臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第2250號
原 告 曹桂珍
訴訟代理人 李玲玲律師
被 告 威京建設事業股份有限公司
法定代理人 潘又慧
訴訟代理人 陳慈倩
鄧國璽律師
上列當事人間請求給付獎金事件，本院於民國101 年3 月20日言
詞辯論終結，並判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴主張被告應給付 新臺幣（下同）30萬2000元，嗣於訴訟進行中，減縮其聲明 為被告應給付28萬2000元，核與上開法律規定相符，故本件 原告所為聲明減縮，應屬合法。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於民國99年5 月7 日起就高雄市楠梓區○○○ 路、大學13街口之建案（下稱系爭建案）與被告成立銷售承 攬契約（下稱系爭契約），約定由原告承攬該建案銷售業務 ，一旦房屋售出後，原告可依房屋底價1.2 ％及正溢價10％ 取得個人銷售獎金，或依房屋底價0.2 ％取得團體獎金。而 伊於99年10月31日受理訴外人黃巧綾繳交20萬元定金，且後 由黃巧綾買受A5戶房屋成交在案，然因被告曾阻止原告與黃 巧綾聯絡，應視為原告已順利完成該建案門牌號碼為高雄市 楠梓區○○○路575 號之A5戶（下稱A5戶）之銷售業務，又 伊之銷售夥伴劉秀慧亦於100 年1 月31日順利完成該建案門 牌號碼為高雄市楠梓區○○○路569 號之A1戶（下稱A1戶） 之銷售業務，則伊依約應可請求A5戶個人銷售獎金22萬4000 元（即1200萬×1.2 ％＋80萬×10％＝22萬4000）及A1 戶 團體銷售獎金5 萬8000元（即2900萬×0.2 ％＝5 萬8000） ，總計28萬2000元（即22萬4000＋5 萬8000＝28萬2000）， 惟被告拒不給付，為此，爰依兩造間系爭契約獎金分配約定 及民法第101 條第1 項規定，聲明請求被告給付28萬2000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之 利息等語。
二、被告則以：原告於99年10月31日受理訴外人黃巧綾支付20萬 元款項性質為斡旋金，而非定金，難認當時原告已完成A5戶 之銷售契約。嗣因黃巧綾無法接受原告服務態度，其於99年 11月初向原告表示放棄購買A5戶之意，並填寫放棄購買同意 書，對原告而言，即屬無法追回客戶，已失成交條件，後經 被告主動邀約黃巧綾，並對其提供更好銷售條件，雙方始於 99年11月11日重新達成A5戶買賣合意，是此一成交既非經由 原告銷售，而係被告自行商談而成，原告不得請求此部分個 人銷售獎金。又因A1戶之銷售成交時間，乃發生於系爭契約 終止之後，原告並未依約執行其團體銷售業務，且系爭契約 係由原告於100 年2 月6 日擅自提早終止，並非正常履約期 間之屆滿，原告自無依約請求此部分團體銷售獎金之餘地， 並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於99年5 月7 日起就系爭建案陸續成立銷售承攬契約 ，約定由原告承攬該建案銷售業務，承攬銷售期間至100 年3 月31日止，倘符合房屋售出定義，原告可依房屋底價 1.2 ％及正溢價10％取得個人銷售獎金，或者依房屋底價 0.2 ％取得團體獎金。
（二）原告於99年10月31日受理訴外人黃巧綾就A5戶房屋繳交20 萬元款項，黃巧綾嗣後向原告表示放棄購買A5戶之意，並 填寫放棄購買同意書。
（三）黃巧綾於99年11月11日與被告簽訂A5戶房屋買賣契約，雙 方以1280萬元價格成交，黃巧綾同時繳足簽約金，原告並 未參與該屋簽約及繳足簽約金階段。
（四）原告於100 年2 月6 日已向被告表示終止系爭契約。（五）劉秀慧於100 年1 月31日受理訴外人賀淑萍就A1戶房屋繳 交15萬元款項，賀淑萍於100 年2 月8 日與被告簽訂A1戶 房屋買賣契約，雙方以3100萬元價格成交，底價為2900萬 元，原告並未參與該屋實際銷售過程。
四、本件爭點厥為：
