臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度上易字第215號
上 訴 人 高烱鐘
訴訟代理人 駱怡雯 律師
被上 訴 人 金三角辦公大樓管理委員會
法定代理人 張青鑑
訴訟代理人 方文賢 律師
上列當事人間給付管理費等事件，上訴人對於中華民國100年8月
26日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第1701號），提
起上訴，本院於101年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件被上訴人於原審起訴主張：其係原台南縣永康市金三角 辦公大樓（下稱本大樓）全體區分所有權人依公寓大廈管理 條例組織成立之大樓管理委員會，並已向當時之台南縣政府 核備在案（89年1月4日89府工管字第0160號），依公寓大廈 管理條例第38條第1項規定有當事人能力；又依金三角辦公 大樓管理規約第20條第2項規定，有關區分所有權人、管理 委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本大樓所在地之法 院為第一審法院。另上訴人為本大樓之區分所有權人，其所 有之本大樓建物門牌號碼為台南縣永康市（因縣市合併，現 改為台南市永康區○○○路451之4、之6號（下稱系爭建物 ，分別為永康區○○段357、356建號，含公共設施面積依序 為532.37坪、407.02坪），惟自民國（下同）98年8月起即 拒繳管理費用，至今積欠金額已達新台幣（下同）1,359,36 0元（管理費901,808元、公共設備電費20,752元、公共設施 使用費604,800元，總計1,527,360元，扣除上訴人自98年10 月起至99年11月止已繳交之管理費168,000元，尚積欠1,359 ,360元），惟經被上訴人多次催討，均遭不理，爰本於公寓 大廈管理條例及本大樓管理規約所衍生之管理費給付請求權 法律關係，提起本件訴訟，求為判命：上訴人應給付被上訴 人1,359,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率10%計算利息之判決等語（原審判決上訴人應給 付被上訴人1,321,808元及約定利息，駁回被上訴人其餘之 請求。嗣上訴人就其受敗訴部分聲明不服而提起上訴。至被 上訴人就其受敗訴判決部分《即公共設備電費20,752元》， 則未提起上訴，故答辯聲明：求為判決駁回上訴人之上訴） 。
貳、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引
用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、上訴人就被上訴人起訴主張上訴人應繳交自98年10月起至99 年11月之停車位公共設施使用費，於訴訟中一再主張已於10 0年3月16日以存證信函提出給付，上訴人依法不負遲延責任 ，惟原審判決就上訴人此等主張竟漏未審酌，原審判決之認 定已於法有違。又系爭建物既為專有部分，則專有部分、約 定專用部分之管理與維護既由專用權人為之而非公用，管理 委員會對於專有部分、約定專用部分即無管理維護權責，則 區分所有權人會議即無再就此部分之使用，要求專用權人繳 納管理費之理。
二、本大樓全部地下室停車位，惟由上訴人一人持有，他人未有 合法停車位，相對樓上之專有部分，計有一百四十幾個區分 所有人，停車位屬少數之區分所有，大樓收支辦法將停車位 收公共設施使用費，再依區分專有收取管理費，無異雙重收 費。而本大樓管委會初訂定大樓管理費收支辦法時（下稱系 爭收支辦法），因當時停車位產權與財務困難，區分所有權 人根本無人參與訂定，所訂定該收支辦法皆由無停車位之區 分所有權人訂定，若屬公平、合理，被上訴人何需與上訴人 協商？事實上，上訴人自系爭收支辦法訂定後迄98年9月止 ，地下室停車場管理費皆僅繳交42,000元。三、本大樓自98年8月1日起針對上訴人收取每月每車位400元外 ，外加公共電費平均每月1,297元及每坪管理費60元，卻從 未與上訴人協商，並且收費不合情理。依108個車位計算， 上訴人平均每個車位需繳費933.88元，而違法之安安停車場 每個車位只收300元，也不收公共設施使用費及管理費。又 地下一層國泰世華銀行使用倉庫違法做成停車場使用，卻依 空屋使用才收每坪30元，亦不另收公共設施使用費；同時比 一樓以上每坪60元，不另收公共設施使用費均高，形成一樓 多制，又未依實際需要支出做為依據，復未參考附近大樓收 費標準，毫無是非、曲直之分。
四、上訴人所有地下室B2、B3產權（即系爭建物）於93年底取得 ，但防空避難空間、電梯門口，逃生梯出入口遭違法占用， 上訴人所有之地下二層尚提供部分建物供廁所、管委會辦公 室之出入口使用；又地下三層被違規占用21個車位，違反建 築法、消防法，並涉及刑法竊占罪，直接影響本大樓安全及 區分所有權人權益；對上訴人而言，車道被擋，另有停車位 出入口受阻，進出不得，亦嚴重損害上訴人權益。五、上訴人請台南市政府工務局會勘，確認違規使用，並多次去 函要求限期改善；被上訴人非但至今未加改善，反而在訴訟 過程，擅自違反區分所有權人決議，與違法占用、使用者和
解，收取低價管理費。故上訴人鑑於停車場任由車輛進出， 未有門禁管制，如入無人之所，遂在地下二樓停車位入口， 設置鐵鏈，防止不明車輛進入，竟遭被上訴人強制要求拆除 ，還大費周章請臺南市政府工務局會勘勒令拆除，上訴人立 即主動拆除以免違法。
六、依上，求為判決：原審不利於上訴人部分廢棄，廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴駁回。
叁、兩造不爭執之事實：
