臺灣新竹地方法院民事判決 99年度訴字第372號
原 告 古福文即黃玉蓮之繼.
原 告 吳勝銓即吳明通之繼.
原 告 吳瑞華即吳明通之繼.
原 告 吳嬌貞即吳明通之繼.
原 告 吳嬌雲即吳明通之繼.
原 告 吳瑞蓮即吳明通之繼.
原 告 吳彭貴妹即吳明通之.
前列七人共同
訴訟代理人 林淑娟律師
前列七人共同
複代理人 林虹如
被 告 賴士標
訴訟代理人 劉世興律師
複代理人 張藝鏵
上列當事人間履行契約事件，本院於民國101年3月12日辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○段一○四四地號，所有權權利範三五三四○○分之三三○四八，移轉登記予原告古福文。被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○段一○四四地號、所有權權利範圍三五三四○○分之一三二一九，移轉登記予原告吳勝銓、吳瑞華、吳嬌貞、吳嬌雲、吳瑞蓮及吳彭貴妹公同共有。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
本件原告起訴時，其訴之聲明第二項原以吳勝銓為原告，並 聲明：被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○段一０四四地號土地 所有權權利範圍13223/353400，移轉登記予吳勝銓，嗣原告 追加吳瑞華、吳嬌貞、吳嬌雲、吳瑞蓮及吳彭貴妹等五人為 原告，且其聲明變更為：被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○段 一０四四地號土地所有權權利範圍13223/353400，移轉登記 予吳勝銓、吳瑞華、吳嬌貞、吳嬌雲、吳瑞蓮及吳彭貴妹公 同共有，並經被告同意（99年5月20日言詞辯論筆錄），程 序上應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告古福文之被繼承人即訴外人黃玉蓮於民國（以下同） 68年間，向被告之父賴石鳳及被告購買坐落竹東鎮○○○
段17地號（嗣後變更為竹東鎮○○段1044地號，下稱系爭 土地）計100坪之土地（換算為330.58平方公尺），雙方 約定每坪價金新台幣（下同）3000元，買賣價金共計30萬 元，黃玉蓮並已交付該價金，並約定於可辦理登記時應予 過戶，此有買賣契約書（原證二）可稽。然查，於該土地 已可過戶之際，被告竟不辦理過戶，今系爭土地面積共 3534平方公尺，訴外人黃玉蓮業已死亡，原告古福文係為 黃玉蓮之唯一繼承人，依法繼承黃玉蓮之權利，依上開買 賣契約所得主張移轉比例即為33058/353400（計算式:330 .58/3534 ＝33058/353400）。（二）訴外人吳明通向被告之父賴石鳳及被告購買系爭土地之40 坪（換算為132.23平方公尺)之土地，雙方約定每坪價金 1000元，買賣價金共計4萬元，雙方並簽訂有買賣契約書 （惟該買賣契約書原告已找不到），吳明通並已交付該價 金，並約定於可辦理登記時應予過戶，且該買賣契約簽訂 後，業據被告就系爭土地出具土地使用權同意書，同意訴 外人賴石鳳在其上建築房屋，並經賴石鳳名義取得坐落在 系爭土地上之自用農舍建造執照（門牌號碼新竹縣竹東鎮 ○○路471-2號），而該房屋建造完成後隨即由賴石鳳變 更登記為吳明通所有，自71年至今皆然，此有該建物買賣 所有權移轉契約書（原證三）、契稅申報書（原證四）、 原證十四之該建物之建造執照、使用執照及原證十五之該 房屋之現值核定書影本各一份在卷可稽。準此，當可推認 被告於當時確有由其父賴石鳳代理，將上開建物所坐落之 基地，出賣予吳明通。