臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 100年度宜簡字第105號
原 告 王宏義
王宏正
共 同
訴訟代理人 吳偉豪律師
被 告 王茂昌
訴訟代理人 王陳淑霞
上列當事人間確認共有關係存在事件，本院於民國101年3月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告王宏義、王宏正與被告就如附圖所示編號（A）、（B）坐落於宜蘭縣宜蘭市○○○段七結小段二地號土地、同段六結小段一四之七九地號及同段三一之一一地號土地上，門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路○段二七號及二七之一號之建物共有關係存在，原告王宏義、王宏正權利範圍各為六分之一。被告應分別給付原告王宏義、王宏正各新臺幣壹仟叁佰玖拾肆元，及均自民國一百年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行。但被告如各以新臺幣壹仟叁佰玖拾肆元為原告王宏義、王宏正預供擔保得免為假執行。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起。民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年 台上字第1240號判例意旨參照）。查本件原告主張原告與被 告因買賣於民國87年6月18日共同取得如附圖所示（A）、（ B），即門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路 ○段27號及27號之1之 未辦保存登記建物（原僅編為宜蘭縣宜蘭市○○路 ○段27號 ，其後另編同路段27號之1 ，下稱系爭房屋），及坐落之宜 蘭縣宜蘭市○○○段七結小段2地號土地（下稱2地號土地或 系爭土地）之應有部分。惟被告卻長年占有系爭房屋，日前 原告多次找尋被告確認兩造間就系爭房屋之共有關係，被告 有時否認就系爭房屋與原告存有共有關係，有時則相應不理 ，有提起本件確認之訴之利益等語，而被告亦確於本事件審 理中否認原告對系爭房屋之共有權利。是以，自形式以觀，
被告與原告間就系爭房屋是否存有共有關係，確實存在不安 定之狀態，而此種不安定狀態得以確認判決加以除去，從而 ，原告提起確認共有關係存在之訴之部分，即有確認之利益 ，原告此部分之主張，應屬有稽。
二、原告起訴時聲明：一、確認原告 2人與被告就系爭房屋共有 關係存在，原告 2人權利範圍各為6分之1。二、被告應分別 給付原告王宏正、王宏義新臺幣（下同） 6萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之 利息；嗣變更聲明為：一、確認原告 2人與被告就系爭房屋 共有關係存在，原告 2人權利範圍各為6分之1。二、被告應 分別給付原告王宏正、王宏義 4萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息（見卷 第161頁）；又變更聲明為：一、確認原告2人與被告就坐落 如附圖所示（A）、（B）坐落於2地號及同段六結小段14-79 地號及同段 31-11地號土地上，門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○ ○路○段27號及27之1號之建物（即系爭房屋）共有關係存在 ，原告 2人權利範圍各為6分之1。二、被告應分別給付原告 王宏正、王宏義 4萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息（見卷第247頁）。