租佃爭議
臺灣高等法院(民事),重上字,100年度,724號
TPHV,100,重上,724,20120320,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第724號
上　訴　人　陳鳳安
　　　　　　陳傳銘
　　　　　　陳欽賢
被上訴人　　陳銘琪
　　　　　　蔡桂榮
　　　　　　陳張綢
　　　　　　陳添丁
　　　　　　　　　　　　巷18號2樓
　　　　　　陳祺憲
　　　　　　陳王梅
　　　　　　　　　　　　弄6號
　　　　　　陳國璋
　　　　　　陳錦城
　　　　　　　　　　　　弄6號
　　　　　　陳美曦
　　　　　　陳筱菁
　　　　　　　　　　　　126號
　　　　　　陳語婕
　　　　　　　　　　　　之4
　　　　　　吳文龍
　　　　　　吳秀雯
　　　　　　吳秀娟
上列十四人共同
訴訟代理人　鄭洋一律師
複代理人　　呂雅莘律師
　　　　　　凃莉雲律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年9月16日
臺灣新竹地方法院100年度訴字第267號第一審判決提起上訴，經
本院於101年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：伊與上訴人三人為坐落新竹縣竹北市○ ○段第725、723、755、738、724、722、769、768、767、 731、739、740等地號土地之共有人，上開12筆地號土地係 由陳姓、吳姓及郭姓三家族所共有，並就各自之應有部分約 定就上開12筆地號土地加以分管。因陳姓家族之應有部分面 積總和為8427.82平方公尺，且上開地號土地中之系爭731地



號土地面積8660.88平方公尺，接近陳姓家族之應有部分， 是以陳姓、吳姓及郭姓等家族便約定由陳姓家族分管系爭73 1地號土地。嗣後政府雖於民國96年間徵收上開第725、723 、755、738地號等4筆土地，僅存系爭724、722、769、768 、767、731、7 39、740地號等8筆土地（下稱系爭土地）， 惟三姓家族間並未重新約定分管範圍，故仍由陳姓家族分管 系爭731地號土地。三姓家族約定分管後，上訴人之父執輩 及其叔陳江海在系爭731地號土地上蓋有三合院以供居住， 面積約有一分多地。因上訴人父親陳金生基於個人理財之規 劃，於40年間與被上訴人等人父親陳江海、陳金炎、陳金圳 間就其三人應有部分面積訂立系爭「租約字號：新國字第25 號」之耕地三七五租約（下稱系爭租約），由上訴人父親陳 金生耕作系爭731地號土地；又因陳姓家族係分管系爭731地 號土地，遂以系爭731地號土地為系爭耕地三七五租約之實 際耕作地點，系爭租約之後由兩造各自繼承。再者，於政府 徵收之前，被上訴人之應有部分面積為6320.87平方公尺（ 上訴人之應有部分面積為210 6.96平方公尺），政府徵收後 ，被上訴人之應有部分面積縮減為4774.03平方公尺（上訴 人之應有部分面積縮減為1591.34平方公尺），故系爭租約 之承租面積亦縮減為4774.03平方公尺。準此，上訴人應於 系爭731地號上就承租面積4774.03平方公尺之範圍內自任耕 作。惟上訴人繼承系爭租約後，實際上並未在系爭土地上耕 種，竟將系爭731地號土地整筆交由訴外人陳順柚耕種，頂 多至田裡「看看」，實際上並無參與。而陳順柚本身擁有插 秧機、割稻機、耕耘機，並在系爭731地號上施作排水設備 ，整個稻作的流程，從自始之插秧至最終之收割載稻穀去賣 ，全由其一手包辦，為全職之專業農夫。且上訴人陳欽賢自 68年間即搬遷至臺北市居住，並於臺北就業，而上訴人陳鳳 安及陳傳銘亦有固定工作，可知上訴人三人並無暇至系爭土 地耕種，而係將農事全權交由陳順柚進行，故無論上訴人係 將系爭731地號土地轉租予陳順柚耕種，抑或係請陳順柚代 耕系爭土地，上訴人三人均無自任耕作之事實至明。此外， 系爭土地所有權歸屬與原審被證四鬮書內容並無任何牴觸， 亦無任何不合理之處，且依司法院大法官釋字第115號解釋 意旨，系爭土地所有權歸屬乃經由政府公權力之確認，並無 違反公平誠信之疑義。為此依耕地三七五減租條例第16條規 定，請求確認兩造間就坐落新竹縣竹北市○○段722、724、 767、768、769、731、739、740地號土地所訂立「竹北市新 國字第25號」私有耕地三七五租約無效【原審判決被上訴人 勝訴】。上訴人不服提起上訴。並對上訴人之上訴，答辯聲