然查，於該土地已可過戶之際，被 告竟不辦理過戶，而訴外人吳明通業已死亡，原告吳勝銓 、吳瑞華、吳嬌貞、吳嬌雲、吳瑞蓮及吳彭貴妹六人為吳 明通之繼承人，依法繼承吳明通之權利（尚未辦理遺產分 割），且依上開買賣契約所得主張之移轉比例即為13223/ 353400（132.23/3534＝13223/353400）。（三）依據下列事證，亦可佐證上開土地買賣契約確實存在，且 當時簽訂上開買賣契約書時，賴石鳳係有效代理被告簽約 ，被告於當時也必然知悉上開土地買賣之情事： ⑴被告在另案即本院97年訴字第720號拆屋還地事件中，於 97年12月15日言詞辯論期日陳稱：「以系爭契約書之時間 點來看，我當時在上班，我不知道這些事，以前的時代， 父親是絕對權威，他撫養我長大，幫我成家，他說什麼我 都答應，對或錯我都不會有意見，我絕對會服從他的意見 ，當時財產的掌管處理或是土地買賣事宜，在民國59 年 我祖父逝世後，這都是我父親在掌管處理，他有絕對的處
分權，不須徵得我的同意」等語（原證八）。
⑵被告姪子即訴外人賴傳旺於本院97年訴字第720號返還土 地事件中，於98年11月26日之期日當庭證稱：「賴石鳳是 我爺爺，在我記憶中我知道我爺爺有將上開系爭土地賣給 某一戶人家，並沒有指明是哪一家，但確定有出售土地這 件事，當時我爺爺會講起這件事是因為我父親賴士源本應 繼承該土地之一半，但當時的法令是只有自耕農身分才能 持有土地，但我父親非自耕農，而我叔叔（即本件之被告 ）有自耕農身分，所以土地登記在他名下，我爺爺當時需 要錢所以賣掉部分土地給第三人，但當時不能分割移轉登 記，我爺爺交代剩下的土地如日後有買賣，一半的價金應 該歸我父親，後來我叔叔並未交付該一半的價金給我父親 。我後來在父親過世前跟我母親都有告知我部分土地已賣 給第三人，後來我輾轉才知道是賣給被告（訴外人曾能盛 ），但是否直接賣給被告我不確定。後來我叔叔又把剩餘 部份賣予第三人陳火南等，卻扣除被告所佔有使用部分， 就是因為該土地已經由我爺爺賣給其他人。」、「我叔叔 知道，全家的人都知道系爭土地被告佔有使用部分已經由 我爺爺賴石鳳賣給第三人」等語（原證九）。
⑶訴外人賴張義妹（為被告之大嫂即童養媳，即證人賴傳旺 之母）於另案即本院97年訴字第328號事件，於97年1月31 日審理時一再證稱，其公公去世前還一再交代以後土地要 過戶給人家，且其亦證稱賴士標一定知道系爭買賣情事（ 原證十）。
（四）就系爭土地，有三筆交易均係依相同之模式買賣，買賣契 約均由賴石鳳（被告之父）及被告之名義為出賣人，而其 中一筆關於賣給訴外人戴營泉之部分，業經台灣高等法院 以98年上易字第260號民事判決（原證七），判命本件之 被告應將系爭土地所有權權利範圍353400分之13233移轉 登記予戴營泉名下，且依據該判決之理由：「以賴石鳳為 起造人之自用農舍建造執照，經稅捐稽征處收訖賴石鳳移 轉新竹縣竹東鎮○○路471-3號房屋（下稱系爭房屋）之 契稅申請書，經鄉鎮市區公所監證之買賣系爭房屋所有權 移轉契約書，新竹縣稅捐稽征處准予變更系爭房屋納稅義 務人為上訴人（即原告）之函件，均係公文書，依民事訴 訟法第355條第1項規定，推定為真正，且以肉眼辨識契稅 申請書及買賣所有權移轉契約書上賴石鳳之印文，亦與系 爭買賣契約賴石鳳之印文，及賴石鳳印鑑證明之印文相同 ，自堪信上開文書為真正。且參以證人徐和誠即系爭買賣 契約之代書徐和順之弟弟，亦證稱上訴人購買系爭土地後
