給付租金等
臺灣嘉義地方法院(民事),重訴字,100年度,17號
CYDV,100,重訴,17,20120430,2

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第17號
原　　　告
即反訴被告　嘉義縣政府
法定代理人　張花冠
訴訟代理人　張雯峰律師
　　　　　　奚淑芳律師
　　　　　　黃曉薇律師
被　　　告
即反訴原告　豆朋農業生物科技股份有限公司
法定代理人　李曼瑗
訴訟代理人　吳永淵
被　　　告　嘉昱食品股份有限公司
法定代理人　曾士能
　　　　　　彭美嘉
　　　　　　曾建偉
　　　　　　漢星投資股份有限公司（嘉昱食品股份有限公司之
　　　　　　清算人）
上　一　人
法定代理人　曾建偉（漢星投資股份有限公司法定代理人）
　　　　　　曾士能（漢星投資股份有限公司法定代理人）
　　　　　　林秀玲（漢星投資股份有限公司法定代理人）
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國100年4月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告豆朋農業生物科技股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰肆拾陸萬柒仟柒佰參拾元，及自民國一百年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告嘉昱食品股份有限公司應給付原告新臺幣伍佰玖拾貳萬玖仟捌佰柒拾柒元，及自民國一百年三月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告豆朋農業生物科技股份有限公司負擔百分之十八，由被告嘉昱食品股份有限公司負擔百分之四十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告各以新臺幣捌拾參萬元、新臺幣壹佰玖拾捌萬元為被告豆朋農業生物科技股份有限公司、被告嘉昱食品股份有限公司供擔保後得假執行。但被告豆朋農業生物科技股份有限公司如以新臺幣貳佰肆拾陸萬柒仟柒佰參拾元、被告嘉昱食品股份有限公司如以新臺幣伍佰玖拾貳萬玖仟捌佰柒拾柒元各為原告預供擔保後，得免為假執行。




原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
一、被告嘉昱食品股份有限公司（下稱嘉昱公司）經合法通知， 未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列 情形，爰依原告之聲請，就該部分由其一造辯論而為判決。二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標 的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得 行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第2 60條第1項、第2項分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連 」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防 禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共 通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方 法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事 人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之 