明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人陳欽賢雖遷居臺北市就業，但其家屬即 上訴人陳鳳安、陳傳銘及母親皆能自任耕作，依最高法院43 年臺上字第199號判例及83年臺上字第2297號判決意旨，認 為所謂「承租人應自任耕作」，解釋上非指必由承租人本人 親自耕作，應包括其家屬在內，故本件仍應認為上訴人有自 任耕作。且上訴人並未將系爭土地轉租訴外人陳順柚耕作， 僅將部分作業（種植、採收）曾經託其代耕而已，上訴人之 行為並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項不得轉租之 規定，倘被上訴人主張上訴人有轉租之積極事實，應由被上 訴人負舉證責任。是上訴人既未違反耕地三七五減租條例第 16條第1項之規定，則原訂租約仍為有效。再者，系爭地號 土地乃上訴人父輩長房陳金生、三房陳金圳、四房陳江海、 五房陳金炎共同購買，而由上訴人父親陳金生分得馬麟厝0. 415甲及新社段297地號（現為731地號）面積0.857甲，共計 1.272甲，此為鬮書所明載；且鬮書亦載明陳金炎今後欲在 陳金生耕地建築房屋時，照所使用面積，踏明足數，供換與 陳金生耕作，並日後陳金炎欲在陳金生耕地內建築房屋時， 需經陳金生准許等語。足證系爭土地乃上訴人父親陳金生所 分得，他房無權過問，故上訴人父親兼具地主及佃農之雙重 身分等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上 訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造及其他共有人所共有，兩造之被繼承人於40 年間依耕地三七五減租條例訂立耕地租賃契約，嗣分別由兩 造所繼承。
㈡依系爭租約所載內容，上訴人向被上訴人承租系爭土地面積 計為0.477403公頃。
㈢上訴人陳欽賢於67年間即搬遷至臺北市居住及就業。四、兩造爭執事項：被上訴人主張上訴人承租系爭土地並未自任 耕作，違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，請求 確認兩造間就系爭土地所訂立「竹北市新國字第25號」私有 耕地三七五租約無效，有無理由？鬮書就系爭土地有無由上 訴人父親陳金生分得或分管之約定？就此，本院判斷如下： ㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項 規定甚明。所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承 租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人未自任耕作， 將耕地轉租、將耕地借與他人使用或交換耕作，均屬租約無



效之事由（最高法院56年臺上字第1520號、63年臺上字第59 9號、70年臺上字第4637號判例意旨參照）。至承租人將耕 地全部或一部託人代耕者，除承租人或其家屬係因服兵役致 耕作勞力減少，不視為轉租外，亦應構成租約無效之事由， 此觀耕地三七五減租條例第16條第3項規定自明。是土地法 第6條後段固規定「其為維持一家生活者，以自耕論」，惟 「以自耕論」與「自任耕作」之情形究有不同（最高法院88 年度臺上字第2159號判決意旨參照），耕地三七五減租條例 第16條之「自任耕作」，應不包含土地法第6條後段規定「 準自耕」之情形。
㈡經查，被上訴人主張上訴人繼承系爭租約後，實際上並未就 系爭土地進行耕種，且將系爭土地（扣除三合院等建物占用 面積）整筆交由訴外人陳順柚耕種等情，業據證人陳順柚於 原審審理時到庭證稱：「（問從何時開始幫上訴人耕作？） 我有空，他們叫我做就做，做好幾年了。」、「（問幫上訴 人耕作範圍多大？）大約六、七分多地。」、「（問幫上訴 人做的事情有哪些？）翻土、打平、整地、插秧、割稻。」 、「（問幫上訴人做這些農作上時所得報酬？）我載稻子去 賣，扣除秧苗錢、工錢，會把錢給他們。」、「（問工錢如 何算？）一分地做一個項目1千多元〈單位新臺幣，下同〉 。」、「（問證人名下有無插秧機、割稻機、耕耘機？）有 ，但是因為自己做不了那麼多事，有些會包給別人做。」、 「（問幫上訴人做這些農作，大概在去年二期收割時，會給 上訴人多少錢？）有時1萬多元，收成不好時大概幾千元交 給他們。」、「（問幫上訴人耕作時會不會把部分的農事包 給別人做？）會，我如果做不來只好包給別人，像是插秧、 割稻。」、「（問在耕作上訴人土地時，上訴人是否會跟你 一起耕作？）如果他們有空會一起做，我有時候沒有空，他 們會幫忙看田裡有沒有水。」、「（問本身有無跟上訴人三 個人其中一個在田裡插秧，一起收割過？）他們沒空所以請 我，我會幫他們載稻穀去賣。」、「（問是否會幫忙除草、 施肥、灑農藥？）都有。」、「（問上訴人是否會在農田裡 除草、施肥、灑農藥？）現在沒有除草，上訴人他們在外面 工作，不用去田裡。」、「（問上訴人在做什麼工作？）我 不知道，我只知道他們在外面上班賺錢。」、「（問稻穀收 割烘乾賣掉後，交給誰？）上訴人陳傳銘。」、「（問本身 有兩甲多地，為何還要幫上訴人代耕？）我之前耕作的範圍 有到十幾甲，現在年紀大了不能做那麼多。」、「（問幫上 訴人耕作他們的土地每年可以獲利多少？）一年一個項目1 萬多元，但是有包括工具損耗。打田整地一項目，收割、插