即在其上建屋，房屋蓋好後由上訴人使用，賴石鳳或被上 訴人均未使用等語（97年度訴字第328 號卷第36頁），自 堪認上訴人主張簽訂系爭買賣契約後，伊取得賴石鳳名義 之自用農舍建造執照，建造完成後隨即由賴石鳳變更登記 為上訴人所有迄今等情為真實。」、「被上訴人早已知悉 賴石鳳代理伊將系爭土地賣予上訴人，亦知委系爭房屋為 以伊父名義申請興建完成後再移轉予上訴人，始能長期容 忍系爭房屋存在系爭土地上。被上訴人明知其父賴石鳳表 示為其代理人，將系爭土地賣予上訴人，惟不即時表示反 對，有使上訴人相信賴石鳳確有代理權，依首揭說明，應 負授權人之責任。」，足證上開買賣確係由賴石鳳代理被 告與訴外人戴營泉訂立，而本件黃玉蓮、吳明通與被告及 賴石鳳間之上開買賣亦屬相同之情形，準此，可認本件之 兩筆買賣，亦確係由賴石鳳分別有效代理被告與黃玉蓮、 吳明通所簽訂，是被告自有履行上開契約之義務。況縱認 被告於當時，並未授權賴石鳳與黃玉蓮、吳明通簽訂上開 買賣契約書，惟本於上開高等法院判決之相同認定及理由 ，被告亦應對原告即黃玉蓮、吳明通之繼承人，負表見代 理之授權人責任。
（五）為此，爰依系爭土地買賣契約及繼承之法律關係請求，並 聲明：
１、被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○段一O四四地號、權 利範圍33058/353400之土地所有權，移轉登記予原告 古福文；
２、被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○段一O四四地號、權 利範圍13223/353400之土地所有權，移轉登記予原告 吳勝銓、吳瑞華、吳嬌貞、吳嬌雲、吳瑞蓮及吳彭貴 妹公同共有；
３、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）原告所提原證二之合約書上被告之簽名及蓋章，均非被告 所作成，被告也未授權任何人簽訂該契約書。而依據訴外 人戴營泉於本院97年度訴字第328號履行契約事件中所為 之陳述，亦表示於簽約時本件之被告並未在場，係被告之 父自己蓋章，被告從頭到尾都未出面等情，參以原證二契 約書上被告名義之印文，與被告在戶政事務所所留存之印 鑑章、在銀行往來所登記之印章之印文不同，於原證二契 約書上被告名義之簽名，其字跡亦與被告在戶政事務所、 往來銀行所留之簽名字跡不同，準此，足證原證二之契約 書，僅係由黃玉蓮與被告之父親賴石鳳所簽訂，並非由被
告所簽訂，且賴石鳳以被告名義簽訂上開契約時，並未獲 得被告之授權，亦非被告所委任代理人，並無代理被告簽 訂該契約之權限。故賴石鳳以被告名義所簽訂之上開契約 ，係屬無權代理，經被告之否認後，確定的對被告不生效 力，且亦不構成表見代理，被告自不須對黃玉蓮之繼承人 即原告古福文，負契約之履行責任。
（二）被告之父賴石鳳和吳明通間，就系爭土地究竟有無簽訂買 賣契約書，因原告無法提出該買賣契約書，且其價金約定 為何亦無從得知，是僅憑原證四之房屋契稅申報書等文件 ，並無法證明被告之父賴石鳳與吳明通就系爭土地有買賣 一事。況縱認被告之父賴石鳳與吳明通之間，就系爭土地 亦有訂立買賣契約，惟因依原證二之買賣契約書所載，當 時就系爭土地所約定之每坪土地之買賣價金，與69年間當 時系爭土地之實際市價相差甚大，且於本件原告等人卻主 張買賣價金為一坪一千元，是合理可認該等買賣應係出於 戴營泉、黃玉蓮、吳明通三人和被告之父賴石鳳間，基於 通謀虛偽意思表示而作成，是該等買賣契約應為無效。（三）至於證人賴張義妹雖於另案即本院97年度訴字第328號事 件，於97年1月31日審理時，到庭證稱有關賴石鳳於死前 10天在老家將其與訴外人曾能盛簽訂之買賣契約書拿給其 看之情，惟經查，賴石鳳係因生病而過世，其於死前三個 月均在醫院度過，如何在過世前自己回老家將契約書拿給 賴張義妹看，並要證人當土地可移轉時要過戶給買方？實 屬可疑，且該證人於當時證稱賴石鳳已過世30年之久，核 與賴石鳳當時僅過世17年之情顯不相符，是該證人之上開 證詞並不足採信。
