臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第367號
上 訴 人
即被上訴人
兼追加原告 何樹宗
被上訴人 香榭麗廣場管理委員會
兼追加被告
法定代理人 梁貫宙
被上訴人即
上 訴 人 林新福
上列2人共同
訴訟代理人 蕭顯榮律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年8月
18日臺灣臺中地方法院100年度訴字第1364號第一審判決各自提
起上訴，上訴人何樹宗並為訴之追加及變更，本院於101年2 月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
香榭麗廣場管理委員會應恢復何樹宗感應扣通行香榭麗廣場40號大門（含40號管制門及社區大樓電梯）之效力並不得為妨害其進出香榭麗廣場公寓大廈之行為。
原告追加之訴駁回。
訴訟費用（變更及追加之訴部分）由香榭麗廣場管理委員會負擔二分之一，何樹宗負擔二分之一。
原判決主文第二項關於命上訴人林新福應給付被上訴人何樹宗新台幣51,952元及其利息部分與該部分假執行之宣告之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，上訴人何樹宗於原審之訴及假執行之聲請均駁回。
何樹宗之上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人何樹宗負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第第2、3款定有明文；此項 規定，於第二審訴訟程序亦有適用，同法第446條第1項亦定 有明文。
㈠、查本件上訴人即被上訴人何樹宗（下稱何樹宗）於原審起訴 時，就其對被上訴人即上訴人林新福（下稱林新福）之請求 部分，原係基於民法第184條第1項前段侵權行為之法律關係 ，聲明求為林新福應給付其新臺幣（下同）82,376元及其法
定遲延利息，嗣訴狀送達林新福後，於原審100年8月8日言 詞辯論期日，主張撤回每月支出管理費1,297元之請求部分 ，並將上開聲明變更為：請求林新福應給付其72,000元及其 遲延利息（見原審卷163頁），核屬不變更訴訟標的而單純 減縮應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，自應予准許， 原審因而准予何樹宗前開所為，並無不合。
㈡、次查，何樹宗於原審對香榭麗廣場管理委員會（下稱香榭麗 管委會）本於兩造間契約、民法第767條第1項中段所有人物 上請求權等法律關所為之請求，其聲明原為：香榭麗管委會 應交付何樹宗通行坐落臺中市○區○○○街1段36號香榭麗 廣場大樓1樓大門之有效感應磁扣1付；嗣於本院審理中之10 1年2月9日又主張系爭香榭麗廣場公寓大廈之出入口，分為 華美西街33號、36號及40號等三處，伊欲通行至其所有門牌 號碼臺中市○區○○○街1段40號10樓之5專有部分，需進入 其中40號區分所有建物之大門，並搭乘該40號大樓內之電梯 至10樓後，始得為之等語，乃變更聲明求為：香榭麗管委會 應恢復何樹宗通行坐落台中市臺中市○區○○○街1段40號 香榭麗廣場大樓1樓大門及40號大門電梯之感應扣效力，至 其101年2月9日書狀所主張之追加後聲明則不再主張（見本 院卷第104頁、125頁），核其此部分係屬訴之變更，香榭麗 管委會既同意其變更，原訴（即原判決主文第一項）即生撤 回之效力。嗣何樹宗於本院101年2月16日之總辯論意旨狀又 追加及變更其訴之聲明為：「被上訴人香榭麗管委會應交付 或恢復通行坐落台中市西區○○○○段33號、40號香榭麗廣 場大樓大門之有效感應磁扣一付，並不得有任何妨害被上訴 人自由進出上開香榭麗廣場公寓大廈之行為（本院卷第139 頁」；又其聲明所謂「香榭麗廣場大樓一樓大門」，由其訴 訟目的始終在於請求恢復或交付可自由通行其房屋之有效感 應磁扣，以利其可以自由使用、收益及處分其所有之房屋， 暨由其總辯論意旨狀已敘明：系爭公寓大廈之出入口【含公 共空間（按即管制門）及各獨立電梯】乃有三處，一為33號 出入口、40號出入口及36號出入口，各有獨立之感應設備， …故上訴人（指何樹宗）除得自由進出專有部分之空間外， 亦得進出屬公設部分之公共空間」互核以觀，可知其聲明所 謂之「33、40號香榭麗廣場大樓一樓大門之有效感應磁扣」 ，係包括可通行屬公設部分之33號、40號管制門及專屬部分 之33號、40號社區大樓獨立電梯在內（見本院卷第139-140 頁），核其前開所為之追加及變更，均係源於其與香榭麗管 委會間因系爭臺中市○區○○○街1段香榭麗廣場公寓大廈 之管理而生爭議，致何樹宗在臺中市○區○○○街1段40號
