臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第一七五號
原 告 習技實業股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 三興建設股份有限公司
右當事人間返還訂金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元及自民國八十九年十一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾肆萬元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰萬元預供擔保得免假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應返還原告新台幣（下同）壹佰萬元整及自支付命令送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本件原告之請求權基礎為民法第一百七十九條不當得利請求權。即原告（或寰宇 家庭股份有限公司，下稱寰宇公司）撤銷其簽署租賃預約單及交付一百萬元與被 告之意思表示後，被告受領一百萬元訂金即屬無法律上原因，原告並因此受有一 百萬元之損害，原告（如認寰宇公司方為契約當事人，其亦業將請求權移轉予原 告）自得依法訴請被告返還其所受領之一百萬元不當利益。另原告及寰宇公司撤 銷租賃預約單之法律依據則為民法第九十二條第一項及第八十八條第一項。退步 言之，縱認該租賃預約單未符民法第九十二條第一項及第八十六條第一項所定之 要件，則系爭租賃預約單亦因被告給付不能而罹於無效，原告仍得依法訴請被告 返還一百萬元之不當利益。
二、原告係外資公司，即由英屬維京群島商Learning Technologies Ltd.於民國八十 一年奉經濟部投資審議委員會核准在台投資設立之公司。原告與寰宇公司因近年 業務成長迅速，原有辦公處所已不敷使用，遂於八十九年九月四日至七日間與被 告職員潘麗喬、黃慎宗等人，洽談位於台北市○○路 114、116、118、132、134 、136 等號一樓，面積一一二九坪辦公室（下稱系爭房屋）租賃事宜。經被告職 員潘麗喬、黃慎宗等再三保證並告知若承租系爭房屋，原告及寰宇公司之營利事 業變更登記絕對沒問題，原告遂於八十九年九月七日交付聲請人所開立支票號碼 A0000000，發票日八十九年九月六日，票面金額壹百萬元之支票乙張予被告職員 潘麗喬簽收，作為預訂金以保留優先承租權，且在潘麗喬偽稱係作為形式收據用 途之說明下由聲請人之職員梁凱宏與潘麗喬簽訂租賃預約單。惟查，依「台北市 內湖輕工業區輔導管理辦法」第四條規定，系爭房屋根本無法供作原告及寰宇公 司辦理營利事業變更登記之用，亦不能作為「卡帶、錄影帶、國內百貨銷售業」 等用途使用。此觀原告於申請營利事業變更登記（變更地址）預審時，即遭台北
市政府工務局建管處以「營業項目不符」為由退件可知。三、被告知悉系爭房屋坐落工業區，不得供作原告及寰宇公司辦理營利事業變更登記 之用，卻仍告稱辦理營利事業變更登記沒問題，顯已涉嫌詐欺。茲分述如次：（一）依證人梁凱宏、張玲惠於九十年六月十九日庭訊時之證詞：「九月六日我跟黃 、潘確認公司是否可在該址登記，他們說登記沒問題」、「看房子時我們有問 是否可辦理營利事業登記，我說我們公司是作教材，他說絕對沒問題」，可知 被告於兩造簽訂租賃預約單前，確曾告知系爭房屋可供原告及寰宇公司辦理營 利事業變更登記之用。
（二）又證人黃慎宗於九十年九月七日庭訊時陳稱：「十月五日確實有涂總經理等人 找董事長，我有在場，因為我們董事長是聽到對方的財務主管跟我們董事長說 我承諾沒問題‧‧‧」，而依被告存證信函之記載，被告董事長當時亦承諾同 意退還原告五十萬元款項，以化解此紛爭。暫不論其內容業已有所隱瞞之情， 據此，足證兩造早於八十九年十月五日即確知無法辦妥營利事業登記後不久， 即就被告原承諾系爭房屋可供原告及寰宇公司辦理營利事業變更登記乙節進行 爭執，而被告所屬黃慎宗、潘麗喬等人就此如未曾為保證，原告不可能據此力 爭，而被告亦大可逕自沒入一百萬元而無須承諾同意退還原告五十萬元，原告 主張絕非臨訟杜撰。
（三）又徵諸常理，原告既已提出原告及寰宇公司之營利事業登記證予被告，顯見系 爭房屋是否得否供原告及寰宇公司辦理營利事業變更登記之用已屬契約上重要 之點，原告不可能在明知系爭房屋不得供原告及寰宇公司辦理營利事業變更登 記之情形下，同意承租系爭房屋。
