臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第510號
上 訴 人 東雲股份有限公司
法定代理人 吳鴻顯
訴訟代理人 陳清進律師
蔣彥威律師
被上訴人 東日山物流國際股份有限公司
法定代理人 趙守博
訴訟代理人 林政憲律師
張素芳律師
馬翠吟律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100年6
月24日臺灣基隆地方法院99年度重訴字第13號第一審判決提起上
訴，本院於101年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊所有門牌基隆市○○○街15號房屋（下稱系 爭房屋），於民國（下同）83年1月1日出租予被上訴人，並 約定租賃期間自83年1月1日起至102年12月31日止，另於93 年7月8日協議將租金調整為每月新台幣（下同）275萬7382 元。惟系爭房屋前遭抵押權人中華票券股份有限公司（下稱 中華票券公司）聲請查封拍賣（即原法院95年度執字第1594 號清償債務強制執行事件，下稱中華票券公司執行事件）， 並經執行法院於強制執行程序中以96年3月26日執行命令除 去租賃，則兩造之租賃契約自斯時起，即已終止，被上訴人 自屬無正當理由而占有系爭房屋；若本院認前開除去租賃執 行命令並未發生合法終止系爭租約之效力，則被上訴人自96 年4月起未依約繳納租金，經伊於98年4月2日以存證信函催 告被上訴人支付積欠之租金，被上訴人仍置之不理，伊乃於 98年4月22日終止系爭租約，則被上訴人至遲於斯時起，亦 屬無權占用系爭房屋，自應返還予伊並應給付伊前開積欠24 期又10日之租金計6709萬6295元；另伊於終止租約後，被上 訴人仍無正當理由而繼續占有系爭房屋，致伊受有無法使用 系爭房屋之損害，自應給付伊相當於租金之不當得利損害金 計2389萬7311元（以上二者合計為9099萬3606元）等情。爰 依民法第767條、租賃契約之法律關係、第179條等規定，求 為命㈠被上訴人將系爭房屋遷讓返還予伊；㈡被上訴人應給 付伊9099萬3606元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定 遲延利息；並自99年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月
給付伊損害金275萬7382元之判決（原審為上訴人敗訴之判 決，上訴人不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人。㈢被 上訴人應給付上訴人9099萬3606元及加計自起訴狀繕本送達 翌日起算之法定遲延利息；並自99年1月1日起至返還系爭房 屋之日止，按月給付上訴人損害金275萬7382元。㈣願供擔 保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠中華票券公司執行事件因歷經數次減價拍 賣而無法拍定，依強制執行法第95條第2項之規定，業已視 為撤回而終結，則有關強制執行程序之方法及手段即失所附 麗而消滅，故兩造間之系爭租約自屬有效存在；㈡另依兩造 於83年1月1日簽訂之租賃契約第3條約定，伊係於收到上訴 人開立發票後10日後始有給付租金之義務，但因上訴人迄今 均拒絕開立發票予伊，致伊租金給付期限並未屆至，伊自不 負給付遲延之責任，故上訴人以伊遲延給付租金為由，於98 年4月22日終止系爭租約，自為不合法；㈢若本院認上訴人 終止租約為合法，則伊受讓訴外人東展興業股份有限公司（ 下稱東展公司）對上訴人8400萬元之債權，並已合法通知上 訴人而無異議，伊自得以該受讓債權8400萬元與應支付予上 訴人之租金為抵銷，則上訴人前開以伊積欠租金而終止兩造 間之系爭租賃契約，亦為不合法；㈣又伊係基於租賃契約而 占有系爭房屋，自屬有法律上之正當權源，並非無權占有； 則伊既屬有權占用，自非無法律上之原因受有免繳租金之利 益，致上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，是上訴人請求 伊遷讓房屋並給付相當租金之不當得利損害金，為無理由等 語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠如主文所示。㈡如受 不利之判決，願以現金或華南銀行無記名定期存單為擔保， 請准宣告免為假執行。
三、查，㈠被上訴人於83年1月1日向上訴人承租系爭房屋，約定 租賃期間自83年1月1日起至102年12月31日止，並於93年7月 8日協議將租金調整為每月275萬7382元（含稅，未含稅則為 262萬6078元）；㈡系爭房屋前遭抵押權人中華票券公司聲 請查封拍賣，並經執行法院於強制執行程序中以96年3月26 日執行命令除去租賃；於98年5月26日經變價拍賣仍未拍定 ，依強制執行法第95條第2項之規定，視為撤回而終結；㈢ 被上訴人受讓東展公司對於上訴人8400萬元之債權等情，有 卷附倉租合約、房屋租賃補充協議書、執行法院除去系爭房 屋租賃執行命令、債權買賣契約書、東展公司通知債權讓與 函（見台北地方法院98年度審重訴字第1429號卷〈下稱北院 卷〉第8至11頁、第16至21頁、原審卷第27至36頁、第135至
143頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第55頁、本院卷第8 2頁、第170頁），且經本院依職權調閱中華票券公司執行事 件全案卷宗核閱屬實（見本院卷第46至47頁），堪信為真。四、本件應審究者為㈠兩造間之租賃契約是否於執行法院96年3 月26日除去租賃命令後，即已終止？㈡若否，則上訴人於98 年4月22日終止兩造間之系爭租賃契約是否有據？㈢又上訴 人請求被上訴人遷讓房屋是否有據？㈣上訴人請求被上訴人 相當租金之不當得利損害金是否有據？茲分別論述如下：㈠、兩造間之租賃契約是否於執行法院96年3月26日除去租賃命 令後，即已終止？
⒈按執行法院是否將抵押後發生之租賃關係除去後予以拍賣， 為強制執行程序中實施強制執行之方法。參酌強制執行法第 十二條規定，此項裁定惟於強制執行程序終結前，方具實益 。倘強制執行程序業經終結，該實施強制執行之方法即無從 執行，與確定私權關係之實體上裁判有異（最高法院74年台 抗字第227號判例及同院77年度台上字第1718號判決意旨參 照）。
⒉經查：
⑴、系爭房屋前遭抵押權人中華票券公司聲請查封拍賣，並 經執行法院於強制執行程序中以96年3月26日執行命令 除去租賃；惟於98年5月26日經變價拍賣仍未拍定，依 強制執行法第95條第2項之規定，視為撤回而終結等情 ，有卷附執行法院除去租賃執行命令、執行法院函可稽 （見北院卷第16頁、原審卷第44頁），並經本院調閱該 強制執行卷宗查核屬實（見本院卷第46至47頁）。堪認 執行法院前曾所為除去租賃執行命令之強制執行方法， 業已因本件強制執行程序於98年5月26日視為撤回而溯 及失其效力甚明。
⑵、是以，執行法院前開除去兩造間系爭租賃契約之執行命 令，既已因該強制執行程序視為撤回而失其效力，則兩 造間之系爭租賃契約，自因前開除去租賃契約之執行命 令失其效力後，而溯及回復其效力仍屬有效存在。故上 訴人主張執行法院既已於96年3月26日以執行命令除去 兩造間就系爭房屋之租賃關係，則兩造間之租賃關係自 斯時起，即已合法終止云云，並無可取。
㈡、上訴人於98年4月22日以被上訴人積欠租金為由，終止兩造 間之系爭租賃契約是否有據？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 民法第440條第1項、第2項定有明文。
⒉經查：
⑴、上訴人主張：被上訴人自96年4月起即積欠租金未付， 經伊於98年4月2日以存證信函催告後，仍未遵期給付， 系爭租賃契約業已於98年4月22日合法終止云云，固據 提出被上訴人98年4月15日回函為證（見原審卷第184 至185頁）。惟查：
①、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依 習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之 。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租 賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之， 民法第439條定有明文。又，解釋契約，固須探求 當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但 契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者， 即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上 字第1118號判例意旨參照）。
②、兩造前於83年1月1日簽訂系爭房屋租賃契約，嗣於 93年7月8日針對調整租金即由原租約約定租金每月 281萬4170元，調降租金為275萬7382元（含稅）， 簽訂房屋租賃補充協議書，且於該補充協議書第3 條約定，除本協議書約定者外，其餘租賃條件及權 利義務均依雙方原租約約定等情，有卷附房屋租賃 補充協議書可參（見北院卷第11頁），此為兩造所 不爭執，堪認兩造系爭房屋租賃補充協議書，除就 原租賃契約之租金予以協議調降外，其餘租賃條件 及兩造間之權利義務，自應以兩造於83年1月1日簽 訂之租賃契約為準據。