法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因， 其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查本件原告 基於與被告豆朋農業生物科技股份有限公司（下稱豆朋公司 ）所簽立之土地租賃契約起訴請求判命被告豆朋公司給付租 金及違約金；被告豆朋公司則於言詞辯論終結前之民國 100 年7月6日基於同一土地租賃契約提起反訴（見本院卷二第34 4 頁），請求原告給付損害賠償，足見當事人兩造所主張之 權利係由同一法律關係發生，本訴標的與反訴標的間，於法 律上及事實上之關係均屬密切，且審判資料共通，揆諸前揭 說明，反訴原告提起本件反訴，尚屬合法，應予准許。三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。查反訴原告於100年7月6日提起反 訴時訴之聲明第一項係請求被告應賠償新臺幣（下同）3,88 1,125 元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起按年息 百分之 5計算之利息，嗣於訴訟進行中之100年8月18日以民 事準備書狀（一）將其訴之聲明第一項所請求反訴被告給付 本金部分變更為「3,606,697元」（見本院卷二第392頁）， 核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許， 合先敘明。
乙、實體方面：
壹、被告豆朋公司部分：




一、本訴部分：
（一）原告起訴主張：
1.原告與被告豆朋公司於94年12月12日簽訂土地租賃契約書 （下稱系爭契約），租賃標的為嘉義縣香草藥草生物科技 園區暫編地號生科段第7-1、7-2、7-6地號土地，面積40, 789 平方公尺（下稱系爭土地），簽約後兩造合意變更租 賃期間起算日自95年 2月15日起算。詎被告豆朋公司僅於 簽訂契約時繳交第1期租金（3個月） 756,855元（起訴狀 誤載為1,031,283元）及與 6個月租金同額之擔保金1,513, 710元，其後即未再繳交租金，其後被告豆朋公司於96年2 月13日發函要求解除租約，並於98年 3月21日再發函請求 終止系爭契約儘速辦理，原告為此於98年5月5日以函文回 覆依系爭契約第4條第3款，租約應於96年 3月13日生終止 之效力。
2.被告豆朋公司於98年6月5日發函予原告表示：因原告開發 園區進度緩慢，致其無法依計劃進駐園區及使用承租土地 ，其已支付整地費用 1,336,132元，因原告無法履約，租 約應自始無效。原告則於98年 6月22日函覆被告豆朋公司 表明原告並無違約或造成無法履約之情事。被告豆朋公司 則於98年 7月15日發函原告表示其意為解除契約，前所為 給付租金為不當得利，並重申係因原告開發園區進度緩慢 ，致其無法依計劃進駐園區及使用承租土地。原告則於98 年 7月23日函覆被告豆朋公司表示：先期進駐廠商本應於 開發廠商未進駐及相關公共建設未完成前先行進場，且園 區土地於簽約後即可進駐，無民法第 255條不按時期給付 之情形。故兩造均無法達成協議。
3.被告豆朋公司應給付原告租金 2,522,850元，另依系爭契 約第 7條之約定，租金繳付逾期之違約金部分，因本約租 金採預繳，故自應繳當月之首日以後即發生給付遲延。依 約計算被告豆朋公司之違約金為17,975,405元，且原告目 前正就其中 1,513,710元部分行使質權中，爰起訴請求租 金2,522,850元及部分違約金2,000,000元，其餘違約金債 權則先行保留。
4.對被告豆朋公司抗辯之陳述：
⑴系爭契約第23條載明「本契約自簽約日起生效」，兩造 更曾合意展延契約起算日，可知嘉義縣香草藥草生物科 技園區生產管理事業用地出租要點（下稱系爭出租要點 ）第21條、第24條並非契約成立要件之約定（非約定公 證後契約始行成立），依最高法院28年滬上字第110號 判例意旨，無適用民法第166條推定之餘地，系爭出租



