臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三○四六號
原 告 凹凸電子股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 宏國開發股份有限公司
法定代理人 乙○○○
右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
原告起訴主張：
㈠兩造於民國八十八年十二月廿八日簽訂「宏國大樓租賃契約書」，由原告向被告 承租門牌號碼台北市○○○路一六七號九樓Ｄ區之建物（面積六十八點五坪）作 辦公室（下稱系爭辦公室）使用，承租之標的物另包括按比率分配之大樓公共區 域二十八點七五坪，租期自八十九年一月一日起至九十年十二月卅一日止，租金 第一年為每坪每月新台幣（下同）三千元，第二年為每坪每月三千一百五十元。 詎自八十九年九月以後，被告違反建物使用分區及消防法規等規定，於同樓層非 法引進一家名為「蓮香齋」之素食餐廳，因該餐廳生意興隆，門庭若市，導致系 爭大樓九樓辦公環境嚴重惡化，例如每到用餐時間，進出人員複雜且大聲喧嘩、 等待電梯時間加長、使用廁所需長時間排隊、廁所衛生遭該餐廳之顧客破壞等。 按原告之所以願意支付高額租金向被告承租辦公室，係因需求高品質及安全之辦 公環境，然被告未於租賃關係存續中保持租賃物於合於約定使用、收益之狀態， 顯然違反民法第四百二十三條規定，而應負債務不履行責任；又被告並未依據為 系爭租約附件之「宏國大樓管理辦法」（以下簡稱管理辦法）管理「蓮香齋」餐 廳，放任該餐廳之顧客不依門禁規定進出系爭大樓、非辦公卻使用承租空間、未 經大樓管理處同意即設置炊具，亦顯有不完全給付之違約情節，原告乃依民法第 二百二十七條、第二百五十四條規定，於九十年五月廿一日發函催告被告限期履 行前開義務，然未獲置理，原告遂於同年五月廿九日發函終止系爭租約，該租約 既經終止，被告即應依民法第二百五十九條規定返還履約保證金一百六十九萬二 千元。
㈡縱認原告終止租約並非適法，然依系爭租約第十七條第一項規定，原告有權單方 終止租約，並已於九十年五月廿九日向被告為終止租約之意思表示，系爭租約業 已終止，應屬無疑。惟查前開契約條文中，關於原告提前終止租約需支付三個月 租金作為賠償之約定，屬違約金之約定，該項違約金顯然過高，請本院依民法第 二百五十二條將違約金酌減為一個月之租金額。被告前已收受原告所交付之履約 保證金一百六十九萬二千元，扣除相當於一個月租金之違約金三十二萬一千六百 一十五元後，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還剩餘之一百三十七 萬零三百八十五元（0000000－000000＝0000000）。 ㈢先位聲明為：
⒈被告應返還原告一百六十九萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之五計算之利息。
⒉請依職權宣告假執行。
㈣備位聲明為：
⒈被告應返還原告一百三十七萬零三百八十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉請依職權宣告假執行。
被告則抗辯：兩造締結租約之前，系爭辦公室同樓層即設有西餐廳，原告於承租前 即對該樓層之環境充分瞭解方願承租，原告主張被告引進「蓮香齋」餐廳影響辦公 環境一節並非事實；被告已將系爭建物交予原告作為辦公室，並未違反民法第四百 二十三條規定；原告雖於九十年五月廿九日發函向被告為終止租約之意思表示，然 依據系爭租約第十七條第一項規定，系爭租約應在原告通知三個月後終止，故系爭 租約應於同年八月底方告終止，而原告並未給付九十年五月份之租金（租金每坪每 月為三千一百五十元，承租面積為九十七點二五坪，每月租金應為三十萬六千三百 三十七點五元，取整數以三十萬六千三百元計算），再加上同年六至八月份之租金 ，及因原告片面終止租約應另行賠償的三個月租金，及原告未付之九十年四月份水 電費一萬七千零九十二元、九十年四月份修繕費一千三百一十三元、九十年五月份 管理費一萬九千四百零二元，合計原告共應給付被告二百一十八萬一千九百零七元 ，與被告應返還之履約保證金一百六十九萬二千元相抵銷，原告尚欠被告四十八萬 九千九百零七元；系爭租約第十七條第一項規定係原告得片面終止租約之條件，並 非違約金之約定，原告自不得請求酌減賠償數額等語，聲明為：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。兩造於八十八年十二月廿八日簽訂租賃契約書，由原告向被告承租系爭辦公室及公 共區域，租期自八十九年一月一日至九十年十二月卅一日；被告於八十九年九月以 後，在系爭辦公室同樓層引進「蓮香齋」素食餐廳；原告於九十年五月廿九日發函 向對告為終止租約之意思表示等事實，為兩造所同認，復有租賃契約書、律師函等 件在卷可稽，均堪信為真正。
原告先位之訴主張被告未依民法第四百二十三條規定，於租約存續期間保持租賃物 合於約定使用、收益之狀態；另伊擅將與系爭辦公室同樓層之建物，出租予「蓮香 齋」餐廳，亦有違反系爭管理辦法情節，其已合法止租約，請求被告應返還前所受 領之履約保證金等語，被告則否認有何違約情事，經查： ㈠系爭租約第一條第一項及第三條第一項分別規定：「甲方（即被告）將其所有坐 落於台北市○○○路一六七號宏國大樓第九樓Ｄ區，面積共計六八點五坪（下稱 租賃物：：：）及按比率分配之本大樓公共區域二八點七五坪（下稱公共區域） 租與乙方。」、「本租約起租後租賃物及公共區域第一年之租金按乙方租用之面 積計算：：：」，前開條文已明確記載租賃標的物為系爭辦公室及公共區域，並 約定以二者之面積合併計收租金，然揆諸大樓公共區域之性質，應由該大樓之承 租人共同使用，是以兩造簽訂系爭租約後，原告得以專有、排他使用、收益之範 圍僅有系爭辦公室（即前開契約條文所稱之租賃物），公共區域部分雖計收租金 ，但仍須與其他承租人共同使用，應無疑義。
㈡原告指稱被告未盡民法第四百二十三條「出租人應以合於所約定使用、收益之租
賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」 規定之義務，無非以「蓮香齋」餐廳所吸引之客源過多，喧嘩聲響影響辦公，且 使用公共設施的人增多，排擠原告使用公共設施之時間與機會，造成辦公環境品 質低落為據。惟系爭辦公室位於宏國大樓九樓，該樓層除有六間辦公室外，另於 八十三年至八十九年八月中旬，有訴外人宏邑開發股份有限公司（下稱宏邑公司 ）在同樓層開設西餐廳，兼收該大樓及外來之客人；九樓另設有茶水間及男、女 公廁各一，供同樓層住戶共同使用等情，業據證人即宏邑公司行政副理李羿嫺到 庭證述明確（見本院九十年十一月二日言詞辯論筆錄），顯見在原告決意與被告 締結租約之時，在系爭辦公室同樓層即有宏邑公司開設之西餐廳存在，該樓層之 公共設施，該西餐廳之客人亦一同使用，原告對該樓層使用狀況知之甚詳，仍願 向被告承租系爭辦公室，應解為其係認該樓層有西餐廳存在，對辦公環境品質並 無影響，則在兩造租約存續期間，原設置西餐廳之同址，雖改由「蓮香齋」素食 餐廳接手經營，然該樓層之使用狀況並未更易，縱「蓮香齋」餐廳之生意較原西 餐廳興隆，客源較為廣泛，導致進出九樓、使用該樓層公共設施之人數增多，然 此並非被告所得防阻，蓋經營餐廳本即以吸引顧客上門消費為目的，雖被告嗣因 受到九樓其餘承租戶施壓，不得不於與「蓮香齋」餐廳租約期滿後即將房屋收回 ，不再續約（此有原告提出同樓層其餘租戶聯名寄發予被告及「蓮香齋」餐廳寄 發予會員之信函足憑），然此亦僅屬被告衡量利弊得失後所為決定，尚不得執此 遽認被告違反前開法條規定，從而，原告指摘被告有上揭違約情事而有不完全給 付之情云云，實乏依據，並無可採。
㈢至原告指稱被告違反系爭管理辦法各節。