10樓之5建物所有權能受侵害所衍生之爭執，與原訴所請求 之基礎事實同一，按諸上揭規定，自應予准許。合先敘明。貳、實體方面：
一、何樹宗方面
㈠、何樹宗於原審起訴主張：伊於99年2月6日經由法院拍賣取得 香榭麗管委會所屬公寓大廈社區內之臺中市○區○○○街1 段40號10樓之5房屋所有權（包括臺中市○區○○○段90 4 地號土地所有權應有部分1萬分之69，及其上區分所有建物 中之建號8606號、門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號 10樓之5建物所有權全部，暨該區分所有建物之共同使用部 分之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69、地下停車空 間之8632建號建物所有權應有部分94777分之660）。嗣法院 於99年4月9日將該房屋點交予伊後，伊隨即向香榭麗管委會 繳交2萬元之裝潢保證金進行屋內裝潢工程，惟於伊安裝鐵 窗完竣後，香榭麗管委會非但未返還伊之前所繳納之裝潢保 證金2萬元，更發函予伊表示加裝鐵窗違反該社區施工辦法 第2條規定，要求伊限期回復原狀，否則將依據92年12月20 日之區分所有權人會議決議取消伊之感應磁扣等語，然香榭 麗管委會所屬社區之規約並未規定不得加裝鐵窗，亦無授權 管委會得取消加裝鐵窗住戶之大門感應磁扣、阻止住戶進出 大樓，香榭麗管委會上開來函所作之要求於法有違。詎香榭 麗管委會竟在其主任管理委員即林新福決定下，於99年5 月 20日逕自取消伊所有之社區大門感應磁扣，致伊無從進出該 社區大門以到達自己所有上開房屋，已侵害伊使用該房屋之 權利。為此，爰本於伊與香榭麗管委會間之契約、民法第76 7條第1項中段所有人物上請求權、第184條第1項侵權行為等 法律關係，提起本訴，並聲明求為命㈠香榭麗管委會應交付 何樹宗通行坐落臺中市○區○○○街1段36號香榭麗廣場大 樓1樓大門之有效感應磁扣1付（此部分，已經何樹宗於本院 為訴之變更而生撤回之效力）；㈡香榭麗管委會應給付何樹 宗2萬元及自訴狀繕本送達翌日即100年6月22日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息；㈢林新福應給付何樹宗72,0 00元及自訴狀繕本送達翌日即100年6月22日起至清償日止， 按週年利率5%計付利息之判決。並就上開第二、三項聲明部 分，陳明願供擔保以宣告假執行。
㈡、何樹宗於本院補充陳述：
⒈關於對香榭麗管委會所為返還2萬元保證金請求部分： ⑴查系爭建物點交予何樹宗後，何樹宗鑑於內部所有窗戶高度 均不及腰部，尤其位居十層高樓住房，窗戶無遮攔又無鐵鋁 窗架，顯有因重心不穩墜樓危及生命安全之疑慮，乃認系爭
建物有加裝鐵窗之必要性。嗣何樹宗查詢香榭麗廣場之住戶 規約後，確認規約並未限制加裝鐵窗，且見其他住戶亦有加 裝鐵窗，乃於99年4月26日繳交2萬元之裝潢保證金，預計於 99年5月10日進入系爭建物安裝鐵窗。如今何樹宗已安裝完 畢，且未對系爭香榭麗廣場大樓造成損害，亦無違反住戶規 約之情事，則香榭麗管委會應於完工後將保證金發還予何樹 宗才是。詎香榭麗管委會一方面以何樹宗違反規約為由拒絕 返還，並取消何樹宗之感應扣，一方面卻又容許住戶林新福 於99年7月底於伊個人所有之建物外牆裝設廣告物，然林新 福之行為亦同樣造成系爭大樓之外觀與未安裝前有所不同， 卻未見聞林新福遭受扣留保證金或取消咸應扣之事；顯見香 榭麗管委會拒絕返還保證金予何樹宗乙節，並不具有合理公 允性，亦有違民法第148條第2項規定所揭示之誠實信用原則 。
