法院90年度台上字第16號裁判意旨參照）。查本件原告原先 位聲明第1項為：被告應將坐落嘉義縣梅山鄉○○段394、39 1-2、391-3及394-1地號即如附表一所示土地，面積合計9,6 63平方公尺（下簡稱系爭土地）之所有權移轉登記予原告。 嗣於民國101年4月13日本院行言詞辯論時，當庭追加被告亦 應將系爭土地上之全部農作物及房屋返還原告，核其所為， 屬擴張應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實均涉及原告 就系爭土地是否有買回之權利，揆諸前揭條文規定，應予准 許，先予敘明。
乙、實體事項：
一、本件原告起訴主張：
（一）緣兩造於100年8月30日，就原告所有系爭土地，及其上全 部農作物及房屋，訂立售後租回暨買回契約（下簡稱系爭 契約），由原告將系爭土地及其地上全部農作物及房屋（ 下簡稱系爭房屋）出售予被告，價金新臺幣（下同）200 萬元，均已付清，並於同年9月8日辦妥所有權移轉登記予
被告；原告並依系爭契約第2、3條，簽發如附表二所示之 本票2張交付予被告，以作為清償農會貸款及給付租金義 務之擔保。另原告亦自100年10月起按月給付租金12,500 元予被告。查依系爭契約第7條約定，原告於系爭土地買 賣過戶登記完成日起5年內即105年10月1日以前，得以206 萬元之價金將系爭土地買回，是原告於101年2月5日以郵 局存證信函通知被告欲依約買回土地，遭被告置之不理， 遂於同年月21日下午4時許，協同訴外人蕭清富代書、郭 宇強至被告上班處，向被告提出金額206萬元之合作金庫 本票2紙，作為買回價金，並請被告履行系爭契約辦理過 戶，亦遭被告拒絕，則原告依民法第379條第1項規定，於 約定期間內，提出約定之買回價金，行使買回權利於法有 據，被告卻違反系爭契約約定，拒絕收受買回價金及辦理 過戶，爰依法請求被告履行系爭契約，被告並應於收受原 告買回價金或原告將該價金提存之同時，將系爭土地所有 權移轉登記予原告。
（二）又原告既行使買回系爭土地之權利，則已無擔保前揭清償 農會貸款及交付租金義務之必要，且原告均已依約清償前 揭農會貸款及給付租金，換言之，被告對原告清償農會貸 款及給付租金之請求權已不存在，則原告簽發如附表二所 示之本票2張已無擔保之必要，故依不當得利規定，併請 被告一併返還如附表二所示之本票。
（三）另依系爭契約第7條之約定，被告若拒絕辦理過戶登記， 其應支付原告本項買賣價金1倍金額作為賠償，是若被告 拒絕履約，即應給付206萬元之賠償金予原告。（四）爰聲明求為判決：
1、先位聲明：（1）被告應將系爭土地之所有權移轉登記予 原告，並將系爭土地上之所有建物、農作物返還予原告。 （2）被告應將原告簽發如附表二所示之本票2張返還予原 告。（3 ）訴訟費用由被告負擔。
2、備位聲明：（1）被告應給付原告206萬元。（2）被告應 將原告簽發如附表二所示之本票2張返還予原告。（3）訴 訟費用由被告負擔。
（五）對被告抗辯所為陳述：
1、查被告取得系爭土地所有權後，立即要求住居於系爭房屋 內之訴外人即原告三嫂陳簡錦霞，按月給付房屋租金2,50 0元予被告，原告為讓被告不再打擾陳簡錦霞，遂自100年 11月起至101年1月止，每月除給付前揭農作物租金12,500 元外，再額外給付2,500元作為系爭房屋租金予被告，被 告亦同意之，嗣因原告於101年2月5日寄發存證信函行使
