臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度嘉簡字第678號
原 告 簡茂宏
陳正朗
林芳惠
戴仲君
上列四人共同
訴訟代理人 陳信宏律師
上列四人共同
送達代收人 劉家蓁 住嘉義市○○○路217號6樓2
被 告 許文吟 住嘉義縣大林鎮大美里4鄰大埔美91號
許政民 住同上
許秋吟 住同上
許勝偉 住嘉義市○區○村里○○鄰○○街153巷
30弄14號2樓2
兼上列四人共同
訴訟代理人 許勝凱 住嘉義縣大林鎮大美里4鄰大埔美95號
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101年4月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)座落於嘉義縣竹崎鄉○○○段1200地號及同段1200-11地號 土地(下稱系爭土地)原為訴外人劉登勝所有，嗣經本院民事 執行處拍賣由原告於民國96年3月13日取得系爭土地所有權 。而系爭土地上之同段170建號建物(門牌號碼：嘉義縣竹崎 鄉○○○段復金村24鄰溪湖20之3號)(下稱系爭建物)係被告 所有，無正當權源使用系爭土地，屬無權占有，爰依民法第 767條規定，本於所有權之行使提起本件訴訟。爰聲明被告 應將占用座落嘉義竹崎鄉○○○段1200地號、1200-11地號 土地上面積108.24平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告 。
(二)對被告抗辯之陳述：
被告就系爭土地並非地上權人、典權人或承租人，沒有優先 承買權。又縱然有優先承買權，於被告未買受之前，仍係無 權占用原告之土地。且被告一再提到系爭土地係使用借貸關 係，足見並不存在租賃關係。
二、被告辯稱：
被告所有之系爭建物原是母親許簡彩雲生前於91年2月22日
向訴外人劉登勝購買，並辦理移轉登記，被告之建物係有保 存登記之合法建物，被告依法取得建物所有權，而訴外人劉 登勝當時也有寫土地使用同意書給被告之母親，依民法第83 2條、強制執行事件應行注意事項第40條第6項、第8項、第 44條及土地法第104條等規定，被告係地上權人，依法有優 先購買權，惟本院執行處進行拍賣系爭土地時，拍賣前及拍 定後皆未通知被告行使優先購買權，被告係法定地上權人， 原告應與被告商討租金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造之爭點：
(一)不爭執事項：
１、原告為座落嘉義縣竹崎鄉○○○段1200地號及同段1200-11 地號土地之所有權人。
２、座落同段170建號建物(門牌號碼：嘉義縣竹崎鄉○○○段復 金村24鄰溪湖20之3號)係被告之母親許簡彩雲生前於91年2 月22日向訴外人劉登勝購買，並辦理移轉登記，許簡彩雲死 後前揭建物由被告共同繼承。
３、前揭原告所有之土地及被告所有之建物原皆係訴外人劉登勝 所有，分別於91年2月22日將建物賣與被告之母親許簡彩雲 ，而原告於96年3月13日經拍賣取得所有權。(二)爭執事項：
被告所有之系爭建物究竟有無合法權源占用原告所有之系爭 土地。
四、本院之判斷：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條固然定 有明文。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將 土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先 後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。 前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之 。民法第525條之1亦定有明文。
(二)查本案原告為座落嘉義縣竹崎鄉○○○段1200地號及同段 1200-11地號土地之所有權人。而座落同段170建號建物(門 牌號碼：嘉義縣竹崎鄉○○○段復金村24鄰溪湖20之3號)係 被告之母親許簡彩雲生前於91年2月22日向訴外人劉登勝購 買，並辦理移轉登記，許簡彩雲死後前揭建物由被告共同繼 承。而前揭原告所有之土地及被告所有之建物原皆係訴外人 劉登勝所有，分別於91年2月22日將建物賣與被告之母親許 簡彩雲，而原告於96年3月13日經拍賣取得所有權等情，為
兩造所不爭執(見本院第1頁及第67頁)，且有土地及建物登 記第二類謄本(本院卷第3頁至第7頁)、戶籍謄本(本院卷第 21頁至第29頁)等件可稽。
(三)故本件系爭土地及建物原同屬訴外人劉登勝所有，然而系爭 土地及建物先後分別經買賣及拍賣而讓與相異之原告及被告 之母親許簡彩雲，嗣許簡彩雲死亡後經被告繼承而取得建物 所有權，則被告所有之建物究竟有無占有之權源，本院採肯 定見解，理由如下：
１、查證人劉登勝至本院作證時稱：其當時與被告之母親許簡彩 雲談及買賣前揭系爭建物時，雖無談及土地之買賣，然談及 如果未來建物占用之基地可以分割時，則欲將建物占用之土 地分割賣與被告之母許簡彩雲，而針對土地之使用，其曾同 意被告之母親許簡彩雲使用，且曾書立同意書，然而該同意 書已無法尋獲，而書立同意書之目的係因土地登記在其名下 ，因而書立同意書，使被告之母親許簡彩雲安心，故其同意 許簡彩雲使用系爭土地，許簡彩雲亦表示同意等情，有劉登 勝之證述可稽(本院卷第68頁至第69頁)。嗣劉登勝又稱房屋 及土地皆賣與許簡彩雲，當時其與被告之母親許簡彩雲約定 如果土地可以分割，則會將系爭土地登記與許簡彩雲等情( 本院卷第71頁)，證人所述前後雖有不同，惟針對劉登勝曾 約定系爭建物得使用建物占用之基地等情，兩造並無爭執( 本院卷第70頁、第72頁)。
