臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度上易字第2號
上 訴 人 統一超商股份有限公司
法定代理人 高清愿
訴訟代理人 陳炳宏
蔡瑋穎
被 上 訴人 來亞大樓管理委員會
法定代理人 李錫雄
訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師
簡涵茹 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國100
年10月26日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第919號
）提起上訴，本院於101年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴之變更或追加非經他造同意，不得為之。但請求之基礎 事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明行為，不在此限 ，民事訴訟法第446條第1項定有明文。本件上訴人提起上訴 ，並於聲明第四項中請求願供擔保請准宣告免為假執行，嗣 於民國101年2月14日就前揭聲明請求撤回，核屬減縮應受判 決事項之聲明，依上規定意旨，並無不合，應予准許。貳、
一、被上訴人主張：
㈠上訴人於民國91年2月13日起至99年2月12日止，原向訴外人 陳李春月承租位於來亞大樓之門牌號碼台南市○○路○段178 號l樓房屋（以下簡稱系爭房屋）作為統一超商使用，嗣因 系爭房屋遭到拍賣，於94年9月20日由被上訴人終止租賃關 係。惟於租賃關係終止後，上訴人仍繼續使用系爭房屋所屬 來亞大樓二樓外牆懸掛招牌及安裝冷氣室外機至99年1月21 日止，而此外牆係屬於來亞大樓全體區分所有權人所有，並 為來亞大樓之共有部分。
㈡上訴人因無權占有系爭房屋所屬來亞大樓之2樓外牆，受有 相當於租金之利益，致來亞大樓全體區分所有權人受有損害 ，而另案原審97年度訴字第1259號民事事件審理時曾囑託鑑 定認為上訴人於來亞大樓外牆懸掛招牌及冷氣室外機之租金 價格每月新台幣（下同）20,000元，另上訴人無權占有期間 自94年9月21日起至99年1月21日止，共計52個月，經扣除訴
外人李謝喜美已請求之部分（即總額之13.11％），則上訴 人無權占有期間受有相當租金之不當得利為903,656元（計 算式：20,0005286.89％＝903,656），爰依不當得利法 律關係提起本件訴訟等語。
於本院聲明請求判決：上訴駁回。
二、上訴人抗辯以：
㈠本件訴訟適格之被上訴人應為系爭建物之區分所有權人，然 被上訴人並非區分所有權人，僅為管理委員會，按公寓大廈 管理條例第3條第9款之規定，管理委員會係為執行區分所有 權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權 人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。參諸同條例第 10條第2項前段關於公用部分管理等規定，及第36條對其職 務所為之規定，足見管理委員會之職權在於執行區分所有權 人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，而其得提起訴訟 者亦必與此有關，而被上訴人成立於99年12月10日，顯然晚 於被上訴人主張上訴人無權占有大樓外牆之期間，其提起本 訴並非基於其管理維護系爭建物之職權，而係受讓其成立前 區分所有權人之訴訟實施權，而綜觀公寓大廈管理條例並無 規定管理委員會可以包攬訴訟為他人起訴或被訴，則被上訴 人就成立前因系爭建物產生之糾紛是否具備提出本訴之當事 人適格，並非無疑。
㈡按公寓大廈管理條例第25條：「區分所有權人會議之召集須 由區分所有權人5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1 以上，以書面載明召集之目的及理由為通知」、同法第30條 開會程序：「…應由召集人於開會前10日以書面載明開會內 容通知各區分所有權人。但有急迫情事需召開臨時會時，得 以公告為之，公告時間不得少於2日」、同法第32條：「區 分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人 之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得 就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數 外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比 例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權 比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前 項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人 後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面 反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計 半數時，該決議視為成立。第1項會議主席應於會議決議成 立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」、及 同法第34條「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會 經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所