四、退步言之，縱認被告是否確曾告知系爭房屋可供原告及寰宇公司辦理營利事業登 記變更一節尚難證明，惟依被告存證信函之記載以及證人黃慎宗之證詞，被告至 少曾告稱原告及寰宇公司得以「國內百貨銷售業」及「錄音帶、錄影帶銷售業」 等辦理營利事業變更登記，被告前後不一致之陳述亦與事實不符而涉及詐欺。（一）被告於八十九年十月二十四日存證信函敘明：「．．．本公司人員潘麗喬、黃 慎宗亦曾親赴寰宇公司，在審視寰宇公司營利事業登記證後，亦曾明確告知該 公司人員，依該公司營利事業登記證所載營業項目，僅卡帶、錄影帶、國內百 貨銷售業等項目或可嘗試修正於現址辦理營利事業登記．．．」。徵諸常情， 被告於雙方就應否返還定金一節業已產生糾紛之情況下，言詞必將有所修飾及 保留。故在此種情境下，前開陳述足證被告確曾告知寰宇公司系爭房屋可供其 以卡帶、錄影帶、國內百貨銷售業等營業項目辦理營利事業變更登記，要屬無 疑。
（二）證人黃慎宗於九十年九月七日證稱：「我當時只有說針對錄音帶、錄影帶比較 符合百貨銷售‧‧‧因為有關百貨業之銷售適用何產品，是市府工商課審查， 我認為國內百貨銷售業可用以辦理變更登記」，據此，亦可證明被告至少曾向 原告告稱，錄音、錄影帶如經認定為國內百貨銷售業，則得以國內百貨銷售業 名義辦理變更登記無疑。
（三）被告身為建設公司並負責興建該系爭房屋，就系爭房屋之法定用途知之甚詳， 而依法「錄音帶、錄影帶帶之銷售業務」及「國內百貨銷售業」等營業項目，
根本無法供原告及寰宇公司辦理營利事業變更登記之用。故被告明知系爭房屋 依法不得作為卡帶、錄影帶、國內百貨銷售業等營業項目之用，竟告稱系爭房 屋得讓寰宇公司以卡帶、錄影帶、國內百貨銷售業等項目辦理營利事業變更登 記，此種陳述既與被告明知之客觀事實不符，當屬詐欺行為無疑。五、又本件縱認被告是否涉嫌詐欺尚有疑義，惟原告及寰宇公司係因被告職員之行為 而誤信系爭房屋可供辦理營利事業變更登記之用，進而與被告簽約，依民法八十 八條第一項規定，原告或寰宇公司仍得撤銷其簽署租賃預約單之意思表示：（一）民法第八十八條第一項規定：「意思表示內容有錯誤，或表意人知其事情即不 為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知，非由表意 人自己之過失為限」：同條第二項規定：「當事人之資格或物之性質，若交易 上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤」。（二）本件原告租賃系爭房屋之目的在供作原告及寰宇公司辦公室使用，系爭房屋可 否合法供作原告及寰宇公司辦理營利事業變更登記以作為辦公室使用，涉及租 賃物之用途，依民法第四百二十三條規定，本屬被告法定給付義務之一。況系 爭房屋如不得作為原告及寰宇公司辦公室使用，原告即不可能與被告簽訂租賃 預約單，且兩造於簽訂租賃預約單前，原告並交付原告及寰宇公司之營利事業 登記證予被告審閱確認，凡此，均足證系爭房屋可否供作原告及寰宇公司辦理 營利事業變更登記之用，當為交易上重要之點無疑。（三）本件被告業自承其對系爭房屋之土地使用分區管制規定知之甚稔，而原告於締 約前因不知系爭房屋之土地使用分區管制規定，特提出營利事業登記證予具備 專業知識之被告審閱，俾確定系爭房屋得否供作原告及寰宇公司辦理營利事業 變更登記之用。則有關誤認系爭房屋得用以辦理營利事業變更登記一節，因已 預先洽詢具專業知識之建築業者即被告並獲其肯認無問題，原告就此當無過失 可言。
（四）況本件原告係因被告於締約前及締約時口口聲聲陳稱辦理營利事業變更登記沒 問題而陷於錯誤。退步言之，被告亦已承認其於締約前曾告知寰宇公司，系爭 房屋可供寰宇公司以卡帶、錄影帶、國內百貨銷售業等營業項目辦理營利事業 變更登記之用，被告係因信賴被告而認為原告及寰宇公司得利用「國內百貨銷 售業」、「錄音帶、錄影帶銷售業務」等營業項目辦理營利事業變更登記而陷 於錯誤，依民法第八十八條第一項規定，原告自得撤銷系爭簽訂租賃預約單及 交付一百萬元之意思表示。
六、再退萬步言，縱認原告或寰宇公司依法均不得撤銷簽署租賃預約單之意思表示， 惟系爭租賃預約單亦因被告給付不能而罹於無效。茲分述如次：（一）按民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物， 交付承租人．．．」；另「被告在明知原告投標之目的及其與系爭大樓原設計 用途不同下，仍認同及審查通過原告之經營企劃而准原告投標，其應自始即有 原告之經營使用並非違規使用之認知，依規定被告自應配合辦理用途變更，以 交付合於承租人承租目的之租賃物供承租人使用、收益，俾免造成違規使用」 ，最高法院八十五年度重訴字第六七一號民事判決著有明釋。（二）被告既明知系爭房屋之分區使用管制及法定用途，亦知悉原告及寰宇公司欲承