⑵至雙方間固立有系爭裝潢施工切結書，且縱認具備契約之性 質，然觀乎該切結書全文，僅在第19點以違反第18點之規定 時方有相對應之沒入處罰，其餘則未有沒入之規範，故香榭 麗管委會以該切結書第5、7、11點據為扣留系爭保證金款， 於法自屬無據。更何況，保證金之性質乃在擔保因恣意裝潢 所生之實質損害，而香榭麗管理委員從未舉證何樹宗裝設鐵 窗之行為有何造成實質損害，則香榭麗管委會本於自行所規 定之管理辦法，即「完工後經檢查無瑕疵後無息退還」之規 定，更當應立即返還，何有立場扣留不還？遑論鐵窗裝設乃 屬合於法令、規約之行為，不具任何違法，此有台中市政府 消防局中華民國100年8月30日中市消預宇第1000032379號函 覆何樹宗「旨揭場所（指香榭麗廣場大樓）於78年8月7日取 得使用執照，依法令不需設置避難器具，該大樓外牆裝設鐵 鋁窗一節，尚無違反消防法之規定」等語可稽；且台中市政 府復再於100年12月15日以府授都住字第100 0243544號對何 樹宗所詢於99年4、5月裝設鐵窗是否有違反香榭麗住戶規約 乙節，明確覆以：「本府函詢本市消防局並於100年9月16 日現場勘查結果，99年3月16日修訂之香榭麗廣場住戶規約 未向區公所報備，故有關規約設公寓大廈管理條例第8條規 定之限制，尚無該條文之適用，且未違反消防法令及建築法 規」等語，益徵鐵窗裝設之合法。至91年6月29日向主管機 關報備之規約第2條第3項亦僅明定：「本公寓大廈周圍上下 及外牆面為共用部分，非經…，不得懸掛或設置廣告物」， 並無鐵窗之規定，則何樹宗裝設鐵窗之行為何來違反住戶規 約之有？更見香榭麗管委會在何樹宗遞為限期請求之後，仍 扣留系爭2萬元保證金不還，於理於法均有未合。
⒉對林新福所為租金損害賠償之請求部分：
何樹宗所有建物雖無廚房，但在97年11月5日至98年11月4日 間由前屋主出租予第三人黃小玲之租金確為9,000元，此有 台灣台中地方法院98年執全字第609號（菊股）執行卷所附 房屋租賃契約書可茲為憑，足見系爭建物每月租金為9,000 元應屬合理。另查，林新福雖辯稱該房屋之合理租金為每月 5,000元；在履勘現場後，發現該房屋並無廚房，因此主張 每月租金應不足5,000元等語。惟查，林新福所指每月租金 為5,000元者，應係指系爭大樓門牌號碼台中市○區○○○ 街一段40號9樓之5（下稱9樓之5）為訴外人洪毓蓮所有之建 物，查9樓之5為一房一街之套房，面積約7.4l坪，而何樹宗 所有系爭建物，為兩房一廳一衛之套房：面積約13.77坪， 故系爭建物之面積係9樓之5兩倍大，故租金為9樓之5之兩倍 ，亦屬合理，則何樹宗主張系爭建物每月租金為9,000元， 請求林新福賠償8個月之損害額共計72，000元，應有理由等 語。
二、香榭麗管委會、林新福二人方面
㈠、香榭麗管委會、林新福二人於原審則以：何樹宗最初向香榭 麗管委會繳交裝潢保證金申請裝潢施工時，僅表示施工項目 為木作和室一間及油漆等工程而已，嗣又申請增加鐵窗1台 ，因與香榭麗管委會社區之施工管理辦法第2條規定不符， 且何樹宗申請裝潢施工時所出具之切結書，亦載明不改變建 築外觀、大廈外牆不得任意外移或改變顏色、形狀、尺寸， 以及外牆不得任意鑽孔…安裝、設置物、棚架等語，但何樹 宗竟仍違反規定安裝鐵窗及施作防水漆，導致香榭麗管委會 所屬社區大樓之外觀形狀、顏色改變，且幾經通知何樹宗改 善，何樹宗均置之不理，香榭麗管委會因而依何樹宗切結之 內容而未發返保證金，洵屬有據。又香榭麗管委會之主任管 理委員即林新福進乃係依92年區分所有權人會議決議，決定 取消何樹宗所有進出社區大門之感應磁扣，亦無不法侵害何 樹宗之權利可言等語，資為抗辯。並聲明求為：駁回何樹宗 於原審之請求。並陳明如受不利之判決，願供擔保以免為假 執行。
㈡、渠二人於本院補充抗辯：
⒈關於香榭麗管委會部分：
⑴查92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例第8條第1項規 定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分 之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗 或其他類似之行為，均應⑴按法令規定或⑵經備查之規約規 定或區分所有權人會議決議之限制。又按建築法第25條前段
