臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第6號
原 告 吳建男
訴訟代理人 陳舜銘律師
被 告 蕭寶萍
林益全
上列當事人間返還價金事件，本院於民國101年4月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告二人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第433條之3 規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。
貳、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠原告因見門牌號碼為臺中市○里區○○路59巷69-1號6樓 房屋（下稱系爭房屋）物件名稱「興大滿租5套房」之銷 售個案廣告，乃於民國100年8月14日由張云云代理與訴外 人即永慶不動產加盟店臺中復興美樂家有限公司臺中南區 營業處經理潘明宗簽訂不動產買賣意願書，嗣由潘明宗偕 同原告與屋主即被告蕭寶萍、林益全夫妻洽談，被告二人 均表示滿租等情，於是原告於同年8月19日與被告等人簽 訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。因系爭房屋分隔5 間套房，與他人有租賃關係，依系爭契約第17條特別約定 事項第3款約定：賣方同意於完稅前協助換約完成房屋過 戶，亦即交屋時必須換約（租賃契約），迨於100年8月底 換約時，僅2戶換約完成，其餘3戶無法換約，而其中有1 戶C房僅住1個月（即100年7月1日至同年7月底），被告卻 向原告表示滿租，至此原告方知悉系爭房屋銷售時並無仲 介人員潘明宗及被告二人保證5戶滿租之情形，顯與實情 不符，被告二人顯已違約。因被告隱瞞未滿租之情事，未 依原告要求之品質，且被告有向原告保證換約後仍是滿租 ，而永慶房屋之租售廣告亦載明保證換約後滿約，被告二 人未完全履行給付義務，爰依不完全給付之法律關係請求 被告返還已付價金，另依系爭契約第17條第3款主張債務 不履行，請求解除契約，依不當得利之法律關係請求返還 價金。原告於100年10月18日以臺中何厝郵局存證信函號 碼001077號函通知解除買賣契約之意思表示，被告二人自
應返還原告已繳納之買賣價金新臺幣（下同）35萬元。 ㈡並聲明：被告蕭寶萍、林益全應給付原告35萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息；訴訟費用由被告共同負擔；原告願供擔保請准宣告假 執行。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈原告雖係與被告蕭寶萍簽訂系爭契約，然被告林益全在 場。
⒉原告曾以口頭定相當期限催告被告履行契約。 被告抗辯：
㈠被告蕭寶萍為系爭房屋之所有權人，系爭房屋內有5間套 房，平時均出租他人使用。被告蕭寶萍於100年7、8月間 委託美樂家有限公司臺中南區營業處處理銷售事宜。該公 司從業人員潘明宗於100年8月中旬時，偕同原告至系爭房 屋看屋，因系爭房屋當時尚出租他人使用，潘明宗、被告 二人即將系爭房屋現況為5間套房分別出租予訴外人牧慧 勤、朱宏玠、蔡佳妘、陳秋涵、顏旻逸等人使用據實告知 原告。嗣後原告與被告蕭寶萍於100年8月19日簽訂系爭契 約，約定被告蕭寶萍需協助原告與牧慧勤、朱宏玠、蔡佳 妘、陳秋涵、顏旻逸等5人換約完成，被告蕭寶萍並未向 原告保證換約後仍是滿約，被告蕭寶萍僅幫忙聯絡房客與 原告簽訂租賃契約。又原告與被告蕭寶萍另簽訂「價金履 約保證書」，約定原告應將買賣價金匯入履約專戶，而被 告於履約及交屋完畢後，始得請求合泰建築經理股份有限 公司（下稱合泰公司）交付原告匯款之價金，而原告迄今 僅依約將簽約款35萬元匯入履保帳戶。