臺灣桃園地方法院小額民事判決 101年度桃小字第206號
原 告 國際巨星社區管理委員會
法定代理人 戴水森
訴訟代理人 陳慧珍
被 告 胡新忠
訴訟代理人 胡榮貴
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101 年4 月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰元，及自民國一百零一年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為原告社區門牌號碼桃園縣桃園市○○○○街595 巷4 號5 樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，依社區規約 ，被告每月應給付原告875 元之管理費（計算式：750 ×9 折＋電梯保養費200 元＝875 元），並應於每月31日前繳納 ，惟自民國99年5 月起至100 年12月止，被告均未按期繳納 管理費，已積欠20期之管理費，共計17,500元，屢經原告催 討，並寄發存證信函，被告皆不置理，為此，爰依公寓大廈 管理條例及社區規約提起本訴。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
系爭建物及桃園縣桃園市○○○○街595 巷2 號5 樓建物均 為被告所有，現為被告之父親居住及使用，依99年3 月原告 社區住戶大會決議，有關社區之空屋管理，其認定係以臺灣 電力公司「雙月電費」基本度數40度為基準，上限10度，合 計50度以內計算為依據，即用電度數在50度以內者，原告方 認定為空屋。查被告所有之系爭建物及桃園縣桃園市○○○ ○街595 巷2 號5 樓建物用電情形，經原告以網路向臺灣電 力公司查詢，自98年6 月起至今，此二戶每二個月之用電度 數均在200 度以上，最少是202 度，最多為675 度，此亦有 該查詢紀錄可參，足見系爭建物用電已與一般家庭之使用率 相同，即有用電當有使用房屋之情形，即非屬原告住戶大會 所決議之空屋，依原告社區規約之規定，自應依法繳納管理 費。而被告每每於原告向其催收住戶管理費時，總以此二戶 其中一戶為空屋為由，多次希原告以上開空屋優惠方案認定 ，僅願繳交一戶之管理費，實非足採等語。
㈢並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：被告所購買的房屋有兩個門牌但為同一戶，原告 應扣除一個門牌的電梯費用（每月200 元），其餘管理費被 告願意支付。被告未繳納99年5 月至100 年12月管理費，原 本管理費從675 元漲價至875 元後，被告就不願意繳納，因 系爭建物只有兩個老人住，所以希望電梯保養費部分可以減 免改收一戶就好等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張之事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、 建物登記謄本、管理費欠繳明細、社區規約、存證信函、區 分所有權人會議紀錄、電費查詢結果表等件為證，經核無訛 ，原告此部分主張之事實，堪信為真。被告雖以前詞置辯， 惟查：
（一）按公寓大廈應設置公共基金，其來源由區分所有權人依區 分所有權人會議決議繳納。專有部分、約定專用部分之修 繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之 使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之 修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其 費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔之。區分所有權人會議之決議，除規約另有規 定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比 例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其 區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同 意行之。公寓大廈管理條例第18第1 項第2 款、第10條第 1 項、第2 項前段、第31條定有明文。又系爭規約第13條 第1 款約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區 分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委 員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費（管理費收費 方式，依86年度第2 次區分所有權人會議決議以戶作為收 費標準。）辦法如下：⒈30坪以上每月收取1,100 元/ 戶 ⒉24-29.99坪每月收取1,000 元/戶 ⒊16-2 3.99 坪每月 收取750 元/ 戶⒋15 .99坪以下每月收取600 元/ 戶㈢每 月電梯保養費250 元/ 戶」。是依上述規定及系爭規約約 定，可知管理費之收取標準，如經區分所有權人會議決議 通過，區分所有權人或住戶即應依決議內容履行，而區分 所有權人會議採多數決，非必經全體區分所有權人同意始 足成立，若經決議通過，區分所有權人即有依區分所有權 人會議決議及住戶規約繳交公共基金及管理費之義務，縱 個別區分所有權人不同意亦同。被告雖辯稱因管理費從67 5 元漲價至875 元後，被告即不願意繳納，系爭建物只有 兩個老人住，所以希望電梯保養費部分可以減免改收一戶 就好云云，惟上開規約既已經過區分所有權人會議決議通
過，以一戶為收費單位，每戶均應依上開標準繳納管理犯 費及電梯保養費，區分所有權人即有遵守規約及決議之義 務，是被告上開所辯，即無可採。
（二）再者，公寓大廈各區分所有權之建物面積，除其專有部分 外，尚涵蓋法定共用及約定共用之部分，各該共用部分所 生之管理、修繕、維護等項支出，性質為共有物之管理費 ，若非共有人間另有約定，或區分所有權人會議或住戶規 約另有規定，民法第822 條第1 項及公寓大廈管理條例第 10條2 項均明定應由共有人（或區分所有權人）按其應有 部分比例分攤，是以公寓大廈管理費之徵收，並非基於「 使用者付費」之理念，本不因專有部分所在之位置、建物 是否打通及其使用、收益狀況、使用人數多寡而影響其應 分擔之管理費。被告雖主張系爭建物與另戶打通，僅有2 人使用，電梯保養費部分應減免改收一戶云云，然社區管 理費收費標準，本屬私法自治之範疇，縱其收費標準不合 理，除法律別有規定（如民法第252 條規定雙方約定違約 金額過高，法院得減至相當之數額）或住戶規約另有規範 ，司法權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義 務關係。而綜觀公寓大廈管理條例及系爭社區規約，並無 賦予法院得以酌減管理費之依據，是本院即難評價管理費 收費標準是否合理。基此，被告若認管理費收費標準不合 理，應循區分所有權人會議修改住戶規約之途徑以資處理 ，尚不得據此拒納管理費，是被告前開抗辯，洵屬無據。四、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明 文。查本件被告係原告所管理大廈之區分所有權人，有依上 開社區規約及區分所有權人會議之決議繳納本件管理費之義 務，惟被告遲未繳納等情，業如前述，則原告自可依公寓大 廈管理條例第21條規定請求被告如數給付。次按給付有確定 期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項 前段及第203 條分別定有明文。從而，原告本於公寓大廈管 理條例第21條之規定及社區規約之約定，訴請被告給付如主 文第1 項所示之管理費及自支付命令狀繕本送達被告之翌日 即101 年3 月2 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依社區住戶規約及公寓大廈管理條例之法律 關係，起訴請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。六、又本件係依民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額訴訟程 序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，依職權 宣告假執行。並依同法第436 條之19第1 項規定，確定訴訟 費用1,000 元由被告負擔。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之23、第 436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項、第436 條之 20，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
桃園簡易庭 法 官 陳秋君
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併編納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
書記官 郭美儀
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471 條第1 項：（依同法第436 條之32第2 項 規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內 ，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正， 第二審法院以裁定駁回之。