規定，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管機關之 審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；違章建 築處理辦法第6條規定，依規定應拆除之違章建築，不得准 許緩拆或免拆。何樹宗將系爭鐵窗加裝於其所有之系爭房屋 ，而成為違章建築，其設置系爭鐵窗即係違反上開法令之行 為，自有違反前揭公寓管理大廈條例第8條第1項之違法。 ⑵再香榭麗廣場住戶規約於91年6月29日訂立，其第17條違反 義務之處置規定：「一、(2)住戶違反本條例第八條第一項 之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台 及防空避難室之構造、顏色、使用目的、設置廣告物等行為 時，應予制止，並報請主管機關依本條例第三十九條第一項 第二款處以罰款，住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀 者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔」，且上開 規定既云「設置廣告物『等』行為」，自應解釋為類似廣告 物之鐵鋁窗等行為在內。又上開91年6月29日之住戶規約， 業經申請主管機關准予備查在案，此為何樹宗所不爭執。至 香榭麗廣場住戶嗣於93年3月16日修訂規約第6條規定：「公 寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空 避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他 類似行為，除應依法令規定辦理外，區分所有權人會議之決 議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受 區分所有權人會議決議之限制」，苟認上開規約未發生主管 機關備查之效力者，則前揭91年6月29日已經備查之住戶規 約，仍有限制何樹宗之效力。顯見何樹宗設置系爭鐵窗之行 為，已違反經主管機關備查有案之香榭麗廣場大廈規約。 ⑶再查香榭麗廣場社區規約於100年1月16日修訂，並向管轄之 台中市西區區公所報備，經該所以台中市西區區公所100年2 月23日公所社字第1000003041號函准予報備。而上開新修訂 之社區規約第6條㈡規定：「本大樓面向華美西街之外牆， 對於既有裝設在外牆之鐵鋁窗或冷氣機或陽台外推或窗戶外 推…一律要求住戶移除（但是冷氣機可於在陽台上，原有設 計冷氣窗口及二樓至十二樓兩排鐵柱內，如有疑義由管委會 開會決議），移除費用由管委會估價、負擔，若住戶拒絕移 除或未於管委會所定期限內移除，除應按規約規定處分外， 每十日應再支付管理委員會新台幣3,00 0元之延遲改善懲罰 性違約金至改善為止，本決議溯及既往。」而公寓大廈區分 所有權人既有決議之權，自可決議溯及既往適用於決議前之 行為，自無違反民法第72條規定之背於公共秩序或善良風俗 ，亦無違反民法第71條規定之違反強制或禁止規定。是上開 社區規約第6條㈡之「本決議溯及既往」與立法之決議同屬
有效。
⑷香榭麗廣場91年6月29日訂定之住戶規約第18條第1款規定: 「共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定 者，授權管理委員會另訂使用規則」；其後修改之規約亦同 。因之香榭麗廣場管委會依上開授權訂有「香榭麗廣場社區 施工（裝潢、廣告物、泥作、鐵鋁窗、鐵架…）管理辦法」 。而上開管理辦法第2條規定：「施工戶於規劃時，應確實 了解建築結構、水電設、消防、監控等系統之有關資料（向 管理委員會查詢閱覽）規劃完成後，以圖說向管委會提出申 請，經審核認無違反整體景觀及公共安全後始准施工」、第 4條規定：「施工戶與包商須共同簽立切結書，承諾在施工 期間遵守本社區管委會所有管理辦法及住戶規約等規定」， 何樹宗復已依上開管理辦法第4條之規定，與包商共同簽具 「裝潢施工切結書」，承諾在工期間遵守本社區管理委員會 所有管理辦法及住戶規約等規定。乃何樹宗違反上開管理辦 法第2條之規定，未經申請亦未經管理委員會核准即加裝系 爭鐵窗，顯違反其切結書第4、5、7、9、11、18及22各點之 承諾，即屬違反兩造之約定，且亦有違反建築法及規約暨公 寓大廈管理條例第8條第1項規定之情事。香榭麗管委會、林 新福依區分所有人會議決議授權與管理委員會決議，銷除何 樹宗門禁管制感應扣，並無不合。