一、系爭356建號建物總面積為1,290.78平方公尺，共有部分為 同段345建號，面積為1689.99平方公尺，共有部分權利範圍 為10,000分之324；系爭357建號建物總面積為1,687.73平方 公尺，共有部分為同段345建號，面積為1689.99平方公尺， 共有部分權利範圍為10,000分之427。二、系爭建物曾於95年8月31日經兩造合意，約定上訴人每月應 繳納管理費總額為42,000元。
三、系爭建物停車位共計有108個。
四、上訴人如應繳納公共設備電費，則自98年8月至99年11月止 共16個月之總金額為20,752元。
肆、兩造爭執之事項：
一、系爭建物為停車位，應否另按其坪數繳納每坪60元之管理費 ？
二、系爭建物停車位有關公共設施使用費（自98年10月至99年11 月），每月應繳付費用為300元或400元？三、上訴人應否另繳納公共設施電費？
四、系爭建物停車位坪數應分別以1,290.78平方公尺、1689.99 平方公尺核計？或以共有部分比例核算費用？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。另主張常態事實 者，就其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負 舉證責任，此為舉證責任分擔原則。又原告（即被上訴人） 對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告（即上訴人）對 其主張，如抗辯其不實，惟並無確實證明方法或僅以空言爭 執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之 裁判（最高法院18年上字第1679、2855號判例參照）。次按 主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具 備之特別要件負舉證責任；至於他造主張有利於己之事實， 應由他造舉證證明，此為舉證責任分擔原則。且負舉證責任 之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證， 始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待
證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷， 與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形 成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實 回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之 一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院 93年度台上字第2058號判決參照）。
二、本件被上訴人係主張依本大樓管理規約暨系爭收支辦法第3 、4、7條規定，向上訴人收取系爭建物管理費、公共設施使 用費，與公共設備電費；惟上訴人則辯稱：系爭建物為停車 位，已繳納每車位400元公共設施使用費，若再收取每坪60 元之管理費，有違公寓大廈管理條例第10條2項「共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護，…。其費用由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」之規定；且被上 訴人依本大樓管理委員會於98年6月24日第15屆第2次委員會 會議決議（見原審卷第101頁）收取系爭建物管理費，亦與 同條例第18條第1項第2款「公寓大廈應設置公共基金，其來 源如下：…二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 。」第37條「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、 規約或區分所有權人會議決議。」等規定不符；況本大樓管 理規約缺乏上訴人繳交公共設備電費之規定等語。經查： ㈠按「規約」係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益， 確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守 事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。本大樓管 理規約第11條第3項既明載「本大樓各項費用之收繳、支付 方法授權管理委員會訂定」，則被上訴人依據本大樓管理 規約制定之「經費收支辦法」，自屬秉承本大樓區分所權 人會議之決議，其規定事項，本大樓區分所有權人均應有 遵守之義務，此參本大樓管理規約第11條「為充裕公用部 分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權 人會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金、管理費。 」之規定即明。上訴人既為本大樓區分所有權人，有系爭 建物登記謄本可稽（見原審卷㈠第23至24頁），自無免繳 交本大樓各項費用之可言。是依本大樓「經費收支辦法」 第4條「本大樓管理費現住戶每坪為60元，以所有權狀坪數 （含公共設施）為準。」第5條「本大樓公共設備電費及空 調用電費，按臺電公司規定之計費標準，分別向承購戶（ 所有權人）及承租戶收取。」及第7條「車位所有權人須繳 交公共設施使用費，汽車每月每車位以400元為收費標準」 等約定，被上訴人對本大樓住戶即系爭建物（停車位）之 所有權人即上訴人，收取管理費、公共設備電費，及停車