（一）系爭契約所載「房屋售出」定義為何？黃巧綾於99年10月 31日繳交原告20萬元款項性質為何？原告於99年10月31日 是否已依約完成A5戶房屋之銷售？被告事後有無阻其條件 成就之情形？
（二）系爭契約所載「團獎」定義為何？賀淑萍於99年10月31日 繳交劉秀慧15萬元款項性質為何？原告可否就A1戶房屋出 售請求團體銷售獎金？
五、得心證理由：
（一）1.細觀兩造於99年5 月7 日所簽訂銷售承攬契約之第參點
第一條第7 項即明文約定「房屋售出的定義：凡在本合 約銷售期間繳付預約金或補足訂金，而在本合約期滿後 十天內簽約並繳足簽約金的客戶謂之」，由其文義解釋 可知，必待客戶於承攬銷售期間向原告繳納足以事後成 約之訂金，且該客戶依其出價而完成簽約及繳足簽約金 之後，原告始得依上開契約同條第1項請求成交獎金， 又核其契約性質既屬承攬房屋之銷售，則負責承攬銷售 一方自應以該房屋由其銷售完成而為報酬請求之前提， 自不待言。縱依兩造上開約定，原告雖可就合約期滿後 10天內簽約者而請求成交獎金之餘地，惟此並無礙原告 應對已支付訂金客戶尚負有協助成交之義務，方符系爭 契約精神。經查，兩造針對系爭建案復於99年11月1 日 、100 年1 月1 日繼續訂立銷售承攬契約，並就上開房 屋售出定義、成交獎金及正負溢價分配等主要項目仍為 相同之約定，此有該銷售承攬合約書影本2 紙在卷可稽 ，可知兩造於99年5 月7 日所簽訂銷售承攬契約期限雖 至99年10月31日為止，然依兩造於99年11月1 日、100 年1 月1 日繼續簽訂系爭建案銷售承攬契約觀之，足見 兩造間銷售承攬關係並未中斷，尚屬延續，況兩造亦不 爭執原告於100 年2 月6 日始向被告表示終止系爭契約 ，是原告自不得以99年5 月7 日銷售承攬契約期限屆至 為由而免除其後續完成系爭建案房屋銷售之義務。 2.次查，原告於99年10月31日受理訴外人黃巧綾就A5戶房 屋繳交20萬元款項，為兩造所不爭，並提出預約單影本 乙紙為證，又證人黃巧綾亦到庭表示其曾於99年10月31 日與原告就A5戶房屋議價1300萬元並支付20萬元斡旋金 等語，堪信原告於99年10月31日確有收受黃巧綾20萬元 款項，並以1300萬元視為黃巧綾就A5戶房屋之當日出價 。參以該紙預約單內容固載明「總價1300萬元、定金20 萬元」字樣，相對於編號A02903、A02909、A02932其他 預約單並蓋有「若本公司同意如上之總價出售，則訂購 人所支之斡旋金即轉為訂金，訂購人不得要求退還，但 若本公司不同意以此總價銷售，則本公司全數退還斡旋 金」等戳章，又依證人即銷售人員熊夢茵、陳昱妡到庭 均具結證稱「若客戶出價之價金是低於底價情況下，會 由現場銷售小姐所蓋，並將所收受的款項視為斡旋金， 代表我們銷售人員沒有權限收訂，我們必須要回報公司 ，則客戶所繳的價款就不會被沒收，反之高於底價情形 ，客戶所繳價款就會被沒收」、「一般客戶出價低於底 價時才會蓋戳章，就所收款項視為斡旋金，一般如果高
於底價會蓋此戳章並且就所收款項視為訂金，高於底價 或低於底價，都要跟被告公司回報，高於底價公司會讓 我們作主，在確定價位時，就會向公司回報，被告公司 會指示我們拉價，但是高於底價被告公司是一定會賣」 等語甚明，顯見此一預約單上「定金」之記載字樣，其 性質非可一概而論，須視個案總價與底價實際比較情形 定之。復依證人熊夢茵到庭證稱「我是在99年10月31日 之前及當天原告有告知我房屋底價，底價為1200萬元」 、證人陳昱妡亦證稱「我在進場的時候99年7 月份時就 知道該屋底價為1200萬元直到我退場時10月27日都未變 更，至於之後有無變更我不清楚」等語在案，可知A5 房屋底價於99年10月31日之前原為1200萬元，惟參以原 告所自行填載第18週銷售週報表之銷售檢討欄內容「 10/31 當天中午；本來另有一組來看過3 次（非常穩的 客戶）已帶錢來準備下訂A5、出1200萬元（10月份底價 是1200萬），但公司卻不准現場人員收，且10/31 只剩 而已，公司卻臨時改成要1300萬元才准賣」等情，足徵 A5房屋底價已於99年10月31日變更為1300萬元無訛，準 此，黃巧綾當日出價既未高於底價，其所支付20萬元款 項是否即視為定金，已非無疑。再者，依證人黃巧綾到 庭結稱「（問：當時交付斡旋金時，有無向原告表示還 要考慮是否還要購買該屋？）