臺灣臺北地方法院民事簡易判決 100年度北簡字第13086號
原 告 財團法人台灣省私立台北仁濟院
法定代理人 林明成
訴訟代理人 劉宗欣律師
許修豪律師
陳威駿律師
被 告 林慶波
兼 訴 訟
代 理 人 林德灼
上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國101年3月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林慶波承租原告所有坐落於臺北市○○區○○段三小段二一四地號（面積十四點二六七平方公尺）土地租金，自民國一百年八月一日起調整為按申報地價年息百分之三點五計算每月租金。被告應連帶給付原告新臺幣叁萬柒仟貳佰零肆元，及自民國一百年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元，由被告林慶波負擔百分之十八，由被告連帶負擔百分之二十一，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣叁萬柒仟貳佰零肆元整元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告林慶波於民國88、89年間取得門牌號碼為臺 北市○○區○○街6 號4 樓之房屋（下稱系爭房屋）所有權 ，並於89年6 月9 日邀同被告林德灼為連帶保證人，與原告 成立土地租賃契約（下稱系爭契約），向原告承租系爭房屋 坐落之土地即臺北市○○區○○段三小段214 地號土地（面 積14.267平方公尺，下稱系爭土地），約定租期為2 年，租 金按申報地價年息2 ％計算，系爭租約屆滿後被告林慶波繼 續使用系爭土地並繳納租金，原告未為反對之表示，依民法 第451 條成立不定期租賃關係。系爭土地位於柳州街，鄰近 貴陽街及中華路，地處西門町鬧區，隨89年間捷運板南線之 開通，周遭臺北車站及西門捷運站交通便利，生活機能良好 ，商業發展繁榮，土地價值大幅增高，顯非兩造締約當時所 得預料，依申報地價年息2 ％計算顯然過低，原告於93年間 依系爭租約第5 條約定，基於當時情事及基地狀況，經董事 會決議自93年7 月1 日起將土地租金租率案申報地價年息2 ％調整為3 ％，並於93年8 月5 日發函通知含原告在內之全 體個人承租戶，多數承租戶已按調整後租率繳納租金。惟被
告林慶波自94年1 月起，拒絕繳納按年息3 ％計算之租金， 原告依民法第442 條、第227 條之2 規定，亦得聲請法院將 93年7 月1 日以後之租金調整為申報地價年息3 ％。被告辯 稱不知原告已調整租金云云與其陳述矛盾，不足採信等語。 並聲明：被告林慶波承租原告系爭土地之租金，自100 年8 月1 日起調整為按申報地價年息5 ％計算每月租金；被告林 慶波及林德灼應連帶給付原告46,897元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
二、被告則以：系爭租約約定租金為按申報地價2 ％計算，被告 自始未曾同意原告片面提高租金，93年度地租係以年繳方式 一次繳納，原告偷偷於該次計算之匯款單金額中加入調漲金 額（即93年7 月1 日起提高為3 ％計算），使被告不知情而 錯誤多匯付93年7 至12月租金，並非被告已按原告調整後租 率給付租金。被告匯款後經同棟建物住戶告知原告有提高租 金意思，立即向原告表達拒絕之意。因被告按系爭租約所訂 租金繳納，均遭原告以金額不符拒收，且提起本件訴訟，故 被告於100 年1 月3 日將94年1 月1 日起至99年12月31日租 金76,392元提存，又於100 年9 月21日將100 年1 月1 日起 至100 年9 月30日租金9,693 元提存，被告從未同意調整租 金，原告就超過約定部分之租金並無請求權基礎，且被告已 依約給付租金完畢。原告所指之臺北車站、西門捷運站、西 門町均係89年簽約當時已存在之建物或設施，並無簽約當時 不可預料之情況，且系爭土地位於萬華區，非臺北市○○○ ○地段，又系爭土地89年間之申報地價、公告現值迄今無漲 幅，僅正常波動，並非周邊經濟、交通更為繁榮便利使然， 與原告要求調整之高額租金不成比例，原告亦無證據證明系 爭土地地價有何成長。原告自93年間擅自提高租金迄今，均 向同棟建物區分所有權人收取按年息3 ％之租金，卻以此訴 訟故意向原告請求5 ％計算，其請求無理由等語，資為抗辯 ，並聲明：原告之訴駁回。
三、查被告林慶波於89年6 月9 日與原告簽訂系爭租約，向原告 承租系爭土地，約定租金以申報地價年息2 ％計算，租期為 兩年，被告林德灼為林慶波之其連帶保證人；租期屆滿後被 告繼續使用系爭土地並給付租金，原告未為反對意見，系爭 租約視為不定期租賃契約等事實，有土地登記謄本、系爭租 約在卷為憑（見本院卷第32至35頁），並為兩造所不爭執， 堪信為真實。至原告主張系爭土地租金自93年7 月1 日應調 整為按申報地價年息3 ％計算，並自100 年8 月1 日起調整 為按申報地價年息5 ％計算等情，為被告所否認，並以前揭 情詞置辯。經查：