⑸至原判決雖以系爭92年12月20日召開之區分所有權人大會決 議，關於銷除何樹宗大門感應磁扣之決議，違反公共秩序、 善良風俗，依民法第72條規定無效。並依憲法擴大解釋，民 法第767條中段規定，判命香榭麗管委會應給付何樹宗通行 坐落台中市○區○○○街1段36號香榭麗廣場大樓一樓大門 之有效感應磁扣1付等情；惟按，①人民因私權發生爭執， 應向普通法院依據法律訴請解決，因公法關係有所爭訟則應 循行政訴訟程序救濟。且人民因私權爭執訴請法院處理，法 院應依據當事人主張之實體法、程序法及各該特別法為妥適 之判決。而民法第72條規定之所謂公共秩序，係指社會之公 安和公益；所謂善良風俗，係指社會之倫理道德。香榭麗廣 場公寓大廈區分所有權人會議及管理委員會決議，均屬社區 內部之決議，無關社會之公安和公益。且因社區套房業主經 常將其套房出租與妓女戶經營色情交易，妓女、流氓進出頻 繁，雜亂無章，居住品質低劣，自91年起區分所有權人會議 始決議門禁管制，此乃社區內部為維持居住品質及安全所為 之決議，既與社區公安和公益無關，且其內容，無非實施較 嚴格之管制，高度要求住戶遵守而已，猶無關社會倫理道德 之可言。乃原判決微論僅泛稱系爭92年12月20日區分所有權
人會議決議違反公共秩序及善良風俗，並未具體論斷具體事 證何在，顯有理由不備之違法，更遑論何樹宗未曾主張上開 決議違反公序良俗，原判決就此有違反辯論主義，認作主張 之違法（最高法院60年台上字第2085號判例參照）。更何況 ，公寓大廈區分所有權人會議決議，如其召集程序或決議方 法或內容，違反法律或規約時，亦應類推適用民法第56條規 定，訴請法院撤銷該決議或確認該決議無效或不存在或不成 立，並非當然無效。系爭香榭麗廣場92年區分所有權人大會 決議並未經法院判決撤銷，亦未經法院判決確認其無效或不 存在，乃原判決竟憑空認定其無效，於法亦屬違誤。②至香 榭麗管委會雖得依公寓大廈管理條例第8條「住戶違反前項 規定（違反規定安裝鐵窗），管理負責人或管理委員會應予 制止，制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十 九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀，屆 期未回復者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費 用由該住戶負擔」規定辦理，亦得依公寓大廈管理條例第6 條第3項之規定，訴請法院拆除違法安裝之鐵窗。惟上開數 種處理方法或依據92年區分所有權人大會決議執行，其選擇 權在香榭麗管委會。乃原判決一方面認定系爭92年區分所有 權人會議決違反公共秩序善良風俗，依民法第72條規定無效 ，另一方面卻又謂香榭麗管委會執行上開決議與上開所述之 處理方法之比例，顯違反行政法上之比例原則，其判決理由 顯屬互相矛盾。從而，系爭92年3月20日召開區分所有權人 大會既無違反公共秩序善良風俗情事，應仍合法存在。而香 榭麗管委會依公寓大廈管理條例第36條第1款規定執行區分 所有權人會議決議事項，於法並無侵害何樹宗所有權之可言 。
⑹又姑不論香榭麗管委會因何樹宗違反92年區分所有權人會議 決議事項，而依該決議銷除何樹宗原有之感應扣，有無違反 公序良俗之情事，依民法第767條中段之規定，果有妨害何 樹宗之所有權者，亦僅得請求除去，即請求回復其原感應扣 之使用而已，無由據為請求重新給付感應扣一付之理由；而 參諸香榭麗廣場歷次區分所有權人及管理委員會等會議紀錄 ，可見銷除感應扣後，如銷除原因消滅者，得回復感應扣， 並非另發一新感應扣。乃原判決依據民法第767條中段排除 侵害之規定，判命香榭麗管委會應給付何樹宗另一新感應扣 據，顯有適用法則不當之違誤。另查，何樹宗向香榭麗管委 會提出裝潢施工申請時，其出具之申請表及施工切結書內容 ，表示繳交2萬元，保證不改變建築外觀、式樣（切結書第5 點）；大廈外牆不得任意外移或改變顏、形狀等（第7點）