被 告對原告所為之聲明變更並無異議，且為本案之言詞辯論， 視為被告同意原告所為之聲明變更，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）訴外人王爐有三子即訴外人王允故、王允枝、王允長，但 因王允枝不識字故其不動產登記為王允長所有，系爭未辦 保存登記之房屋向為王允枝一家居住使用，因建物所坐落 2地號土地登記為王允長所有，王允長乃於87年6月18日以 買賣之原因，將 2地號土地（應有部分）移轉予王允枝該 房，又因王允枝有子王茂吉、被告、王茂松 3人，故系爭 房屋（包括其後整編之宜蘭縣宜蘭市○○路27之1 號房屋 ，因27之1 號房屋於87年即已存在，屬於王允長移轉之標 的）應有部分由原告即王茂吉之子各取得6分之1、被告及 王茂松之子王文志各取得3分之1，系爭土地就全部所有權 而言，由原告王宏義取得萬分之 149、原告王宏正取得萬 分之148、被告及王文志各取得萬分之279，即同系爭房屋 之取得比例，並書立有87年 6月18日土地建築改良物買賣 所有權移轉契約書，前開契約書僅係用於報稅，實際上並 無價金之交付。惟原告及王文志於87年以前即搬離系爭房 屋，而由被告及王允枝居住使用，嗣後被告為經營生意之 需要，將系爭房屋面臨馬路之前段部分隔成店面使用，而
於91年12月 4日遭稅捐稽徵機關發函告知被告，就店面使 用部分改為以營業用稅率課徵房屋稅，但該函文由王允枝 代為收信，王允枝認該函文僅以被告為受文者，恐事有蹊 蹺，便於92年10月25日召集系爭房屋之所有權人原告 2人 、王文志、被告，共同簽立92年10月25日切結書，並由王 允枝擔任見證人，而於切結書上載明：「座落宜蘭市○○ 里○○路○段27號（基地標示金六結七結小段2號），房屋 稅籍 00000000000，房屋面積34平方公尺，以及全部所有 地上物，是王茂昌、王宏義、王宏正、王文志等四名土地 所有權人共同所有。因為昔日開店，同意登記王茂昌之名 ，實際產權應為下列全體所有權人共有權利範圍：王茂昌 三分之一，王宏義、王宏正二位共三分之一，王文志三分 之一。為免往後產生爭議，唯恐口無憑，特立此書為證。 」，但於王允枝於100年4月17日逝世後，被告仍持續獨占 系爭房屋使用，顯係侵害他共有人之權利，原告多次向被 告請求確認共有關係存在，皆未有結果，於100年4月間聲 請宜蘭縣宜蘭市調解委員會調解，被告亦未到場，原告爰 請求本院確認兩造間就系爭房地之共有關係存在。（二）按最高法院55年台上字第1949號、51年台上字第3495號及 62年台上字第1803號判例意旨陳明，如共有人不顧他共有 人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬 侵害他共有人之權利。查被告多年獨占系爭房屋及 2地號 土地使用，原告自得依民法第179條、第184條之規定，請 求被告返還相當於租金之不當得利或賠償相當於租金之賠 償金，而原告僅請求起訴前 5年即自96年起算之數額，並 依土地法第97條第 1項及平均地權條例第16條之規定，以 系爭土地96年度公告地價乘以百分之80即為申報地價，再 乘以系爭土地面積，並加計系爭房屋 101年度房屋現值後 ，乘以申報總價百分之6之年息，再乘以5年期間，最後再 乘以原告應有部分各6分之1，是被告應給付原告各 4萬元 【計算式：（96年度公告地價7,560元*百分之80*105平方 公尺+系爭房屋101年度房屋現值 182,300元）*百分之6*5 年*6分之1=40,867元】，從而，爰請本院判決被告應分別 給付原告王宏正、王宏義各 4萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）對被告答辯之陳述：
１被告指稱原告所提出之87年 6月18日土地建築改良物買賣 所有權移轉契約書上，所記載之門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市 ○○路11巷4號之房屋（下稱11巷4號房屋）經門牌整編後 ，門牌號碼變更為宜蘭縣宜蘭市○○路1段15之1號（下稱