要點第21條、第24條僅得作為請求公證或取消資格之依 據，被告豆朋公司稱兩造契約未經公證而尚未成立並非 可採。
⑵被告豆朋公司為「先期進駐廠商」，因此享有租金優惠 ，並得預見系爭土地為開發中之狀態，且兩造土地租賃 契約書第 8條亦約定「乙方於區內用地變更完成及主要 公共設施完工前須先行使用土地者，得先行按現況點交 ，乙方應先對前數尚未完成之情形充分理解，並同意不 得就此等情形要求補償、拒絕繳款或點交。」此外，被 告豆朋公司自契約簽立之日起即得使用系爭土地進行開 發，實際上被告豆朋公司亦已進行開發行為，被告豆朋 公司自有依約繳納租金及違約金之義務，不得因公共設 施尚未完成而拒絕繳款或要求補償。又兩造契約並無載 明原告有將系爭土地變更為工業用地之義務。又被告豆 朋公司已依農業許可方式申請農業設施許可、完成農許 同意文件作業、申辦水保計劃作業，並已進行系爭土地 地上物清除與整地工作，被告豆朋公司稱無法利用等云 云顯非真實。
⑶由系爭出租要點第 4條之規定可知，系爭土地之位置面 積於被告豆朋公司申請承租之初即可得特定，而系爭契 約載明面積計40,789平方公尺，雖系爭契約第 1條後段 雖有「以上土地區段、地號及實際面積，以地政機關地 籍整理土地登記簿所載者為準，如有增減者除應更正本 土地租賃契約書外，甲乙雙方應按原土地租賃契約書之 租金辦理結算，補繳或退還租金」之約定，然兩造更正 土地租賃契約書前，仍應以契約所載原面積計算租金。 ⑷訴外人大埔美開發股份有限公司（下稱大埔美公司）僅 係替原告代收租金，與原告間並無債權讓與等情事，因 此大埔美公司與本案無涉。且原告未曾為拋棄違約金之 意思表示，被告自不得拒絕給付。
⑹依系爭契約第 8條、第25條，被告豆朋公司所抗辯原告 未整備公共設施、未設定地上權、需完成用地變更始得 點交等節均無理由。至於土地使用同意書亦非租金之對 待給付，且被告豆朋公司可隨時向原告請求交付，故被 告豆朋公司不得據此行使同時履行抗辯。退萬步言之， 縱認被告豆朋公司得以行使同時履行抗辯權，依最高法 院50年臺上字第1550號判例意旨，被告豆朋公司於行使 同時履行抗辯權前仍不免其遲延責任。
5.聲明：⑴被告豆朋農業生物科技股份有限公司應給付原告 4,522,850 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止



，按年息百分之 5計算之利息。⑵訴訟費用由被告豆朋公 司負擔。⑶原告願供擔保請准予宣告假執行。
（二）被告豆朋公司抗辯則以：
1.依系爭契約第25條約定，促進產業昇級條例暨其施行細則 、工業區土地或建築物租售辦法、系爭出租要點等內容， 均為兩造間系爭契約之內容。而依系爭出租要點第21條、 第24條、第25條、第26條、第28條，兩造間關於系爭土地 之租賃，除簽立系爭租賃契約書外，尚須完成公證始生效 力。又原告94年7月14日府城工字第0940091582號函，亦 載明兩造間關於系爭土地之租賃除簽立系爭租賃契約書外 ，尚須完成公證，否則視同放棄承租權利，故本件系爭土 地租賃契約既未經雙方完成公證，則未符其要式行為之約 定，系爭契約依民法第166條尚不成立，原告遽依該未生 效之契約逕為請求被告豆朋公司給付租金及違約金，實屬 無稽。
2.原告並未將系爭土地分割出來，其無法申請建造執照，而 要將系爭土地分割出來必須由原告出土地使用同意書。因 被告豆朋公司是農業科技公司，故在地目變更工業用地前 仍可辦理農業設施的許可申請，然核准權在原告，被告豆 朋公司迄今未拿到核准，不能辦理農業設施許可申請，就 不能申請建築執照。原告未將系爭土地分割並變成工業用 地，致被告無法設廠，故被告豆朋公司尚未有給付租金之 義務。