；外牆不得任意鑽孔…安裝、設物、架棚等行為（第11 點 ）。乃何樹宗竟違反其保證，在系爭房屋加裝鐵窗，並為何 樹宗所自認。按保證金有違約金之性質（民法第250條）， 微論何樹宗違反其保證內容，香榭麗管委會於法得沒收該違 約金性質之保證金2萬元，香榭麗管委會更依上開何樹宗切 結書之內容，亦無返還何樹宗保證金2萬元之義務。何樹宗 請求交還2萬元保證金，顯屬無據。原判決因之駁回其此部 分之請求，於法並無不合。
⒉關於林新福部分：
按公寓大廈依公寓大廈管理條例第29條第1項成立之管理委 員會，依同法第38條第1項規定有當事人能力。至該管理委 員會依同法第29條第2項規定所推選之主任委員，其法定職 務乃係對外代表管理委員會執行區分所有權人會議決議事項 。本件林新福為當時香榭麗管委會之主任委員，揆諸前揭所 述，僅係代表香榭麗管委會之人，林新福之人格為被代表者 所吸收，即林新福以代表者之身分所為之行為，為被代表者 之行為。惟何樹宗就香榭麗管委會執行區分所有權人會議所 決議之事項，提起損害賠償之訴，竟列當時為香榭麗管委會 代表人之林新福私人為被告，其所提起之訴顯有被告方面之 當事人不適格。原審未以「原告之訴無理由」駁回，竟為命 林新福私人為損害賠償給付之判決，其判決顯屬違誤。再者 ，姑不論原判決將公寓大廈管理條例第29條第2項所規定之 代表，乃係指香榭麗管委會人格之表現，誤為香榭麗管委會 之授權為私人行為，原判決將有關通行權問題誤為侵害房屋 所有權問題，亦有認作主張之違法等語。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認何樹宗請求香 榭麗管委會發給大門感應磁扣1付；以及請求林新福賠償損 害51,952元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年6月22日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許 。至何樹宗請求香榭麗管委會返還裝潢保證金2萬元，以及 請求林新福賠償損害逾上開金額部分，則均屬無稽，應予駁 回，因而就何樹宗對香榭麗管委會及林新福所為請求部分， 分為何樹宗一部勝訴、一部敗訴之判決。並就何樹宗請求林 新福負損害賠償責任獲勝訴判決部分，依何樹宗及林新福之 聲請，分為附條件之假執行、免為假執行之宣告。何樹宗、 林新福對於原判決不利於己之部分均聲明不服，其中何樹宗 上訴聲明（指保證金及不當得利部分）求為：㈠原判決不利 於何樹宗之部分廢棄。㈡前開廢棄部分，香榭麗管委會應給 付何樹宗2萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100年6月22日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢林新福應再給付
何樹宗20,048元及自起訴狀繕本送達翌日即100年6月22日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。林新福則上訴聲 明求為：㈠原判決關於林新福敗訴部分及其假執行之宣告均 廢棄。㈡上廢棄部分，何樹宗在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由何樹宗負擔。㈣林新福 如受不利判決，願供擔保以免為假執行。林新福與香榭麗管 委會對何樹宗之上訴，及何樹宗對林新福之上訴則一致答辯 聲明求為：㈠駁回上訴。㈡訴訟費用由何樹宗負擔。何樹宗 另於本院變更及追加求為：香榭麗管委會應交付或恢復何樹 宗通行坐落臺中市○區○○○街1段33號、40號香榭麗廣場1 樓大門之有效感應磁扣1付，並不得有任何妨害何樹宗自由 進出上開香榭麗廣場公寓大廈之行為。香榭麗管委會對何樹 宗前開追加及變更之訴則答辯聲明求為：駁回何樹宗追加及 變更之訴，訴訟費由何樹宗負擔。
四、本院得心證之理由
