臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 100年度員簡字第220號
原 告 陳淑惠
被 告 王莉莉
上列當事人間100 年度員簡字第220 號履行契約等事件，於中華
民國100 年12月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣1,770元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告所有坐落彰化縣溪湖鎮○○段166-9 地 號土地與被告所有坐落同段166-2 地號土地相鄰，詎被告所 有之166-2 地號土地上之建物（即坐落彰化縣溪湖鎮○○段 134 建號，門牌號碼：彰化縣溪湖鎮○○○路52-3號）越界 無權占有原告所有之上開166-9 地號土地，經本院99年度員 簡字第166 號及100 年度簡上字第65號拆屋還地事件，囑託 彰化縣溪湖地政事務所測量占用面積地面層部分計3 平方公 尺，而此占用面積經法院判決駁回原告之訴（即未准被告應 拆除並返還土地予原告）而確定。惟原告向本院提起上開拆 屋還地事件之前（該案於民國99年3 月30日繫屬本院），被 告曾向彰化縣溪湖鎮調解委員會就上述越界建築一事申請調 解，原告與被告及同為被告建物占用土地之訴外人蔡彩雲於 99年1 月8 日進行調解，依據當日調解紀錄事由略述：「涉 越界建築（侵占對造二人面積部分）兩造均同意以每坪18萬 元之買賣和解，但需俟地政測量後再另書寫和解書」，被告 於達成上揭協議後，與訴外人蔡彩雲業於99年2 月26日書立 調解書達成和解，惟就越界建築占用原告上開166-9 地號土 地於達成上揭每坪18萬元和解協議後竟拒不履行，甚至原告 於上開訴訟案件進行中要求被告以同條件價購亦未獲置理。 查本件以兩造前於彰化縣溪湖鎮調解委員會就越界建築部分 所達成之價格補償基準即每坪18萬元計算，而經測量被告占 用原告之166-9 地號土地面積為3 平方公尺，換算為0.9075 坪（計算式：3 ｘ0.3025＝0.9075；1 平方公尺=0.3025 坪 ），則本件價金為163,350 元（計算式：0.9075ｘ180,000 ＝163,350 ），爰請求被告依據99年1 月8 日彰化縣溪湖鎮 調解委員會之和解協議履行等語（原告陳明係請求被告依上 開協議之每坪18萬元價購土地，應認本件原告係依據上開協 議之法律關係，而非依民法第796 條、第796 條之1 規定請 求法院以判決定相當之價額購買越界部分之土地）。並聲明 ：⒈被告應給付原告163,350 元及自起訴狀繕本送達翌日（ 即100 年11月8 日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：兩造僅有上開會議紀錄，但並未達成書寫最後 的契約，原告不能主張依上開協議內容履行，且被告當時同 意以每坪18萬元係因原告表示要分割出來買賣，而且會在99 年1 月底以前過戶，但原告並未在此期間完成分割及過戶， 故被告不同意以此價格購買。另被告與訴外人蔡彩雲部分係 因該部分土地有分割出來，因蔡彩雲係於2 月份始分割出來 ，故被告最後係以每坪約15萬元之價格向蔡彩雲購買土地。 又兩造上開土地門前為無中央分隔線之六米道路，附近有媽 厝國小距離1020公尺，距離成功國小有3118公尺，距離溪湖 國中有3668公尺，交通設施若以開車來說距離交流道有1584 公尺，通勤族則要到距離2752公尺外之員林客運溪湖站轉乘 ，頗有不便。系爭土地之鄰地即被告所有166-2 地號土地向 法院所標購之價格為每坪29,129元【計算式：1,216,000 元 ÷（138 平方公尺ｘ0.3025）＝29,129元/ 坪】，被告僅願 以公告現值（即每平方公尺3,400 元）2 或3 倍價購。並聲 明：原告之訴駁回。