15之1 號房屋），並非係原告指稱之系爭房屋，原告指稱 之房屋為宜蘭縣宜蘭市○○路 ○段27號云云，惟查前開土 地建築改良物買賣所有權移轉契約書上買賣標的之建物門 牌號碼有誤載；此觀宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅稅籍通報表 、宜蘭縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見卷第31、32 頁）即明，蓋原告所提出之土地建築改良物買賣所有權移 轉契約書所載標的面積104.99平方公尺核與系爭房屋 1樓 磚造34平方公尺及1樓鋼造71平方公尺，合計105平方公尺 面積相同。且兩造皆自小居住於系爭房屋，而非居住於15 之1號房屋，衡情15之1號房屋自無可能為系爭契約書上之 標的。再者，依宜蘭縣房屋稅籍登記表所示（見卷第67頁 ），15之1 號房屋納稅義務人原為王允長，嗣87年變更為 被告等 4人，又遭刪除變更為王炳鐘，應可見係87年間被 告持前開土地建築改良物買賣所有權移轉契約書向稅捐機 關辦理，嗣後課稅時發現錯誤，始刪除記載。又另於建築 改良物登記簿（見卷第99、100頁），王允長因於87年6月 18日土地建築改良物買賣所有權移轉契約書誤載門牌地址 ，故辦理移轉登記後隨即塗銷，並於87年 8月19日登記為 王炳鐘所有，而非將15之1 號房屋出賣予原告、被告及王 文志。再者，王炳鐘係王允長之子，王炳鐘與王允長現仍 居住於15之1號房屋，亦證王允長非將15之1號房屋出賣予 原告、被告及王文志。由上述可見，原告所提出之土地建 築改良物所有權移轉契約書上買賣標的之建物門牌號碼應 係誤載，系爭房屋即係原告所提出之前開契約書上買賣標 的之建物。
２原告所提出之92年10月25日切結書應為真正，被告否認其 真正，洵無足採，上開切結書之內容本為對事實之確認， 應屬單方意思表示或觀念通知，並非契約。復依內政部警 政署刑事警察局 100年11月30日刑鑑字第1000141634號鑑 定結果（見卷第133至135頁），上開切結書之指印確為被 告所有，應足證被告對事實之認知，且縱令上開切結書上 無王宏義、王宏正、王文志、王允枝之簽名，亦無礙其效 力。
３被告辯稱如附圖所示（A）之未辦保存登記建物（下稱27- 1 號房屋）所占用之土地係王文南向國有財產局承租，可 證為被告所有（原告誤植，被告係指應為其子王文南或其 妻王陳淑霞）云云。但系爭房屋本即是87年 6月18日土地 建築改良物所有權移轉契約書上之標的，而土地與建物本 屬不同之不動產，應分別以觀，不應認為27-1號房屋所占 用之基地係王文南向國有財產局承租，即可證27-1號房屋
為被告（應為王文南）所有。
４被告雖辯稱王陳淑霞曾出資就系爭房屋加裝鋼樑、鐵板等 云云，惟查，姑且不論此一主張是否為真實，縱令屬實， 亦不過為共有物之管理、修繕或保存行為，對共有物之所 有權之判斷不生影響。
５被告雖提出93年6月14日承諾書為證（見卷第243頁），而 其上記載1段27號左邊之未設門牌建物1棟（即其後所設27 -1號房屋），由王允枝承諾使用權歸王陳淑霞，並以此為 證據辯稱27-1號已為王陳淑霞所有云云，但查，當時27-1 號房屋所有權人應已非屬於王允枝所有，而是原告、被告 與王文志間維持共有狀態。另查，被告又提出 100年1月4 日承諾書為證（見卷第 242頁），而其上記載立承諾書人 王允枝本人因年歲已高，擔心自己將不久人世，本人現今 居住之房屋門牌號 1段27號全部所有權給王文南，希望在 本人身後子孫照本人以上所述辦理遺產分配登記等語，並 以此為據辯稱所有權人應為王文南云云，惟 100年1月4日 承諾書，核屬遺囑性質，但並未符合遺囑之法定要式，無 法律效果，不足為有利於被告之認定。
二、被告則提出以下抗辯：
（一）原告主張被告與原告及王文志於87年共同購買 2地號土地 應有部分及系爭房屋，並提出87年 6月18日土地建築改良 物所有權移轉契約書為證云云，惟查：前開契約書上所記 載的房屋為宜蘭縣宜蘭市○○路11巷4號，11巷4號房屋經 門牌整編後，門牌號碼變更為神農路1段15之1號，並非原 告指稱之系爭房屋，系爭房屋之門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市 ○○路1段27號，此有宜蘭縣宜蘭市戶政事務所100年 9月 13日宜市戶字第1000051829號函（見卷第60頁）、宜蘭縣 宜蘭地政事務所 100年10月19日宜地壹字1000056445號函 檢附15之1 號房屋建物登記謄本、改築改良物情形填報表 等資料可證（見卷第94頁）。