位公共設施使用費，究非無據。
㈡又依民法第56條第1項規定「總會之召集程序或決議方法， 違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤 銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場 表示異議者，不在此限」，再參諸「公寓大廈管理委員會 為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其 區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章 程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，應適用民 法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求 法院撤銷區分所有權人會議之決議…」（最高法院92年度 台上字第2517號判決參照），及「管理委員會就共用部分 或約定共用部分之管理維修費用，並無決議之權限……區 分所有權人會議固可另為決議或訂定規約加以規範，惟非 管理委員會所得擅自為之。」（最高法院92年度台簡上字 第3號判決）等情觀之，區分所有權人會議之召集程序或決 議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，按其性 質，應類推適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於 決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議 前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。 則本大樓管理委員會就管理費用之收取標準，固無決議之 權限，然區分所有權人作成授權管理委員會訂定之決議， 如該決議違反法令或章程，於區分所有權人請求法院撤銷 該決議前，且該決議並未違背公序良俗，應認該決議仍屬 合法有效；是上訴人對上開本大樓管理規約所訂決議方法 雖有意見，但既未於三個月內依法訴請法院撤銷，仍應受 拘束。
㈢至公寓大廈管理條例第10條第2項所規定「共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護，…。其費用由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔之」，係指共用部分全部 管理費由共有部分全體所有權人按其應有部分之比例分擔 ，與本大樓「經費收支辦法」規定按區分所有權人所有權 狀坪數（含公共設施）或停車位數，以固定單價計收費用 之規定，計算方式雖有不同，但比例分擔之結果並無二致 ，與由區分所有權人按應有部分比例分攤之精神相符。況 本大樓經費收支辦法第1條明文「本辦法係依據大樓管理規 約第11條第3款訂立」，而本大樓管理規約第11條第3款復 規定「（公共基金、管理費之繳納）各項費用之收繳、支 付方法，授權管理委員會訂定」，則被上訴人於本大樓管 理規約及經費收支辦法通過後之第15屆第2次委員會會議（ 98年6月24日)，決議收取系爭建物管理費，乃緣於區分所
有權人會議之授權，自與公寓大廈管理條例第18條第1項第 2款、第37條規定以區分所有權人決議為依歸之本旨無違。 ㈣上訴人雖辯稱：系爭建物為停車位，已繳納每車位400元公 共設施使用費，若再收取每坪60元之管理費，有違公寓大 廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，…。其費用由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔」規定等語；惟按管理費、公共設施使 用費，顧名思義，前者指維護管理所生之費用，而後者則 為使用公共設施之對價，其目的與性質顯有不同。系爭建 物為上訴人專有部分，則依公寓大廈管理條例第10條第1項 「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該 區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費 用」規定，區分所有權人本有負擔管理費之義務，且上訴 人專有部分之停車位進出又難免使用公共設施，則繳納管 理費與公共設施使用費，不生重複繳費問題；況被上訴人 於本大樓管理規約及經費收支辦法通過後於98年6月24日所 召開之第15屆第2次委員會已決議：「因各戶之公用坪數均 列入各戶管理費收費坪數計算。為求公平起見，地下停車 場之專有坪數自98年8月1日起，每坪收取管理費60元整」 （見原審卷一第101至第104頁），而該決議所收取系爭建 物管理費，既係緣於區分所有權人會議之授權，並無抵觸 公寓大廈管理條例第10條第2項規定之問題；又系爭建物為 專有部分，有系爭建物登記謄本可按，參照前開說明，被 上訴人主張上訴人應依98年6月24日所召開之第15屆第2次 委員會所為之決議就其所有地下停車場之專有坪數自98年8 月1日起，應繳納管理費每坪60元，並非無據。上訴人此部 分所辯，尚不能採為有利於其之認定。