三、查原告主張其所有坐落彰化縣溪湖鎮○○段166-9 地號土地 與被告所有坐落同段166-2 地號土地相鄰，被告所有之166- 2 地號土地上之建物（即坐落彰化縣溪湖鎮○○段134 建號 ，門牌號碼：彰化縣溪湖鎮○○○路52-3號）占用原告所有 上開166-9 地號土地，經本院99年度員簡字第166 號及100 年度簡上字第65號拆屋還地事件，囑託彰化縣溪湖地政事務 所測量占用面積地面層部分計3 平方公尺。而兩造於上開拆 屋還地事件之前，曾於彰化縣溪湖鎮調解委員會就上述越界 建築一事進行調解，原告與被告及同為被告建物占用土地之 訴外人蔡彩雲於99年1 月8 日進行調解，當日調解紀錄事由 載有：「涉越界建築（侵占對造二人土地面積部分）兩造均 同意以每坪18萬元之買賣和解，但需俟地政測量後再另書寫 和解書」，被告於達成上揭協議後，與訴外人蔡彩雲業於99 年2 月26日書立調解書達成和解等事實，業據提出本院99年 度員簡字第166 號、100 年度簡上字第65號民事判決、確定 證明書、彰化縣溪湖鎮調解委員會調解出席簽到紀錄簿、彰 化縣溪湖鎮調解委員會調解書等件為證，並經本院依職權調 閱上開99年度員簡字第166 號、100 年度簡上字第65號民事 卷宗核閱屬實，應堪信為真正。
四、惟原告主張被告應依上開調解紀錄之協議內容履行給付買賣 價金163,350 元（即以每坪18萬元計算）乙節，則為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成
立，民法第345 條第2 項固有明文，惟按「當事人締結不 動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之 點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價 金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者 意思未能一致，其契約即難謂已成立。」，最高法院亦著 有40年台上字第1482號判例意旨可資參照。（二）查兩造與訴外人蔡彩雲於99年1 月8 日至彰化縣溪湖鎮調 解委員會進行調解，於彰化縣溪湖鎮調解委員會調解出席 簽到紀錄簿之內容記載：「時間：99年1 月8 日上午10時 20分，聲請人：王莉莉，對造人：陳淑惠、蔡彩雲，事由 略述：涉越界建築（侵佔對造二人土地面積部分）兩造均 同意以每坪18萬元買賣和解，但需俟地政測量後再另書寫 和解書。」等節。嗣被告與訴外人蔡彩雲乃於99年2 月26 日另書立調解書，其內容載有：「壹、兩造來會前，原涉 侵占（越界建築）之土地業已測量並分割完成（分割出之 土地坐落溪湖鎮○○段166-10地號、面積五平方公尺）， 權利範圍全部為蔡彩雲所有），兩造同意以新台幣（下同 ）貳拾貳萬元由對造人（即被告王莉莉）向聲請人（即蔡 彩雲）購買上述土地（庭忠段166-10地號）而和解本案糾 紛，兩造同意互相配合於民國99年3 月18日前辦理完成過 戶手續。... 」，其後上述占用五平方公尺之土地（溪湖 鎮○○段166-10地號）業於99年3 月11日辦理所有權移轉 登記予被告王莉莉所有，此有彰化縣溪湖鎮調解委員會調 解出席簽到紀錄簿、彰化縣溪湖鎮調解委員會99年2 月26 日調解書及土地所有權狀各1 份在卷可稽（參見本院卷第 21、22、85頁），綜上可知訴外人蔡彩雲就系爭被告占用 之土地五平方公尺確有分割出來買賣過戶，而被告始以總 價22萬元購買之（即每平方公尺44,000元之價格）。（三）且查被告主張兩造上開土地（彰化縣溪湖鎮○○段166-9 地號、166-2 地號土地）門前為無中央分隔線之六米道路 ，附近有媽厝國小距離1020公尺，距離成功國小有3118公 尺，距離溪湖國中有3668公尺，交通設施若以開車來說距 離交流道有1584公尺，通勤族則要到距離2752公尺外之員 林客運溪湖站轉乘，而被告於98年向法院標購上開166-2 地號土地，其標購價格為每坪29,129元【計算式：1,216, 000 元÷（138 平方公尺ｘ0.3025）＝29,129元/ 坪】等 情，為原告所不爭，並據被告提出現場位置圖、現場照片 、本院執行處97年度執育字第37339 號公告影本、不動產 鑑價公司資料等件為證，應堪信為真實。又本件系爭土地 （庭忠段166-9 地號）公告現值為每平方公尺3,400 元，
