臺灣高等法院臺中分院民事裁定 101年度抗字第113號
抗告人 張宗元
相對人 張佩珊
上列抗告人與相對人張佩珊間強制執行聲明異議事件，對於中華
民國101年2月1日臺灣南投地方法院101年度執事聲字第2號裁定
，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲請意旨略以：
抗告人向債務人陳冠慧承租坐落南投縣鹿谷鄉○○○段479 、544至547、564至566、569至573、581地號等14筆土地（ 下稱系爭土地），經執行法院除去租賃權予以拍賣，影響抗 告人權益。又執行法院如以相對人之債權金額新臺幣（下同 ）14,491,262元為第一次拍賣底價，不會發生無人應買之情 形。且本件相對人之債權係輾轉受讓而來，原有本金、利息 是否已受部分清償或列入呆帳不再計息，均應精確核算，方 符公平權利。爰依法聲明異議，請求廢棄原法院司法事務官 民國（下同）100年11月21日所為之100年度司執字第2218號 民事裁定。
二、抗告人提起本件抗告意旨略以：
依原法院函文所示，系爭土地之估價金額為8,987,000元、 第一次拍賣價格為9,139,000元，原債權本金亦已受部分清 償部分債權。則拍賣金額如為原第一次拍賣價格之9,139, 000元，且拍賣未成而承受，應非抗告人租賃權所影響；否 則何以第二次拍賣價格復提高為1,800萬元、第二次拍賣為 14,449,000元，如此提高拍賣價格又以租賃權影響拍賣為由 除去之，是否妥適，請予明察。爰依法提起抗告，請求廢棄 原裁定。
三、按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定 地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。96年3月 28日修正前民法第866條定有明文。而不動產所有人於設定 抵押權後，雖得依該修正前民法第866條規定，復就同一不 動產與第三人設定權利，但因之對於抵押物之賣得價金或該 物扣押後由抵押物分離之天然孳息或抵押權人原得收取之法 定孳息，有所影響者，依同條但書之規定，其所設定之權利 ，對於抵押權人自不生效。如於抵押權設定後與第三人訂立 租賃契約而致有上述之影響者，依同條之規定言之，不問其 契約之成立在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能
生效，其抵押權人因屆期末受清償，或經確定判決而聲請拍 賣抵押物時，執行法院自得於拍賣程序終結前，除去該租賃 關係或占有使用關係，使抵押物於無租賃或占有負擔之狀態 下逕予強制執行（司法院院字第1446號解釋、司法院大法官 釋字第304號解釋參照），此觀之強制執行法第98條第2項但 書規定自明。次按，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該 不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。強制執行法 第80條定有明文。又按，執行法院核定之價格應如何認為相 當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指 摘（最高法院88年度台抗字第13號裁例意旨參照）。四、經查：
（一）債務人陳冠慧係於85年1月26日以其所有之系爭土地設定 本金最高限額2,040萬元之抵押權予合作金庫股份有限公 司（下稱合作金庫），嗣合作金庫於93年2月6日將前開債 權即本金14,491,262元暨依原借貸契約所生之利息、遲延 利息、違約金及墊付費用等，連同抵押權一併讓與中華成 長三資產管理股份有限公司（下稱中華公司），後中華公 司又於99年3月31日將上揭權利讓與相對人，並辦理抵押 權移轉變更登記完畢，而相對人於100年2月10日執原法院 87年度拍字第167號准許拍賣抵押物裁定暨確定證明書、 原法院96年度執字第5198號債權憑證為執行名義，聲請對 包含債務人陳冠慧所有14筆系爭土地共46筆土地強制執行 等情，有93年2月6日民眾日報第26版公告、債權讓與證明 書、存證信函影本及掛號郵件收件回執、抵押權移轉變更 契約書、他項權利證明書、土地登記謄本影本、原法院前 揭裁定暨確定證明書及債權憑證等件可稽，並經本院調閱 原法院100年度司執字第2218號執行卷查核無誤。（二）又原法院司法事務官於100年2月11日函請南投縣竹山地政 事務所就包含系爭土地之46筆土地為查封登記，於100年3 月24日與該地政事務所及睿城不動產估價師事務所進行指 界、鑑價，睿城不動產估價師事務所於100年4月28日提出 估價報告書，鑑估系爭土地之價格為8,987,000元（46筆 土地共為17,649,000元），原法院司法事務官嗣於100年4 月15日發函通知債權人、債務人、抵押權人就拍賣最低價 額陳述意見，於100年9月21日以系爭土地存有債務人陳冠 慧與抗告人間之土地租賃契約，拍定後不點交為拍賣條件 ，以系爭土地最低拍賣價格9,139,000元（46筆土地共為 18,049,000元）進行第一次拍賣，因無人應買而未拍定， 乃將系爭土地最低拍賣價格訂為7,313,000元（46筆土地 共為14,449,000元）、於100年10月12日減價進行第二次
拍賣（後因拍賣條件變更暫停），經相對人具狀聲請除去 抗告人之租賃權，認抗告人與債務人陳冠慧間就系爭土地 之租賃關係確已影響相對人之抵押權而除去之等情，有原 法院100年2月11日、4月15日投院平100司執孝字第2218號 函及原法院查封筆錄、睿城不動產估價師事務所函暨估價 報告書、原法院100年8月16日公告（第一次拍賣）、100 年9月21日不動產拍賣筆錄（無人投標）、相對人100年9 月28日民事聲請狀、原法院100年9月30日公告、100年10 月11日執行命令等件可考，亦據本院調閱原法院100年度 司執字第2218號執行卷查核無誤。
（三）由上所述，原法院司法事務官依相對人之聲請，進行系爭 土地之查封、鑑價、拍賣，後因抗告人與債務人陳冠慧就 系爭土地之租賃關係成立於相對人之抵押權之後，且100 年9月21日第一次拍賣時，將前開租賃關係列為拍賣條件 後，無人應買而未拍定，如再減價拍賣，已不足清償相對 人所受讓之抵押債權，足見系爭土地上因有抗告人之租賃 權，使應買人於拍定後無法即時取得系爭土地之占有使用 ，致降低應買意願，減損抵押物之價值，影響相對人抵押 權之實現，故依相對人之聲請除去抗告人對系爭土地之租 賃關係後拍賣，揆諸前揭法規及解釋意旨，並無不合。又 系爭土地經原審執行法院囑託睿城不動產估價師事務所鑑 定後估價金額為8,987,000元，鑑定人所估定之價格已考 量系爭土地之區域因素及土地使用分區、地形、地勢、面 臨道路、使用現況等情，是所鑑估之價格，自堪為系爭土 地拍賣價格之參考依據。而原審執行法院經審視鑑估價額 是否適當暨相對人之債權本金、利息及違約金等情後，核 定以9,139,000元為最低拍賣底價，尚難認執行法院所核 定之底價有何不適當之情形，且揆諸前揭說明，核定拍賣 最低底價既為執行法院職權裁量之範圍，即非異議人所得 任意指摘，原裁定駁回抗告人異議之聲明，自無不當。至 抗告意旨所稱第二次拍賣價格提高為14,449,000元，應係 對系爭土地14筆之拍賣價格與相對人聲請強制執行之全部 46筆土地之拍賣價格有所混淆誤會。從而，抗告意旨猶執 前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回 。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰依民事訴訟法第495條之1 第1項、第449條第1項、第95條、第78條規定，裁定如主文 。
中 華 民 國 101 年 3 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟
法 官 蔡 秉 宸
法 官 翁 芳 靜
以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。 書記官 粘 銘 環
中 華 民 國 101 年 3 月 26 日