最高法院民事判決 一○一年度台上字第五四三號
上 訴 人 柳 國 祚
陳鄭碧桃
吳 振 華
杜 建 國
共 同
訴訟代理人 葉 智 幄律師
劉 佳 強律師
被 上訴 人 洪 秀 媜即吳.
訴訟代理人 簡 長 輝律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十九年
十月二十六日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第一
一六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用，由上訴人柳國祚、陳鄭碧桃、吳振華、杜建國依序負擔百分之二十一、百分之三十四、百分之二十六、百分之十九。
理 由
本件被上訴人之被承當訴訟人吳明達（下稱吳明達）於上訴人提起第三審上訴後，將為訴訟標的之法律關係即坐落桃園縣八德市○○段（下同）一二八之二○、一二八之二一、一二八之二四、一二八之二七地號土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予被上訴人，並同意由被上訴人承當訴訟，有土地登記謄本、承當訴訟同意書可稽。依民事訴訟法第二百五十四條第二項規定，被上訴人聲請代吳明達承當訴訟，核無不合，應予准許，先予敘明。次查吳明達起訴主張：伊於民國九十四年十二月間向訴外人祭祀公業陳振韶購買系爭土地，並辦妥所有權移轉登記而取得所有權。惟上訴人柳國祚、陳鄭碧桃、吳振華、杜建國並無正當權源，以其所有或取得事實上處分權之地上物，依序占用一二八之二○、一二八之二一、一二八之二四、一二八之二七地號土地等情，爰依民法第七百六十七條第一項規定，求為命：（一）柳國祚將門牌號碼桃園縣八德市竹園里崁頂（下同）四八之四號如原判決附圖（下稱附圖）A2所示面積六十三平方公尺之一層建物拆除，並將該部分連同如附圖A1、A3所示面積十五平方公尺、五十五平方公尺共一百三十三平方公尺之土地騰空後返還予伊；（二）陳鄭碧桃將門牌號碼四八之三號如附圖B2所示面積一百十四平方公尺之三層建物拆除，並將該部分連同如附圖B1、B3所示面積二十七平方公尺、六十九平方公尺共二百十平方公尺之土地騰空後返還予伊；（三）吳振華將門牌號碼四八號如附圖E1、E2、E3所示
面積三十二平方公尺、一百二十二平方公尺、七平方公尺之鐵皮屋、二層建物、鐵皮屋拆除，並將該等部分共一百六十一平方公尺之土地騰空後返還予伊；（四）杜建國將門牌號碼四七之三號如附圖H1、H2、H4所示面積十平方公尺、八十八平方公尺、二十三平方公尺之鐵皮屋、三層建物、雨遮拆除，並將該等部分共一百二十一平方公尺之土地騰空後返還予伊之判決（其餘未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：吳明達與祭祀公業陳振韶間就系爭土地所為之買賣及所有權移轉登記，均出於通謀虛偽之意思表示而為無效。況伊及伊前手於六十年間即向祭祀公業陳振韶租用系爭土地建屋迄今，上訴人柳國祚、陳鄭碧桃甚至於九十四年五月三十日與該祭祀公業管理人陳和隆簽訂買賣契約，各自購買該二人所有建物坐落之土地，並交付定金新台幣（下同）一萬元予陳和隆，而祭祀公業陳振韶嗣後出賣並移轉該等土地所有權予吳明達，既未通知伊等優先承買，依法自不得對抗伊等。縱認系爭土地之買賣為有效，基於買賣不破租賃之規定，吳明達亦應繼受伊與祭祀公業陳振韶間之租賃關係，且伊已因時效取得地上權，故伊占用系爭土地非無正當權源等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地之所有權人原為祭祀公業陳振韶，現以買賣為原因登記為吳明達。上訴人柳國祚、陳鄭碧桃、吳振華、杜建國各以其所有或取得事實上處分權之門牌號碼四八之四號、四八之三號、四八號、四七之三號地上物，依序占用一二八之二○地號土地如附圖A1、A2、A3所示部分、一二八之二一地號土地如附圖B1、B2、B3所示部分、一二八之二四地號如附圖E1、E2、E3所示部分、一二八之二七地號土地如附圖H1、H2、H4所示部分之事實，為兩造所不爭，並有土地登記謄本可稽，且經桃園縣八德地政事務所測量無訛，自屬真實。