又查，11巷 4號即整編後15 之1 號房屋面積為104.99平方公尺，此有前開建物登記謄 本可證，與原告提出之土地建築改良物所有權移轉契約書 記載建築改良物之面積104.99平方公尺相同，但系爭房屋 面積為 166.8平方公尺，此有卷附系爭房屋之房屋稅籍證 明書可稽（見卷第32頁），顯不相同。再參之，系爭房屋 於門牌整編前之門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路13之5 號 （下稱13之5 號房屋），雖未辦保存登記，但王允枝早於 40年8 月16日即設籍於系爭房屋戶籍內，惟王允長卻從未 設籍於系爭房屋戶籍內之情形，有68年 9月13日戶口名簿 可證（見卷第175至176頁）；復依台灣電力公司宜蘭營業
處書函係由王允枝於50年間申請送電，是原告主張系爭房 屋即現今門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路 ○段27號房屋乃係 自王允長轉讓所得云云，無不足採，亦徵系爭房屋與原告 請求確認共有關係存在之事實理由並無關聯。87年 6月18 日土地建築改良物買賣所有權移轉契約書係原告、被告及 王文志間之共同契約行為，與證人王炳鐘無涉，惟15之 1 號房屋現為王炳鐘登記所有，基於訴訟之利益關係，證人 王炳鐘於本院作證之言詞難免有所偏頗，其所言自不足採 。
（二）原告所提出92年10月25日切結書並非真正。被告對於上開 切結書毫不知情，亦無被告之署名或蓋印，且觀上開切結 書全文皆係電腦打字，而立切結書人即原告、見證人王允 枝 3人簽名部分，經被告質疑後，原告始稱皆係由原告、 王允枝授權由王茂吉代理簽名，惟王允枝雖目不識丁，但 王允枝為系爭房屋之所有權人，根本無需以見證人之身分 委託王茂吉代理，更何況原告亦稱王允枝在場，更屬無需 王茂吉代理之情況。雖依內政部警政署刑事警察局 100年 11月30日刑鑑字第1000141634號鑑定結果，上開切結書之 指印為被告所有，但亦不足徵被告知悉上開切結書之內容 ，再者，若真有切結行為也應係由系爭房屋之所有權人王 文南為之，蓋系爭房屋於92年3、4月間已由被告贈予王文 南，而移轉所有權予其子王文南，被告對於系爭房屋已無 權利。且依一般生活經驗，切結書應屬多造及見證人一方 皆持有正本，以防他方竄改或增減內容，惟綜觀上開切結 書皆係王茂吉 1人代表簽名，又僅為原告所持有，顯係上 開切結書皆係王茂吉 1人空口白言，而王茂吉又為原告之 父親，是上開切結書內容顯不足採信。再者，現今電腦合 成及影印再造技術高超，被告懷疑上開切結書根本係為人 所造假，被告極為否認上開切結書之真實性，應由原告舉 證其真實。
（三）系爭房屋本為王允枝所有，被告作為王允枝之子女，與父 親同住便為長期照料父親，盡為人子女之孝道，本為人之 常情，並無不當。嗣王允枝於87年4至6月間，因27-1號房 屋本來養豬，後來拆掉，由王允枝同意由王陳淑霞、王文 南出資修繕，與之共享使用權，而於93年 6月14日委託代 書即訴外人黃麗萍以承諾書表示，27-1號房屋破損部分之 建築修繕均由王陳淑霞支付，願以10萬元將之所有權讓與 王陳淑霞，有承諾書（見卷第 243頁）及估價單（見卷第 244至246頁）為證。另王允枝於93年間先將如附圖所示（ B） 之未辦保存登記建物（27號房屋）繳納水電之義務人
變更為王文南。又於 100年1月4日委託黃麗萍立書並由王 陳淑霞、王如慧見證，承諾要將27號房屋贈與予王文南， 有臺灣電力公司宜蘭區營業處書93年 5月12日宜區業核字 第33之043號函（見卷第240頁）、臺灣自來水股份有限公 司繳費一覽表（見卷第 241頁）、房屋稅籍證明書（見卷 第115頁）及承諾書（見卷第242頁）可證。且王陳淑霞、 王文南亦已依民法768條之1之規定，善意取得系爭房屋之 所有權，從而，王陳淑霞、王文南本於其所有權利，就系 爭房屋用益，根本無原告指稱被告就系爭房屋為用益使用 之情形，且原告根本非系爭房屋之所有權人，無權請求他 人返還不當得利。
