台灣士林地方法院民事簡易判決 100年度湖簡字第1030號
原 告 陳建夆
訴訟代理人 林美惠
被 告 黃文伯
黃大祐
黃星融
訴訟代理人 黃秋翰
上列當事人間清償債務事件，於101 年3 月22日言詞辯論終結，
本院判決如下：
主 文
被告黃秋翰應給付原告新臺幣捌萬壹仟玖佰陸拾參元及自民國一百年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告黃文伯應給付原告新臺幣捌萬壹仟玖佰陸拾參元及自民國一百年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告黃大祐應給付原告新臺幣捌萬壹仟玖佰陸拾參元及自民國一百年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告黃星融應給付原告新臺幣捌萬壹仟玖佰陸拾參元及自民國一百年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟伍佰元由被告負擔新台幣肆仟元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告等若於假執行程序實施前，各以新臺幣捌萬壹仟玖佰陸拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
壹、原告之主張：
一、被告四人與原告及訴外人陳俊墉、陳昭政、陳昭熙、陳昭瑩 、陳美玲、陳箐育、陳麗玲、陳柏軒、林榮傑、林榮祈、林 秀珍、林錦珍、林瑋柔、林瑋婷、陳玟秀等共20人共同依土 地法第34條之1 之規定，將座落台北市○○區○○段5-5 地 號之共有土地，面積847. 48 平方公尺（以下簡稱系爭土地 ）出售與黃王玉環，總價金新台幣（以下同）110,236,520 元，其中共有人陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華三人各持有10分 之1 因拒絕出售，然為了所有權移轉登記必要，乃依土地法 第34條之1 第3 項後段規定，必須提存陳俊雅、陳俊堂及王 陳秋華之買賣價金各11,023,652元（各項應扣除費用均已通 知陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華而無異議），原告先行代墊支 出相關費用及提存金。
二、按土地法第34條之1 第3 項前段規定：「第一項共有人，對 於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。」，復按
民法第280 條前段規定：「連帶債務人相互間，除法律另有 規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務。」兩造及訴外人 陳俊墉等15人，共20位共有人，應對於陳俊雅、陳俊堂及王 陳秋華所應得之對價，負連帶清償責任，內部分擔部分，20 位共有人達成協議依公同共有潛在之持分比例分擔。三、原告先行代墊支付陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華應付之相關費 用，並提存彼等應得之對價，總額為33,070,956元，被告黃 秋翰等4人按公同共有潛在之持分比例，應負擔7分之1即 4,724,422元，即每人應負擔1,181,105元，惟黃秋翰等4人 僅各付1,090,671元予原告，每人應付差額為90,434元，經 原告發函催告被告4人給付，均未獲置理，原告不得已依土 地法第34條之1第3項前段、民法第280條前段及20位共有人 間按公同共有潛在之持分比例分擔之約定，請求被告4人各 給付90,434元予原告。
四、於被告答辯後之陳述：
1、被告每人應領2,753,584.5元： ①內湖區○○段5-5 地號土地出售，陳程儉之繼承人持有潛 在持分換算面積為847.48平方公尺，該部分買賣價金為 110,236,520 元，陳程儉之繼承人分成10房，每房1/10， 即11,023,652元，被告四人又平均繼承其中1 房，故被告每 人可分得買賣價金2,755,913 元。
②內湖區○○段5-5 地號土地移轉前161 天地價稅，陳程儉之 繼承人7 房每房應負擔9314元，即被告四人每人應負擔 2328.5元。
③被告每人應領金額為買賣價金275 萬5913元，扣除應負擔之 地價稅2328.5元，即被告每人應領2,753,584.5 元。 2、被告每人實領2,844,018元：
①被告四人於100 年2 月25日各領取第一期款825,000元。 ②被告黃秋翰於100 年6 月3 日代理被告四人領取第二期款總 額635,476 元，即每人領取第二期款158,869 元。 ③ 被告四人遭訴外人李傑齡假扣押買賣價金各1,388,980 元 。
④被告四人於100 年6 月28日各領取尾款471,169 元。 ⑤共計：被告每人實領2,844,018 元（包含遭李傑齡假扣押部 分之買賣價金）。