租系爭房屋作為辦公室使用，締約前並已審閱原告及寰宇公司之營利事業登記 證等事項，並知悉原告及寰宇公司要求系爭房屋須得供其辦理營利事業變更登 記之用，被告竟仍與原告（或寰宇公司）簽訂系爭房屋租賃預約單，則依民法 第四百二十三條及最高法院八十五年度重訴字第六七一號判決意旨，被告即負 有交付符合「原告（及寰宇公司）租賃目的之房屋」之義務，或與原告（或寰 宇公司）「簽訂合法有效之租賃契約」之義務。（三）本件系爭房屋依法事實上並無法作為原告及寰宇公司辦公室使用，已如前述。 被告依法既不能提供「合於約定使用目的」之租賃物予原告，即無法提供可供 辦理營利事業變更登記之房屋，則兩造間即無簽訂「有效租賃契約」之可能。 易言之，依租賃預約單之規定，被告負有與原告或寰宇公司就系爭房屋簽訂依 租賃合約之義務，縱使被告與原告或寰宇公司就系爭房簽訂租賃契約，該租賃 契約亦將因「給付不能」而無效，則因被告並無與原告或寰宇公司簽訂有效租 賃契約之可能，從而該「租賃預約單」亦將因被告「給付不能」而歸於無效。（四）至被告所稱系爭房屋之土地使用分區不符原告及寰宇公司所需，並不構成給付 不能乙節，顯與法不符。蓋依民法第四百二十三條規定及最高法院八十五年度 重訴字第六七一號判決意旨，本件被告如無法提供符合土地使用分區管制規定 而得據以辦理營利事業變更登記之房屋予原告及寰宇公司，被告即係無法依債 之本旨提出給付而陷於債務不履行。依法債務人如係客觀上自始無法依債之本 旨提出給付者，即屬給付不能。本件被告因法令限制致自始客觀上無法提出符 合原告及寰宇公司所需之房屋，亦無法與原告或寰宇公司簽訂有效之租賃契約 ，被告此種客觀上自始無法履行其債務之情況即屬給付不能無疑。七、至被告抗辯原告於締約前即已知悉系爭房屋之土地使用分區管制限制等語，顯係 為求卸責所為之不實陳述，實不足採。茲分述如次：（一）徵諸常情，如原告及寰宇公司果事先即已知悉系爭房屋之土地使用分區，則於 簽訂租賃預約單前，為何原告尚須將原告及寰宇公司之營利事業登記證交付予 被告審閱並求確認，且嗣後被告更何必請許代書向原告就系爭房屋可否供原告 及寰宇公司辦理營利事業變更登記等進行說明，被告主張顯有違經驗法則。（二）又原告係於系爭租賃預約單簽訂後，始收到被告傳真之系爭房屋使用執照，此 有證人張玲惠於九十年六月十九日庭訊時之證詞可稽。被告雖主張系爭房屋之 使用執照係於八十九年八月三十一日傳真與原告及寰宇公司審閱，惟依系爭使 用執照影本上之記載，潘麗喬於傳真使用執照予梁凱宏時，其傳真數量為四頁 （不含土地使用分區證明），證人黃慎宗亦證稱當時並未交代潘麗喬傳真土地 使用分區證明（九十年九月七日筆錄）。惟被告所稱八十九年八月三十一日， 十一點十六分開始傳真之文件卻有五張，其中並包括一張土地使用分區證明乙 張在內，二者於傳真數量及傳真文件之內容上均不相同，顯見該傳真之對象係 另有其人，並非傳真予原告，並足證被告所言不實。八、綜上所陳，本件因系爭租賃預約單業經原告（或寰宇公司）撤銷，且系爭租賃預 約單亦因給付不能而依法罹於無效，被告取得原告交付之一百萬元即屬無法律上 原因，原告自得依法請求被告返還系爭一百萬元定金。如就原告是否為租賃預約 單之當事人尚有疑義，則因寰宇公司已將其於租賃預約單無效之後對被告之請求
權一併讓與原告，原告依法自得請求被告返還系爭一百萬元之定金。九、原告及寰宇公司均為經濟部投資審議委員會核准設立之外人投資事業，其所有經 濟活動向均嚴守國內各項法令規範為之，絕不為非法或犯法行為，即不可能在知 悉系爭房屋無法辦理營利事業變更登記之情況下，仍同意採被告建議之取巧規避 方式而承租系爭房屋。本件原告及寰宇公司顯係受被告詐欺，誤認系爭房屋可供 辦理營利事業變更登記之用而同意承租系爭房屋。嗣因事後發現系爭房屋無法供 辦理營利事業變更登記之用，且因無法接受被告建議於系爭房屋辦公而另於他處 辦理營利事業變更登記之違法方案，方以被告所為不實為由要求被告退還定金， 詎因被告法定代理人當場僅同意退還五十萬元而不願全額退款，迫使原告提起本 件訴訟。
十、被告援用證人黃慎宗、潘麗喬之證詞，主張被告未曾告稱「辦理營利事業變更登 記沒問題」云云，否認證人祝若珉、張玲惠、梁凱宏等人之證詞。惟查，證人潘 麗喬與黃慎宗之證詞相互矛盾之處甚多，其證言自不足採。（一）原告與寰宇公司原係信任被告於八十九年九月六日兩造洽商系爭房屋租賃事宜 時，被告所為「辦理營利事業變更登記絕無問題」之保證，且因雙方日後尚須 簽訂書面租賃契約，故未立即於洽談租賃預約事宜時要求被告於租賃預約單上 記載被告之保證事項，原告所為實符一般經驗法則，被告自不得以系爭租賃預 約單上並無記載，即主張其並未為前開保證，此顯係被告卸責之詞。（二）又被告援用證人許清恭證言，主張寰宇公司並未表示「不能登記即不承租」， 進而否認原告主張。被告此舉旨在誤導判斷，蓋如前述，被告既曾向原告與寰 宇公司保證系爭房屋之營利事業登記絕無問題，致原告陷於錯誤而為定金之給 付，則原告與寰宇公司焉會再向原向表示「不能登記即不承租」，反之倘被告 確曾向原告與寰宇公司明確交代變更系爭房屋之營利事業登記會有問題，則原 告與寰宇公司始有可能向被告主張「不能登記即不承租」之語，此為常理判斷 之情，不容被告任意混淆是非，且原告及寰宇公司於發現受被告詐欺後，旋於 八十九年十月五日至被告公司洽商退款事宜，被告法定代理人當時並同意退還 原告五十萬元，被告辯稱原告未曾表示「不能登記即不承租」、「被告員工保 證絕對可以核發登記」等語，顯與事實不符。
