臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第497號
原 告 陳珍滰
訴訟代理人 林思銘律師
複代理人 盧秀蓮
被 告 林木富
被 告 林宗仁
前列二人共同
訴訟代理人 黃淑芬律師
路春鴻律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101 年2 月9 日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告新台幣柒萬捌仟陸佰伍拾元及自民國100 年4月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔六分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告各以新台幣貳萬柒仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，各以新臺幣柒萬捌仟陸佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告聲請支付命令時，原 係聲明請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）150 萬元， 及自民國（下同）100 年2 月29日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息，嗣因被告提出異議，原支付命令之聲請 視為起訴，而原告於本院訴訟進行中，更正其聲明為被告應 給付原告471,900 元，及自支付命令送達被告之翌日起，按 年息百分之5 計算之利息，核係單純減縮應受判決事項之聲 明，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)被告林木富、林宗仁分別於99年11月19日及100 年1 月4 日 委託訴外人匯豐不動產有限公司（下稱匯豐公司）代為銷售 其等所共有坐落新竹縣新埔鎮○○段1625地號土地（下稱系 爭土地），總價1,573 萬元，並簽立委託銷售契約書。而原 告於100 年1 月間多次與被告所委託之訴外人匯豐公司洽商 ，嗣允諾依被告所委託之價格購買，並於100 年1 月29日與
被告之受託人匯豐公司簽署承買要約書，復經訴外人匯豐公 司電聯兩造於100 年1 月30日至訴外人匯豐公司處簽訂買賣 契約書，是日，兩造均依約準時到達，經訴外人匯豐公司人 員向雙方說明關於配蓋過程中所需之各項證明文件、配蓋工 程時程、雙方權利義務及付款方式等事宜，原告均表同意， 被告亦無任何異議，原告乃即簽發交付面額150 萬元之定金 本票予被告之代理人匯豐公司收受，足見兩造確已達成買賣 意思之合致，成立買賣契約。詎被告嗣後一再延宕簽約日期 ，且另提出諸多不合理之要求，致兩造無法履行契約，原告 因而函催被告出面履約，豈料，被告竟仍以枝微末節搪塞， 拒絕履約，顯已違約，原告終於100 年6 月8 日發函被告解 除不動產買賣契約及請求賠償違約金，準此，兩造之買賣契 約業已成立，原告自有請求被告履約之權利，詎被告拒絕履 約，為此，爰依系爭要約書第6 條之約定，訴請被告賠償買 賣總價金百分之3 違約金即471,900 元（計算式：15,730,0 00×3%＝471,900 ）。
(二)對被告抗辯所為之陳述：
１、本件原告係依要約書第3 條第1 項請求被告賠償買賣總價金 百分之3 違約金做為損害賠償，並提出最高法院之判例及最 高法院判決實務見解等，補充說明如下：
⑴查依匯豐不動產內政部版本要約書（下稱：系爭要約書） 約定：「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並通知 到達買方時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約之一切義 務。」、「本要約書經賣方承諾出賣後，買賣雙方如有一 方違反本要約書而履行簽訂不動產買賣契約之義務時，違 約之一方應支付他方買賣總價金百分之3 之違約金作為損 害賠償。」、「甲方（即被告）承諾買方之要約條件或買 方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已合本契約 之委託條件，買賣契約即為成立。」、「買賣契約成立後 ，甲方（即被告）應與買方共同或協商指定地政士辦理所 有權移轉登記及相關手續；…。」、「本要約書依第3 條 承諾送達他方之日起7 日內，買賣雙方應於共同指定之處 所，就有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申 請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約 定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書。 」，此觀系爭契約書第3 條第1 項本文、第6 條、第8 條 第2 項、第11條第1 項本文自明。