有」、「事後我有主動向 原告聯繫並詢問退訂之辦理進度為何，原告一剛始跟我 表示被告公司尚在處理，再表示下斡旋金當天，有人也 想買該屋，所以必須要先聯絡打算承買該屋客人，等他 先交付一筆斡旋金後，才能直接將該筆斡旋金退還給我 」等語詳實，又兩造亦不爭執黃巧綾嗣後向原告表示放 棄購買A5戶之意，並由原告協助其填寫放棄購買同意書 乙節，衡情，倘認黃巧綾於99年10月31日所支付20萬元 為定金者，如其放棄購買，依前揭所述，該筆款項即告 沒收，原告豈有事後再為協助黃巧綾辦理退款取回之理 ，堪認黃巧綾於99年10月31日繳交原告20萬元款項應屬 斡旋金性質。
3.承上，兩造間系爭建案之銷售承攬關係於99年10月31日 之後，並未中斷，而仍延續，又原告因自黃巧綾收受A5 房屋之20萬元斡旋金在先，是原告依約尚負有確保黃巧 綾與被告完成A5房屋買賣之義務。參以證人黃巧綾到庭 具結證稱「原告只有在當天陪我收受斡旋金及看屋而已 ，之後原告打電話給我通知要簽約，我表示還要考慮一 下，事後我決定不要買時，我有先傳簡訊告知原告不想
買該屋…這段期間原告就只是電話聯繫，確認我有無購 屋意願，就沒有再提供其他任何服務，直到我要退斡旋 金當天（大約在99年11月6 日）我帶預約單到銷售中心 找原告表示要退斡旋金，原告當下以為我要簽約，原告 認為我在浪費他的時間，原告表現不耐煩，但是後來還 是會幫我跟被告公司傳達退斡旋金之訊息，並且要求我 寫一份切結書，代表是我自願要退該筆斡旋金，我也依 照原告指示寫了這份切結書給原告，我就回去了」等語 明確，則黃巧綾既於99年11月6 日請求退還斡旋金並配 合簽立放棄購買同意書在案，顯見其當時即有放棄與被 告訂立A5房屋買賣契約之意，至此，難謂原告於99年10 月31日收受斡旋金之舉，已盡其銷售承攬A5房屋之義務 ，況原告亦不否認其並未後續參與黃巧綾於99年11月11 日與被告簽訂A5戶房屋買賣契約及繳足簽約金等階段， 故原告此部分主張，礙難採信。
4.至於，原告另主張被告曾阻止原告與黃巧綾聯絡，而認 被告事後有阻其條件成就之情形，應視為原告已順利完 成A5戶之銷售業務云云，按因條件成就而受利益之當事 人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成 就，民法第101 條第2 項定有明文，所謂該條件之不成 就，顯因上訴人之不正當行為所致，始足當之。細觀A5 房屋預約單上既載明黃巧綾之住址、電話等聯絡方式， 原告事後自可就A5房屋買賣事宜隨時與黃巧綾取得聯繫 ，縱認被告曾有禁止原告與黃巧綾接觸，然原告非無聯 繫黃巧綾之管道，尚有再為確認其承買意願之機會，又 依證人黃巧綾到庭表示「隔天我認為銷售商說話有出入 一下說房屋已經賣完，又說還有哪一間、A2為何人所買 ，好像有點不實在，事後考慮金額太高，所以放棄不買 」、「被告公司在瞭解原告與我的銷售過程後，把我的 訴求告之公司常董，被告公司表示願意在金額上作退讓 ，以作為我先前與原告間發生不快之補償，我就接受被 告公司提議，所以才沒有堅持要退費，當時我有對被公 司表示不願再由原告對我繼續辦理銷售A5房屋」等語在 案，足見黃巧綾係以拒絕原告個人服務態度而為放棄購 買A5房屋原因之一甚明，並非迫於被告禁止原告與黃巧 綾接觸所致，由此可知，此一銷售案縱由原告繼續負責 向黃巧綾銷售，原告勢必難以順利完成其銷售，是原告 自不得以此主張被告有不正當阻止其完成對黃巧綾A5 戶之銷售。
5.綜上，原告於99年10月31日自黃巧綾收受A5房屋之20萬
元款項既屬斡旋金，而非定金，又其並未持續參與黃巧 綾於99年11月11日與被告簽訂A5戶房屋買賣契約及繳足 簽約金等階段，難認已盡承攬銷售義務，是其依約請求 此部分銷售獎金，為無理由。