（三）就被告辯稱其僅向寰宇公司告稱「或可嘗試修正辦理登記」，而未保證可以辦 理登記事宜一節。證人祝若珉、張玲惠、梁凱宏等人業已證稱被告曾為保證「 系爭房屋可供辦理營利事業變更登記絕無問題」。又依證人黃慎宗於九十年九 月七日雖否認其就此曾為保證，惟徵諸其內容業已多所保留之證詞，即：「我 當時只有說針對錄音帶、錄影帶比較符合百貨銷售．．．因為有關百貨業之銷 售適用何產品，是市府工商課審查，我認為國內百貨銷售業可用以辦理變更登 記」等語可知，證人黃慎宗與至少曾向原告及寰宇公司確認國內百貨銷售業可 以辦理變更登記，錄音帶及錄影帶租售業務如屬國內百貨銷售業亦可辦理登記 等語。姑不論被告就其他登記事項有無提出保證，僅依國內百貨銷售業及錄音 錄影帶租售業等根本無法辦理營利事業變更登記一事，可知被告所稱國內百貨 銷售業及錄音、錄影帶租售業等營業項目應可辦理營利事業變更登記等陳述， 亦為不實而涉嫌詐欺。
（四）退一步言，縱依被告所述而認其僅向原告及寰宇公司告稱：「或可修正嘗試辦 理營利事業變更登記」，惟因被告身為建築業者並對相關土地使用分區管制規 定知之甚稔，故被告既明知系爭房屋自始即不得供原告及寰宇公司辦理任何營 利事業變更登記之用（證人許清恭證詞），竟謊稱「可修正嘗試辦理營利事業 變更登記」，致使原告及寰宇公司陷於錯誤，被告此種舉措亦為詐欺行為無疑 。
（五）被告辯稱其於八十九年八月三十一日即將系爭房屋臺北市工務局使用執照傳真 予證人梁凱宏，故原告於簽訂租賃預約單前業對系爭房屋使用用途知之甚詳， 原告及寰宇公司具有過失而不得撤銷錯誤之意思表示。惟查，被告並未於八十 九年八月三十一日傳真使用執照予梁凱宏，原告或寰宇公司亦未知悉系爭房屋 係坐落工業區，蓋依證人黃慎宗所述，其於簽約前交代潘麗喬傳真使用執照時 ，並未一併傳真土地使用分區證明。然被告所稱於簽約前傳真之使用執照，卻 包括土地使用分區證明在內，二者內容及頁數顯不相當，顯見證人黃慎宗所言 不實。
（六）退萬步言之，縱認被告知悉系爭房屋坐落於工業區，並收到被告傳真之使用執 照，惟因原告與寰宇公司對於土地使用分區管制及系爭房屋可否辦理營利事業 變更登記等規定並不熟悉，故於簽訂租賃預約單之前數度提出營利事業變更登 記證予被告，並請被告確認系爭房屋可否供原告辦理營利事業變更登記事宜之 用。準此，原告及寰宇公司就此顯無過失可言。被告自不得空言諉稱原告及寰 宇公司早已知悉系爭房屋之用途限制。
叁、證據：聲請訊問證人潘麗喬、祝若珉、梁凱宏、張玲惠，並提出支票簽收單、租 賃預約單、八十九年十月十七日台北一一八支郵局第五二三號存證信函、原告及 寰宇之經濟部公司執照、營利事業登記證、系爭房屋之使用執照、公共設施用地 證明書、系爭房屋所坐落土地之土地使用分區證明、調解通知書、調解不成立證 明書、原告申請變更營利事業登記地址預審資料、被告八十九年十月十四日台北 郵局四六支局二五一三號存證信函、寰宇公司九十年四月二十五日台北光復郵局 七八四號存證信函、台北市內湖區輕工業輔導管理辦法等件（均影本）為證。乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利之判決時，聲請准予預供 擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、查本件就系爭房屋與被告訂立租賃預約單者，為訴外人寰宇公司，並非原告，此 有被告所提租賃預約單影本、被告致原告之八十九年十月二十四日台北四十八支 局二五一三號函及訴外人寰宇公司致被告之台北三十六支局二一八號函在卷足稽 。且證人潘麗喬亦到庭證稱：「（提示租賃預約單，租賃預約單塗改前是否由被 告三興建設股份有限公司所製作？）塗改前之資料是三興公司所製作的格式，是 梁凱宏九月七日帶到三興公司來，梁先生在該預約單上簽名，該單九月六日由我 送到寰宇公司交約梁先生及賀先生。賀先生說還要請他們的同仁到現場看，確認 後才送訂金過來。九月七日梁先生把支票及預約單送到公司」、「（梁凱宏有無 事後要求更正預約單上訂戶姓名為習技實業股份有限公司？）沒有」、「習技公