買回權後，101年2月乃回復給付被告12,500元。 2、次查被告主張原告分別於100年10月3日、10月5日持支票 、借據向其各借貸10萬元，其中就10月5日之借款，尚未 清償，故原告自100年11月至101年1月所匯款項15,000元 係清償上開10萬元債務云云，然被告主張之2筆借款實係 同1筆借款，原告係於100年10月5日將原告簽發之支票交 付被告後，又應被告要求而簽立借據，且支票、借據上之 日期均係被告要求，原告實際上僅收受1筆10萬元之借款 ，並已於101年2月8日由被告將該10萬元支票託收兌現， 清償完畢。另被告雖主張其於100年10月3日於其辦公處所 嘉義縣梅山鄉鄉公所，將10萬元現金交付予原告云云，然 原告於100年10月3日當天均在雲林縣斗六市上班、處理原 告帳務及轉帳第1個月租金12,500元予被告，並未到過梅 山，且被告僅能提出於100年10月5日該日1次提領現金之 事實，足見被告所稱100年10月3日之借款乙情，誠屬不實 ，且毫無所據。況由原告行動電話通話明細，原告係於10 0年10月5日與被告聯絡，並前往取款，而於同年月3日當 天，未曾與被告聯絡，如何借款？倘原告於100年10月3日 先以支票向被告借貸10萬元，約定100年10月31日清償， 可見原告之還款能力有限，又如何能於同年月5日再向被 告借款10萬元，反約定於同年月19日即可清償，被告所述 顯與常理不合，故被告主張原告有向被告借款2筆10萬元 之情，並非屬實。
3、又依系爭契約第2條、第3條、第7條約定，原告喪失買回 權利之要件為：未按時清償農會貸款、未按時給付租金、 逾5年期限未行使買回權，是被告辯稱原告未將買賣標的 物即系爭房屋交付予被告，已屬違約，不得行使買回權等 語，即有未合。另雖依系爭契約約定，自所有權移轉登記 完成日起，土地內之全部農作物及房屋即屬被告所有。惟 兩造並未就系爭房屋交付時點或如何交付為約定，且自所 有權移轉登記完成迄至本件訴訟，被告未曾催告原告應交 付房屋，並於100年11月起收受原告給付之房屋租金2,500 元，足徵依系爭契約之約定，系爭房屋與地上農作物相同 ，均係回租予原告使用。退步言，被告縱否認兩造已就系 爭房屋成立租約乙情，惟被告卻於取得所有權後，即私下 以買受人身份多次前往找訴外人陳簡錦霞，要求其給付租 金等，可堪認被告已取得原告讓與之房屋返還請求權，若 非如此，被告為何不向原告要求給付，反自行向訴外人陳 簡錦霞行使權利，故原告已履行交付義務。又再退步言， 倘認原告未讓與其對證人之返還請求權，則如上所述，系
爭契約並未約定系爭房屋之交付期限，被告亦未曾催告原 告交付，故原告並無遲延給付，即無違約之情。 4、另就系爭契約觀之，僅約定擔保土地的權利，並未及於土 地上建物，況此部分擔保，並非喪失買回權利之要件，僅 係違約金之問題，僅涉及地上建物有無交付之問題，且咖 啡樹並不包含在系爭契約中。
5、末查，原告自100年9月起均按月清償農會貸款及給付租金 ，則原告原為擔保系爭契約清償貸款及交付租金之履行而 簽發如附表二所示之本票2張，自不生給付票款之義務， 故被告辯稱原告依系爭契約約定交付之本票2張尚未清償 等語，顯無理由。
6、綜上所述，原告並無違約之情，則原告於101年2月5日行 使土地買回權後，被告並未指摘原告有何違約喪失買回權 之情事，且原告於同年月21日向被告當面提出206萬元之 價金時，被告亦未表示原告已喪失買回權，僅稱事情再緩 緩，並有兩造當時之談話錄音為憑，故被告於本件之辯稱 ，均僅係反悔不願讓原告買回系爭土地。
二、被告則以下列等語，資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回 。2、訴訟費用由原告負擔。
（一）原告主張其自100年11月至101年1月間，每月給付予被告 之15,000元係包含系爭契約約定之農作物租金12,500元及 訴外人即證人陳簡錦霞之每月房屋租金2,500元乙情，被 告否認之。查原告於100年11月後匯款予被告之金額為15, 000元，與系爭契約約定之金額12,500元，顯然不符。另 查原告因有至中國大陸及處理股票債務需要，先於100年1 0月3日向被告借貸10萬元，並交付被告票面金額10萬元、 到期日100年10月31日之支票1紙，而此債務業經原告於10 1年2月8日清償完畢；原告再於100年10月5日向被告借貸1 0萬元，並交付借據1紙，且約定於100年10月19日清償借 款，惟原告屆期未清償，經被告催討後，原告始允諾清償 ，是其於100年11月後即停止給付前揭農作物租金12,500 元，而改給付15,000元予被告作為清償上開借據屆期之借 款，且該債務迄今亦尚未償還完畢，是原告持有匯款證明 僅能顯示兩造有資金往來，況兩造債務複雜，更無法證明 原告給付予被告之款項確僅係給付系爭契約約定之農作物 租金，而非作為債務清償或其他之用途，故依據舉證責任 分配法則，原告須舉證證明自100年11月後給付予被告之1 5,000元僅供給付系爭契約約定之農作物租金，而非清償 上開借據屆期之借款或其他應支付之款項。又就房屋租金 2,500元部分，除原告無法提出系爭房屋租賃契約書加以
