臺灣高等法院高雄分院民事判決 100年度上易字第345號
上 訴 人 洪雪麗
洪春鳳
洪宜伶
洪玉佩
洪秀簣
洪秀育
兼上五人訴 洪黃阿時
訟代理人
被上訴人 高雄市政府
法定代理人 陳菊
訴訟代理人 吳榮昌律師
複代理人 鄭中睿律師
上列當事人間請求給付使用補償金事件，上訴人對於民國100 年
10月18日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第1027號第一審判決提
起上訴，本院於101 年2 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：高雄市三民區○○○段1 小段第622-13地號 ，面積105 平方公尺，權利範圍全部之土地（下稱系爭土地 ）為伊所有，訴外人即上訴人洪雪麗之父洪記前向伊承租系 爭土地，並於其上興建門牌號碼為高雄市三民區○○○路16 7 號房屋（下稱系爭房屋）。洪記於民國67年2 月10日去世 後，上訴人因繼承系爭房屋而取得承租人地位，繼續租用系 爭土地。兩造於94年間簽約，約定租期自94年1 月1 日起至 97年12月31日止，每年租金各於6 月、12月分2 期繳納，每 期為新台幣（下同）64,558元。詎上訴人自92年1 月起將系 爭房屋之一部（面積約52.5平方公尺），供作飲料攤營業之 用，依租約約定，上訴人就此部分即不得按自用住宅享有租 金6 折之優惠，應改依簽約時高雄市市有土地租金率計收標 準規定，按系爭土地申報地價年息5%計收租金，即上訴人自 92年1 月起，每期應繳納之租金應為83,429元，扣除已繳納 之租金64,558元後，每期尚積欠18,871元未付，自92年1 月 1 日起至96年12月31日止，累計積欠10期租金差額188,710 元。如認上訴人之租金給付義務已因遵期清償而消滅，則渠 等將系爭房屋供作營業使用，所受租金差額之利益，乃屬不 當得利，應依民法第179 條規定返還之。縱認該部分債權罹 於租金短期請求權時效而消滅，然上訴人違約使用，伊亦得
依租約約定，請求上訴人給付月租金12個月之違約金。嗣租 約屆滿後，上訴人自98年1 月1 日起至99年12月31日止，仍 繼續無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，併依民法 第179 條規定，請求上訴人應依土地申報地價年息5%計算所 受利益為417,144 元（計算式：39728 ×105 ×5%×2=4171 44）返還之等語。聲明：上訴人應給付被上訴人605,854 元 ，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋僅於前方設置一小處外帶紅茶攤位， 其餘房屋及騎樓均未供營業使用，洪記承租土地超過50年， 均供營業使用，房屋稅雖課以營業用，但稅捐機關現場查明 並未營業後，已經調整退稅，希望以原定租金即每半年為一 期64,558元繼續繳納承租系爭土地，上訴人請求金額調高為 每半年83,429元，並追繳以前之差額為無理由等語置辯。三、原審判命上訴人應給付被上訴人487,146 元，及自100 年3 月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依職 權宣告假執行；而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。 上訴人就其敗訴部分提起一部上訴（就應補繳95、96年度共 4 期租金差額75,484元及98、99年度每期應繳納之金額超過 64,558元部分不服），上訴聲明：㈠原判決所命給付超過25 8,232 元本息部分廢棄，㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則請求上訴駁回（兩 造就其餘各自敗訴部分，均未據聲明不服）。
四、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人為系爭土地之所有權人（原審卷第95頁）。 ㈡上訴人洪雪麗之父洪記（於67年2 月10日死亡）前向被上訴 人承租系爭土地，並於其上興建系爭房屋，洪記去世後，由 洪雪麗及洪新科繼承系爭房屋，嗣洪新科於89年5 月12日死 亡，由上訴人洪黃阿時（洪新科之妻）、洪宜伶、洪玉佩、 洪春鳳、洪秀育及洪秀簣（該5 人為洪新科之女）繼承洪新 科之部分，與洪雪麗共同繼承系爭房屋並取得承租人地位， 繼續租用系爭土地。兩造復於90、94年間簽立租約，約定租 期自90年1 月1 日起至93年12月31日止、94年1 月1 日起至 97年12月31日止，每年租金分2 期繳納，各於每年6 月、12 月收租，租金計算方式為出租基地面積乘以當期申報地價乘 以租金率，有戶籍謄本、高雄市政府非公用基地租賃契約、 租金繳款書及房屋稅繳款書（原審卷第65至69頁、96、102 、101 、103 頁）。