⒈按系爭租約第九條規定：「乙方應於開始裝修租賃物及本租約期間依照如附件 ㈡」之本大樓全體租戶適用之管理辦法及其修訂案，按月繳付管理費」，依該 條文之文義，該條文之目的乃在約定租戶應繳管理費之依據及繳納管理費之時 間，而非如原告所言，係課以被告應按契約附件㈡「宏國大樓管理辦法」管理 各租戶之義務，容先說明。
⒉次按系爭管理辦法」第五條第二項、第三項分別規定：「除假日及國定假日外 ，每週一至週五上午七時三十分到下午七時，每週六上午七時三十分到中午十 二時三十分為上班時間，各承租戶之人員及洽公人員，均可自由進出：：：」 、「上班時間外之其他時間，為管制時間，本大樓僅留前門進出，人員之出入 ，須於服務台登記身份；欲訪各承租戶之人員，須待大樓管理處服務台確認來 訪人員身份，並留下有關證件後，始得進入：：：」，另證人李羿嫺亦結證稱 ：「：：：宏國大樓進出在早上七點以前及晚上七點以後，進出有管制，必須 換證件方得出入，非管制時間進出都很自由，不用換證件：：：」等語（見本 院九十年十一月二日言詞辯論筆錄），可知宏國大樓於前開條文所定義之上班 時間內，並無門禁管制，任何人均得自由出入，則原告指稱「蓮香齋」餐廳之 顧客並非承租戶之人員或洽公人員，被告卻任由這些顧客進出宏國大樓，即屬 違反系爭管理辦法第五條第二項規定云云，要無可採。 ⒊又宏國大樓領有台北市政府工務局核發之七八使字第○七七九號使用執照，第 九層原核准用途為一般事務所，非經辦理變更使用執照，不得變更為餐廳使用
，有台北市工務局九十年十月十一日北市工建字第九○四四四六四四○○號函 附卷可按，被告雖違反規定，將該大樓九樓部分出租予「蓮香齋」餐廳使用， 然此亦僅屬被告違反行政管制規定，應由主管機關依職權予以取締之問題，原 告既於承租系爭辦公室之時即認可被告將該樓層部分出租與餐飲業者使用，如 前所述，即難認為被告上揭違反建物核准用途之舉措，係屬違反兩造間之租約 。又被告既將九樓部分建物出租予「蓮香齋」餐廳，該餐廳對其承租之建物即 有使用、收益權限，原告復指稱該餐廳對承租建物之用途並非辦公，違反系爭 管理辦法第四條第三項「各承租戶對室內辦公空間有使用權：：：」之規定， 顯屬強詞奪理，亦無可取。
⒋另系爭管理辦法第七條第二項規定：「未經大樓管理處同意，各承租戶不得設 置任何炊具：：：」，被告既將系爭大樓九樓部分出租予「蓮香齋」餐廳使用 ，豈會未同意該餐廳於承租建物內設置炊具？原告據此爭執被告違反前開管理 辦法之規定，亦屬強辯，委不足採。
㈣原告另稱「蓮香齋」餐廳違反消防法規，安全堪虞云云，然對此原告並未能舉證 以實其說，又台北市政府消防局以九十年九月廿五日北市消安字第九○二二六五 七八○○號覆函指出：「宏國大樓為地上十九層、地下四層建築物，本局前於九 十年六月十二日依檢修申報資料複查，計設有滅火器、室內消防栓設備、火警自 動警報設備、緊急廣播設備、標示設備、緊急照明設備、避難器具及室內排煙設 備等專有消防安全設備，結果性能堪用」，另台北市政府工務局亦以九十年十月 十一日北市工建字第九○四四四六四四○○號覆函指出：「宏國大樓前經本局派 員實施建築物公共安全檢查簽證申報複查，結果尚符規定」，有該二份覆函在卷 足憑，均不足以認定被告將九樓部分出租予「蓮香齋」餐廳使用，對於消防安全 有所影響，而有害於原告對系爭辦公室之使用、收益，準此，原告指稱被告有不 完全給付之債務不履行情事，亦無可信。
㈤綜上所述，被告履行租約，並無違約情節，原告主張被告有不完全給付之情，其 有終止租約之權云云，即屬於法無據。原告依法既無終止租約之權，則其依民法 第二百五十九條規定，訴請被告返還履約保證金一百六十九萬二千元，並加計自 起訴狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原告備位之訴係主張依約其有片面終止租約之權利，租約終止後被告應將扣除一個 月租金後剩餘之履約保證金返還等語。被告則辯稱經抵銷後，原告對伊已不得有任 何請求等語。經查：