3 、被告每人溢領90,433.5元。（2,844,018 －2,753,584.5 ） 。
4、被告每人溢領之費用為原告墊支陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華 三人之提存金及費用，被告應負返還責任：
①系爭土地之公同共有人中有陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華三人
（房）各持有10分之1 拒絕出售，依土地法第34條之1 第3項 規，必須提存陳俊雅等三人之買賣價金各11,023,652元（陳 俊雅及陳俊堂部分扣除費用後實際提存金額各為9,092,933 元，王陳秋華部分扣除費用後實際提存金額為10,172,933元 ），總額為33,070,956元，上開費用及提存金均由原告先行 墊付，並於100 年6 月3 日完成提存。同意出售之7 房，應 各擔7 分之1 ，即4,724,422 元，被告每人應分擔 1,181,105 元。
②因已完成陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華之提存，系爭土地之買 方黃王玉環即將應付價金平均付給同意出售之7 房，各房領 款後再將原告代墊支出之費用返還原告。
③詎料被告等領款後，拒絕將應分擔之費用足額返還予原告， 被告黃秋翰及黃文伯分別返還1,090,672 元，黃大祐及黃星 融分別返還1,090,671 元，各短少90,433元及90,434元。 ④因系爭土地由原告代墊陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華三人之費 用及提存金後，買方黃王玉環即將買賣價金平均付給同意出 售之7 房，因被告等未足額返還原告代墊之費用，始會發生 被告等實領金額超出應領金額之情形，被告等應負返還之責 。
⑤被告等四人主張僅分擔陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華三人實際 提存法院之金額及陳俊雅、陳俊堂應付定金本息共216 萬元 ，惟陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華三人提存金額低於所得分配 之買賣價金，係因已扣除原告代為墊付之相關費用，且陳俊 雅、陳俊堂及王陳秋華三人對於費用之分擔並無異議，被告 等四人竟藉此主張減少分擔提存金額，獲取超出依潛在持有 部分比例應分配數額之價金，顯無理由。
5、系爭土地辦理過戶買賣支出相關費用，平均每房應分擔 949,805 元，其中陳俊墉、林榮傑等六人、陳昭政等六人 、陳柏軒及原告等5 房均已確認上開費用；另陳俊雅、陳 俊堂及王陳秋華等3 房對於費用亦無異議；陳玟秀亦已支付 相關費用；僅被告黃秋翰等四人1 房爭執並拒絕給付相關費 用，顯無理由，又被告黃秋翰等四人當初即口頭授權辦理， 表示他們是繼承女兒陳思穎部分有拿即可並會全力配合辦理 ，未料於辦妥手續取得買賣價金後，被告四人即拒絕支付買 賣佣金及承辦繼承之相關費用，更進一步拒絕分擔原告代墊 陳俊雅、陳俊堂及王陳秋華三人之提存金及費用，欲獲取超 額之價金，其心態可議主張不足採信。
6、系爭土地買賣由地主授權訴外人林美惠辦理，已支付之仲介 費用，計有支付韓昌秦100 萬元、陳彥慈50萬元、林美惠 694,800 元及程陳金蘭等五人781,600 元，總計2,976,400
元，餘款部分因被告黃秋翰等四人拒絕支付仲介費330,710 元，故尚未支付。
7、訴外人林美惠服務費每房20萬元部分，其中陳俊墉、林榮傑 等六人、陳昭政等六人、陳柏軒及原告等均已支付，另陳玟 秀亦已支付，僅被告黃秋翰等四人拒絕支付。
五、爰聲明：
①被告黃秋翰應給付原告90,434元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
②被告黃文伯應給付原告90,434元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
③被告黃大祐應給付原告90,434元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
④被告黃星融應給付原告90,434元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
六、提出：土地買賣契約書、臺灣臺北地方法院提存所100 年度 存字第1414號、1415號提存書及臺灣士林地方法院提存所 100 年度存字第626 號提存書、黃秋翰、黃文伯、黃大祐、 黃星融付款支票正反面影本各乙份、板橋江翠郵局第316 號 存證信函影本、買賣價款分配表、地價稅分攤表、黃秋翰等 四人已收款明細表、臺灣臺北地方法院「北院木100 司執全 丁字第441 號」、「北院木100 司執全甲字第434 號」、「 北院木100 司執全智字第425 號」、「北院木100 司執全慧 字第433 號」執行命令影本各乙份、板橋文化路郵局第3340 及3341號存證信函、陳俊墉、林榮傑等六人、陳昭政等六人 、陳柏軒及陳建夆確認之支出總計算表、陳玟秀支付費用支 票二紙影本各乙份、承諾授權書影本乙份、韓昌秦、陳彥慈 、林美惠及程陳金蘭等五人仲介費收據、陳俊墉等承諾書等 為證。