有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之 簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」，被上訴人並未證 明區分所有權人會議之程序是否合法？開會通知是否合法送 達？會議紀錄是否於開會後15日內送達予各區分所有權人於 7日內表示意見等事實，難認被上訴人已如其所稱獲區分所 有權人授與訴訟實施權。
㈢上訴人係基於租賃契約使用大樓外牆，並非無法律上之原因 而受有利益，且上訴人因懸掛廣告所受利益已轉化為租金之 一部分交付予訴外人元盛公司，利益已不存在，依民法第18 2條之規定，上訴人應免負返還或償還價額之責任。 於本院聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。⒊第一、二審訴訟費用均由被上訴人負 擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於91年1月20日與訴外人陳李春月簽訂房屋租賃契約 ，承租系爭房屋，每月租金15萬元，租賃期限自91年2月13 日起至99年2月12日止，租約第4條第5項約定「乙方（即被 上訴人）得於租賃物外牆等適當地點為廣告物之懸掛及室外 機之安裝。且甲方（即陳李春月）應協助乙方取得租賃物外 牆及其他適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝」。嗣訴 外人陳李春月於93年4月21日將系爭房屋出售及移轉登記予 訴外人李錫雄；之後系爭房屋經原審以93年度執字第3577號 拍賣抵押物強制執行事件執行拍賣，於94年4月26日由訴外 人元盛公司拍定，並於94年5月20日核發權利移轉證書在案 。上訴人於94年9月20日寄發存證信函予訴外人陳李春月終 止系爭租約，系爭租約於存證信函送達訴外人陳李春月之時 即同年月21日起發生終止效力。
㈡上訴人與訴外人元盛公司於94年8月8日就系爭房屋訂立租賃 契約，租期自94年5月20日起至102年5月19日止。 ㈢原審97年度訴字第1259號確定判決認定，該案訴外人李謝喜 美擁有系爭大樓8戶房屋（其中2樓房屋亦為其所有），該8 戶總面積占大樓總面積百分之13.11，該案上訴人（統一超 商）無權占有大樓2樓外牆屬於大樓全體區分所有權人所共 有，故該案上訴人應給付訴外人李謝喜美租約終止後即94年 9月21日起至李謝喜美起訴時即97年8月13日止，共計34個月 相當於租金之不當得利89,148元（計算式：20,0003413 .11％＝89,148），及自98年7月24日起至返還外牆之日止， 按月給付2,622元（計算式：20,000×13.11＝2622）之不當 得利數額。
㈣上訴人於99年1月21日始拆除2樓房屋外牆懸掛之招牌。
㈤被上訴人來亞大樓管理委員會於99年12月10日才向主管機關 聲請報備成立（共81戶）。
㈥系爭大樓區分所有權人曾於100年1月11日及同年月21日開會 ，開會資料如原審卷第42至48頁。
㈦如認上訴人構成不當得利，則被上訴人可請求之數額比照原 審97年度訴字第1259號確定判決認定之每月2萬元計算。四、兩造爭執之事項：
㈠被上訴人就本件訴訟是否具有當事人適格？（上訴人主張系 爭大樓區分所有權人會議決議不合公寓大廈管理條例之規定 ，被上訴人管理委員會未經合法授權起訴本件） ㈡上訴人是否構成不當得利？（上訴人主張民法第182條免負 返還責任是否有理由）
五、得心證之理由：
㈠被上訴人就本件訴訟是否具有當事人適格？
⒈被上訴人所屬來亞大樓區分所有權人曾於100年1月11日及同 年月21日召開區分所有權人會議，決議成立管理委員會，並 經台南市政府於99年12月13日以南市工建字第09931206200 號函准予備查，此有來亞大樓管理委員會公寓大廈管理組織 報備證明、台南市政府於99年12月13日南市工建字第099312 06200號函及來亞大樓100年1月11日及同年月21日區分所有 權人會議開會資料等文件為證（見原審卷第39至48頁），是 被上訴人主張來亞大樓管理委員會於100年1月21日合法成立 一節，堪信為真實。上訴人辯稱訴外人李錫雄並無權召集區 分所有權人會議，該會議應為無效云云，尚乏舉證以實其說 ，其辯稱該會議為無效云云，自無可採。
⒉按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區 分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在 執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護 事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實 體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會 之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3項 ：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力 」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定 ：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有 成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其 執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6 條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21 條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定管理委員 會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦 與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委