㈢被上訴人自92年1 月至97年止，均以自用住宅標準計算應收 受之租金。上訴人自94年至97年止，均依被上訴人通知遵期
繳納租金（每半年為一期64,558元）。
㈣上訴人洪雪麗、洪黃阿時、洪秀簣、洪秀育目前仍占用系爭 房屋。
㈤洪宜伶之戶籍已於89年2 月1 日自系爭房屋遷出。 ㈥洪春鳳之戶籍已於91年2 月5 日自系爭房屋遷出。 ㈦系爭房屋之房屋稅自92年1 月起以營業用之標準計收。五、兩造爭執事項：
㈠被上訴人請求上訴人補繳95、96年度之租金差額75,484元， 有無理由？
㈡兩造租約終止後之98、99年度，上訴人之系爭房屋占用系爭 土地應如何計算相當於租金之不當得利？
六、本院判斷：
㈠被上訴人請求上訴人補繳95、96年度之租金差額75,484元， 有無理由？
⒈依兩造租約第四條約定，應繳租金依出租機關按法令規定所 訂計算方式，....前項租金計算方式（年租金等於出租基地 面積乘以當期申報地價乘以租金率）如遇公告地價或租金率 調整時，即隨同調整之，出租機關不另通知，有高雄市政府 非公用基地租賃契約可參（原審卷第96頁）。又市有土地租 金率一律按申報地價年息5 ％計收，供承租人自用住宅之使 用，其面積於100 平方公尺以內之部分者，按應繳租金率六 折計收，此觀99年7 月1 日修正前適用之「高雄市市有土地 租金率計收規定」第二點第⑸款規定即明（原審卷第167 頁 ）。依此規定，承租人若未將承租土地供自用住宅使用，其 租金即全部不能適用自用住宅之折扣租金率，而應以全部承 租基地之面積適用一般土地按申報地價年息5 ％計算之租金 率。惟被上訴人主張因上訴人之系爭房屋部分供為自住，故 以半營利半自用之標準計算如附表所示，該計算方式對上訴 人較為有利，是95、96年之租金自應以此為計算基礎。 ⒉系爭房屋為1 樓半磚造建築，前方騎樓為14.65 平方公尺， 房屋前面作為泡沫紅茶冰店使用，店面約23.95 平方公尺， 後方為住家，有三間房間、一間衛浴、一間廚房，面積約65 .02 平方公尺，此經原審會同地政人員現場履勘，並製有勘 驗筆錄、照片、複丈成果圖等在卷可參（原審卷第150 至15 5 頁）。該房屋自92年起即登記為營業用，並繳交營業稅（ 原審卷第134 至139 頁），上訴人亦坦承92年間起開始販賣 冷飲（原審卷第163 頁），迄原審履勘現場時，仍有懸掛招 牌設置冷飲攤營業之事實，有現場照片可稽（同上頁），依 現場隔間方式、材質、使用情況而觀，上訴人營業使用之範 圍應為系爭房屋前面23.95 平方公尺之店面。而系爭房屋雖
僅部分非供自用住宅使用，惟住宅用地，指供為住宅之用之 建築物所使用地之土地範圍即基地而言，是以，住宅用地之 建築物一旦有出租或作為營業之非純供自用住宅使用之情形 ，即不符合自用住宅用地之要件。被上訴人因誤認上訴人之 系爭房屋全供自用住宅使用，而依自用住宅之優惠租金率計 算應收之租金，使上訴人因此受有租金減免之利益，致被上 訴人受有損害，被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人返 還短繳金額之利益，自屬有據。承上，上訴人承租系爭土地 ，自92年1 月1 日起至96年12月31日止，每期應繳納之租金 為83,429元，因被上訴人誤算，致上訴人每期僅繳納64,558 元，而受有每期減免租金18,871元之利益。惟經上訴人於原 審為時效抗辯後，被上訴人僅得請求95、96年共4 期之租金 差額75,484元（計算式：18871 ×4=75484 ）。 ⒊上訴人雖辯稱：系爭房屋自洪記承租土地時起即供為營業使 用，92年之後曾有一段時間未營業，房屋稅亦經調整退稅云 云，固據提出稅捐機關調整營業用房屋稅改課住家用而退稅 之單據為憑（本院卷第8 、58至59頁）。惟查，高雄市西區 稅捐稽徵處三民分處核課系爭房屋為住家用，既與前揭系爭 房屋實際設攤經營冷飲攤之事實不符，自難憑房屋稅單即認 系爭房屋無設攤營業之事實。而洪記生前固有於系爭房屋經 營皮鞋店數十年之營業事實（本院卷第52頁），然被上訴人 未以其有營業事實請求調高租金率，亦屬被上訴人權利行使 之範疇，據此不足認定上訴人之系爭房屋供營業使用時，仍 可比照自用住宅適用之優惠租金率繳付租金，上訴人執此抗 辯拒絕補繳租金差額75,484元，不足為採。 ㈡被上訴人請求上訴人給付98、99年度之不當得利金額逾258, 232 元部分，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179 條前段所明定。