㈠、何樹宗主張：伊於99年2月6日經由法院拍賣取得香榭麗管委 會所屬公寓大廈社區內之房屋所有權（包括：臺中市○區○ ○○段904地號土地所有權應有部分1萬分之69，及其上8606 建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5 房屋、共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69 、地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94777分之 660），嗣其於法院99年4月9日點交前開房屋後，於99年4月 26日即向香榭麗管委會繳交2萬元裝潢保證金，並於99年5月 10日進行屋內裝潢工程及安裝鐵窗，然於加裝鐵窗之際為管 理員所制止，經其報警處理始完成鐵窗之安裝，惟於翌日（ 99年5月11日）即收到香榭麗管委會之存證信函要求其於一 週內拆除鐵窗，否則取消門禁感應扣，其後香榭麗管委會之 主任管理委員林新福即依該社區92年區分所有權人會議之決 議，將何樹宗所有社區大門之感應扣消磁，使其於99年5 月 20日起欲進入上址時，因感應扣被消磁無法使用，致無法進 人自己之房屋等情，已據何樹宗提出法院拍賣公告、建物所 有權狀、建物謄本、土地謄本、大樓外觀照片以及裝潢保證 金收據（見原審院卷第14頁、第15至16及80、167頁、第79 及第166頁、第17頁、第37至41頁及90至94頁、第42頁）、 並為香榭麗管委會及林新福所不爭執，此部分之事實，自足 採信。
㈡、何樹宗請求交付或恢復通行40號香榭麗廣場大樓一樓大門（ 含管制門及社區大樓獨立電梯）部分：
按本件何樹宗係因感應扣被消磁，無法使用電梯通行至其房 屋，認其就房屋所有權之行使受到不當之限制及妨礙，且因
其房屋係位於第40號之社區大樓為由，而訴請香榭麗管委會 應交付或恢復其通行40號社區大樓大門（含管制門及40號社 區大樓電梯）之有效感應磁扣一付，香榭麗管委會則以：係 因何樹宗違反住戶規約，擅自在其房屋加裝鐵窗，故依92及 96年區分所有權人會議之決議取消其門禁感應扣之磁力，且 何樹宗仍可利用其他住戶通行時一起進入，於進入後亦得由 電梯旁之樓梯通行至其房屋，故其所有權之行使並未妨害等 語資為抗辯，惟查：
⒈按所有人於法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所 有權，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。經查， 何樹宗所有之臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋係位 於香榭麗管委會所屬公寓大廈社區內，且該社區內通往各區 分所有人房屋之樓梯或電梯，均位於該社區一樓管制區內， 且其一樓管制室共設有33號、36號及40號三處之管制門，並 均設有門禁之設施，而各區分所有權人通過一樓管制門之門 禁後，因社區大樓之電梯亦設有管制之設備，故須使用未被 取消之感應扣，方得解除社區大樓電梯之門禁管制，並利用 電梯通往各區分所有人個人所有之房屋等情，已據原審於 100年7月25日及本院101年2月15日履勘屬實，並有原審履勘 筆錄及現場圖在卷足憑（見原審卷第134至136頁），依此可 知香榭麗管委會將何樹宗之感應扣消磁後，何樹宗既無法通 過管制門，自無從進入社區大樓利用電梯及樓梯以通往其房 屋，此舉已使其何樹宗居住及出入其房屋之自由受到限制。 再查，何樹宗所有之上開房屋係位於40號社區大樓之10樓， 以其樓層之高，要其平日之出入，須等待他人開啟管制室大 門之際，始得尾隨通行，於進入社區大樓尚只能利用樓梯步 行走至10樓之房屋，顯然不符經濟效益，且不當地限制其通 行並使用社區大樓電梯之權利，對其房屋所有權之行使，自 已構成之妨害。香榭麗管委會空言：何樹宗得利用他人進入 之際，跟著進入並以走樓梯之方式到其房屋，抗辯何樹宗所 有權之行使並未受到妨礙，自無可取。
⒉又「公寓大廈周圍、上下、外牆面樓頂平台及不屬於專有部 分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁 窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈 規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、 縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有 權人會議決議之限制」公寓大廈管理條例第8條第1項定明文 ，是公寓大廈管理委員會若欲就各區分所有權人鐵鋁窗之設 置加以限制者，自僅得以規約或區分所有權人會議加以限制 ，且其規約及區分所有權人會議之決議尚須經向主管機關完