（四）並聲明:
１、原告之訴駁回；
２、訴訟費用由原告負擔
三、兩造不爭執事項：
（一）原告古福文為訴外人黃玉蓮之繼承人，原告吳勝銓、吳瑞 華、吳嬌貞、吳嬌雲、吳瑞蓮及吳彭貴妹六人為訴外人吳 明通之繼承人，被告為賴石鳳之繼承人，且均未拋棄繼承 。
（二）被告之父賴石鳳於68年12月26日，以自己及被告之名義， 就系爭土地與訴外人黃玉蓮簽訂原證二之買賣契約書，約 定買賣之標的為系爭土地中之一百坪，簽約當時被告並不 在場，且原證二契約書上被告之簽名及用印，並非被告所 親自簽名及蓋章。又當時被告為系爭土地之所有權人，賴 石鳳並非系爭土地之登記名義人及所有權人。
（三）被告之父賴石鳳於69年間，在系爭土地上，以其自身為起 造人名義，申請取得原證十四之自用農舍之建造執照，並 於71年間，依上開建造執照所興建完成，並坐落系爭土地 上、當時門牌號碼為竹東鎮○○路四七一之二、之三號之 原證十四所示之自用農舍使用執照，且依原證三之建物買 賣所有權移轉契約書及原證四之契稅申報書影本所載，賴 石鳳於71年9月間，將上開門牌號碼為竹東鎮○○路471-2 號之房屋，以買賣為原因，出售予訴外人吳明通並支付價 金120,000元，且被告對原證三之建物買賣所有權移轉契 約書、原證四之契稅申報書、原證十四之自用農舍建造執 照、使用執照及原證十五之新竹縣稅捐處房屋現值核定函 之形式真正亦不爭執。
四、兩造間之爭點：
經本院會同兩造整理爭點如下：
（一）被告之父賴石鳳是否有以其自己及被告之名義，與吳明通 簽立類似原證二之系爭土地買賣契約書？
（二）黃玉蓮與吳明通各自簽立之系爭土地買賣契約是否為被告 授權被告之父賴石鳳簽訂？被告對於賴石鳳代理被告簽訂 上開契約乙事，是否應負表見代理之授權人責任？五、本院之判斷
（一）原告主張訴外人黃玉蓮於68年12月26日，與被告之父即訴 外人賴石鳳簽訂買賣契約書，購買坐落竹東鎮○○○段17 地號（嗣後變更為竹東鎮○○段1044地號）其中100坪土 地，約定每坪價金新台幣（下同）3000元，買賣價金共計 30萬元，業已付款完畢，買賣契約所載之出賣人為訴外人 賴石鳳及被告二人，而當時土地之所有權人為被告，上開 土地迄未辦理移轉登記，而訴外人黃玉蓮已於78年6月12 日死亡，原告古福文為其唯一之繼承人等情，業據提出買 賣契約書、除戶戶籍謄本、繼承系統表為證，並為兩造所 不爭執，堪信屬實（惟被告抗辯訴外人賴石鳳未得其同意 訂立上開買賣契約，其不負授權人責任，詳如下述（三） ）。
（二）原告主張訴外人吳明通於67年間，與訴外人賴石鳳簽訂買 賣契約書（買賣契約現已遺失），購買系爭土地其中40坪 ，約定每坪價金新台幣（下同）1000元，而當時土地之所 有權人為被告，買賣契約經簽訂後，經被告同意出具土地 使用權同意書予訴外人賴石鳳，由其在土地上興建農舍（ 門牌號碼新竹縣竹東鎮○○路471-2號，並於房屋建造完 成後，於71年9月16日將所有權人名義由賴石鳳變更為訴 外人吳明通，上開土地迄未辦理移轉登記，而訴外人吳明
通已於81年2月26日死亡，原告吳勝銓、吳瑞華、吳嬌貞 、吳嬌雲、吳瑞蓮、吳彭貴妹為其繼承人，業據提出建物 買賣所有權移轉契約書、契稅申報書（見調解卷第16-17 頁）、農舍建造執照、使用執照及房屋現值核定書影本（ 見調解卷第47-49頁）除戶戶籍謄本、繼承系統表為證為 證。被告雖否認有訂立買賣契約書之事，惟由訴外人賴石 以自己之名義在系爭土地上興建農舍，並於完成立即將農 舍名義變更為訴外人吳明通，訴外人吳明通隨即搬入居住 ，且其後訴外人吳明通再以所有權人之身分，將土地及建 物之權利出賣予訴外人李義妹等情，堪認原告主張訴外人 吳明通與訴外人賴石鳳就系爭土地其中40坪訂立買賣契約 ，並已付清價金之事實，堪信為真實。