貳、被告之答辯：
一、不爭執部分：
1、系爭土地出售的總價金110,236,520 元，共10房，每房10分 之1 ，被告4 人共1 房，所以被告每人應分得40分之1 ，即 每人分得2,755,913 元。
2、移轉前161 天的地價稅，被告每人應負擔2328.5元。 3、出售系爭土地支出之費用：
土地增值稅2,985,293元。
地號印花稅54,154元。
遺產稅10,124元。
調解規費51,755 元。
地價稅933,675元。
影印費用1,618元。
戶籍謄本4,160元。
郵資掛號3,670元。
土地謄本1,650元。
銀行手續150元。
行政規費4,200元。
訴訟費用13,000元。
代書費16,000元。
雜費1,212元。
以上費用總共4,080,661 元。被告應負擔10分之1 之費用共 408,066 元
4、整地費715元。
5、支付陳思穎的遺產稅44,927元（此部分應單獨於被告應分配 額中扣除，與其他9 房無關）。
6、被告四人共領得5,820,152 元。
二、爭執之部分：
1、每房支付服務費給林美惠20萬元、仲介費3,307,096 元，有 意見，因為被告四人沒有授權原告去支付，也沒有契約。 2、依被告之算法：
買賣總價金110,236,520 元扣掉3 房提存的28,358,799元， 再扣除其中2 人（陳俊堂、陳俊雅）應付定金本息 2,160,000 元給陳祥文等5 人，餘額為79,717,721元，該金 額由7 人平分，每人11,388,245元。再扣除假扣押及執行費 5,555,922 元，每人應得金額5,832,323 元後，應再扣除 9,314 元（過戶後補給買主之每房地價稅），所以每房應實 領5,823,009 元，但被告四人只實際得到5,820,152 元。 3、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。並聲請傳訊證人陳賀基。參、本院得心證之理由：
一、原告主張之前揭事實，業據其提出土地買賣契約書、臺灣臺 北地方法院提存所100 年度存字第1414號、1415號提存書及 臺灣士林地方法院提存所100 年度存字第626 號提存書、黃 秋翰、黃文伯、黃大祐、黃星融付款支票正反面影本各乙份 、板橋江翠郵局第316 號存證信函影本、買賣價款分配表、 地價稅分攤表、黃秋翰等四人已收款明細表、臺灣臺北地方 法院「北院木100 司執全丁字第441 號」、「北院木100 司 執全甲字第434 號」、「北院木100 司執全智字第425 號」 、「北院木100 司執全慧字第433 號」執行命令影本各乙份 、板橋文化路郵局第3340及3341號存證信函、陳俊墉、林榮 傑等六人、陳昭政等六人、陳柏軒及陳建夆確認之支出總計
算表、陳玟秀支付費用支票二紙影本各乙份、承諾授權書影 本乙份、韓昌秦、陳彥慈、林美惠及程陳金蘭等五人仲介費 收據、陳俊墉等承諾書等為證。被告對於買賣總價及被告4 人共1 房，每人應分得40分之1 ，及買賣土地時所支付之各 項費用均不爭執，然以規定每房需支付服務費20萬元給林美 惠及支付仲介費3,307,096 元，有意見，因為被告四人沒有 授權原告去支付該些費用，也沒有契約云云置辯。二、本件爭點在於：
系爭土地出售後，共需支付土地仲介費3,307,096 元，且每 房需另支付20萬元服務費給林美惠，是否有據？三、經查「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體 之同意。」為民法第819條第2項所明定；又「共有土地或建 築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或 典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行 之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」 「前四項規定，於公同共有準用之。」土地法第34條之1第1 項、第5項亦有明文。前揭土地法第34條之1第1項規定，得 以多數決之方式為之，乃民法第819 條第2 項之特別規定 ，旨在解決共有土地因少數共有人不予同意，即無從處分所 發生之困難。是系爭土地之共有人中除不同意出售之陳俊雅 、陳俊堂、王陳秋華三人（共一房）外，其餘共有人因已符 合土地法第34條之1 之規定，得以處分出售他人。