㈤又本大樓規約於83年10月25日制訂，96年4月15日第一次修 訂名為「金三角辦公大樓管理組織章程暨管理公約」(見原 審卷第55至第63頁)，98年4月26日為第二次修訂，同時更 名為「金三角辦公大樓管理規約」（見原審卷㈠第10至第1 5頁)，有上開公約、規約在卷可按。經核閱其規定，前者 第12條第3、6項明訂管理費及停車位公共設施使用費；而 後者則授權管委會規定於「經費收支辦法」第4條、第7條 ，二者除停車位公共設施管理費由每車位300元調升為400 元外，並無差異；故自98年10月起，本大樓管理規約既已 生效，停車位依其規定（經費收支辦法第7條），自應以每 月每車位依400元計收公共設施使用費，應堪認定。 ㈥上訴人另辯稱：系爭建物於95年8月31日業經本大樓管委會 第12屆第2次決議每月繳納管理費42,000元，為被上訴人所
不爭執，並有本大樓管理委員會95年8月31日第12屆第2次 委員會及95年10月27日第12屆第3次委員會會議紀錄在卷為 憑(見本院卷第42、161至165頁)，自堪信採。惟查上開決 議乃以上訴人系爭建物之停車位（當時為115個停車位）每 車位400元計算（400x115=46,000）管理費，經決議酌減為 42,000元，並非如上訴人抗辯以每車位300元收取公共設施 使用費。又上開決議既經兩造行之有年，且迄今未經被上 訴人決議改變，自仍屬有效，兩造均應受其拘束；況依現 行「經費收支辦法」，停車位每位仍應收取公共設施使用 費400元，縱以上訴人系爭建物現有108個停車位數計算（ 400x108=43,200），其應繳納之公共設施使用費，仍較42, 000元多，兩造依上開決議繳納及收取系爭建物公共設施使 用費，尚稱公允；再者，上開決議42,000元並含有公共設 備電費在內，有該決議內容「42,000元（含公設電費）」 等語可按；是上訴人應繳納系爭建物之公共設施使用費及 公共設備電費每月合計應為42,000元；據此，上訴人自98 年10月至99年11月共14個月仍未繳納，總計積欠之金額厥 為588,000元（42,000x14=588,000）。 ㈦再者，系爭建物全部作為停車位使用，業經上訴人自認在 卷，而系爭356建號建物總面積為1,290.78平方公尺，共有 部分為同段345建號，面積1689.99平方公尺，共有部分權 利範圍10,000分之324；系爭357建號建物總面積1,687.73 平方公尺，共有部分為同段345建號，面積1689.99平方公 尺，共有部分權利範圍10,000分之427，已為兩造所不爭執 ，並有其登記謄本附卷可按。是如前所述，系爭建物應繳 納管理費為每坪為60元，且依本大樓規約有關管理費之收 取以所有權狀坪數（含公共設施）計之，故以系爭建物含 共有部分，面積各為532.37坪｛〈1,687.73 +（1,689.99x 427/10,000）〉x0.3025｝、407.02坪｛〈1,290.78 +（1, 689.99x324/10,000）〉x0.3025｝予以核計，系爭建物每 月應繳管理費為56,363｛31,942元（532.37x60）+24,421 元（407.02x60）=56,363｝，而上訴人自98年8月至99年11 月計16個月尚未繳納，積欠之金額總計為901,808元（56,3 63x16=901,808）。
㈧依上，上訴人應繳納之系爭建物管理費、公共設施使用費 ，及公共設備電費統計為1,489,808元（901,808+588,000 ），扣除上訴人自98年10月起至99年11月止已繳交之管理 費168,000元，上訴人尚應繳納1,321,808元（1,489,808-1 68,000=1,321,808）。從而被上訴人請求上訴人給付之金 額於1,321,808元之範圍內有理由，應予准許；逾此部分之
請求，尚屬無據。
三、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率 ，民法第229條第1項、第233條第1項定有明文。則按本大樓 管理規約第11條第5項「區分所有權人若在規定之日期前未 繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金 額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算。」規 定，被上訴人請求上訴人給付1,321,808元之金額，併自本 件起訴狀繕本送達上訴人翌日即99年12月30日（參原審卷第 32頁）起至清償日止，按週年利率10%計算之利息，自屬有 據，應予准許。至上訴人辯稱向被上訴人繳納公共設施使用 費遭被上訴人拒絕，應不負遲延責任等語；惟倘本大樓公共 設施使用費依規定本應按月繳納，乃屬有確定期限之給付， 上訴人遲至100年3月16日始提出給付本件98年10月至99年11 月之公共設施使用費，有上訴人同日永康網寮郵局台南8支 存證信函可參，自仍應負遲延責任；況上訴人提出上開給付 同時併提出利息，益徵上訴人自知遲延之實，因之其此部分 所辯，仍不能採為有利於其之認定。
陸、綜上所述，被上訴人主張依公寓大廈管理條例及本大樓管理 規約、系爭經費收支辦法所衍生之管理費等給付法律關係， 請求上訴人給付1,321,808元，及自起訴狀繕本送達翌日（ 即99年12月30日）起至清償日止，按週年利率10%計算之利 息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人應給付1,321,80 8元，並駁回被上訴人其餘之請求（即公共設備電費20,752 元部分），經核並無違誤。上訴人就其受敗訴部分提起上訴 ，指摘原判決不當，求予廢棄改判駁回被上訴人在第一審之 訴，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述，併 予敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 王明宏
法 官 顏基典
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
書記官 劉岳文