舉證外，證人陳簡錦霞目前居住之系爭房屋，依系爭契約 第1條約定，係屬原告應交付予被告之標的，然迄今原告 未盡交付該房屋之義務，而由陳簡錦霞侵占居住中，是被 告根本未將土地租予陳簡錦霞。且證人陳簡錦霞亦於鈞院 證述，就房屋租金2,500元有無與被告談論，及如何商討 等情，其均不知情，可證原告並無法證明其向被告承租系 爭房屋供證人陳簡錦霞居住，並有匯款房屋租金予被告之 情。綜上，原告給付金額核與兩造約定之金額不符，原告 擅自變更金額，並未徵得被告同意，且原告之給付亦逾20 天，是原告行為已違反系爭契約第3條、第7條關於按時匯 寄12,500元之約定，故依系爭契約第7條之約定，原告已 自行放棄買回系爭土地之權利。此外，原告未履約交屋， 違反系爭契約第1條、第6條及民法第348、349條規定，亦 屬系爭契約第7條違約之情形，從而，原告主張買回系爭 土地，請求被告將系爭土地所有權移轉登記云云，實屬無 據，並不足採。
（二）又按系爭契約第7條約定，被告同意原告以206萬元買回之 標的僅限於土地，並未包含其上之房屋及農作物。再者， 該條僅載明「土地」，所稱土地是否指全部土地，尚屬有 疑，故原告不應僅以提出支票206萬元為買回價額，即請 求移轉土地所有權及補償，應以雙方整體合意考量為宜。（三）另原告分別於100年10月3日、同年月5日向被告各借款10 萬元等情，已如前述，此2筆借款，原告分別以簽發支票 、開立借據向被告借款，且清償期分別為100年10月31日 、10月19日，足證原告係向被告借款2次，共計借款20萬 元。況原告亦具狀自陳收到1筆10萬元借款且於100年10月 底清償完畢，1筆借款被告則於101年2月8日將前借貸10萬 元之支票託收兌現，故原告已生自認效力，則被告就前開 支票借貸部分已無須舉證，應由原告就借款20萬元已清償 完畢，負舉證之責。原告雖主張其於100年10月3日均在斗 六操作電腦、且依車速，斗六、梅山車程需1小時，並依 行動電話通話明細，其並未與被告聯絡，故其於100年10 月3日根本未到梅山等語，然目前電腦型態，已有可攜帶 外出之筆記型電腦，且原告主張之車速過於離譜，是均無 法證明其當日下午均留在斗六，此外，行動電話並非唯一 可聯繫之方式，兩造確實曾以辦公室電話聯絡數次，是原 告提出該通話明細，亦無法證明其於100年10月3日未向被 告借款。
（四）又原告除前揭2筆借款外，尚有如附表二所示之本票2紙之 債務應給付予被告。查原告簽發如附表二編號1之本票係
為保證履行系爭契約關於承租農作物部分，以供強制執行 ，然原告至今尚未清償。而原告簽發如附表二編號2之本 票係為保證履行系爭契約關於清償農會貸款部分，亦係供 強制執行，業經被告催促兌現，原告於100年10月中旬答 應被告會陸續匯款至原告帳戶。
（五）另原告隱匿其與訴外人陳簡錦霞間檳榔採收合約書、其與 訴外人陳三井間之茶園租賃及其與訴外人王瓊珊間，關於 系爭土地上種植咖啡等情，均屬原告違反系爭契約第5條 、第6條權利擔保，未告知土地上尚有他項權利設定等違 約之事實。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議 兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執之事項：