員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執 行致他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本 身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得 基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定 及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為 被上訴人起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避 免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（ 最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。又所謂當 事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判 決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當 事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標 的之法律關係定之。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的 之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。 本件被上訴人係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大 廈管理維護工作（公寓大廈管理條例第3條第9款參照），對 區分所有建物共用部分自有管理權。所謂「管理」，通常包 含保管、使用及收益。被上訴人所屬來亞大樓外牆係大樓全 體住戶所共有，被上訴人雖非該訴訟標的法律關係之主體， 但對於大樓外牆擁有管理權，則其本於管理共有部分所生私 法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，況 且區分所有權人就其共有部分被占用所受損害既已決議授權 由被上訴人全權處理（參區分所有權人會議紀錄），被上訴 人就本件訴訟標的法律關係既有處分權，尚不因管理委員會 成立前後而有區別，揆諸前開判決意旨，即為適格當事人， 是上訴人辯稱被上訴人欠缺當事人適格云云，尚無可取。 ⒊又被上訴人對於管理共有部分所生私法上爭議，依上述規定 既有訴訟實施權，為法定訴訟擔當，自無須經區分所有權人 會議授與訴訟實施權，是上訴人抗辯被上訴人召開區分所有 權人會議程序不合法云云，亦尚無礙於被上訴人為全體區分 所有權人提起本件訴訟。
㈡上訴人是否構成不當得利？
⒈上訴人雖辯稱訴外人元盛公司簽立租賃契約，占有系爭外牆 有法律上之原因云云，惟依債之相對性，租約僅有拘束上訴 人與元盛公司之效力，無法拘束契約以外之第三人，上訴人 自不得執其與元盛公司簽訂之租約對被上訴人主張係合法占 用，此外上訴人並無法舉證證明其有占用權源，其占用2樓 外牆自屬無權占有，並致來亞大樓區分所有權人受有損害， 顯無法律上原因而受有租金或相當於租金之利益，被上訴人 主張上訴人因無權占有而受有相當於租金之不當得利，堪以 採信。
⒉上訴人雖辯稱其以每月12萬元承租系爭房屋及因營業所須懸 掛招牌，實已付出對價，該利益已交付出租人元盛公司而不 存在，依民法第182條之規定，上訴人應免負返還或償還價 額之責任云云，惟查，上訴人所受之利益係基於無權占有被 上訴人所屬大樓區分所有權共有之外牆之事實所生，至上訴 人給付租金予元盛公司係基於渠等間之租賃契約而生，二者 原因事實顯不相同，上訴人抗辯其所受利益已轉化為租金交 付予元盛公司云云，自非可採。
㈢綜上所述，上訴人因無權占有被上訴人所屬來亞大樓之共有 外牆受有相當於租金之利益，致來亞大樓全體區分所有權人 受有損害，則被上訴人起訴請求上訴人給付相當於租金之不 當得利，自屬有據。又依上訴人占有期間自94年9月21日起 至99年1月21日止，共計52個月，每月受有相當於租金之不 當得利數額為2萬元計算，另扣除訴外人李謝喜美已請求之 部分（即總額之13.11％），則被上訴人請求上訴人給付自 94年9月21日起至99年1月21日止共52個月相當於租金之不當 得利計903,656元【計算式：(20,0005286.89％＝903, 656 )】，及自起訴狀繕本送達翌日起即100年8月8日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，自應准許 。
六、原審為被上訴人勝訴之判決，並就兩造分別陳明願供擔保請 為宣告假執行或免為假執行，酌定相當之擔保金額予以宣告 。其認事用法經核並無不合，上訴意旨聲明廢棄改判，非有 理由，應予駁回。
七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對 判決結果已不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 李素靖
法 官 羅心芳
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
書記官 易慧玲
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