被告蕭寶萍於簽約 後，被告二人即與牧慧勤、朱宏玠、蔡佳妘、陳秋涵、顏 旻逸等5人接洽換約事宜。經洽談後，朱宏玠、蔡佳妘換 約完成，顏旻逸同意換約，但遭原告拒絕出租，牧慧勤因 租期屆滿不願續租，陳秋涵主動告知不願續租，被告蕭寶 萍已盡協助換約之義務，衡諸常理，承租人是否同意換約 繫於承租人之個人意願，而非被告蕭寶萍得強迫之，且原 告取得系爭房屋後自得向外招租，不影響原告買受系爭房 屋投資之契約目的，絕無契約目的不達之情。未料，原告 竟以「售屋時強調並保證（滿租）」、「本人等簽約後發 現根本沒有滿租」等語為由，寄發存證信函表示解除契約 、拒絕依約給付買賣價金，經被告蕭寶萍口頭催告限期履 約，仍不履約，爰依買賣契約第12條約定解除契約，並請 求合泰公司將履保帳戶內之35萬元交付予被告蕭寶萍，惟 合泰公司以買賣契約第9條第7項、履約契約第4條約定，
拒絕將上開款項給付予被告，亦即被告二人均未取得上開 買賣價金，原告對被告請求返還買賣價金35萬元，顯無理 由。若原告欲請求返還已給付之價金，依履約契約第3條 第1項第1款約定，應向合泰公司請求，而非被告二人，原 告顯有請求對象錯誤之謬。又縱認被告二人有違約情事， 惟依系爭契約第12條第1項前段約定，原告解除契約前應 定期催告，而原告為解除契約之意思表示前，並未定期催 告程序，故原告所為解除契約之意思表示應屬無效。 ㈡本件不動產買賣契約之當事人為原告與被告蕭寶萍，被告 林益全係買賣契約以外之第三人，基於債之相對性，原告 對契約以外之第三人即被告林益全請求返還價金，顯無理 由。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如 受不利之判決，願供擔保免為假執行。
參、得心證之理由：
原告主張因見系爭房屋物件名稱「興大滿租5套房」之銷售 個案廣告，乃於100年8月14日由張云云代理原告與潘明宗簽 訂不動產買賣意願書；系爭房屋內有5間套房，潘明宗偕同 原告與被告蕭寶萍、林益全洽談，被告二人表示5間套房均 出租他人，原告遂於100年8月19日與被告簽訂系爭契約，並 繳納部分買賣價金35萬元，迨於100年8月底換約時，僅2戶 換約完成；原告於100年10月18日以臺中何厝郵局存證信函 號碼001077號函通知被告解除買賣契約等情，業據原告提出 不動產買賣契約書、價款收付明細表及存證信函為證，且為 被告所不爭執，堪信為真實。
原告主張被告保證系爭房屋5戶滿租之情形，與實情不符， 且被告有向原告保證換約後仍是滿租，而永慶房屋之租售廣 告亦載明保證換約後滿約，於100年8月底換約時，僅2戶換 約完成，被告二人未完全履行給付義務等情，則為被告所否 認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠本件原告所憑請求依據為契約關係，已據原告陳明在卷， 並提出其與被告蕭寶萍簽訂之不動產買賣契約書為憑。觀 之系爭契約內容，買賣當事人為吳建男與蕭寶萍，另依證 人即永慶不動產臺中復興店業務人員潘明宗於本院審理時 證稱：不動產賣賣契約書係於100年8月19日訂立，當天係 張芸芸代理吳建男簽約，林益全代理蕭寶萍簽約等語（見 本院101年4月13日言詞辯論筆錄）。依此，被告林益全顯 非系爭契約之當事人，縱然被告林益全曾偕同原告之代理 人張云云看屋或被告林益全於簽約時在場，亦難僅憑該等 事實，即認被告林益全與原告間有契約關係。是以，原告
請求被告林益全返還價金，應屬無據。