3.被告豆朋公司向原告承租系爭土地係作為興建廠房及種植 香草、藥草等業務營運之用，原告為土地出租人即有提供 土地、備辦公共設施及協助被告豆朋公司取得合法興建廠 房之義務，本件出租人之義務若有未約定者，依系爭租賃 契約第10條及系爭出租要點第 6條之規定，即應適用民法 關於租賃之規定。被告豆朋公司因信賴原告所為香草藥草 科技園區之宣傳廣告，於系爭土地未完成開發前即為先期 進駐廠商而進駐設廠，然原告自94年12月12日與被告豆朋 公司簽訂系爭租賃契約後，迄96年 3月13日與被告豆朋公 司終止契約前共1年3月，期間並無履行其就系爭土地所應 提供之「土地使用同意書」或設定地上權等義務，實顯逾 一般合理、相當之期待期間，導致被告豆朋公司難就所承 租之土地為合法利用及營運，原告已屬債務不履行，原告 遲未履行其義務，被告豆朋公司自得依民法第264條第1項 規定行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，不能認為被告 豆朋公司係違約。
4.本件係因原告未能履行契約致被告豆朋公司無法利用土地



所導致，且原告於99年6月22日、98年6月23日函文向被告 催討積欠租金與違約金共計 2,611,150元，其所提計算式 係稱「按月」加收，然契約第 7條中並無「按月」兩個字 ，原告之請求顯有誤差，應依租金之計算式應以催繳函計 算始符合契約約定，原告起訴之請求違約金部分每月一直 累加一定比例上去，係過度解釋契約，不符合契約約款， 應該是第一個月 5%，第二個月10%，第三個月以後固定為 15% 。縱認原告向被告豆朋公司請求租金及違約金為有理 由，然系爭租賃契約自95年2月15日起算至96年3月13日終 止，租賃期間為 1年，被告已繳付3個月租金，事實上僅9 個月租金未付，原告所主張之違約金前後算法不同，且本 件原告身為出租人幾乎無作為，使被告豆朋公司受害慘重 ，系爭租賃契約違約金之約定亦顯過高，依民法第 252條 規定，自應予酌減，以符合公平正義。
5.被告豆朋公司自一開始即均係依原告之指示配合辦理相關 簽約、進駐、整建廠房等事務，不知系爭契約尚未合法成 立，惟嗣後因原告未在相當時間內整備其公共設施等，致 被告豆朋公司不得不在未正式營運下即放棄而他遷，若謂 被告豆朋公司有受利益亦已不存在，依民法第182條第1項 規定，自免負返還或償還價額之責任。
6.訴外人鼎信聯合會計師事務所負責為訴外人大埔美公司作 帳，該事務所曾發函向被告豆朋公司確認是否仍有積欠所 載應付帳款，因此被告豆朋公司無法確定系爭土地租金是 應給付給原告或訴外人大埔美公司。
7.系爭契約所載面積僅為估計面積，應以地政登記之面積作 為租金計算之基礎。
8.聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如為不利判決，被告願供擔保 ，請宣告准免為假執行。⑶訴訟費用由原告負擔。（三）不爭執與爭執事項：
1.不爭執事項：
⑴94年12月12日原告與被告豆朋公司簽訂系爭契約；嗣經 協議將租賃期間更改為自95年 2月15日起至115年2月14 日共計20年。租賃標的為嘉義縣香草藥草生物科技園區 暫編地號生科段第7-1、7-2、7-6地號等3筆土地（目前 臨時分割為大埔美段大美小段15-2、15-3、15-4等地號 ）。
⑵被告豆朋公司已繳納第一期租金756,855元，及擔保金1 ,513,710元。
⑶被告豆朋公司至96年12月31日止享有租金優惠，每月土 地租金每平方公尺為6.05元。




2.爭執事項：
⑴系爭契約是否以完成公證程序為其成立要件？ ⑵租賃標的物是否符合約定狀態？被告豆朋公司主張同時 履行抗辯有無理由？
⑶原告是否已讓與租金債權予訴外人大埔美公司？ ⑷若被告豆朋公司應給付租金，其應給付租金若干？ ⑸若被告豆朋公司應給付違約金，其應給付違約金若干？（四）本院之判斷：