1、兩造於100年8月30日，就原告所有系爭土地，及其地上全 部農作物及系爭房屋，訂立系爭契約，由原告將系爭土地 及其地上全部農作物及系爭房屋出售予被告，價金200萬 元，均已付清，並於同年9月8日辦妥所有權移轉登記予被 告；原告並依系爭契約第2、3條，簽發如附表二所示金額 各為60萬元、75萬元之本票2張交付予被告。 2、系爭契約第3條約定：「本件移轉登記完成日起，土地內 之全部農作物及房舍無條件歸甲方（即被告）所有。惟甲 方同意將上開土地內之農作物（指茶與檳榔）承租於乙方 （即原告），租期共5年（分60期給付），每月1期，乙方 每期（月）應按時將承租農作物之租金12,500元整，於每 月1日前（自100年10月1日起至105年10月1日止）匯寄給 甲方指定帳戶（戶名：張軒順，梅山郵局局號：000000-0 ，帳號：000000-0），乙方如違約（指逾期20天或未按約 定金額匯寄），則前開甲乙方農作物之承租契約即自動廢 止失效，乙方已付之農作物租金歸甲方所有，全部農作物 歸甲方處置，乙方絕無異議。」。
3、系爭契約第7條約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原 告）於前開土地（即系爭土地）買賣過戶登記完成日起5 年內（指105年10月1日以前）以206萬元將土地買回。如 乙方於前開期限內無買回或違背本契約第3條應履行之義 務（指按時匯寄12,500元），則視為乙方自行放棄買回權 利，乙方絕無異議。乙方不違約情況下，甲方如拒絕辦理 過戶登記，甲方應支付乙方本項買賣價金1倍金額作為補 償。」。
4、原告於100年11月4日、100年12月2日及101年1月9日確各 有匯15,000元、15,000元及15,010元至系爭契約所指定：
戶名張軒順，梅山郵局局號000000-0，帳號000000-0之帳 戶（下簡稱系爭帳戶）。
5、原告於100年9月至101年3月，均有依系爭契約第2條約定 ，按時向梅山鄉農會清償貸款。
6、原告於100年10月間確有向被告借貸10萬元，且已於101年 2月8日清償完畢。
7、上開不爭執事項，有原告提出之系爭契約書影本、系爭土 地之土地登記第二類謄本影本各1份、貸款利息支出表、 租金支出表、臺灣銀行存摺存款歷史明細查詢資料、梅山 鄉農會信用部客戶對帳回單聯、留存聯及臺灣銀行銀行網 路交易明細影本2份（見本院卷第6頁、第11-14頁、第36- 50頁），及被告提出之由原告簽發，票號AD0000000、票 面金額10萬元，到期日100年10月31日之支票影本、連線 郵局電腦託收票據收據影本、借據影本各1紙、如附表二 所示本票影本2紙、被告存摺內頁交易明細影本1份（見本 院卷第28-32頁、第91頁）等為證，自堪信為真實。（二）經兩造協議簡化之爭點：
1、原告於100年10月3日及5日有無向被告各借貸10萬元？ 2、原告於上開100年11月4日、100年12月2日及101年1月9日 之匯款，是否係依系爭契約第3條約定，給予被告承租農 作物之租金？該溢匯之租金2,500元是否係因原告之三嫂 陳簡錦霞住於系爭房屋，原告始多給付予被告？ 3、若原告於100年11月、12月及101年1月份有依系爭契約第3 條匯款之事實，惟匯款金額逾12,500元，有無違反前揭系 爭契約第3條之約定？
4、原告未交付系爭房屋，是否違反系爭契約第1條之約定？ 若是，是否即謂原告縱已履行系爭契約第2、3條之約定， 亦不得依系爭契約第7條主張買回系爭土地之權利？ 5、本件買回之標的是否僅限於系爭土地？抑或包含系爭土地 上之農作物及系爭房屋？
6、原告先位聲明請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告 ，有無理由？另原告備位聲明請求被告給付原告206萬元 ，有無理由？
7、原告依系爭契約第2、3條及不當得利之法律關係，請求被 告將其所簽發如附表二所示金額各為60萬元、75萬元之本 票2張返還予原告，有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）原告於100年10月3日並未向被告借貸10萬元： 1、原告於100年10月5日確有向被告借貸10萬元，並於101年2 月8日清償完畢乙情，為兩造所不爭執，並有被告所提出