四、次查現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動 產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構 之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並 提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中 所需支出之勞力與時間。由於不動產交易之特殊性，仲介業 者與消費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一 定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，此為目 前不動產交易眾所皆知之事實。參酌土地法第34條之1 第1 項、第5 項之立法精神，亦應認為共有人過半數及其應有部 分合計過半數，或其應有部分合計逾三分之二者，其共有人 與他人簽訂處分該不動產之仲介契約，對於全體共有人亦有 拘束力，否則不同意出售者，即無庸分擔仲介費用，顯非公 平。是本件係爭土地之出售，由共有人林榮傑、林榮祈、林 瑋柔、林瑋婷、林秀珍、林錦珍、陳俊墉、陳柏軒、陳玟秀 、陳昭政、陳昭瑩、陳昭熙、陳美玲、陳箐育、陳麗玲等人 15人（分屬5 房）授權另一房之共有人陳建夆全權處理洽談 系爭土地之出售及訂立買賣草約之有關一切事宜，並同意於 系爭土地出售成交後，承諾以稅後餘額10％支付給陳建夆，
再由陳建夆與林美惠簽訂承諾授權書，授權事項為「代理陳 建夆就台北市○○區○○段5-5 地號，依土地法第34條之1 規定出賣全部公同共有土地並於辦理所有權移轉登記後買方 支付尾款時，受領各繼承人應繳納之相關稅金及衍生費用等 價款、受領他共有人提存時所扣除之相關稅金及衍生費用等 價款一切有關事宜。」，且承諾於系爭土地所有權移轉登記 後，買方支付尾款後，給予賣方佣金按買賣總價之3 ％作為 仲介報酬，有該承諾授權書一份在卷足憑。再參酌民國89年 7 月19日修正之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第一條 規定；「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買 賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動 產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」，且一般仲 介業者均是向買賣雙方各收取仲介費，是本件被授權人再輾 轉授權林美惠代為處理系爭土地買賣事宜，承諾事成之後給 予3 ％之仲介報酬，揆諸前揭說明，自屬合理，應對所有土 地共有人發生效力，是本件支付仲介費3 ％計3,307,096 元 ，應自買賣價金當作費用之減項。每房應負擔仲介費 330,710 元（元以下四捨五入）。
五、原告主張因辦理遺產稅更正、複查及減免稅事宜，承諾買賣 移轉完成時每房應再支付林美惠20萬元之服務費云云，然查 依前揭陳建夆與林美惠簽訂承諾授權書，辦理應繳納之相關 稅金及衍生費用等即為林美惠授任之職責，事成之後每房再 支付20萬元之服務費給林美惠，10房共需支付200 萬元，顯 是變項之仲介費用，顯已逾前揭仲介費之標準，此部分自不 應列入買賣系爭土地之費用。
六、是依被告之計算方法，認為每房應實領5,823,009 元云云， 尚有未恰，應再扣除每房應分擔之仲介費330,710 元，亦即 每房應實領5,492,299 元。而依被告之自承其所屬之房份已 領取5,820,152 元，該房自應退還溢領款327,853 元。換言 之被告每人應退還溢領款81,963元（元以下四捨五入）。七、從而原告訴請被告黃秋翰、黃文伯、黃大祐、黃星融各應給 付原告81,963元及自起訴狀繕本送達之翌日（分別為100 年 8 月20日、100 年8 月20日、100 年8 月23日、100 年8 月 20日）起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及證人陳賀基 之證詞與本案爭點及判決基礎無涉，本院自無庸一一審究， 並此敘明。
九、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 部分敗訴之判決，就原告勝訴之部分，依民事訴訟法第389
條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行；然被告陳明如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不 合爰酌定適當之擔保金額併予准許。並依職權確定訴訟費用 額為4,500 元（第一審裁判費3,970 元、證人旅費530 元） ，應由被告負擔4,000元，餘由原告負擔。中 華 民 國 101 年 4 月 11 日
內湖簡易庭法 官 張國棟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
書記官 簡吟倫