司沒有與被告接洽過租賃事宜」、「預約單上的塗改，不是我塗改的，我拿到的 時候上面並沒有塗改文字」，足見原告所提租賃預約單乃是非法塗改訂戶部份名 稱，顯非真正，原告主張曾交由被告修改，伊方為本件訂戶云云，顯非實在。又 ，原告與訴外人寰宇公司之負責人根本均為同一人即甲○○，此有原告所提公司 執照影本可參，而調解重在平息糾紛，解決爭議，並非要徹底釐清爭議之法律關 係，從而被告雖已事前致函原告，否認原告為訂戶，但仍參加調解，旨在求可圓 滿解決，自非可遽謂被告參予調解即承認原告為訂戶，是原告據此主張尚有誤會 。另梁凱宏究為原告公司抑是寰宇公司之員工，被告並無從判斷，而其洽談過程 中係表明為寰宇公司找尋承租地點，此不僅業經證人潘麗喬證述在卷，且衡以經 驗法則而論，若其無表明寰宇公司為訂戶，被告如何得知並在預約單上載明訂戶 名稱為寰宇公司？況原告與寰宇公司關係極為密切，此為原告所自承在卷，梁凱 宏當然亦可能為寰宇公司辦事，自不得以梁凱宏為原告之員工，即得推論本件訂 戶為原告，原告據此主張，亦非可採。
二、次查，原告之前無非迭次主張被告之員工潘麗喬等人保證擬承租現址之系爭房屋 可合法辦理營利事業登記，詎事後發現擬承租房屋之使用執照與其公司營業項目 不符，無法辦理登記，被告詐欺云云，此有原告台北郵局一一八支局五二三號存 證信函、支付命令聲請狀、民事準備狀在卷足稽，其後復主張被告於締約時「再 三擔保可供原告及寰宇公司辦公室使用」，辦理營利事業變更登記沒問題，所為 主張前後有所不符，已然不攻自破。且證人潘麗喬證稱：「訂約時．．．．，沒 有提到辦理營利事業登記的問題」，益見原告主張之不實。況系爭擬承租現址之 房屋坐落工業區，為寰宇公司所知悉，此亦經證人潘麗喬證述：「（在寰宇公司 與被告簽訂預約單之前，寰宇公司有無到現場看過房子，是否知道是工業區的房 子？）有看過，且知道是工業區。因為是我帶他們去看的，我有告訴梁凱宏及他 們總經理」等語在卷、證人黃慎宗證稱：「他們有去現場看過，且是由我來作說 明...，我有說明是工業用地」。更且證人潘麗喬於簽訂租賃預約單前即八十九 年八月三十一日即將擬承租現址房屋之使用執照傳真予梁凱宏，上開使用執照附 表一即明載第一層（即擬承租現址房屋）之使用用途為「日常用品零售業」，已 見被告並無隱瞞系爭房屋用途之狀況，而寰宇公司抑是原告對於自己營利事業所 營項目知之甚詳，該擬承租現址房屋是否能符合其營業登記，斷無不知之理，寰 宇公司在知悉系爭房屋在工業區內及其法定用途後，仍於八十九年九月七日與被 告簽訂租賃預約單，被告自無使用任何詐術使寰宇公司就系爭房屋規定用途陷於 錯誤致簽訂預約單，更且，如辦理營利事業登記為必要條件，何以預約單未載明 ？再據證人許清恭所證，訂約後曾赴寰宇公司洽談有關營利事業登記事項，寰宇 公司於開會當日並未表示不能登記即不承租，也沒有提出被告員工保證可以合法 登記之事是果被告公司員工曾保證登記沒有問題，何以於上開會議寰宇公司隻字 未提，足證絕無保證之事，益見原告主張受詐欺或錯誤云云實為無稽。三、又原告主張被告再三「擔保」可供辦公室使用云云，被告否認。且查系爭房屋僅 是業種受到限制，其功能當然可以供辦公使用（蓋法令係限制業別，並非限制房 屋功能），而寰宇公司在知悉其業別並不符合規定，並看過現場後，仍擬承租使 用，而訂立預約單，該單復未約明被告須擔保其可合法使用，顯難認系爭房屋有
任何不符約定之情，而被告並非不能與寰宇公司訂立正式租約，亦無於訂約後將 有無法交付系爭標的物之情，自無所謂給付不能之問題，原告主張本件給付不能 云云顯有誤會。況原告所引八十五年重訴字第六七一號判決，亦不認租賃物法定 用途不符約定，為給付不能，而係認為構成承租人拒絕支付租金及請求損害賠償 而已，原告以此為據，亦有誤會。又工業區房屋比之商業區房屋租金較為低廉甚 多，此為眾所皆知，寰宇公司在得知系爭房屋之法定用途後，仍擬予承租，其動 機或為經濟上之考量，亦未可知，原告主張若不能合法使用斷無承租之理云云， 亦非可信。
四、再契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成 立，民法第一百六十六條訂有明文。查本件被告與寰宇公司簽訂為「租賃預約單 」表明係預約，該單並明載應簽立正式契約，逾期未簽訂正式契約該單自然作廢 ，已付訂金不得以任何理由要求退還，有該租賃預約單在卷可佐，足見該預約單 係為預約之性質，雙方應俟訂立正式契約後，租約始告成立，依上說明，被告與 寰宇公司尚無租賃關係存在。另，寰宇公司在知悉系爭房屋坐落工業區及其法定 用途後，仍與被告就系爭房屋簽訂租賃預約單，自屬認同系爭房屋法定用途可與 其業別不符，當無所謂標的物不合約定之情，據此謂不能簽訂有效合法之租約給 付不能云云，亦非足取。