（三）原告主張訴外人黃玉蓮及吳明通各自與訴外人賴石鳳簽立 之系爭土地買賣契約，係經被告全權授權訴外人賴石鳳所 簽訂，縱使訴外人賴石鳳未經授權，被告知悉其父賴石鳳 以其名義簽訂系爭土地之買賣契約，不為反對表示，應負 表見代理之授權人責任，惟為被告所否認，經查： ⑴訴外人賴石鳳就系爭土地有三筆交易模式相同之買賣，買賣 契約均由訴外人賴石鳳及被告之名義為出賣人，買受人分別 為訴外人黃玉蓮（購買100坪）、吳明通（購買40坪）、戴 營泉（購買40坪），嗣該三人又分別於78、79年間將系爭土 地總共180坪及地上房屋，出賣予訴外人曾能盛及其妻即訴 外人李義妹（買賣契約見本院卷㈠第100、111頁），訴外人 戴營泉前已起訴請求被告應移轉系爭土地相當於40坪之應有 部分，獲勝訴判決（本院97年度訴字第328號、台灣高等法 院98年度上易字第260號），另被告亦曾起訴請求訴外人曾 能盛拆屋還地（97年度訴字第720號事件），嗣因視為撤回 而終結，上開二件訴訟及本件訴訟中，被告及相關當事人就 本件土地買賣經過，分別陳述如下：
１、被告姪子即訴外人賴傳旺於本院97年訴字第720號返還 土地事件證稱：「賴石鳳是我爺爺，在我記憶中我知道 我爺爺有將上開系爭土地賣給某一戶人家，並沒有指明 是哪一家，但確定有出售土地這件事，當時我爺爺會講 起這件事是因為我父親賴士源本應繼承該土地之一半， 但當時的法令是只有自耕農身分才能持有土地，但我父 親非自耕農，而我叔叔（即本件之被告）有自耕農身分 ，所以土地登記在他名下，我爺爺當時需要錢所以賣掉 部分土地給第三人，但當時不能分割移轉登記，我爺爺 交代剩下的土地如日後有買賣，一半的價金應該歸我父 親，後來我叔叔並未交付該一半的價金給我父親。我後
來在父親過世前跟我母親都有告知我部分土地已賣給第 三人，後來我輾轉才知道是賣給被告，但是否直接賣給 被告我不確定。後來我叔叔又把剩餘部份賣予第三人陳 火南等，卻扣除被告所佔有使用部分，就是因為該土地 已經由我爺爺賣給其他人。」、「我叔叔知道，全家的 人都知道系爭土地被告佔有使用部分已經由我爺爺賴石 鳳賣給第三人」等語（見該卷第155頁反面）。 ２、訴外人賴張義妹（為被告之大嫂即證人賴傳旺之母）於 本院97年訴字第328號事件證稱，其公公去世前還一再交 代以後土地要過戶給人家，且其亦證稱賴士標一定知道 系爭買賣情事（見該卷121-123頁）。
３、證人曾能盛於本件證稱：「訴外人吳明通與李義妹簽立 買賣契約時，吳明通有出示他與賴石鳳買系爭土地的契 約書，當時賴石鳳也有在現場，賴石鳳有跟李義妹拿介 紹費2 萬元，賴石鳳介紹我向戴營泉買房子。吳明通向 賴石鳳所買的土地面積是40坪，李義妹向吳明通所購買 的面積就是吳明通向賴石鳳所買的面積。其與李義妹購 買系爭土地及農舍後就居住在那，被告及賴石鳳都有到 我們家。被告常來我們家種菜、借水。訴外人賴石鳳有 說土地名義上是過給兒子，為了要減省契稅及相關費用 ，但實際上他有全權處理的權利」（見本院卷㈠第105- 107頁）。