（四）被告雖前與原告 2人與王文志等人共同持有向王允長買受 2 地號土地，於92年間被告曾經經營阿貴店，然參以被告 所經營之店面使用面積僅34平方公尺，並未超越其1/3（ 即297/10000）之個人持有權利範圍，嗣經買賣後，2地號 土地現已由原告與王文南及王陳淑霞所共有，是被告早已 非 2地號土地之所有權人，何來出租他人之權利，原告指 稱被告出租他人使用，實屬無稽，灼然甚明，而27-1號房 屋所占用之土地係王文南向國有財產局承租，原告皆無權 請求被告返還不當得利，是原告請求被告返還不當得利， 顯無理由。
（五）答辯聲明：駁回原告之訴，並聲明如受不利判決，請准予 提供擔保免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張王爐有三子即王允故、王允枝、王允長，王允枝 有三子即原告之父王茂吉、被告及王茂松。87年 6月18日 土地建築改良物買賣所有權移轉契約書其上記載土地標示 2 地號土地由王允長移轉部分所有權予原告及被告，就全 部所有權而言，由原告王宏義取得萬分之 149、原告王宏 正取得萬分之148、被告及王文志各取得萬分之279。建築 改良物標示11巷4號房屋由被告取得6分之2、原告各取得6 分之1。宜蘭縣宜蘭市○○路1段27號房屋稅籍編號000000 00000，第一層房屋面積34平方公尺，於91年12月4日遭稅 捐稽徵機關發函告知被告，就店面使用部分改為以營業用 稅率課徵房屋稅。另92年10月25日之切結書內容為：「座 落宜蘭市○○里○○路 ○段27號（基地標示金六結七結小 段2號），房屋稅籍00000000000，房屋面積34平方公尺， 以及全部所有地上物，是王茂昌、王宏義、王宏正、王文 志等四名土地所有權人共同所有。因為昔日開店，同意登 記王茂昌之名，實際產權應為下列全體所有權人共有權利
範圍：王茂昌三分之一，王宏義、王宏正二位共三分之一 ，王文志三分之一。為免往後產生爭議，唯恐口無憑，特 立此書為證。立切結書人：王宏義、王宏正、王文志、王 茂昌。見證人王允枝」。而王允枝於100年4月17日死亡， 其後由被告占有使用宜蘭縣宜蘭市○○路 ○段27號及其後 增編27-1號房屋等情，業據原告提出87年 6月18日土地建 築改良物買賣所有權移轉契約書、 2地號土地土地增值稅 繳款書、宜蘭縣稅捐稽徵處91年12月 4日函、92年10月25 日切結書為證，堪信屬實。再查，於62年3月8日宜蘭縣宜 蘭市○○路13號整編為宜蘭縣宜蘭市○○路13之5 號，又 於88年10月25日整編為神農路1段27號，於62年3月間戶長 為王允枝；於62年3月8日宜蘭縣宜蘭市○○路13號整編為 神農路11巷4號，又於88年10月25日整編為神農路1段15之 1號，於62年3月間戶長為王允長等情，有宜蘭縣宜蘭市戶 政事務所100年 9月13日宜市戶字第100051829號函所檢送 之門牌整編一覽表及對照表各 1份供參（見卷第60頁以下 ）。
（二）原告固主張王允長於87年6月18日以買賣之原因，將2地號 土地所有權（應有部分）移轉予王允枝該房，又因王允枝 有子王茂吉、被告、王茂松三人，故系爭房屋（包括宜蘭 縣宜蘭市○○路27-1號房屋，因27-1號房屋於87年即已存 在，屬於王允長移轉之標的）應有部分由原告即王茂吉之 子各取得6分之1、被告及王茂松之子王文志各取得3分之1 ，系爭土地就全部所有權而言，由原告王宏義取得萬分之 149、原告王宏正取得萬分之148、被告及王文志各取得萬 分之279 ，即同系爭房屋之取得比例，其上雖記載為宜蘭 縣宜蘭市○○路11巷 4號房屋，但應係指宜蘭縣宜蘭市○ ○路 ○段27號及27-1號房屋之系爭房屋，前開契約書有誤 載等語，並提出87年 6月18日土地建築改良物買賣所有權 移轉契約書為證。而被告否認前開建築改良物所有權移轉 契約書記載為宜蘭縣宜蘭市○○路11巷 4號房屋係如原告 所稱係為宜蘭縣宜蘭市○○路1段27號（含 27-1號）房屋 之誤載。經查，該土地建築改良物買賣所有權移轉契約書 所載標的面積為104.99平方公尺，惟前開面積之記載係未 經實際測量而得，通常謄抄自所有權狀或房屋稅籍資料上 之記載，常常並非正確之建物面積，故原告引用前開建物 標示面積之記載為104.99平方公尺為論據，進而主張系爭 房屋 1樓磚造34平方公尺及1樓鋼造71平方公尺，合計105 平方公尺與前開契約書上建物標示面積之記載相同乙節， 實不必然有事實因果之關係，故不足以證明前開契約書之