連線郵局電腦託收票據收據影本、借據影本、被告存摺內 頁交易明細影本各1份為證（見本院卷第29、30、91頁） ，自堪信為真實。而就100年10月3日原告究有無向被告借 貸10萬元乙情，原告雖曾主張僅向被告借貸10萬元，且已 於100年10月底清償完畢（見本院卷第35頁正、背面）， 惟已於101年4月6日本院行言詞辯論時當庭更正該筆借款 係於101年2月8日清償完畢，並已列為兩造所不爭執事項 內（見本院卷第61頁），被告就此乃抗辯原告既已為分別 於100年10月底及101年2月8日各清償10萬元之主張，即已 為曾向被告借貸20萬元之自認，惟假設被告此點辯解成立 ，原告即已清償完畢20萬元，則原告自100年11月至101年 1月間各匯款15,000元之金額究係何款項，亦未見被告說 明？故被告所辯應由原告就借款20萬元已清償完畢乙情負 舉證之責云云，顯有誤會。
2、按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之 所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物 返還之契約。當事人之一方對他方負金錢或其他代替物之 給付義務而約定以之作為消費借貸之標的者，亦成立消費 借貸。民法第474條定有明文。又當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依 其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有 明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實 為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證 據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；又請求履行債務之訴 ，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由 原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真 實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證 責任分擔之原則，分別有最高法院17年上字第917號、43 年台上字第377號判例要旨可資參照。再按金錢交付之原 因甚多，當事人主張有金錢借貸關係存在，除須證明有金 錢之交付外，尚須就雙方借貸意思表示互相一致，負舉證 之責，若僅證明有金錢之交付而未證明借貸意思表示一致 者，尚不能認為有金錢借貸關係存在，亦有最高法院81年 度台上字第2372號判決可供參照。本件原告既否認於100 年10月3日有向被告借款10萬元之事實，揆諸前揭規定及 判例意旨，應先由被告就前揭消費借貸債權確屬存在，其 與原告間成立消費借貸契約，亦即借貸合意及金錢交付之 事實，負舉證之責，應無疑義。
3、經本院就被告於100年10月3日是否確有借款原告10萬元乙
節質之原告，原告否認上情，並主張被告所辯之100年10 月3日及同年月5日之借款實係同1筆，因原告於100年10月 5日將上開支票交付被告後，又應被告要求而簽立借據， 而上開支票及借據上之日期均係被告要求，原告實際上僅 於100年10月5日收受1筆10萬元之借款，並已於101年2月8 日由被告將該10萬元支票託收兌現，清償完畢等語。