③、觀諸兩造於83年1月1日簽訂之租賃契約第3條：「 付款方式：每月月底結算，乙方（指上訴人）須開 立發票給甲方（指被上訴人），甲方須於收到發票 十日內付款。」（見北院卷第8頁），可知兩造約 定租金之給付方式，係上訴人需於每月之月底結算 ，先開立發票予被上訴人，被上訴人則於收受發票 後之十日內支付租金。惟上訴人自96年4月至98年4 月2日為催告給付租金之存證信函時止，並未開立 發票予被上訴人，且亦無不能開立發票之事由存在 乙節，此為上訴人所自陳（見原審卷第54頁、第20 3頁），則上訴人既未先依約踐行給付發票之義務
（即向被上訴人請款給付租金，此為上訴人所自陳 兩造約定租金之請款流程，見原審卷第203頁）， 被上訴人自無遲延給付租金之責任可言。
④、是以，上訴人既未先依約踐行開立發票予被上訴人 之義務，給付期限無從起算，則被上訴人自不生給 付租金遲延之問題。故上訴人以被上訴人自96年4 月起即積欠租金未付，經其於98年4月2日以存證信 函催告後，仍未遵期給付為由，主張系爭租賃契約 業已於98年4月22日合法終止云云，並無可取。 ⑵、上訴人又主張：開立發票僅為請款之流程，若伊不開立 發票，則被上訴人即可免除給付租金之義務，對伊顯失 公平云云。然查：
①、兩造既已於租賃契約第3條約定，租金之支付方式 即每月月底結算，指上訴人須開立發票給被上訴人 ，被上訴人須於收到發票10日內付款乙節（見北院 卷第8頁），業如前述，則上訴人既有依約先踐行 開立發票予被上訴人之義務，且上訴人並無不能開 立發票之事由，卻未踐行此依約先行開立發票之義 務，則被上訴人給付租金之期限即「收受發票後10 日」之期限，即屬無從起算。況給付租金之期限， 與上訴人負有給付租金之義務，係屬不同之二件事 ，自難僅憑上訴人可歸責於己不踐行開立發票之義 務，即可謂被上訴人因此而享有免除租金給付之義 務。
②、是以，上訴人既無不能開立發票之情事，且怠於踐 行依約開立發票予被上訴人之義務，致系爭租金之 給付期限因而無從屆至，自屬可歸責於上訴人所致 。又租金期限依約尚未屆至，要與被上訴人給付租 金義務之免除無關。自難僅憑系爭租金給付期限尚 未屆至，即可謂被上訴人業已免除給付租金之義務 ，對上訴人顯失公平。故上訴人以開立發票僅為請 款之流程，若其不開立發票，則被上訴人即可免除 給付租金之義務為由，主張對其顯失公平云云，容 有誤會，仍無可取。
⑶、上訴人再主張：伊並未開立發票予被上訴人，被上訴人 仍將至96年3月止之租金給付予中華票券公司，可見伊 有無開立發票與被上訴人給付租金之期限無涉云云，固 據提出台灣台北地方法院96年度重訴字第938號民事判 決、本院98年度上更㈠字第60號民事判決為證（見本院 卷第113至120頁、第132至137頁）。惟查：
①、上訴人係因積欠債權人中華票券公司本金5000萬元 及自90年8月22日起算之約定利息，經該公司執台 灣台南地方法院90年度促字第65083號確定支付命 令為執行名義，聲請對上訴人為強制執行，經執行 法院於95年4月27日核發債權移轉命令，命被上訴 人於前開執行名義債權範圍內，按月將租金移轉交 付予中華票券公司；嗣因被上訴人以執行法院債權 移轉命令所命給付租金數額，超逾中華票券公司執 行名義所載之債權為由，聲明異議，經執行法院命 中華票券公司依法起訴，中華票券公司乃本於前開 強制執行程序之債權人地位，起訴請求被上訴人應 依債權移轉命令所載至其債權獲償滿足為止之租金 ，經法院判決被上訴人必需將至96年3月止之租金 交付予中華票券公司等情，有卷附執行法院95年4 月27日北院錦95執助亥字第1209號執行命令、台灣 台北地方法院96年度重訴字第938號民事判決、本 院98年度上更㈠字第60號民事判決可稽（見本院第 106頁、第113至120頁、第132至137頁），並經本 院依職權調閱前開執行卷宗核閱屬實（見本院卷第 46至47頁）；堪認被上訴人將至96年3月止之租金 交付予中華票券公司，實係肇因於執行法院所核發 之債權移轉命令及前開確定判決所致；此與上訴人 本件基於兩造間之租賃契約，請求被上訴人給付租 金，其租金之給付方式，應以兩造租賃契約之約定 履行（即前者為執行法院依強制執行法第115條所 核發之執行命令，後者則為兩造間租賃契約之約定 條件）之情形迥異。自難僅憑被上訴人因前開執行 法院所核發之執行命令及確定判決，依法必需將系 爭租約至96年3月止之租金交付予中華票券公司， 即可謂上訴人未依系爭租約第3條約定，開立發票 予被上訴人，與被上訴人給付租金之期限（即被上 訴人於收到發票10日內付款）無涉。
②、是以，上訴人主張：伊並未開立發票予被上訴人， 被上訴人仍將至96年3月止之租金給付予中華票券 公司，可見伊有無開立發票與被上訴人給付租金之 期限無涉云云，仍無可採。
⑷、依上說明，上訴人既無不能開立發票之情事，卻未依約 踐行開立發票予被上訴人之義務，被上訴人給付租金之 期限因而無從屆至，自屬可歸責於上訴人之事由所致。 故被上訴人給付租金之期限無法屆至，既屬可歸責於上
訴人所致，被上訴人自不負給付租金遲延之責任甚明。 是上訴人以被上訴人積欠租金為由，主張其業已於98 年4月22日合法終止兩造間之系爭租賃契約云云，並無 可取。