吳明達與祭祀公業陳振韶就包括系爭土地在內之土地訂立買賣契約，並已辦理移轉登記，且價金一億零五百萬元，扣除代付款三十五萬元，吳明達亦已全部付清等情，業據其提出土地登記謄本、給付價金支票清單、支票、支票存款存提記錄查詢、土地買賣契約書、付款明細、回籠支票、渣打國際商業銀行股份有限公司中壢分行函，中國信託商業銀行股份有限公司函為證，並經證人即祭祀公業陳振韶總幹事陳和旺、系爭土地買賣之見證人及辦理移轉登記、抵押權設定事宜之代書李榮宗於台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）九十五年度重訴字第二二三號請求拆屋還地事件（下稱另一請求拆屋還地事件）到場證述明確。而上訴人既未舉證證明上開土地買賣契約非由祭祀公業陳振韶管理人陳和隆本人所簽，且吳明達用以給付價金之支票，究以祭祀公業陳振韶或其管理人甚或第三人之帳戶提示，亦非吳明達所能左右，則該等支票未以祭祀公業陳振韶之帳戶提示
，尚難認吳明達與該祭祀公業間之土地買賣為通謀虛偽。由九十四年十二月二十日吳明達與祭祀公業陳振韶簽訂之特別約定條款所載內容以觀，彼等係因出賣土地中之一部分另涉桃園地院九十四年度重訴字第三四六號請求履行契約事件（下稱請求履行契約事件），遭地政機關為訴訟繫屬之註記，而協議更換付款支票及變動付款進度。又祭祀公業陳振韶移轉土地所有權登記時，吳明達尚未付清買賣價金，徵諸一般經驗，陳和旺於另一請求拆屋還地事件中證稱：為保障祭祀公業陳振韶後續取得價金之權利，由吳明達設定抵押權登記予該祭祀公業所指定之派下員等語，應屬可信。因此，上訴人以吳明達交付之價金支票與買賣契約約定之付款銀行及面額不符，及於祭祀公業陳振韶移轉所有權登記後，設定七千餘萬元之抵押權登記予訴外人陳中央、陳黃秀英、陳貴全等由，抗辯吳明達與祭祀公業陳振韶間之土地買賣為通謀虛偽，委無可採。吳明達與祭祀公業陳振韶間之土地買賣契約，上訴人既未舉證證明有何通謀虛偽之行為，該土地買賣契約即屬有效。按土地所有權人以無權占有為原因，請求返還土地，占有人以非無權占有為抗辯，自應就其占有權源負舉證之責。查上訴人抗辯其與祭祀公業陳振韶間有租地建物契約關係存在，為吳明達所否認，而柳國祚所提承租人呂玉君之土地租賃契約書（下稱呂玉君租約），其上記載之土地管理人陳蘭春於十七年八月十二日既已死亡，顯無可能於六十六年三月十日代表祭祀公業陳振韶與呂玉君簽訂該土地租賃契約書，則柳國祚執以抗辯其與該祭祀公業就占用之系爭土地成立租賃關係，即不足採。另提之六十三年四月六日土地讓渡同意書，並未敘及六大房代表，且該同意書對祭祀公業陳振韶有無拘束力，亦非無疑，甚至其上所載之土地未依約移轉所有權登記予受讓人陳天送、謝洪金，而係於九十五年間以買賣為由，移轉所有權登記予訴外人黃陳玉英、黃阿梅、陳俊男、蔡黃秀錦等人，柳國祚執上開同意書抗辯祭祀公業陳振韶有以六大房代表處分祀產之習慣，要難採取。況柳國祚所謂受託管理系爭土地之陳和風未列名於同意書所載之立同意書人中，此等立同意書人復未出現於呂玉君租約中，故與呂玉君租約無涉。農曆六十二年八月十五日陳振韶祭祀公業結費紀錄表（下稱紀錄表）上所載之出席者陳玉川等人，既未證明係經祭祀公業陳振韶六大房合法選出之代表，且依陳和風、陳福添在請求履行契約事件或另一請求拆屋還地事件中所為之證言，亦非由祭祀公業陳振韶六大房代表出席紀錄表之會議，則陳玉川等人是否有權代表該祭祀公業授與陳玉川、陳仁開管理土地之權限，自非無疑。尤以紀錄表記載土地於五十三年交由陳和風管理，是否為有權處理祀產者所委託，更難肯認，且亦不得執為祭祀公業陳振韶有由六大房代表處理事務之習慣。況呂玉君租約並無陳玉川、陳仁開甚至陳