而被 告除提出由原告所簽發，票號AD0000000、票面金額10萬 元，到期日100年10月31日之支票影本及連線郵局電腦託 收票據收據影本各1紙（見本院卷第28、29頁），以證明 原告係於100年10月3日持上開支票向伊借款10萬元，並於 101年2月8日清償完畢外，並未提出其他證據以實其說， 而上開支票雖係由原告所簽發，惟其上並未載明係原告於 100年10月3日所開立，且被告所提出之存摺內頁交易明細 影本（見本院卷第91頁），除於100年10月5日確有提領10 萬元外，於同年月3日並未有提領10萬元現款予原告之記 錄，是其所辯上開支票係原告於100年10月3日為向伊借款 10萬元所開立乙節，即難認有據；準此，被告既就伊與原 告間於100年10月3日確有借貸之合意、借貸金錢之來源及 是否確有交付10萬元予原告等情，始終無法提供明確之事 證，供本院查證，自難僅憑上開原告所開立之支票，即逕 認兩造間於100年10月3日有金錢之交付及借貸意思表示互 相一致，揆諸首開說明，原告於其主張事實，自無庸負證 明之責任。從而，被告前揭所辯原告於100年10月3日亦有 向其借款10萬元，斯時兩造確成立消費借貸關係云云，尚 屬無據，準此，原告於100年10月5日確有向被告借款10萬 元，並開立前揭支票及借據，且該借款業於101年2月8日 由被告將該支票託收兌現，清償完畢乙情，應可認定。（二）原告於上開100年11月4日、100年12月2日及101年1月9日 之匯款，是否係依系爭契約第3條約定，給予被告承租農 作物之租金？該溢匯之租金2,500元是否係因原告之三嫂 陳簡錦霞居住於系爭房屋，原告始多給付予被告？若原告 於100年11月、12月及101年1月份有依系爭契約第3條匯款 之事實，惟匯款金額逾12,500元，有無違反前揭系爭契約 第3條之約定？
1、按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領 之價金，而買回其標的物，民法第379條第1項定有明文。 買回者，乃以出賣人以將來買回其所出賣之標的物為目的 ，而於買賣契約中保留買回權利之再買賣契約，屬於特種 買賣之一。買回係以出賣人之買回權行使為停止條件之再 買賣契約。又買回權為形成權，其行使須以意思表示為之
，一經行使，即生效力，勿須相對人之承諾。買回權行使 之方法，除須為意思表示外，尚須為價金之提出始可，故 買回權之行使為要物行為，尚非單純之為買回意思表示即 得生效。可知買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於 買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件， 倘僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之系爭不 動產，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生 效力（最高法院79年台上字第2231號判例參照）。查系爭 契約第7條已有被告同意原告於系爭土地買賣過戶登記完 成日起5年內以206萬元將土地買回之約定，可見兩造係就 出賣人即原告出賣予被告之系爭土地於系爭契約中預作保 留買回之權利，準此，堪徵前開約定顯係為保障出賣人即 原告之權益而設，自屬民法第379條第1項買回契約之性質 。而兩造所簽訂系爭契約，就其中之土地，及其上之農作 物、房屋之約定真意為何？按解釋意思表示，應探求當事 人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文 。