1.系爭契約是否以完成公證程序為其成立要件？ ⑴原告主張依據其與被告豆朋公司所簽訂系爭契約向被告 豆朋公司請求給付租金及違約金等語。被告豆朋公司則 抗辯依系爭契約第25條約定，促進產業昇級條例暨其施 行細則、工業區土地或建築物租售辦法、系爭出租要點 等內容，均為兩造間系爭契約之內容。而依出租要點第 21 條、第24條、第25條、第26條、第28條，兩造間關 於系爭土地之租賃，除簽立系爭租賃契約書外，尚須完 成公證始生效力，本件系爭土地租賃契約既未經雙方完 成公證，未符其要式行為之約定，系爭契約依法尚不成 立云云，並舉原告94年7月14日府城工字第0940091582 號函（見本院卷一第272頁、第273頁）為佐。 ⑵按契約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式 未完成前，推定其契約不成立，固為民法第 166條所明 定，但當事人約定其契約須用一定之方式，有以保全其 契約證據為目的者，亦有為契約須待方式完成始行成立 之意思者，同條不過就當事人意思不明之情形設推定而 已，若當事人約定其契約須用一定方式，係以保全契約 之證據為目的，非屬契約成立之要件，其意思已明顯者 ，即無適用同條規定之餘地，最高法院28年滬上字第11 0號判例闡述甚詳。本件兩造間系爭契約第25條第3項約 定：「本租約若有未盡事宜，悉依促進產業昇級條例暨 其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、嘉義縣香 草藥草科技園區生產事業用地出租要點及其他相關法令 規定辦理。」（見本院卷一第22頁）足見該約款所載促 進產業昇級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租 售辦法、系爭出租要點及其他相關法令規定僅針對系爭 契約未盡事宜具有補充系爭契約之作用，系爭契約已有 約定之事項，即無由再援引上開補充法令內容。觀諸系 爭契約約款均無以須經公證程序始為成立之特別約定， 且系爭契約第23條約定：「本契約自簽約日生效。」（ 見本院卷一第22頁）等語，顯見原告與被告豆朋公司就



系爭契約於簽約日起即成立且生效乙事已達成合意，渠 等未將公證程序約定作為系爭契約成立要件之意思已甚 為明顯，揆諸上開說明，即無由引用上開補充法令，亦 無適用民法第166條之餘地。故被告豆朋公司抗辯系爭 契約尚不成立云云，並不可採。原告主張系爭契約業已 成立並生效，應屬有據。
2.租賃標的物是否符合約定狀態？被告豆朋公司主張同時履 行抗辯有無理由？
⑴原告主張被告豆朋公司負有依系爭契約給付租金之義務 等語；告豆朋公司則抗辯原告依系爭契約債務本旨負有 分割系爭土地以提供土地、備辦公共設施及協助被告豆 朋公司取得合法興建廠房之義務，但原告遲未履行其義 務，被告豆朋公司自得依民法第264條第1項規定行使同 時履行抗辯權而拒絕給付租金等詞。
⑵按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態，民法第 423條定有明文。此項義務，為出租人 之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之 使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收 益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履 行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定 請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保 請求權（最高法院98年度臺上字第 222號判決參照）。 準此，承租人得否主張同時履行抗辯權，應視出租人所 交付之租賃物是否合於所約定使用、收益之狀態而定。 