㈡原告雖主張系爭房屋5戶並未滿租，其中有1戶C房陳秋涵 僅住1個月（100年7月1日至同年7月底），惟未見原告提 出證據以實其說。又證人即永慶不動產臺中復興店業務人 員潘明宗於本院審理時證稱：「（問：張芸芸有無親自到 東興路59巷6-1號6樓房屋看過現場情形？）我和張小姐一 起去，現場是滿租中我們不能進入承租方的房間去看，外 觀、頂樓及地下室都有看過。（問：你帶張小姐去看房屋 的時候，為何知道房屋是滿租的情形？）因為屋主有告知 ，我和張小姐也有詢問管理員，管理員說現在是滿租。」 （見本院101年4月13日言詞辯論筆錄），依證人潘明宗上 開所述，可知潘明宗於訂約前曾偕同原告之代理人張云云 至系爭房屋查看屋況，系爭房屋所屬大樓管理員曾向潘明 宗表示系爭房屋係滿租；另依被告提出之簡訊照片內容可 知，系爭房屋之承租人陳秋涵曾於100年8月24日表示僅欲 承租至8月底（原告對於該簡訊照片內容並未爭執），可 見原告與被告蕭寶萍於100年8月19日簽訂系爭契約時，陳 秋涵尚係承租戶，依此，系爭房屋銷售時5間套房應係滿 租，原告此部份主張，尚不足採。
㈢系爭契約第17條特別約定事項約定：「1.本建物及增建部 份有租賃情形，租賃之權利義務隨同成交移轉。2.雙方合 意買方要求賣方須協助買方與房客換約完成。3.賣方同意 於完稅前協助換約完成。」由上開約定可知，賣方於完稅 前有協助更換租賃契約之義務。又兩造並未具體約定協助 換約之內容，業經兩造陳明在卷（見本院101年1月18日言 詞辯論筆錄）；另證人潘明宗於本院審理時證稱：「（問 ：契約書上第17條特別約定事項記載賣方須協助買方與房 客換約完成、賣方同意於完稅前協助換約完成，是指何意 ？）張小姐簽約時有提出來，在簽約前屋主有提供租賃合 約的契約內容供張小姐審閱，張小姐才決定買這房屋，因 為買賣不破租賃，張小姐要求屋主蕭小姐要協助她換約， 協助張小姐跟承租方換約完成。（問：蕭寶萍有無跟張芸 芸約定保證換約後仍然是滿租的情形？）不是蕭寶萍簽約 的，是林益全代理的。因為在契約第17條有載明，就是依 照契約的內容。我沒有全程在現場，他們是否有說這段話 ，我也不清楚，契約第17條是有載明的。有載明換約之前 有滿租，換約之後我就不清楚林先生跟張小姐的約定。」 （見本院101年4月13日言詞辯論筆錄）。原告雖聲請證人 潘明宗到庭作證以資證明被告有向原告保證換約後仍是滿 約，然依證人潘明宗上開證述內容，未能證明被告有保證
換約後5戶套房仍會是滿租之情形；此外，經本院依原告 聲請向美樂家有限公司臺中南區營業處函調系爭房屋之銷 售廣告資料，然美樂家有限公司臺中南區營業處迄至言詞 辯論終結時仍未回覆，原告復未提出其他證據證明銷售廣 告上載明系爭房屋換約後仍係滿約，原告主張被告有向原 告保證換約後仍是滿租且永慶房屋之租售廣告亦載明保證 換約後滿約，尚不足採。基此，依系爭契約第17條特別事 項所載文義，被告蕭寶萍應僅負有協助原告換約之義務， 而非換約後仍會是滿約之義務。又被告林益全曾偕同原告 之代理人張芸芸辦理換約事宜，系爭房屋有2戶換約完成 ，業經原告自陳在卷，足認被告蕭寶萍已有協助原告進行 換約事宜，並無違反系爭契約第17條第3款協助換約之義 務。從而原告以被告蕭寶萍違反系爭契約第17條第3款特 別約定事項，主張解除契約並返還價金，自屬無據。 綜上所述，原告請求被告二人給付35萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由 ，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟費用應由敗訴之原告負 擔。
中 華 民 國 101 年 4 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 徐右家
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 27 日
書記官
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