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求 當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時 及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主 要目的及經濟價值等作全盤之觀察；再按解釋意思表示端 在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性， 解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則 而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到 之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之 ，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之， 誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度 台上字第972號裁判、88年度台上字第1671號裁判均同此 見解）。
2、按系爭契約第3條約定：「本件移轉登記完成日起，土地 內之全部農作物及房舍無條件歸甲方所有。惟甲方同意將 上開土地內之農作物（指茶與檳榔）承租於乙方，租期共 5年（分60期給付），每月1期，乙方每期（月）應按時將 承租農作物之租金12,500元整，於每月1日前（自100年10 月1日起至105年10月1日止）匯寄給甲方指定帳戶（戶名 ：張軒順，梅山郵局局號：000000-0，帳號：000000-0） ，乙方如違約（指逾期20天或未按約定金額匯寄），則前 開甲乙方農作物之承租契約即自動廢止失效，乙方已付之 農作物租金歸甲方所有，全部農作物歸甲方處置，乙方絕 無異議。」，及第7條約定：「甲方同意乙方於前開土地 買賣過戶登記完成日起5年內（指民國105年10月1日以前
）以206萬元將土地買回。如乙方於前開期限內無買回或 違背本契約第3條應履行之義務（指按時匯寄12,500元） ，則視為乙方自行放棄買回權利，乙方絕無異議。乙方不 違約情況下，甲方如拒絕辦理過戶登記，甲方應支付乙方 本項買賣價金1倍金額作為補償。」，有兩造所不爭執之 系爭契約影本在卷可參（見本院卷第6頁正、背面），可 知既然系爭契約第7條已有約定「買回」等字句，且兩造 對於原告買回之時間、要件及金額等重要條件，均已明確 約定清楚，自可認系爭契約第7條所約定之上開事項應屬 民法第379條買回之約定自明。再參以被告所不爭執兩造 於101年2月21日之錄音譯文內容，其內被告僅暫以系爭契 約所約定之5年期限尚未到期，故原告行使買回權應暫緩 為由，暫時拒絕原告買回權之行使（見本院卷第118-122 頁），可見兩造於締約時之真意確係原告於不違反系爭契 約第3條約定及未逾5年主張買回，即可主張買回權甚明。 準此，本件原告買回系爭土地之要件為（1）於105年10月 1日以前行使買回權（2）依系爭契約第3條履行按時匯寄1 2,500元予被告之義務，應無疑義。
3、又依民法第379條第1項，買回係指出賣人於買賣契約保留 買回之權利之情形。而買回權是否行使，乃出賣人之權利 ，並非其義務，又買回權乃形成權，出賣人行使買回權， 僅須以意思表示主張行使買回權即可，是依上開說明，若 原告對被告為買回之意思表示，即屬行使買回之權利，則 買受人即被告即應依買回契約即系爭協議書履行義務。經 查，原告確實於101年2月5日以郵局存證信函通知被告欲 依約買回系爭土地，復於同年月21日下午4時許，協同訴 外人蕭清富代書、郭宇強至被告上班處，向被告提出金額 206萬元之合作金庫本票2紙，作為買回價金，請求被告依 系爭契約之約定履行，然未獲被告同意等情，為兩造所不 爭執，復有存證信函影本1份及合作金庫本票2紙影本在卷 可參（見本院卷第7-10頁），可認原告已依系爭契約第7 條約定，於105年10月1日以前行使買回權，並提出買回價 金，向買受人表示買回甚明。
4、茲有疑義者，乃原告有無違反系爭契約第3條履行按時匯 寄12,500元予被告之義務？
（1）查原告於100年11月4日、同年12月2日及101年1月9日各有 匯15,000元、15,000元及15,010元至系爭契約所指定被告 之系爭帳戶乙情，為兩造所不爭執，已如前述，而上開款 項原告主張係其依系爭契約第3條用以支付向被告承租系 爭土地上農作物之租金，惟為被告所否認，並抗辯該等款