成報備，方具有拘束及限制區分所有權人之效力，足見公寓 大廈管理條例之前開規定，係屬一強制之規定，且唯有於住 戶規約或區分所有權人會議之決議已經向主管機關完成報備 有案者，方得據以限制區分所有權人為變更或設置等之行為 。經查，香榭麗廣場區分所有權人於93年3月16日修訂制定 之住戶規約，經管委會於95年9月5日向台中市西區區公所申 請報備，業經台中市西區區公所回函答覆：「有關規約訂定 或修改是否辦理申請報備手續一節，公寓大廈管理條例及報 備處理原則並無明文；惟規約如涉及本條例（指公寓大廈管 理條例）第8條第1項規定之限制時，則須向直轄市、縣（市 ）主管機關完成報備有案者始得適用，其修改時亦同。經查 ，貴會（即香榭麗管委會）來函所附會議記錄及修訂規約內 容中皆無上揭條文所述之情事，故毋庸報所備查」此有台中 市西區區公所95年9月11日公所民字第0950013852號函影本 在卷足參（原審卷第175頁）；是關於93年3月修訂之住戶規 約，因其修改之條文及其內容，並未涉及公寓大廈管理條例 第8條第1項之規定（即仍維持原來91年已經報備有案住戶規 約之規定），故依台中市西區公所函釋無須向主管機關報備 ，即發生效力，則在該修訂之規約未經廢止或變更及修訂以 前，各區分所有權人或其繼受人及香榭麗管理委員會自均負 有遵守93年3月修正後住戶規約之義務（公寓大廈管理條例 第24條第1項規定參照）。香榭麗管委會固又抗辯：93年3月 之規約已經修改，且100年1月16日新修訂之社區規約已經送 請主管機關報備，並於規約第六條之㈡明定：對既有裝設在 外牆之鐵鋁窗或冷氣機…一律要求住戶移除，若住戶拒絕移 除或未於管委會所定期限內移除，除應按規約規定處分外， 每十日應再給付管理委員會新台幣3千元之延遲改善懲罰性 違約金至改善為止，且明定該條之規定有溯及既往之效力， 依新規約之規定，何樹宗擅自加裝鐵窗之所為已違約規約之 規定，香榭麗管委會取消其感應扣之效力，亦屬有據等語。 然香榭麗廣場區分所有權人雖於100年1月16日又修訂公布新 的社區規約，然何樹宗係於99年間購買系爭房屋，且其裝設 鐵窗之時間係在99年5月10日，斯時100年1月16日之住戶規 約尚未制定，其架設鐵窗是否違反住戶規約，即應其行為當 時仍有效之住戶規約，即依93年3月修訂住戶規約以為定， 而不得將100年1月16日始修訂之住戶規約溯及既往適用於本 案，否則將違反規約之可預見性。況比較93年3月及100年1 月修訂之住戶規約，其中關於公寓大廈周圍上下、外牆面設 置鐵鋁窗或為其他類似行為之管理，核其新、舊條文之規定 亦互有不同：即100年1月新修正之住戶規約，對於架設鐵鋁
窗或冷氣機或陽台外推或窗戶外推之行為，除要求住戶應予 移除外，更附有遲延改善之懲罰性違約金，而93年3月舊住 戶規約就此無類似之規定，就鐵窗是否得安裝亦未明文規定 ，且僅授權區分所有權人會議決定之而已，足證100年新修 正之住戶規約第6條之規定，已涉及公寓大廈管理條例第8條 第1項所規範之事項，依同條第1項後段之規定，新規約自須 送請主管機關完成報備，始向後發生限制設置之效力，若允 許區分所有權人會議逕行規定相關新的住戶規約得溯及既往 ，並使其具有形同立法權之效力，將使公寓大廈管理條例第 8條第1項之規定形同具文，並使各區分所有人受到無法預期 之違約處罰，顯有違誠信原則。況無論法律、命令及規約之 修訂及變更，均不能使人民於事後更受有無法預期之處罰或 不利益，此為法治國法安定性及信賴保護之原則，香榭麗管 委會主張100年1月修正之住戶規約第6條第2款已經報備，且 有溯及之效力，何樹宗所為已違反住戶規約，當可取消其感 應扣之效力云云，洵無足取。
⒊再查，依香榭麗廣場93年3月16日修訂之住戶規約第6條第1 款之規定：「公寓大廈周圍、上下、外牆面樓頂平台及不屬 於專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告 物、鐵鋁窗或其他類似之行為，區分所有權人會議之決議，