秧各算一項目，但要扣除買秧苗的費用大概兩百多批，一批 30多元。」、「（問有看過上訴人三人有去田裡過嗎？）有 ，他們會去那裡看看，他們請我耕作，我賺他們的錢就要做 。」、「（問731地號上的水汴頭〈排水設備〉是否你所施 作？）是，如果沒做那設備，水會漏出來跑掉。」、「（問 看田裡的水、施肥、除草、噴農藥，這些工作你有無看過上 訴人自己去做過？）他們請我做，他們有空會去田裡看。」 等語（見原審卷㈡第58-60頁），參諸上訴人陳傳銘於原審 審理時亦稱無法區分其與訴外人陳順柚各自農作之範圍，且 上訴人陳鳳安亦自承其等係將731地號整筆土地包給訴外人 陳順柚耕作，有空會過去看一看，順便除草等語（見原審卷 ㈡第57頁），顯見系爭土地之農作過程大部分均由證人陳順 柚施作，系爭土地之耕作主體應為證人陳順柚，並非上訴人 ，上訴人僅在工作閒暇之時前往系爭土地看看並順便除草， ，茍上訴人僅將部分作業委由證人陳順柚耕作，衡情證人陳 順柚應無再將部分農事轉包他人耕作之理，是被上訴人主張 上訴人無自任耕作之情事，應堪採信。上訴人3人既均無自 任耕作之情事，則上訴人辯稱系爭土地之耕作，可由除上訴 人陳欽賢以外之其餘家屬即上訴人陳鳳安、陳傳銘2人自任 耕作云云，亦無足採。
㈢又上訴人雖復以自任耕作，並非播種、施肥、去草、除蟲、 採收等農作過程，悉須由承租人躬自為之，苟將農作過程之 一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之 本旨云云置辯。惟查，上訴人陳鳳安既稱其為正新玻璃工業 股份有限公司（下稱正新公司）負責人，上訴人陳傳銘亦稱 其現在到處打零工，之前是與人合夥開群定工程有限公司（ 下稱群定公司），擔任負責人，而上訴人陳欽賢則表示現在 臺北中鼎工程股份有限公司（下稱中鼎公司）工作，擔任工 程設計之工程師等語（見原審卷㈠第94頁）；且經原審依職 權調閱上訴人3人之財產所得資料，上訴人陳鳳安於98年度 領有正新公司薪資所得21萬9,010元，上訴人陳傳銘於96年 度領有群定公司薪資所得51萬元，上訴人陳欽賢於98年度領 有中鼎公司薪資所得132萬300元，有稅務電子閘門財產所得 調件明細表附卷可佐（見原審卷㈠第98-174頁）；而上訴人 陳鳳安目前係由正新公司為其投保健保，上訴人陳傳銘則由 誠昱科技有限公司為其投保健保及勞保，上訴人陳欽賢則由 中鼎公司為其投保健保及勞保，亦經原審依職權調閱上訴人 3人投保勞、健保紀錄在卷可參（見原審卷㈡第65-88頁）， 是上訴人既將系爭土地之農作過程全部或大部分均交由證人 陳順柚操作處理，非僅將耕地之一部分交予他人操作，且上



訴人3人在另有正職之固定工作下，亦顯難實際總理其等承 租之系爭土地之耕作農事甚明，故其情形實與上訴人所援引 之最高法院85年度臺上字第423號判決意旨有異，自難做為 有利於上訴人之依據。
㈣至於上訴人所提原審被證四鬮書內容（見原審卷㈡第50-53 頁），係載明上訴人父親陳金生斯時耕作之系爭土地屬兄弟 （即上訴人及被上訴人父執輩）共有，暨陳金生所耕作土地 之地號及面積，並未有將上訴人父親陳金生斯時耕作地號之 土地歸由陳金生所有之記載，且被上訴人亦不否認系爭土地 屬兩造所共有。按共有人得在共有土地特定部分成立租賃關 係，乃眾所週知，本件被上訴人係依耕地三七五減租條例第 16條第1項規定請求確認系爭租約無效，所影響者係上訴人 原為系爭租約之承租人地位，並無使上訴人原已存在之系爭 土地共有人地位消滅之意；又上訴人既未舉證證明系爭共有 土地曾約定分由其父親陳金生分管，自不影響其原承租關係 之存在，所辯他房無權過問其不自任耕作，均無足採。 ㈤從而，被上訴人主張上訴人承租系爭土地並未自任耕作，違 反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，請求確認兩造 間就系爭土地所訂立「竹北市新國字第25號」私有耕地三七 五租約無效，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，上訴人既有不自任耕作之情形，則被上訴人依耕 地三七五減租條例第16條第1項規定，請求確認兩造間訂立 之系爭租約無效，自屬正當，應予准許。原審為被上訴人勝 訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦
法 官 林玉珮
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但



書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
書記官 廖月女
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。