４、被告於本院97年訴字第720號拆屋還地事件97年12月15 日言詞辯論期日陳稱：「以系爭契約書之時間點來看， 我當時在上班，我不知道這些事，以前的時代，父親是 絕對權威，他撫養我長大，幫我成家，他說什麼我都答 應，對或錯我都不會有意見，我絕對會服從他的意見， 當時財產的掌管處理或是土地買賣事宜，在民國59年我 祖父逝世後，這都是我父親在掌管處理，他有絕對的處 分權，不須徵得我的同意」，「（當時土地為何登記在 你名下？）土地原本登記在我祖父名下，60年我祖父過 世後，因為當時沒有自耕農身分則不能過戶，而且我祖 父過世前有交待要直接過戶給我，其他有些繼承人沒有 自耕農身分，我有自耕農身分，所以該土地就直接登記 到我名下，我民國58年10月1日開始在旭光日光燈公司 上班，85年7月31日退休，我這段期間內並沒有從事耕 作。我父親有自耕農身分，但因為當時已經50幾歲，年 紀頗大，以後也是要過戶到我名下，多次過戶要花費較 多錢，因為我祖父跟我父親覺得我很乖很聽話，所以就 直接過戶到我名下，（當時你的權狀、印鑑章都是誰在
保管？）都是我父親在保管，他80年名世前才交給我」 「（提示第37頁路權協議書，該協議書是否你親自蓋章 ？）我親自蓋章且我有收受10萬元，當天是被告（曾能 盛）的老婆到場交付20萬元，其中10 萬元給我，另10 萬元給姓徐的五兄弟，該路權本來是我跟姓徐的各6坪 ，後來因為被告他們住在路的後面，需要通過該路，被 告的老婆跟姓徐的講說他們要加入分擔這個路權，所以 才會議定以3份來分，（知否被告住在系爭土地旁的房 子多久？）78年左右就住到現在」等語（見該卷第55-5 6頁）。另於本件陳稱：「剛開始我真的不知道土地已 經賣給吳明通、黃玉蓮等，是94年間曾能盛在台北地檢 署因為78年的買賣契約告我詐欺（後來不起訴處分）， 那時候我才知道是賴石鳳把系爭土地賣給吳明通、黃玉 蓮之事。（你是否有住在系爭土地及農舍附近？）民國 七十幾年的時候有住在那，後來沒有。（既然有住在附 近，為何不知道他們土地買賣的事情？如果知道為何沒 有保全權利的舉動？）我知道土地在哪裡，後來知道上 面有農舍，當時知道有別人的房子、有別人在住，但那 時我什麼都不懂。（提示97年度訴字第720號97年12月 25日之言詞辯論筆錄第5、6、7頁，你當時陳述是什麼 意思？）當初我父親是說要在土地上蓋農舍給我住，後 來農舍蓋好之後戴營泉及吳明通搬進去住，才知道土地 及農舍已經賣掉了，因為是自己的父親我也不能怎麼樣 」（見本院卷㈡第28頁）。
⑵依被告及證人上開證述內容，足認訴外人賴石鳳將系爭土地 出賣予訴外人黃玉蓮、吳明通時，系爭土地雖登記在被告名 下，惟土地所有權狀、被告之印鑑章均由其父即訴外人賴石 鳳保管，以訴外人賴石鳳及被告當時之認知，訴外人賴石鳳 應有全權管理、處分系爭土地之權利，且簽訂買賣契約後， 雖受限於農地之受讓人須具自耕農身分且非因繼承無法分割 之規定，無法辦理移轉登記，惟系爭土地已分別交予訴外人 黃玉蓮、吳明通、戴營泉等占有使用，訴外人賴石鳳並以自 己名義興建農舍，完成後亦移轉予訴外人吳明通使用，被告 自78年起，已知系爭土地及其上農舍由訴外人黃玉蓮、吳明 通、戴營泉、曾能盛等第三人占有使用，從未提出異議，足 認對於訴外人賴石鳳出賣系爭土地之事知情且默示同意，其 主張訴外人賴石鳳出賣系爭土地為無權處分，並辯稱雖然知 悉系爭土地上有別人的房子、有別人在住，但那時其什麼都 不懂，因為是自己的父親其也不能怎麼樣云云，顯係避重就 輕之詞，不足採信。退步言之，縱認訴外人賴石鳳並無出賣