（一）按租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更 之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。 不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第 442 條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認 於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事 發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待 雙方當事人之另行協議（最高法院64年台上字第1579號判 例意旨參照）。復按租賃物為不動產者，因其價值之昇降 ，當事人得聲請法院增減其租金；契約成立後，情事變更 ，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人 得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第 442 條前段、第227 條之2 第1 項分別定有明文。又租賃 物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租 之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地 租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判 例參照）。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按 基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基 地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環 境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定 基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依 民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最 高法院93年台上字第2446號判例參酌）。（二）依原告與被告林慶波間系爭租約第4 條約定「租金按申報 地價年息2 ％計算」，又第5 條約定「租賃期間中遇有申 報地價調整時，甲方（即原告）得按前條租率調整租金， 又依法令變更租稅規定時，甲方得調整前條之租率」等內 容，有系爭租約在卷可佐（見本院卷第33頁）。查系爭土 地公告地價每平方公尺於89年7 月為43,508元，於93年1 月為42,638元，於96年1 月為43,720元，於99年1 月為 45,300元；公告現值每平方公尺於89年7 月為100,445 元 ，於100 年1 月已漲至134,939 元等情，有系爭土地公告 地價及公告現值表附卷為憑（見本院卷第52頁），而系爭 土地申報地價與公告地價相同一情，據原告陳明（見本院 卷第6 頁反面），惟公告地價通常不足反應系爭土地之確 實價值。又房屋及土地一般租金標準及各縣市市有、縣有 土地出租租金計收基準多按申報地價5 ％計算之事實，據 原告提出92、93、96、98、99年度房屋及土地之當地一般 租金標準、臺北市市有土地出租租金計收基準、高雄市市 有非公用空地標租作業要點、新竹市市有土地及房屋租金
率計算基準、新竹縣現有基地及房屋租金率計算基準、金 門縣縣有土地租金率計收標準、彰化縣現有基地租金率調 整方案等法規在卷為佐（見本院卷第38至51頁）。是原告 主張系爭土地原約定租金過低一情，尚非無據。（三）原告主張系爭土地位於柳州街，鄰近貴陽街及中華路，地 處西門町鬧區，隨89年間捷運板南線之開通，周遭臺北車 站及西門捷運站交通便利，生活機能良好，商業發展繁榮 等情，據其提出系爭土地位置照片可參（見本院卷第37頁 ）。復查，被告林慶波所有之系爭房屋以系爭土地為基地 ，該棟建物屋齡約20多年，面對馬路為雙線道，附近有臺 灣銀行、洗衣店、修車行、補習班、早餐店等，步行約3 至5 分鐘可至家樂福，步行1 分鐘為貴陽街公車站牌，有 11線公車，被告林慶波系爭房屋目前出租他人，每月租金 為25,000元等情，經本院履勘現場，製有履勘筆錄及照片 數張附卷可稽（見本院卷第179 至180-3 頁）。審酌系爭 土地週邊之生活機能、繁榮狀況及交通便利程度，及被告 係將坐落系爭土地上之系爭房屋出租使用，每月可得租金 25,000元，顯非經濟上弱者，參以系爭土地公告現值、公 告地價均已上漲，兩造原約定之租金率低於一般土地租金 標準，並參酌原告所有位於鄰近地段之出租土地，經判決 或和解之租金行情至少為按申報地價3 ％計算等情，據原 告提出判決書及和解筆錄在卷可參（見本院卷第140 至 176 頁），堪認系爭土地周邊環境、工商繁榮之程度、被 告林慶波利用土地之經濟價值及所受利益，於訂約後已有 變更，租金依原約定基地申報地價之固定比率2 ％計算有 顯失公平情形，是原告請求依民法第442 條前段、第227 條之2 第1 項規定調整系爭土地租金，本院認自93年7 月 1 日起之租金調整為按申報地價年息3 ％計算為適當，而 自100 年8 月1 日起之租金調整為按申報地價年息3.5 ％ 計算為適當。