和風代表出租之文義，更無經六大房各房管理人同意之證明，依紀錄表所載內容，亦難認柳國祚就其占用一二八之二○地號土地與祭祀公業陳振韶間有租賃關係存在。另由陳和風在請求履行契約事件中所為證詞以觀，祭祀公業陳振韶並未授權陳和風出租系爭土地，訴外人李武新在桃園地院九十五年度重訴字第二九六號請求拆屋還地事件中所證陳和風出租一情，亦不能為柳國祚有利之認定。至訴外人陳永年在另一請求拆屋還地事件中證稱：伊曾陪同陳和風收租等語，難認屬實。況陳和風有無及如何收租，與其是否有權代表祭祀公業陳振韶出租系爭土地無涉。祭祀公業陳振韶出售土地之公告既未敘及占用者之優先承買權，且未載述或承認租地建物之法律關係，自不得以意在避免房屋再次轉讓造成處理困難之文句，推認該祭祀公業承認柳國祚有優先承買權。至柳國祚所提祭祀公業陳振韶派下六大房代表八十八年十二月十七日臨時會紀錄，則與柳國祚與該祭祀公業間成立租地建物契約無關。祭祀公業陳振韶並無明知陳和風、陳玉川表示為其代理人而不為反對表示之情形，且柳國祚亦未提出該祭祀公業有何表見之事實，足使呂玉君信陳和風、陳玉川有代理權之證據，柳國祚徒以其使用系爭土地多年未遭祭祀公業陳振韶主張權利，謂該祭祀公業應負表見代理之授權人責任，要無可採。買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，故柳國祚就其占用土地縱與祭祀公業陳振韶成立買賣契約，亦不得以之對抗吳明達。陳鄭碧桃所提承租人陳炎坤之土地租賃契約書，依紀錄表所載內容，對祭祀公業陳振韶不生效力。吳振華所提承租人劉禹璞之土地租賃契約書是否陳玉川與劉禹璞簽訂，已難確定。況陳玉川非屬祭祀公業陳振韶之管理人，亦無代理該祭祀公業之權限。杜建國所提承租人杜智武之土地租賃契約書及收據，係由祭祀公業陳振韶之派下陳和風與杜智武簽訂或由陳和風出具。況依紀錄表所載內容，對祭祀公業陳振韶亦不生效力。又依前開關於柳國祚部分所述，陳鄭碧桃、吳振華、杜建國均非基於租地建物契約，依序占用一二八之二一、一二八之二四、一二八之二七地號土地。上訴人與祭祀公業陳振韶間就系爭土地，既無租地建物契約關係存在，自無優先承買或買賣不破租賃之可言。上訴人並未舉證證明其係以行使地上權之意思占有土地，且未於吳明達請求拆屋還地前，向地政機關請求登記為地上權人，則渠等以時效取得地上權，抗辯其占用系爭土地有正當權源，應不足採。綜上所述，吳明達依民法第七百六十七條第一項之規定，請求柳國祚將門牌號碼四八之四號如附圖A2所示面積六十三平方公尺之一層建物拆除，並將該部分連同如附圖A1、A3所示面積十五平方公尺、五十五平方公尺共一百三十三平方公尺之土地騰空後返還予吳明達；陳鄭碧桃將門牌號碼四八之三號如附圖B2所示面積一百十四平方公尺
之三層建物拆除，並將該部分連同如附圖B1、B3所示面積二十七平方公尺、六十九平方公尺共二百十平方公尺之土地騰空後返還予吳明達；吳振華將門牌號碼四八號如附圖E1、E2、E3所示面積三十二平方公尺、一百二十二平方公尺、七平方公尺之鐵皮屋、二層建物、鐵皮屋拆除，並將該等部分共一百六十一平方公尺之土地騰空後返還予吳明達；杜建國將門牌號碼四七之三號如附圖H1、H2、H4所示面積十平方公尺、八十八平方公尺、二十三平方公尺之鐵皮屋、三層建物、雨遮拆除，並將該等部分共一百二十一平方公尺之土地騰空後返還予吳明達，洵屬有據，應予准許，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻擊防禦方法及舉證與判決結果無礙，因而將第一審就此部分所為吳明達敗訴之判決廢棄，改判如前揭所示，經核於法並無違誤。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 四 月 十九 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 簡 清 忠
法官 王 仁 貴
法官 林 大 洋
法官 吳 麗 女
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○一 年 五 月 一 日
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