系爭土地之權利，惟按，「由自己之行為表示以代理權授與 他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於 第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得 而知者，不在此限」，民法第169條定有明文。又「無權利 人就權利標的物為處分後，權利人繼承無權利人者，其處分 是否有效，雖無明文規定，然在繼承人就被繼承人之債務負 無限責任時，實具有同一之法律理由，自應由此類推解釋， 認其處分為有效」；「系爭房屋就令如上訴人所稱，係因上 訴人出國往加拿大經商，故僅交其母某氏保管自行收益以資 養贍，並未授與處分權，但某氏既在上訴人提起本件訴訟之 前死亡，上訴人又為某氏之概括繼承人，對於某氏之債務原 負無限責任，以民法第118條第2項之規定類推解釋，應認某 氏就該房屋與被上訴人訂立之買賣契約為有效，上訴人仍負 使被上訴人取得該房屋所有權之義務，自不得藉口某氏無權 處分，請求確認該房屋所有權仍屬於己，並命上訴人回復原 狀」，最高法院著有29年上字第1405號、39年台上字第105 號判例可資參照，被告知悉訴外人賴石鳳以其本人名義訂立 系爭土地買賣契約，惟不為反對之表示，自應負授權人責任 ，況且，訴外人賴石鳳業已死亡，被告為其繼承人，概括繼 承訴外人賴石鳳財產上之一切權利義務，依上開最高法院判 例見解，亦負有履行買賣契約之義務。
（四）按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於 買受人，並使其取得該物所有權之義務」。又系爭土地買 賣契約第15條第1項規定：「本買賣土地依照農業發展條 例無法辦理分割及所有權移轉登記，日後政府准予分割移 轉時，而乙方（即賴石鳳、賴士標）不得刁難蓋章，亦不 得加索任何金錢之事」。而土地法於89年1月26 日修正時 ，業已刪除原第30條「私有農地所有權之移轉，其承受人 以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者 ，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉為無效。 」之規定，故系爭土地於修法後已可辦理過戶予非自耕能 力人且得移轉為共有，被告依據買賣及繼承之法律關係， 請求被告將土地移轉予訴外人黃玉蓮、吳明通之繼承人即 原告等，核屬正當。又訴外人黃玉蓮購買100坪，約可換 算為約330.58平方公尺，訴外人吳明通購買40坪，約可換 算為約132.23平方公尺（以1平方公尺＝0.3025 坪計算） ，原告請求被告應給付原告古福文應有部分353400分之33 058，請求被告應給付原告吳勝銓、吳瑞華、吳嬌貞、吳 嬌雲、吳瑞蓮、吳彭貴妹353400分之13223，並保持公同 共有，上開應有部分合計為353400分之46281，而被告在
系爭土地之應有部分為353400分之46267（見調解卷第頁 78 頁土地登記簿謄本），原告請求移轉之應有部分超過 被告現有之應有部分353400分之14，超過部分無從履行， 本院爰依訴外人黃玉蓮及吳明通購買土地面積之比例（10 ：4 ），分別減少原告請求移轉之應有部分為原告古福文 部分為353400分之33048，原告吳勝銓六人為353400分之 13219，原告之請求在上開範圍內，為有理由，應予准許 ，超過上開範圍部分，應予駁回。
六、綜上，本院認為訴外人賴石鳳有全權代理被告出賣系爭土地 予訴外人黃玉蓮、吳明通之權利，退步言之，縱認訴外人賴 石鳳未獲授權，被告依表見代理及繼承之法律關係，亦應負 授權人責任，故原告本於買賣契約及繼承之法律關係，請求 被告應將系爭土地購買之面積換算為如主文所示之應有部分 ，分別移轉登記予原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
民事第二庭法 官 彭洪英
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 嚴翠意