建物標示係 1段27號房屋之誤載。又查，兩造皆自小居住 於系爭房屋，而非居住於神農路1段15之1號（即整編前11 巷4號）房屋， 1段15之1號房屋則為王炳鐘該房自小居住 的房屋，除據兩造分別主張在卷外，並有證人王允長之子 王炳鐘、被告兄弟王茂吉證述在卷，證人王炳鐘更證稱： 伊以前是住在11巷4號，1段27號一直是王允枝在居住使用 直到過世，11巷 4號房屋目前還是伊在使用，繳納電費， 在87年 8月19日由其父王允長經過買賣過戶予伊，有建物 登記謄本可證等語（見卷第179至183頁）。衡情，神農路 1段15之1號房屋自始為王允長一房所居住未曾發生異動， 則為87年 6月18日契約書上之標的可能性確實不高，然原 告亦自承前開87年 6月18日雖書立有不動產所有權移轉契 約書，但並未為真正之所有權移轉行為，亦即只是名義上 之變換，若果為真，則1段15之1號房屋所有權發生名義人 之變換之可能性亦不能完全排除，然而基於相同的推論， 系爭房屋之住居者亦自始為王允枝一房均未曾更動，若以 原告之推論，系爭房屋亦無所有權發生轉讓之可能性，則 兩間房屋均無發生居住使用之異動，何以又會有87年 6月 18日房屋部分所有權異動之事？
故而，原告以實際居住之現狀不足以推論前開契約書建物 標示係屬 1段27號即系爭房屋之誤載。再者，依宜蘭縣房 屋稅籍登記表所示（見卷第67頁），神農路1段15之1號房 屋納稅義務人原為王允長，嗣87年變更為被告等 4人，又 遭刪除變更為王炳鐘，然而，證人王炳鐘證稱：87年 6月 18日土地建築改良物所有權移轉契約書及11巷 4號稅籍資 料的變動伊並不清楚，是父親經手的事情等語，是依證人 王炳鐘所言，不足推論原告所主張87年間被告持前開土地 建築改良物買賣所有權移轉契約書向稅捐機關辦理，嗣後 課稅時發現錯誤，始刪除記載乙節，從而，原告提出87年 6 月18日土地建築改良物所有權買賣移轉契約書為證，但 不足以證明系爭房屋為原告所共有。
（三）原告另主張於91年12月 4日稅捐稽徵機關發函告知被告， 就店面使用部分改為以營業用稅率課徵房屋稅。另92年10 月25日之切結書內容為：「座落宜蘭市○○里○○路 ○段 27號（基地標示金六結七結小段2號），房屋稅籍0000000 0000，房屋面積34平方公尺，以及全部所有地上物，是王 茂昌、王宏義、王宏正、王文志等四名土地所有權人共同 所有。因為昔日開店，同意登記王茂昌之名，實際產權應 為下列全體所有權人共有權利範圍：王茂昌三分之一，王 宏義、王宏正二位共三分之一，王文志三分之一。為免往
後產生爭議，唯恐口無憑，特立此書為證。立切結書人： 王宏義、王宏正、王文志、王茂昌。見證人王允枝」，足 認系爭房屋包括神農路 1段27號及27-1號房屋被告亦承認 原告具有所有權，權利範圍各6分之1等語。而被告雖否認 切結書之真正，但經本院將切結書上被告下方指印送請內 政部警政署刑事警察局比對鑑定，依內政部警政署刑事警 察局 100年11月30日刑鑑字第1000141634號鑑定結果（見 卷第133至135頁），上開切結書之指印確為被告所有。被 告雖質疑原告 2人、王文志及王允枝未親自簽名或蓋用印 文之法效性，但被告本人業已蓋上指印，應推定被告認可 切結書上所載之內容，縱令上開切結書上無王宏義、王宏 正、王文志、王允枝之簽名，亦無礙被告認可切結書內容 之效力。