有卷附土地登記謄本可稽（本院99年度員簡字第166 號卷 第8 頁），參諸上述其鄰地即被告之166-2 地號土地拍賣 價格約每坪29,129元，即每平方公尺8,812 元，可見系爭 土地之市值與每坪18萬元（即每平方公尺54,450元）有相 當差距。
（四）再者，系爭庭忠段166-9 地號土地係自同段166-5 地號土 地分割出來，同段166-5 地號為原告所有之庭忠段173 建 號之建築基地（參前揭土地登記謄本），而本件系爭占用 之3 平方公尺土地，亦為前揭庭忠段173 建號之建築基地 ；且原告主張被告占用系爭土地之建物（即庭忠段134 號 建物），乃被告之前手巫麗珠於86年7 月間取得系爭166- 9 號土地（當時地號為同段166-5 號）所有人楊永波簽立 之同意書，同意其永久使用該土地面積77.78 平方公尺（ 同意使用之位置在166-9 號土地之東側，包括系爭3 平方 公尺土地）後，在該土地及其所有坐落同段166-2 號土地 上所申請建造，嗣於98年8 月28日連同同段166-2 號土地 經本院拍賣，由被告拍定取得所有權，而系爭166-9 號土 地於92年5 月27日經本院拍賣，由原告拍定取得所有權， 嗣於其上建造房屋（即庭忠段173 建號），此有土地登記 謄本、建物所有權狀、使用執照、楊永波簽立之土地使用 權同意書、不動產權利移轉證書及彰化縣政府函覆兩造房 屋之建造執照及使用執照卷等資料在卷可稽（附於本院99 年度員簡字第166 號卷），並經本院99年度員簡字第166 號認定在案。據此可知，庭忠段173 建號、134 建號之建 築基地均涉系爭3 平方公尺土地。對此原告亦陳明：「兩 造曾達成協議辦理土地分割（原告所有之庭忠段166-9 地 號）及買賣移轉過戶，並委請黃金燦代書於99年1 月20日 送件辦理土地分割，但彰化縣溪湖鎮地政事務所測量員高 良言先生經計算建蔽率後以原告土地分割後會造成原告建 物法定空地不足為由，不准分割，所以至今原告土地無法 分割出售予被告，特此陳報」，有卷附民事陳報狀1 紙可 稽（本院卷第70頁）。
（五）綜上所述，可知兩造雖曾就涉越界建築同意以每坪18萬元 之買賣和解，但不動產之買賣究有別於一般動產之買賣， 其得否辦理分割移轉登記影響甚巨，必然會影響出售價格 ，又觀諸被告與訴外人蔡彩雲成立之調解書，其上亦載有 分割移轉過戶之約定，其後訴外人蔡彩雲並就該五平方公 尺土地分割出來而移轉所有權予被告所有，衡情若原告之 系爭土地係關乎法定空地，且無法分割出來為移轉登記， 一般人應無以高出市價甚多之價格予以購買之理，故被告
雖曾表示就越界占用之土地以18萬元買賣和解，惟兩造既 未就得否辦理分割移轉登記之相關事項為討論，應認被告 辯稱兩造僅有上開會議紀錄，被告當時同意以每坪18萬元 處理係因原告表示要分割出來買賣，但兩造未達成書寫最 後的契約等語，尚非無據。則兩造既未就系爭土地得否辦 理分割移轉登記之相關事項為討論，自不得遽認兩造就買 賣契約之標的物及價金已有意思一致，本件買賣契約尚難 謂已成立。
五、從而，原告依據上開調解紀錄協議內容之法律關係，請求被 告給付163,350 元及自100 年11月8 日（即起訴狀繕本送達 翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬無據 ，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 101 年 5 月 10 日
書記官 蕭秀吉