項係原告積欠伊10萬元借款之還款金額。經查，原告於10 0年10月3日並未向被告借款10萬元，而係於同年月5日始 開立前開支票及借據，向被告借款10萬元，並已於101年2 月8日由被告將該支票託收兌現，清償完畢乙情，已由本 院認定如前，足見被告所辯原告於100年11月4日、同年12 月2日及101年1月9日各匯15,000元、15,000元及15,010元 至系爭帳戶，係原告為償還積欠伊10萬元之借款所匯云云 ，要屬虛妄，益證原告於上開時間所匯入之款項，係為支 付其依系爭契約第3條約定，應給予被告承租農作物之租 金乙節，應屬確定；又原告於100年11月4日、同年12月2 日及101年1月9日分別匯入系爭帳戶上開金額，均於每月2 0日前匯寄，故亦未違反系爭契約第3條所定「於每月1日 前匯寄，不得逾20天」之約定，是被告所辯，實有所誤， 難認可採。
（2）至被告抗辯兩造於系爭契約第3條約定原告承租農作物之 租金為每月12,500元，且未按約定金額匯寄，亦係違反該 條約定，故縱認上開款項係原告匯寄用以支付向伊承租農 作物之租金，亦有溢匯2,500元之情，故依系爭契約第7條 ，原告違反系爭契約第3條未按約定金額匯寄之約定，故 不得主張買回權云云。經查，原告主張被告於取得系爭土 地所有權後，要求住居於系爭房屋之訴外人即原告三嫂陳 簡錦霞，按月給付房屋租金2,500元，故原告自100年11月 起至101年1月止，每月除給付前揭農作物租金12,500元外 ，再額外給付2,500元作為系爭房屋租金予被告乙情，雖 為被告所否認，原告復未舉證以明，惟被告於取得系爭土 地所有權後，曾多次至訴外人陳簡錦霞之住處要求其搬遷 ，並於100年12月間對陳簡錦霞提出侵占之損害賠償訴訟 ，及於101年1月間寄發存證信函要求陳簡錦霞搬遷上開住 處等情，為兩造所不爭執，並有存證信函影本、刑事附帶 民訴訟起訴狀影本、本院101年度附民字第1號刑事附帶民 事訴訟判決影本各1份在卷可稽（見本院卷第77、79-81頁 ），足認兩造間確有因訴外人陳簡錦霞居住於系爭房屋乙 事發生爭議，應無疑問，則原告主張該溢匯之2,500元係 為補償訴外人陳簡錦霞居住於系爭房屋所付予被告之租金 乙情，尚非全然無據，否則原告在未積欠被告任何債務， 且約定每月匯款12,500元予被告之情下，焉有可能於100 年11月間至101年1月間，各溢匯2,500元之理？又退步言 之，縱該溢匯之2,500元非原告匯予被告用以支付訴外人 陳簡錦霞居住於系爭房屋之租金，是否即謂原告有系爭契 約第3條所稱「未按約定金額匯寄」之違約情形？查兩造
於系爭契約簽訂時並未就系爭房屋之租金有所約定乙節， 為兩造所不爭執，是原告就上開每月匯款12,500元予被告 之約定，應無可能有溢匯之理，故兩造就該條「未按約定 金額匯寄」之約定，其真意應係指原告匯款金額未足12,5 00元之情下，方有違反系爭契約而不得主張買回權，至為 明顯。準此，縱原告於100年10月至101年1月間，每月所 溢匯2,500元並非用以支付訴外人陳簡錦霞居住於系爭房 屋之租金，然依上說明，亦難認原告有何違反系爭契約第 3條，而不得就系爭土地主張買回權之理，是被告上開所 辯，亦核屬有誤，不足採信。
（三）原告未交付系爭房屋，是否違反系爭契約第1條之約定？ 若是，是否即謂原告縱已履行系爭契約第2、3條之約定， 亦不得依系爭契約第7條主張買回系爭土地之權利？ 1、依系爭契約第1條約定：「本件土地房屋買賣標示座落嘉 義縣梅山鄉○○段地號：394、391-2、391-3及394-1號土 地，面積合計9663平方公尺，包含全部農作物及房屋。」 ，可知系爭契約之買賣標的除系爭土地外，尚包含其上之 全部農作物及房屋。而按「物之出賣人，負交付其物於買 受人，並使其取得該物所有權之義務」，民法第348條第1 項定有明文，是原告自有於系爭契約成立後，將系爭土地