五、本件被告與寰宇公司之租賃預約單第二條明載訂戶應於八十九年九月十一日攜帶 本證明單．．．．駕臨三興建設（即被告）簽訂正式契約手續，逾期者視同違約 ，賣方（即被告）不另催告，本證明單自然作廢，已付訂金買方（即訂戶）不得 以任何理由要求退還，有租賃預約單在卷足稽。而本件訂戶寰宇公司確未於八十 九年九月十一日與被告簽訂正式契約，且藉口營利事業登記事由拒不簽立，依上 開約定，當屬違約，自不得請求退還訂金。又原告主張被告曾同意展延簽約時間 ，被告否認。至被告事後曾再委請許代書出面了解寰宇公司登記之訴求，無非是 鑑於商誼，希望能謀求另一解決方式，亦非同意延展簽約時間，原告據此主張延 展云云，亦有誤會。況寰宇公司負責人甲○○等人亦曾於八十九年十月五日前來 被告公司商談希望退還訂金，惟其等除一味指責被告外，並表明堅不予承租之意 ，結果商談破裂，被告公司負責人潘國聲亦當場表明訂金已沒收，彼等若有意見 ，請其訴訟處理，則沒收該項訂金亦為明確。
六、另查本件原告所傳訊證人祝若民、張玲惠均為原告公司現任職員，所証能否守中 立立場，已不無可疑。且証人祝若民迄至於簽訂租賃預約單時並未參與處理本件 事宜，為証人祝若民所證述在卷，而證人張玲惠亦証稱簽訂預約單當日伊請假不 在，則其等對於簽訂預約單時，被告有無保證必可辦理營利事業登記，自難為證 。又張玲惠所證八十九年九月四日，黃慎宗、潘麗喬有說登記沒有問題云云，證 人潘麗喬、黃慎宗則均證稱無其事，且張玲惠其所證傳真營利事業登記證係八十 九年九月四日核與證人梁凱宏所證時間亦不相符合，益見所證實難採信。至證人 梁凱宏所証被告員工黃慎宗、潘麗喬於簽約時說登記沒問題，業經證人黃、潘二 人証述非實，且衡以常情而論，果在該址辦理營利事業登記，為訂約之必要條件 ，何以簽訂時未要求於預約單上載明？足見證人梁凱宏所証有違經驗，要非屬實 ，況證人潘麗喬確於八十九年八月三十一日即將使用執照傳真予梁凱宏，此由原
告所提執照影本確載上開日期即明，並經證人黃慎宗證述在卷，且證人潘麗喬亦 證稱梁凱宏沒有要求更改預約單上訂戶姓名為習技公司，即寰宇公司亦致函被告 主張訂金為其所交付，而被告所提租賃預約單亦無更改之情，足見證人梁凱宏所 證使用執照係交付訂金後方傳真及潘麗喬同意更正訂戶名稱云云根本非實，亦徵 梁凱宏所證均為不實。
七、末查，本件並無詐欺或給付不能之事由，寰宇公司對被告並無任何不當得利請求 權，故亦無從轉讓上開權利予任何人，原告主張權利轉讓由伊行使云云，亦屬無 稽。
叁、證據：聲請訊問證人許清恭、黃慎宗，並提出租賃預約單、被告八十九年十月十 四日台北郵局四六支局二五一三號存證信函、寰宇公司九十年三月八日台北光復 郵局第二一八號存證信函等件（均影本）為證。 理 由
一、原告起訴主張原告與寰宇公司於八十九年九月四日至七日間與被告洽談位於台北 市○○路114、116、118、132、134、136等號一樓，面積一一二九坪辦公室租賃 事宜，被告再三保證並告知若承租系爭房屋，原告及寰宇公司之營利事業變更登 記絕對沒問題，原告遂交付票面金額壹百萬元之支票一張予被告作為預訂金以保 留優先承租權，且在被告職員潘麗喬偽稱係作為形式收據用途之說明下由原告職 員梁凱宏與潘麗喬簽訂租賃預約單。惟依「台北市內湖輕工業區輔導管理辦法」 第四條規定，系爭房屋根本無法供作原告及寰宇公司辦理營利事業變更登記之用 ，亦不能作為「卡帶、錄影帶、國內百貨銷售業」等用途使用，嗣原告於申請營 利事業變更登記（變更地址）預審時，即遭台北市政府工務局建管處以「營業項 目不符」為由退件，被告所為涉嫌詐欺。又若認被告是否涉嫌詐欺尚有疑義，惟 原告及寰宇公司係因被告職員行為而誤信系爭房屋可供辦理營利事業變更登記之 用而與被告簽約，依民法八十八條第一項規定，原告或寰宇公司仍得撤銷其簽署 租賃預約單之意思表示。再縱認原告或寰宇公司依法均不得撤銷簽署租賃預約單 之意思表示，惟系爭租賃預約單亦因被告給付不能而罹於無效，爰依民法第九十 二條第一項及第八十八條第一項撤銷其簽署租賃預約單及交付一百萬元與被告之 意思表示後，依民法第一百七十九條不當得利請求權請求返還一百萬元不當利益 等語。被告則以：系爭房屋與被告訂立租賃預約單者，為寰宇公司並非原告，本 件被告並無隱瞞系爭房屋用途，且被告傳真予原告之使用執照亦明載其使用用途 為「日常用品零售業」，被告絕無保證可供辦公室之事，原告主張受詐欺或錯誤 云云實為無稽；又原告所引八十五年重訴字第六七一號判決，亦不認租賃物法定 用途不符約定，為給付不能，而係認為構成承租人拒絕支付租金及請求損害賠償 而已，原告以此為據，亦有誤會。又本件契約為預約，該單並明載應簽立正式契 約，逾期未簽訂正式契約該單自然作廢，已付訂金不得以任何理由要求退還，另 寰宇公司在知悉系爭房屋座落工業區及其法定用途後，仍與被告就系爭房屋簽訂 租賃預約單，自屬認同系爭房屋法定用途可與其業別不符，當無所謂標的物不合 約定之情，自無不能簽訂有效合法租約給付不能之情形。再被告與寰宇公司之租 賃預約單明載逾期訂約視同違約，被告不另催告，已付訂金原告不得以任何理由 要求退還，寰宇公司確未於八十九年九月十一日與被告簽訂正式契約且拒不簽立