２、依最高法院48年台上字第1457號判例：「土地與房屋為各別 之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基 ，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後 出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當 事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地。」而本號判例所謂「使 用」係指租賃，亦經嗣後最高法院判決所確認，此有最高法 院85年度台上字第1293號判決可參：「土地與房屋為各別之 不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地 使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地， 故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出 賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解為當事人 之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人 默許房屋承買人繼續使用土地，固經本院四十八年台上字第 一四五七號著有判例。又此所謂繼續使用土地，參照該判例 之全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有 人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。」
故從修法前實務之見解觀察，認為土地及房屋同屬一人，而 將土地及房屋分開同時或先後出賣，除有特別情事，可解釋 為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，而此之使用其性質 係屬「租賃」。而唯一不被推斷之情形僅指「限於賣屋而無 基地之使用」一種情形。
３、嗣於88年4月21日公布增訂，89年5月5日生效之民法第425條 之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將 土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先 後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。 」而查其立法理由「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解， 除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使 用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租 賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內 ，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九 條第一項二十年之限制。」從立法理由觀察，民法第425條 之1僅係將前揭最高法院48年台上字第1457號判例、85年度 台上字第1293號判決等實務見解加以立法化，因而此項立法 之內容及精神，自應沿著前揭實務見解而理解及適用，故除 非有反證足以證明「限於賣屋而無基地之使用」情形外，均 應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，而此之使 用其性質係屬「租賃」。
４、本件如前所述，原系爭房屋基地所有人劉登勝於出賣系爭房 屋時，曾同意被告之母親許簡彩雲得使用基地，核諸前揭說 明，此項使用之法律關係性質，當屬租賃。不因劉登勝及許 簡彩雲稱之為使用關係，而使其等間之關係成為使用借貸， 而應認為透過前揭判例等實務見解及法律將「使用」關係擬 制為「租賃」關係，其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權 一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不 同所有人間之權益，符合社會正義之要求。
(四)綜上所述，原系爭房屋基地所有人劉登勝於出賣系爭房屋時 ，同意被告之母親許簡彩雲得使用基地，此等使用關係之性 質推定為租賃關係，被告等人繼承許簡彩雲之租賃權利，原 告於經拍賣取得前揭系爭房屋基地後，原告與被告間「推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係」，而本件房屋經本院到 場勘驗結果屋況仍屬良好，亦有本院之勘驗筆錄及相片為憑
(本院卷第47頁至第49頁、第75頁)，故兩造間之租賃關係仍 屬存在，被告並非無占有權源。而被告雖不諳法律因而主張 法定地上權，惟並不礙本院基於事實所為之法律適用。被告 對於系爭土地既有占有權源，原告求為判令被告拆屋還地， 顯屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果 不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃義成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
書記官 陳世勳