⑸、另本院既已認定上訴人於98年4月22日以被上訴人積欠 租金為由，終止兩造間之系爭租賃契約為不合法，則被 上訴人備位抗辯若本院認其有積欠租金之事由時，亦以 其受讓東展公司對上訴人8400萬元債權，與98年4月22 日前所應付之租金為抵銷後，上訴人終止系爭租約，亦 為不合法乙事，與本院前開認定不生影響，本院自無併 予審究之必要，附此陳明。
㈢、上訴人請求被上訴人遷讓房屋是否有據？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767條第1項固有明文。惟占有人 係基於法律上原因占有，所有人自不得排除其合法之占有。 ⒉上訴人主張：伊為系爭房屋之所有權人，既已於98年4月22 日合法終止與被上訴人間之系爭租賃契約，被上訴人即屬無 權占有系爭房屋，伊自得本於所有權人地位，依民法第767 條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋云云，固據提出 建物登記謄本為證（見北院卷第6頁）。惟查： ⑴、上訴人並無不能開立發票之情事，且怠於開立發票，致 系爭租金給付期限無法屆至，被上訴人依約自不負遲延 給付租金之責任，業如前述，則上訴人以被上訴人積欠 租金為由，而終止兩造間之系爭租賃契約，於法自有不 合，故上訴人主張系爭租賃契約業已於98年4月22日合 法終止云云，並無可取。
⑵、是以，上訴人主張系爭租賃契約業已於98年4月22日合 法終止云云，既無可採，則被上訴人本於租賃契約占有 系爭房屋，核屬有法律上之正當權源。是上訴人主張被 上訴人為無權占有系爭房屋，並依據民法第767條規定 ，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋云云，核屬無據，應 予駁回。
㈣、上訴人請求被上訴人相當租金之不當得利損害金是否有據？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61
年台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴、上訴人主張已於98年4月22日終止系爭租賃契約既為不 合法，則被上訴人本於系爭租賃契約而占有系爭房屋， 核屬有法律上之正當權源（即非屬無權占有），故上訴 人主張被上訴人無權占有系爭房屋，致受有免繳租金之 利益，致其受有無法使用系爭房屋之損害云云，並無可 取。
⑵、是以，被上訴人占有系爭房屋既屬有法律上之原因，則 上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋受有免繳租金之 利益，致其受有損害云云，既無可採，則上訴人主張其 受有不當得利損害金額為若干，本院自無予以審究之必 要，附此陳明。
㈤、綜上所述，上訴人既因可歸責於己之事由，未履行開立發票 予被上訴人，致被上訴人給付租金之期限未屆至，被上訴人 自無給付租金遲延之責任可言。是上訴人主張被上訴人積欠 其租金，經其於98年4月22日終止兩造間之系爭租賃契約， 既為不合法，則被上訴人基於租賃契約而占有系爭房屋，即 屬有法律上之正當權源。故上訴人以被上訴人無權占有系爭 房屋，並受有免繳租金之利益，致其受有無法使用房屋之損 害為由，依據民法第76 7條、不當得利法則請求被上訴人遷 讓返還房屋，並給付積欠租金及相當租金之不當得利損害金 云云，均無可取。
五、從而，上訴人依民法第767條、租賃契約之法律關係、第179 條等規定，訴請㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還；㈡被上 訴人應給付其租金及不當得利損害金合計9099萬3606元，及 加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；並自99年 1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其損害金275萬7 3 82元；皆為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執 行之聲請，於法並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審 酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 101 年 3 月 27 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文
法 官 楊絮雲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
書記官 蔡慧娟
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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