，依上開約定，當屬違約，自不得請求退還訂金等語置辯。二、查：訴外人寰宇公司及原告係經營圖書、拼圖、卡片、教學錄影帶、錄音帶及語 言學習機之銷售及進出口貿易等業務，寰宇公司於八十九年九月六日與被告訂立 三興建設租賃預約單，租賃位於台北市○○路114、116、118、132、134、136等 號一樓，面積一一二九坪之房屋，並於當日交付訂金一百萬元予被告，而系爭房 屋其使用分區為工業區（供輕工業使用），第一層用途為日常用品零售業，嗣後 營利事業變更登記欲變更地址時，經臺北市政府以營業項目不符（部分不符）土 地使用分區規定為由退件，寰宇公司並於九十年四月二十五日發函被告撤銷與被 告簽訂租賃預約單及委任原告給付被告一百萬元之意思表示，且將所得向被告請 求之一切法律上權利一併讓與原告等情，為兩造所不爭執，復有原告所提出之租 賃預約單、經濟部公司執照、臺北市政府營利事業登記證、臺北市政府工務局使 用執照、臺北市政府都市發展局土地使用分區及公共設施用地證明書、臺北市政 府營利事業統一發證變更登記申請書、寰宇公司九十年四月二十五日台北光復郵 局第七八四號存證信函等件為證，自堪信為真實。三、原告主張於八十九年九月六日與被告簽訂租賃預約單，並交付一百萬元一節，為 被告所否認，經查，原告雖提出租賃預約單一紙為證，然其上訂戶姓名欄原係載 為「寰宇家庭股份有限公司」，經人將「寰宇」二字以筆劃去而在該欄位上加上 「習技」二字，證人梁凱宏雖證稱：．．．因為當初沒有說是習技或是寰宇要租 ，所以被告直接寫上寰宇公司，會計部門要我請三興公司改抬頭，我與潘在電話 聯絡，潘說為免文件往來麻煩，所以就說我們各自在預約單上修改．．．等語， 然經訊問證人潘麗喬證稱：梁凱宏沒有在事後要求證人更正預約單上訂戶姓名為 習技公司等語，參照被告所提出之租賃預約單上所載訂戶姓名確係明載為寰宇公 司，並無刪除更改為習技等情，證人梁凱宏所證尚難遽採，應認該租賃預約單之 契約當事人為寰宇公司，原告主張其為契約當事人，不足採信。四、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將 其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當 事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯 誤，民法第八十八定有明文。本件經訊問與寰宇公司接洽系爭租賃事宜之被告行 銷部科長即證人黃慎宗證稱：寰宇公司有派人去現場看過，且是由我來做說明， 我們花了兩個小時作瞭解，因為現場有兩個戶外貨櫃車專用停車位，地下室有七 、八位卸貨的停車位，及室內有一部載貨專用電梯，有說明是工業用地，所以有 上開設備。九月六日已約好下午要去寰宇公司簽預約單，當天上午有要求傳真營 利事業登記證，主要是看營業項目，但是因為字跡模糊，看不清楚，後來我們約 好當天的時候再拿出來，就其中錄音帶、錄影帶銷售我表示比較符合園區所稱百 貨銷售，可以試試看，其他項目無法登記，後來這個問題因為處理其他事情就中 斷，沒有繼續討論，我並沒有承諾原來的營利事業登記項目可已全部登記，寰宇 公司的人也沒有表明一定要全部登記才要租。在簽約前我請潘麗喬傳真使用執照 給寰宇公司，不知道傳真給誰，哪一天我不確定，並沒有傳土地使用分區證明。 當初寰宇公司有說要將現在舊的各部室搬到系爭房屋，．．是否要全部搬過去不 清楚。我大概知道系爭房屋使用分區之限制。十月五日確實有涂總經理等人找董
事長，．．．董事長因為對方的質問來問我。我當時只有說針對錄音帶錄影帶比 較符合百貨銷售，我有看到他們登記證，我印象比較深的是錄音帶、錄影帶，至 於有無國內百貨銷售我不確定。我只說可以試試看，因為有關百貨業的銷售，適 用何產品，而是市政府工商課審查。我認為國內百貨銷售業可以在現址辦理營利 事業登記。含簽約當天計與寰宇公司人員見面計有三次。在這三次沒有提到要辦 理營利事業登記沒有問題。業務主辦是潘麗喬，我是業務主管，關於細節我不清 楚，沒有向原告保證國內百貨銷售業可以在現址辦理營利事業登記證等語；證人 即被告職員許清恭證稱：在九月間某日下午與楊士賢、潘麗喬到寰宇公司，主要 談的內容是楊對我說要求我說明營業登記之事，我與楊、潘前去，寰宇公司派四 位前來，其中一位是財務副總是女性，由她作主席，詢問有關營業登記之事，因 為寰宇公司營業項目很多，其中只有一、兩項可以登記，該址是工二區，一樓只 能登記日常用品零售業，只有文具、清掃工具等小型雜貨可以登記，寰宇公司最 主要錄影帶、教學，依目前辦法無法進駐，我跟他說要法令全面開放才有辦法， 她希望我們提出建議，我的建議是把一部分合法的小型雜貨部分設在那邊，其他 的設在原營業址，我有建議寰宇公司辦理變更項目，他們職員曾經說他們在忠孝 東路址也有類似情況。