（四）按房屋或土地出租人，依民法第442 提起請求增加租金之 訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許 增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故 起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高 法院48年台上字第521 號判例參照）。原告起訴請求增高 租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情 形與本院48年台上字第521 號判例所示，尚屬有間，法院 如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租 金（最高法院73年度第9 次民事庭會議決議）。原告請求 審酌如下：
⒈原告主張依系爭租約第5 條、民法第442 條前段、第227 條之2 第1 項規定，調整系爭土地租金自93年7 月1 日起 按申報地價年息3 ％計算，並已於93年8 月5 日發函通知 含被告在內之承租人等語，據其提出該函文在卷（見本院 卷第36頁）；被告雖辯稱未收到上開函文，係按原告匯款 單金額方多付93年7 至12月租金，並非同意依調整後租金 給付等節，惟被告亦陳稱匯款後經同棟建物住戶告知原告 有提高租金意思、收到94年繳費單因金額變多才知悉等語 （見本院卷第71、134 頁），惟原告依系爭租約第5 條或 上開法律規定請求調整租金，本不待被告同意，而無論被 告是否收受上開函文，至遲亦已於支付93年租金後即知悉 原告有調整租金意思表示，自應依調整後之租金標準給付 租金。是原告主張被告自94年1 月1 日起至100 年7 月31 日止，按調整後之租金標準即申報地價年息3 ％計算租金 ，應付金額為123,289 元（計算式如附表），自屬可採。 而被告辯稱前於100 年1 月3 日、100 年9 月21日已分別 為原告提存76,392元、9,693 元等情，據其提出本院提存 所100 年度存字第2 號、100 年度存字第2417號提存書附 卷為憑（見本院卷第131 、132 頁），原告請求金額扣除 被告已提存之租金後，尚餘37,204元（計算式：123,289 －76,392－9,693 ＝37,204元），是原告請求金額於上開 範圍內，應屬有據。又被告林德灼為被告林慶波系爭租約 之連帶保證人，有系爭租約可據（見本院卷第35頁），則 原告請求被告連帶給付上開金額，自屬有理。
⒉又原告依民法第442 條前段、第227 條之2 第1 項規定， 請求將系爭土地租金自100 年8 月1 日起調整為按申報地 價年息5 ％計算等情，雖未提出於起訴前有向被告為增高 租金至超過申報地價年息3 ％以上之意思表示，惟本件原 告起訴日即為100 年8 月1 日，揆諸前開見解，自得請求 於原告起訴時即100 年8 月1 日起增高租金。而本院審酌 系爭土地自100 年8 月1 日之租金調整為按申報地價年息 3.5 ％計算為適當，已如前述，則原告請求逾此部分，亦 非可取。
四、從而，原告依民法第442 條前段、第227 條之2 第1 項規定 ，請求將被告林慶波向其承租系爭土地租金之租金，自100 年8 月1 日起調整為按申報地價年息3.5 ％計算每月租金， 並請求被告連帶給付37,204元，及上開金額自起訴狀繕本送 達翌日即100 年9 月6 日起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息，為有理由，應予准許；原告請求逾此範圍，為無理由 ，應予駁回。
五、本件主文第二項所示部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項 第3 款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項 ，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李美燕
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 1,880元
合 計 1,880元
附表（租金計算式）：
┌───────┬──────────┬──┬─────┐
│期間 │每月應繳租金（按申報│月數│該段期間租│
│ │地價年息3 ％計算） │ │金總額 │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│94年1 月1日 起│申報地價42,638元× │24 │36,480元 │
│至95年12月31日│14.267平方公尺×3% │ │ │
│ │÷12月＝1,520 元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│96年1 月1日 起│申報地價43,720元× │36 │56,124元 │
│至98年12月31日│14.267平方公尺×3% │ │ │
│ │÷12月＝1,559 元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│99年1 月1 日起│申報地價45,300元× │19 │30,685元 │
│至100年7月31日│14.267平方公尺×3% │ │ │
│ │÷12月＝1,615 元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│合計 │ │ │123,289元 │
└───────┴──────────┴──┴─────┘
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
書記官 曾東竣