且查，證人王茂吉即原告之父到庭證稱：切結書 書立的過程乃其父王允枝拿了張卷附第10頁宜蘭縣稅捐稽 徵處函（指前揭稅捐稽徵處函）問這張是什麼，經伊解釋 ，他說這是伊等兄弟買的為何會弄到被告名下，他說這樣 不可以，所以會同伊、被告、王文志還有伊的大兒子，說 這是共有的等語（見卷第183至186頁）；證人王茂松證稱 ：前開切結書有見過，是伊兒子（指王文志）簽的，伊有 在旁看到，就是在1段27號簽的等語（見卷第256頁），則 以上開稅捐稽徵機關函及切結書均書立有面積34平方公尺 ，房屋稅籍 00000000000等情以觀，該紙切結書書立緣由 乃因上開稅捐稽徵之函文可能性甚高，益徵被告於切結書 上蓋用指印以茲確認其內容，被告指稱切結書遭竄改、增 減內容而不知悉內容之情形乙節，並未舉證以實其說，即 無足採。則依前開切結書之內容以觀，乃在確認坐落宜蘭 市○○里○○路○段27號（基地標示金六結七結小段2號） ，房屋稅籍000000000 00，房屋面積34平方公尺，以及全 部所有地上物，是王茂昌、王宏義、王宏正、王文志等 4 名土地所有權人共同所有。因為昔日開店，同意登記王茂 昌之名，實際產權應為下列全體所有權人共有權利範圍， 王茂昌3分之1，王宏義、王宏正二位共 3分之1，王文志3 分之1。
從而，至少於92年10月25日書立切結書斯時即可確認「坐 落宜蘭市○○里○○路 ○段27號（基地標示金六結七結小 段2號），房屋稅籍00000000000，房屋面積34平方公尺， 以及全部所有地上物」，原告即各有共有權利6分之1。又 查，本院於 100年11月18日勘驗時所見臨編27-1號房屋， 被告自承於八十幾年時改建，則無論係原有建物本體或八 十幾年因改建而成為改建人所有（以下認定），時間點均
在92年10月25日之前，則27-1號房屋自包括在前開切結書 所指之範圍內。被告雖辯稱若真有切結行為也應係由系爭 房屋之所有權人王文南為之，蓋系爭房屋於92年3、4月間 已由被告贈予王文南，而移轉所有權予其子王文南，被告 對於系爭房屋已無權利云云（見卷第 147-1頁），惟查， 被告係指系爭房屋於92年3月5日房屋稅之納稅義務人以贈 與為原因，由被告變更為王文南，此可參見宜蘭縣稅捐稽 徵處房屋稅稅籍通報表（見卷第31頁），惟此乃房屋稅納 稅義務人之更動，非必然即為系爭房屋所有權移轉之證明 ，且查，被告既於92年10月25日仍於前開切結書內確認原 告、王文志等人就系爭房屋之共有權利，亦代表被告認可 其就系爭房屋並無所有權讓與之行為，否則應會當場提出 已讓與其子王文南乙事，，從而，被告應無於92年 3月間 將系爭房屋贈與王文南之事實，被告此部分所辯尚無足採 。
（四）被告又辯稱如附圖所示（A）之未辦保存登記建物即 27-1 號房屋所占用之土地係王文南向國有財產局承租，可證為 王文南或王陳淑霞所有云云。惟查，前開 27之1號房屋僅 占有使用國有同段六結小段14-79、31-11地號土地之乙部 ，占有使用 2地號土地仍達37.8平方公尺等情，有國有基 地租賃契約書可證（見卷第 137頁），且經本院囑託宜蘭 縣宜蘭地政事務所測量並繪製如附圖所示。經核，土地與 建物本屬不同之不動產，應分別以觀，不應認為27-1號房 屋所占用之基地係王文南向國有財產局承租，即可證27-1 號房屋為被告或王文南所有，被告此部分所辯，亦無足採 。
（五）被告雖復辯稱系爭房屋均由王陳淑霞及王文南出資加裝鋼 樑、鐵板，對破損、漏水部分加以修繕，費用達 876,014 元云云，惟查，27及27-1號房屋屋頂為鐵皮頂結構、27-1 號房屋側面亦有部分鐵皮包覆，尚屬新穎，應為近年所完 成，但無論27或27-1號房屋屋內、外均仍有舊厝磚造結構 存在，此有本院於 101年3月1日所製勘驗筆錄、所攝照片 可稽，足見舊厝並未完全拆除，被告亦自承因漏水才加以 處理，可徵應屬於系爭房屋之改建行為，而不影響房屋主 體性，應為共有物之管理、修繕、保存或改良行為，對共 有物之所有權之判斷不生影響。
（六）被告另引用民法第768條之1規定主張已取得所有權（見卷 第 230頁）云云，惟按該條規定係：「以所有之意思，五 年間和平、公然、繼續占有他人之動產，而其占有之始為 善意並無過失者，取得其所有權。」，所指乃為「動產」
，本件無論係房屋或土地均屬於不動產而非動產，被告此 部分所辯尚屬無稽。