（二）1.細觀兩造於100 年1 月1 日所簽訂銷售承攬契約之第參 點第一條第1 項即明文約定「成交獎金：房屋底價（需 扣除該戶之贈品、甲方（即被告）負擔之施工變更費用 、裝璜傢俱、家電費用、由甲方負擔之介紹費等）之1. 2 ％（個獎1 ％、團獎0.2 ％）」，查該紙契約係由原 告、訴外人劉秀慧與被告共同訂立而成，此有該銷售承 攬合約書影本乙紙在卷可考，又依證人即該契約當事人 劉秀慧到庭證稱「我和原告雖然有簽這份契約，但是我 們各作各的，但是只要其中一個人就所負責的房屋有銷 售出去的話，銷售人可以領個獎1%，另一人就可以領取 該部分的團獎0.2%」、「（問：如果其中一個人提早終 止合約，終止人是否還可以請求銷售人的團獎獎金？） 沒有就這樣的情況特別約定，但就團獎的約定前提是在 於我和原告持續幫被告代銷的情況下」、「（問：何以 要領團獎？）因為另一人要在客戶找不到銷售負責人的 時候，有幫忙代為處理服務」等語在卷，是依其所述， 暫不論領取團獎者是否以提供支援服務為要件，惟尚應 以共同承攬銷售人均與被告成立銷售承攬關係為前提， 誠屬當然。
2.另查，劉秀慧於100 年1 月31日受理訴外人賀淑萍就A1 戶房屋繳交15萬元款項，為兩造所不爭，並提出預約單 影本乙紙為證，又參以該紙預約單內容即蓋有「若本公 司同意如上之總價出售，則訂購人所支之斡旋金即轉為 訂金，訂購人不得要求退還，但若本公司不同意以此總 價銷售，則本公司全數退還斡旋金」等戳章，核與證人 劉秀慧亦具結證稱「1 月31日賀淑萍付斡旋金15萬元， 我有告知賀淑萍被告遲未決定是否出售及該筆斡旋金的 性質，後來公司在2 月8 日才決定要簽約出售，2 月9 日將斡旋金轉為訂金，我同時有告知賀淑萍，賀淑萍有 同意並在2 月16日繳足簽約金」等語相符，足認賀淑萍 於99年10月31日繳交劉秀慧15萬元款項性質應屬斡旋金 性質無訛。此外，原告雖主張上開預約單並非原始預約 單而認無足採信，惟原告既不否認該紙預約單為賀淑萍 所親自簽認，又其亦未就被告事後加蓋此一戳章乙節， 加以舉證，以實其說，難認原告此部分之主張為可採。 3.末查，賀淑萍於100 年2 月8 日與被告簽訂A1戶房屋買
賣契約，雙方以3100萬元價格成交，底價為2900萬元， ，原告並未參與該屋實際銷售過程等情，為兩造所不爭 ，又依證人劉秀慧所述，被告係在2 月8 日決定出售， 並於2 月9 日將上開斡旋金轉為訂金，而與賀淑萍簽訂 A1房屋買賣契約，核以原告所提賀淑萍與被告成立買賣 契約第2 頁，即載明簽約金分別於100 年2 月9 日支付 185 萬元及100 年2 月18日匯款800 萬元之字樣，顯見 被告與賀淑萍係於100 年2 月8 日成立買賣契約，並於 該日將15萬元斡旋金轉作訂金記載，簽約金直至100 年 2 月18日匯款後方為全部繳足。是以，劉秀慧受理訴外 人賀淑萍所繳交15萬元款項於100年1月31日之際，尚屬 斡旋金，而非定金，又原告於100 年2 月6 日已向被告 表示終止系爭契約，此為原告所自承，而被告係於原告 終止系爭契約後，即100 年2 月8 日始與賀淑萍成立買 賣契約，並將15萬元斡旋金轉作訂金，賀淑萍亦於2 月 18日繳足簽約金，則依前揭房屋售出之定義，難謂原告 終止系爭契約前，A1房屋即已因被告收受賀淑萍15萬元 斡旋金而告完成銷售。況查系爭契約之終止原因既非 100 年3 月31日期限屆至，而係原告個人自行終止所致 ，是其主張有該契約第參點第一條第7 項後段所載「本 合約期滿後十天內簽約並繳足簽約金」之適用，應屬無 據，附此敘明。
4.綜上，賀淑萍繳納15萬元款項既於原告終止系爭契約後 始轉作訂金，並於100 年2 月8 日與被告成立A1房屋買 賣契約，賀淑萍復於2 月18日方繳足簽約金，是原告於 終止系爭契約前，A1房屋尚未售出，則其依約請求此部 分團體獎金，亦無理由。
六、從而，原告基於兩造間系爭承攬銷售契約之約定，請求被告 給付28萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利 息，於法無據，不能准許。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉 證，經斟酌後認與判決結果不生影響，無一一論述之必要， 附此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 29 日
高雄簡易庭 法 官 黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 陳秋燕
中 華 民 國 101 年 3 月 29 日
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