本件原告與被告豆朋公司所簽訂之土地租賃契約係以「 嘉義縣香草藥草生物科技園區暫編地號生科段第7-1 、 7-2、7-6地號共三筆土地，面積40,789平方公尺」為租 賃標的等情，此觀原告與被告豆朋公司所簽訂系爭土地 租賃契約書第 1條即明（見本院卷一第14頁）。參以系 爭出租要點第 6條規定：「本區土地以出租供商號、法 人或政府依法設立之事業機構以從事從事農業生技相關 產業，且除經本府核准者外，應為與香草藥草產業相關 之製造業與促進產業升級條例施行細則相關規定之使用 為限，並應符合本要點附表所列引進產業類別限制。」 （見本院卷一第 267頁）等情，足見被告豆朋公司承租 系爭土地之目的係為在嘉義縣香草藥草科技園區從事農 業生技相關產業甚明。惟觀諸系爭契約第8條第2項約定 ：「乙方於區內用地變更完成及主要公共設施完工前須 先行使用土地者，得先行按現況點交，乙方應先對前述



尚未完成之情形充分理解，並同意不得就此等情形要求 補償、拒絕繳款或點交。」（見本院卷一第16頁）等情 ，足見被告豆朋公司於系爭契約簽訂當時即明知該園區 用地變更尚未完成且公共設施尚不完備等狀態。再對照 系爭契約第4條第1項約定：「先期進駐廠商承租本園區 土地租金於本府簽訂土地租賃契約之日起至民國96年12 月31日止，享有每坪每月20元（即 6.05元/平方公尺月 ）之優惠，後續各年應繳租金應由投資興建廠商或本府 城鄉發展局工業課提報本府工業區土地或建築物租售及 價格審查小組核定後公告之。」（見本院卷一第14頁） ；復參以被告豆朋公司向原告申請在嘉義縣香草藥草科 技園區投資設廠，確已因獎勵先期廠商進駐而獲土地租 金折半減免等情，有原告94年7月14日府城工字第09400 9158 2號函在卷可稽（見本院卷一第272頁、第273頁） ，此為被告豆朋公司所不否認（見本院卷二第 430頁） ；且被告豆朋公司亦於本院審理時自認其屬先期進駐廠 商之事實（見本院卷二第 393頁），並有被告豆朋公司 96年5月11日豆朋（松）字第960511001號函在卷可憑（ 見本院卷一第230頁、第231頁），故原告主張被告豆朋 公司屬「先期進駐廠商」享有租金優惠乙節，確屬有據 。另徵諸系爭契約第10條第15項關於污水系統完工啟用 前即進駐時其污水排放標準與費用負擔之約定（見本院 卷一第18頁），以及系爭契約第11條第 2項關於公共設 施尚未提供使用前免徵一般公共設施為護費、污水處理 系統使用費之約款（見本院卷一第20頁），更足見被告 豆朋公司與原告簽訂系爭契約時即係以該園區公共設施 尚不完備之狀態為其締約基礎，此亦為其作為「先期進 駐廠商」而享有租金優惠之所由，被告豆朋公司承租系 爭土地乃屬區內用地變更完成及主要公共設施完工前先 行使用土地之情形甚明。故被告豆朋公司自難一方面以 先前進駐廠商身分享有租金優惠，另一方面卻以原告未 備公共設施等為由抗辯原告所交付之租賃物不合於約定 使用、收益之狀態。
⑶至被告豆朋公司抗辯：原告自94年12月12日與被告豆朋 公司簽訂系爭租賃契約後，迄96年 3月13日與被告豆朋 公司終止契約前共1年3月，並未將系爭土地分割出來， 其無法申請建執照，且期間並無履行其就系爭土地所應 提供之「土地使用同意書」或設定地上權等義務，實顯 逾一般合理、相當之期待期間，導致被告豆朋公司難就 所承租之土地為合法利用及營運，故被告豆朋公司不負



給付租金之義務云云。惟系爭出租要點第4點明定：「 本出租要點出租標的暫編地號為嘉義縣生科段…工7 -1 、工7-2…工7-6…等 9筆土地，其位置列載於本區土地 出租手冊內，申請人應先行赴現場勘查，並依規劃坵塊 申請，不再辦理分割。」