（七）被告再辯稱王允枝於87年4至6月間，因27-1號房屋本來養 豬，後來拆掉，由王允枝同意由王陳淑霞、王文南出資修 繕，與之共享使用權，而於93年 6月14日委託代書即訴外 人黃麗萍以承諾書表示「立承諾書人王允枝茲因座落宜蘭 市○○路○段27號左邊之未設門牌建物一棟，今因修繕改 建之費用全部均由王陳淑霞支付，故本人承諾該棟建物之 使用權歸王陳淑霞所有，恐口無憑，特立承諾書為據。（ 總金額新台幣壹拾萬元）立承諾人（王允枝印文）見證人 黃麗萍」（見卷第243頁），並有估價單（見本院卷第244 至 246頁）為證，從而，27-1號房屋所有權已由王允枝承 諾歸屬於王陳淑霞云云。但查，前開承諾書雖經證人即代 書黃麗萍到庭證述確係依王允枝之自由意思所書立（見卷 第 257-259頁），然查，當時27-1號房屋所有權人應已非 屬於王允枝所有，而是原告、被告與王文志間維持共有狀 態，業如前述，王允枝無從再予承諾所有權再歸屬於王陳 淑霞，從而，前開承諾書應對原告不生效力。另查，原告 又提出100年1月4日承諾書為證（見卷第242頁），而其上 記載「立承諾書人王允枝本人因年歲已高，擔心自己將不 久人世，本人現今居住之房屋門牌號 1段27號全部所有權 給王文南，希望在本人身後子孫照本人以上所述辦理遺產 分配登記」等語，並以此為據辯稱所有權人應為王文南云 云，而證人黃麗萍、王如慧亦於本院證稱確係依王允枝之 自由意思所書立等語（見卷第 257-261頁），惟查，27號 房屋所有權人應已非屬於王允枝，而是原告、被告與王文 志間維持共有狀態，亦如前述，王允枝亦無從再予承諾所 有權再歸屬於王文南，從而，前開承諾書應對原告不生效 力。從而，被告此部分所辯，不足為有利於被告之認定。（八）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第 179條前段定有明文。經查，本件被告無權占 有使用系爭房屋及其基地（ 2地號土地部分），屬於無權 占有，因此獲有相當於租金之利益，甚為明確。本件被告 固辯稱被告與原告 2人與王文志等人共同持有向王允長買 受 2地號土地，於92年間被告曾經經營阿貴店，然參以被 告所經營之店面使用面積僅 34平方公尺，並未超越其1/3 （即 297/10000）之個人持有權利範圍，原告應不得請求 不當得利云云，惟共有人對共有物之權利，除非共有人間 就共有物另有分管契約之約定，否則其所有權作用及於共 有物之全部，被告尚難以其子或其妻之應有部分比例進而
主張就 2地號土地或系爭房屋擁有依土地或房屋應有部分 比例使用特定部分，被告此部分主張尚屬無據。次按城市 地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百 分之10為限，為土地法第97條第 1項所明定。另依土地法 施行法第25條規定，土地法第97條第 1項所謂土地及建築 物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直 轄市或縣市地政機關估定之價額。復依土地法第 148條規 定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。因 目前地政機關並未進行估定房屋之申報價額，爰以房屋之 課稅現值作為房屋價額之估定。又前揭所謂「申報地價年 息百分之10為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂 所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之 ，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地 之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為 決定（最高法院46年度台上字第 855號、68年度台上字第 3071號判例參照）。本件衡之系爭房屋坐落之 2地號土地 基地，位於宜蘭縣宜蘭市○○路旁，商業活動鼎盛，惟系 爭房屋屬於磚造及鐵皮頂房屋，雖得經營店面，但屋體結 構老舊，空間有限，27號房屋經營服飾店，27-1號房屋則 放置家用物品作為住家使用等情，有本院 100年11月18日