又無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，且占有他人 之土地，亦屬侵害他人土地所有權，被害人非不得請求返還 相當於租金之利益。洪記前向被上訴人租用系爭土地建有系 爭房屋，上訴人繼承系爭房屋後，另與被上訴人簽訂基地租 賃契約，於97年12月31日租期屆滿後，兩造未再訂立租約， 上訴人之系爭房屋占用系爭土地已無正當權源，上訴人仍繼 續占用，即屬無法律上之原因而受利益，被上訴人主張得請 求上訴人返還自98年1 月1 日起至99年12月31日止所受相當 於租金之利益，即屬可採。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價 年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。同法第105
條規定，上開規定於租用基地，建築房屋，準用之。此計收 租金之規定，於請求返還不當得利事件，應可據為計算相當 於租金之不當得利額參考。經查，上訴人之系爭房屋占用系 爭土地103.62平方公尺，前方經營紅茶攤，業據被上訴人陳 明，上訴人亦無爭執（原審卷第150 、163 頁），系爭土地 坐落高雄市三民區○○○路，高雄中學正對面，緊鄰高雄火 車站，附近有郵局、鐵路、公路、捷運車站，交通繁榮，生 活機能完整便利，並經原審現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、照 片及高雄市政府地政局三民地政事務所土地複丈成果圖可稽 （原審卷第101 、107 、151-1 、152 及154 頁）；系爭土 地自98年起迄今之申報地價均為39,728元，有地價第二類謄 本可稽（原審卷第98頁），本院審酌系爭土地之位置、上訴 人利用土地之經濟價值及所受利益，認上訴人占用系爭土地 所受相當於租金之不當得利，以按申報地價年息5%計算為相 當。依此計算，則上訴人應給付98年1 月1 日起至99年12月 31日止，相當於租金之不當得利即為411,662 元【39728 × 103.62×5 ％×2 ＝411661.5元，以下四捨五入】。上訴人 抗辯應適用租約之自用住宅優惠租金，以每半年為一期即64 ,558元計收258,232 元云云，殊無可取。七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給 付95、96年度共4 期之租金差額75,484元，及自98年1 月1 日起至99年12月31日止，相當於租金之不當得利411,662 元 ，共計487,146 元（75484 ＋411662＝487146），及自支付 命令送達翌日即100 年3 月14日起至清償日止，按年息5%計 算利息範圍內，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數 給付，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴意旨就所命給 付超過258,232 元本息部分指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌 後，對本判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 14 日
民事第二庭
審判長法官 許明進
法 官 徐文祥
法 官 蘇姿月
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 14 日
書 記 官 黃琳群
附表：
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│申報地價 │使用│面積 │每期應繳租金 │扣除被告已繳納之每半年租│
│ │目的│ │ │金64,558元後，92年至96年│
│ │ │ │ │租金差額總額 │
├─────┼──┼───┼──────────┼────────────┤
│39,728元/ │自用│52.5㎡│31,286 元（即39,728 │188,710 元（即[83,429-64│
│平方公尺 │ │ │×52.5×5%×0.6 ÷2=│,558] ×10期=188,710元）│
│ │ │ │31,286元，元以下四捨│ │
│ │ │ │五入） │ │
│ ├──┼───┼──────────┤ │
│ │營利│52.5㎡│52,143元（即39,728×│ │
│ │ │ │52.5×5%÷2=52,143 │ │
│ │ │ │元） │ │
│ ├──┴───┼──────────┤ │
│ │ 小計│ 83,429元│ │
└─────┴──────┴──────────┴────────────┘