（見本院卷一第 267頁）並有 原告所提出該園區生產事業用地坵塊圖乙份（見本院卷 二第 391頁）在卷可稽；參以系爭土地（暫編地號生科 段第 7-1、7-2、7-6地號；目前臨時分割為大埔美段大 美小段15-2、15-3、15-4等地號），經大林地政事務所 復丈後，其總面積為40,789平方公尺，有大林地政事務 所復丈結果通知書（見本院卷二第 472頁）在卷可考， 其具體位置更經被告豆朋公司於進行廠房新建工程時委 任林振榮建築師套繪於相關圖面，有地籍套繪圖、地籍 配置圖、全區平面配置圖等（見本院卷二第473頁至第4 75頁）在卷可憑，此亦為被告豆朋公司所不爭（見本院 卷二第 481頁），足見被告豆朋公司向原告所承租系爭 土地之具體位置及範圍並非不能特定，且被告豆朋公司 於向原告申請承租系爭土地前即應自行前往現場勘查， 以決定是否申租，其自難事後再以土地未完成分割即拒 絕給付租金。況94年12月 8日及同年月15日原告、被告 豆朋公司均曾會同相關單位及地政事務所人員前往系爭 土地現場會勘、測量及點樁，俾使被告豆朋公司得以進 場動工等情，有會議紀錄、會勘通知單（見本院卷一第 274頁至第277頁）及大林地政事務所內簽乙份（見本院 卷二第 503頁）在卷可憑，足見原告為使被告豆朋公司 得以進入系爭土地動工而安排移除系爭土地北側行道樹 及水溝護墩。且被告豆朋公司於95年 1月間即已向原告 申請在系爭土地上以農業用地容許作農業設施使用，並 於95年 1月17日經原告同意後再向原告申請在系爭土地 上進行簡易水土保持，嗣於95年 3月27日經原告許可等 情，有原告95年3月27日府水保字第095004969 2號函（ 見本院卷二第411頁、第412頁）及被告豆朋公司96年 5 月11日豆朋（松）字第 960511001號函在卷可憑（見本 院卷一第230頁、第231頁），均足見被告豆朋公司在系 爭土地尚未完成分割，且用地別未完成變更前，即已就 系爭土地實際進行開發利用。是原告既已將系爭土地按 現況點交予被告豆朋公司，被告豆朋公司依系爭契約第 8 條第2項亦同意於園區用地變更完成及主要公共設施 完工前先行使用系爭土地，被告豆朋公司自難以系爭土 地用地尚未變更為由，主張原告未依約給付。又系爭出



租要點第28條第 1項固規定：「申請人簽訂租賃契約書 並辦理公證後，由本府書面通知定期點交土地並製發土 地使用同意書。」（見本院卷一第 269頁）然被告豆朋 公司承租系爭土地乃屬區內用地變更完成及主要公共設 施完工前先行使用土地之情形，業如上述，應屬系爭出 租要點第28條第 3項及系爭契約第8條第2項所約定情形 ，自與該要點第28條第 1項所定情形有間。且原告於該 園區之出租公告六、（四）已載明：「出租土地為台灣 糖業股份有限公司所有，本府正與台糖公司議約以取得 土地使用權，並於取得土地使用權後，依本要點提供予 申請人使用。」此觀嘉義縣香草藥草生物科技園區土地 公告即明（見本院卷二第 462頁），足見被告豆朋公司 於向原告申請承租系爭土地前，即已獲悉原告就系爭土 地之使用權尚待與訴外人台糖公司協議乙事，其仍選擇 向原告申請承租系爭土地，並同意於用地變更完成及主 要公共設施完工前先行使用系爭土地，其自難僅以原告 未提供土地使用同意書即拒絕給付租金。況在承租人先 行使用土地之情形，系爭契約及系爭出租要點對於土地 使用同意書之交付並未定有確定之期限。而按給付無確 定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第 229條 第 2項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法第 277條規定 甚明。被告豆朋公司固抗辯其曾多次請求原告交付土地 使用同意書仍未能取得云云，然此為原告所否認，揆諸 上開說明，自應由被告豆朋公司負舉證責任。惟被告豆 朋公司始終未能舉證證明其曾就土地使用同意書交付乙 事對原告踐行催告程序，是其抗辯自難遽信，從而，其 亦難以原告未交付土地使用同意書為由，拒絕給付租金 。此外，系爭契約第25 條第1款已約明承租人不得要求 設定地上權登記，此觀系爭契約書即明（見本院卷一第 22頁），足見依系爭契約約款原告本無就系爭土地設定 地上權予被告豆朋公司之給付義務。惟被告豆朋公司因 建置廠房向金融機構進行融資貸款需要，仍一再去函要 求原告設定地上權登記等情，有被告豆朋公司95年12月 26日豆朋（松）字951226001號函（見本院卷一第278頁 函）在卷可稽，顯見此乃被告豆朋公司片面之要求，被 告豆朋公司自難執此為由拒絕給付租金甚明。揆諸上開 說明，原告所交付系爭土地難認未合於系爭契約所約定 使用、收益之狀態，故被告豆朋公司主張其得就租金給