㈠按系爭租約第十七條第一項規定：「租約期間，乙方得提前終止本租約，但須於 三個月前以書面通知甲方，且需支付甲方三個月租金，作為賠償。租約終止時， 甲方於扣除因乙方違約甲方所受之損失金額後，應將所有乙方預付之租金或保證 金，無息返還之」，則原告於欲終止租約之日起三個月前，以書面對被告為終止 租約之意思表示，另給付被告相當於三個月租金之賠款後，得片面終止租約，至 為明確。另依前開契約文義，該項原告應給付相當於三個月賠款之約定，係屬原 告得片面終止租約之條件之一，而非違約金之約定，蓋原告得提前終止租約之權 利既屬契約明文所定，何有違約可言？原告稱該項約定之性質屬違約金，且違約 金數額過高，應由本院依職權予以酌減云云，顯係曲解契約文義，並無可採。
㈡原告於九十年五月廿九日曾致函被告，對伊為終止租約之意思表示，依前開契約 條文所定，系爭租約應於同年八月卅一日方告終止，租約終止後，被告即應將前 所受領之履約保證金返還原告。
㈢惟被告抗辯原告並未支付九十年五至八月之租金及相當於三個月租金額之賠款， 且未繳納同年四月份之水電費一萬七千零九十二元、同年月修繕費一千三百一十 三元、同年五月管理費一萬九千四百零二元，爰以該等數額與原告得請求返還之 履約保證金互為抵銷等語，原告對於未給付前開款項之事並不爭執，則被告所為 抵銷抗辯，自有所據。
⒈系爭租約每月每坪之租金為三千一百五十元、原告承租面積共計九十七點二五 坪（系爭租約第三條第一項、第一條第三項），則每月租金為三十萬六千三百 元（經以前開標準計算，原告每月應付租金實為三十萬六千三百三十八元，但 被告自承應取整數以三十萬六千三百元計，自應以此數額核算租金及賠款數額 ）。
⒉原告未付九十年五至八月之租金，合計積欠之租金額為一百二十二萬五千二百 元（306300×4＝0000000）。
⒊原告提前終止租約，依約應繳付之賠款為九十一萬八千九百元（306300×3＝ 918900）。
⒋原告積欠未付之各項費用合計為三萬七千八百零七元（17092＋1313＋19402 ＝37807）。
⒌合計原告尚應給付被告之數額為二百一十八萬一千九百零七元（0000000＋ 918900＋37807＝0000000），經與被告應返還原告之履約保證金一百六十九萬 二千元相抵銷後，原告除已不得再向被告為任何請求外，尚應給付被告四十八 萬九千九百零七元（0000000－0000000＝-489907）。 ㈣綜上所述，原告依約片面終止租約，系爭租約應於九十年八月卅一日終止，被告 雖應於租約終止後返還原告履約保證金，但經與原告積欠被告之上開各項金額相 抵銷後，原告已不得再向被告為任何主張，則其請求被告返還履約保證金一百三 十七萬零三百八十五元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為 無理由，不應准許。
本件係因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，如為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第三百八十九條第一項第三款規定本應依職權宣告假執行，原告聲明請求本院依 職權宣告假執行，僅屬促使法院發動職權，故本件雖為原告敗訴之判決，爰不針對 原告前開對假執行之聲明，另為准駁之諭知。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰 不再一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十二 月 十一 日 民事第二庭法 官 陳婷玉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 十一 日
法院書記官 王 儀
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