訂金部分不是我接洽，我不清楚。除了講解營業登記之外 ，沒有談其他事。寰宇公司當天並未表示不能登記不承租之意思，也沒有提出楊 保證絕對可以合法登記之事，對於我的建議，他們只表示在忠孝東路也有類似情 形，待他們開會後再作決定等語，證人即與寰宇公司接洽承辦本件租賃事宜之被 告職員潘麗喬證稱：塗改前之資料是三興公司所製作的格式，預約單上的塗改， 不是我塗改的，我拿到的時候上面並沒有塗改文字。是梁凱宏九月七日帶到三興 公司來，梁先生在該預約單上簽名，該單九月六日由我送到寰宇公司交給梁先生 及賀先生。賀先生說還要請他們的同仁到現場看，確認後才送訂金過來。九月七 日梁先生把支票及預約單送到公司。支票發票人是誰我忘記了。上面的簽名是我 的，應該是指簽收支票的意思。梁凱宏並無在事後要求更正預約單上訂戶姓名為 習技實業股份有限公司，習技公司沒有與被告接洽過租賃事宜。我不知道有調解 之事。有無收到營利事業登記證我忘記了。訂約時寰宇公司有說要作辦公之用， 沒有提到辦理營利事業登記的問題，訂約後我曾經有收到過兩家公司的營利事業 登記證，有提到要供習技公司及寰宇公司作為辦公之用。九月六日下午我有與三 興公司黃慎宗科長到寰宇公司談租賃事宜。當天沒有談到營利事業登記的問題。 在寰宇公司與被告簽訂預約單之前，寰宇公司有到現場看過房子，且知道是工業 區。因為是我帶他們去看的，我有告訴梁凱宏及他們總經理，他們有跟我說過， 曾經到過那邊看過房子，知道是工業區，我也跟他們講說這邊是工業區○○○○ 道系爭房屋之分區使用管制及其法定用途等語，是依證人黃慎宗及許清恭等所言 ，在寰宇公司承租系爭房屋前，寰宇公司及被告確有就寰宇公司之營業登記項目 是否符合營利事業項目變更登記事宜一事作詳給討論，否則不會要求寰宇公司傳 真營利事業登記證及傳真使用執照予寰宇公司，並稱其中何項目較符合園區所稱 百貨銷售等語，足見就營利事業登記一事於寰宇公司與被告訂立租賃系爭房屋契 約時係屬重要之事，此亦關涉寰宇公司及被告租賃系爭房屋之目的，而此目的於 被告與寰宇公司及原告討論營利事業登記一事時，依其討論內容及承租之房屋係
供特定用途及範圍之大等情觀之，足認已為被告所知悉，至證人潘麗喬證稱簽約 前未提及營利事業登記一事等語，參以前開證人黃慎宗及許清恭等人均有提及寰 宇公司與被告間曾提及營利事業登記一事，而證人黃慎宗亦已離職，其此部分證 言應屬較為可採。證人潘麗喬證稱未提及辦理營利事業登記等語不足採信。又證 人許清恭另證稱寰宇公司及原告職員曾經說他們在忠孝東路址也有類似情況等語 ，不僅為原告所否認，且就此部分事實亦未見有其他證據資料足以顯示有此事實 ，證人許清恭此部分之事實亦難逕予採信。再依證人黃慎宗所證：有看到登記證 ，當時有說針對錄音帶、錄影帶比較符合百貨銷售，至於有無國內百貨銷售不確 定，只說可以試試看，因為有關百貨業的銷售，適用何產品，而是市政府工商課 審查。我認為國內百貨銷售業可以在現址辦理營利事業登記等語，此應係寰宇公 司對於可否在該址登記一事與被告職員黃慎宗洽談之回應，而被告為一建設公司 ，且系爭房屋所在之臺北市○○區○○路一一四號等七四戶之建築係由被告為起 造人，證人黃慎宗亦證稱知悉該房屋使用分區之限制，被告就該系爭房屋之使用 分區限制既知之甚詳並以此出賣房屋或出租房屋為其營業內容，則在前揭寰宇公 司與被告就系爭房屋租賃事宜洽商且特別注重是否可辦理營利事業改變更登記一 事之情形下，依證人黃慎宗之證言，實有令寰宇公司及原告辦理租賃事宜人員有 系爭房屋就原告及寰宇公司登記事項可辦理營利事業變更登記之錯覺，並因此錯 誤而與被告簽訂租賃預約單及交付一百萬元訂金之意思表示，而此等錯誤，依其 情形應認非可歸責於原告及寰宇公司之過失。寰宇公司已於九十年四月二十五日 寄發存證信函撤銷前開意思表示，並已將所得向被告請求之一切法律上權利一併 讓與原告一節為被告所不爭執，已如前述，則其撤銷該意思表示自屬合法有據， 則原告據受讓自寰宇公司之債權，請求被告給付壹佰萬元及自支付命令送達翌日 即八十九年十一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息為有理 由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免假執行，經核並無不合，爰分別酌定相 相當擔保金額准許之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十四 日 民事第四庭法 官 林秀圓右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十 日 書 記 官 官碧玲
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網