付義務行使同時履行抗辯權云云，並不可採。
3.原告是否已讓與租金債權予訴外人大埔美公司？ ⑴被告豆朋公司抗辯原告無法確定系爭土地租金應給付原 告或訴外人大埔美公司云云，並提出訴外人大埔美公司 函及鼎信聯合會計師事務所函為佐（見本院卷一第 170 頁、第171頁、第231頁）。原告則主張訴外人大埔美公 司僅替原告代收租金，並無債權讓與情事等詞，並提出 其與訴外人大埔美公司之契約（見本院卷一第 242頁至 第261頁）為憑。
⑵按債權讓與乃以移轉債權為標的之契約，債權讓與契約 生效時，債權即同時移轉，於是讓與人即原債權人脫離 債之關係，失去債權人之地位，不復對債務人有債權存 在，而由受讓人即新債權人承繼讓與人之地位取得同一 債權（最高法院94年度台上字第 575號判決參照）。觀 諸原告與訴外人大埔美公司就嘉義縣香草藥草生物科技 園區所簽訂之促進民間參與投資契約第八章營運 8.1.2 ⑶約定：「土地及建築物出租業務：乙方應依『工業區 土地或建築物租售辦法』辦理本計畫園區內土地及建築 物之出租業務，並代為收取租金作為辦理受託出租報酬 。…」此有該契約書（見本院卷一第 249頁背面）在卷 可憑，足見原告與訴外人大埔美公司間僅有委任代收租 金之約定，並無將以租金債權作為移轉標的之合意，揆 諸上開說明，並不因為原告曾委任訴外人大埔美公司收 取租金即使原告脫離其與被告豆朋公司間租賃契約關係 而失去債權人之地位。是原告對被告豆朋公司自仍有租 金收取權無訛。被告豆朋公司上開抗辯，容有誤解，並 不足採。
4.租金之計算：
⑴原告主張系爭契約因被告豆朋公司依系爭契約第 4條第 3款提前終止租約，經原告同意而於96年3月13日終止等 情（見本院卷二第 323頁），並提出98年5月5日府城開 字第0980071204號函（見本院卷一第36頁）為佐，此為 被告豆朋公司所不爭執（見本院卷二第 374頁），復有 被告豆朋公司96年3月21日豆朋（松）960213001號函在 卷可稽（見本院卷一第35頁），堪認原告上開主張，應 屬可採。
⑵原告固主張被告豆朋公司僅繳納第一期租金，尚積欠租 金 2,522,850元等語。然經核原告所主張上開被告豆朋 公司所積欠租金總額，其計算方式係以每月租金252,28 5 元（41,700平方公尺乘以每平方公尺6.05元）計算10



個月租金所得（252,285×10＝2,522,850）。惟系爭契 約第1條所約定系爭土地面積為 40,789平方公尺，此觀 系爭契約書即明（見本院卷一第14頁），原告亦自認租 賃標的物尚未辦理分割，系爭土地面積應依系爭契約計 算之事實（見本院卷一第 210頁），並具狀更正其所主 張之系爭土地面積為40,789平方公尺（見本院卷一第21 3 頁），足見原告據以上開計算積欠租金總額之面積並 非正確，而應以40,789平方公尺計算始符系爭契約之約 定。據此，系爭土地每月租金依系爭契約第4條第1項約 款計算應為 246,773元（40,789平方公尺乘以每平方公 尺6.05元；小數點下4捨5入）。故自95年5月起至96年2 月止，原告所主張被告豆朋公司尚欠之10個月租金金額 應為2,467,730元（246,773元×10=2,467,730）。是原 告就租金請求部分在 2,467,730元範圍內自屬有據，逾 此範圍則無理由。
5.違約金之計算：
⑴原告固主張被告豆朋公司應給付原告之租金，因採預繳 制，租金繳付逾期之違約金，自應繳當月之首日以後即 發生給付遲延，故違約金依系爭契約第 7條應按未繳各 月租金金額按月加收 15%計算，被告豆朋公司應給付之