⑵又「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他 方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立。」，民法第345 條定有明文，次按
「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互 相同意，買賣契約即為成立。」及「當事人就標的物及其 價金互相同意時，買賣契約即為成立，…。」，最高法院 20年上字第2202號及20年上字第21號判例意旨明揭斯旨， 再按「…當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約 即為成立，民法第153 條第1 項、第2 項及第345 條第2 項分別定有明文。所謂契約非必要之點未經意思表示者， 包括當事人約定留待他日解決之點。準此，可知私法上契 約之雙方當事人，茍已互相意思表示一致，約定就若干契 約之點待日後另行協商確定，以作為其契約內容之一部分 ，且其約定未違反強制或禁止規定，依契約自由原則，自 無礙於契約之成立，而非法之所不許。」及「買賣之當事 人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又 訂約當事人之一方由他方受有定金時，其契約亦視為成立 。」，最高法院97年度台上字第2678號及40年度台上字第 951 號裁判亦採同最高法院判例之見解。
２、被告抗辯兩造間就系爭土地並未成立買賣契約云云： ⑴被告委託訴外人匯豐公司銷售系爭土地，並委託該公司代 受承諾及收受定金，而原告就願買受系爭土地之價格及付 款條件均已符合委託條件，並簽發交付150 萬元之定金本 票予被告之代理人即匯豐公司收受，是以，兩造就系爭買 賣標的物及價金之意思表示既均一致，依民法第345 條第 2 項規定及最高法院22年上字第914 號、20年上字第2202 號判例意旨，買賣契約即為成立。次查，原告於100 年1 月29日透過訴外人匯豐公司向被告出具買賣要約書，經被 告同日於要約書上簽名承諾，該承諾已到達原告，兩造自 應負履行簽立買賣契約書之一切義務，而被告亦應受要約 書第3 條第1 項前段及第6 條約定之拘束，而有配合原告 簽訂買賣契約。又依據被告與匯豐公司簽立之委託銷售契 約書第8 條第2 項前段之約定，本件買賣契約即為成立， 兩造均應受契約之約束，再依第3 條第1 項本文規定被告 應負履行簽立買賣契約之一切義務，故被告抗辯買賣契約 並未成立，買賣條件雙方並不一致，要約部分是原告與仲 介公司之間的約定，與賣方即被告無關云云，均不足採。 ⑵被告抗辯兩造之買賣契約因部分細節意思不合致，主張契 約不成立云云，惟民法及最高法院判例及實務裁判之見解 均一致採買賣就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即 為成立，縱有部分細節需待日後協商確定，以作為其契約 內容之一部分，而其約定未違反強制或禁止規定，依契約 自由原則，自無礙於契約之成立，本件被告所抗辯契約尚
未成立之理由無非是以，因配蓋細部之約定尚未談妥等， 惟查依據系爭要約書第5 條「…買賣雙方應於共同指定之 處所，就有關稅費及其他費用之負擔，委託人及買方共同 申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋 約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書 。」，依此，被告主張配蓋細部約定，應屬系爭要約書第 5 條所稱之其他相關事項，買賣雙方應於簽訂不動產買賣 契約書之同時，進行協商之事宜，而並非以此主張契約不 成立，拒絕履行簽訂買賣契約，被告等所辯容有誤會，又 委託銷售契約書第11條本文關於產權移轉約定，就買賣契 約成立後，被告應與原告共同或協商指定地政士辦理所有 權移轉登記及相關手續等，關於配蓋之所有事項亦應就辦 理產權移轉之際，應就其約定之細部詳載於買賣契約上， 尚非因配蓋細部之約定未於委託書或要約書上載明，而認 定其買賣契約尚未成立，被告抗辯本件買賣契約尚未成立 ，委無可採。
３、被告林木富並抗辯其未在系爭要約書上簽名，因此要約書所 載內容對其不生效力云云，惟查，系爭要約書經被告林宗仁 於其上簽名承諾同意原告之承買價格後，並經訴外人匯豐公 司通知原告及被告於100 年1 月30日下午2 時至訴外人匯豐 公司處簽訂買賣契約書，被告林宗仁及林木富當日均準時到 場參與討論配蓋過程所需之各項證明文件、配蓋工程時程、 雙方權利義務及付款方式等內容，原告均表同意，被告亦無 任何異議，可證被告林木富亦同意原告之承買條件。嗣被告 林木富於100 年2 月21日晚上7 時再次前往訴外人匯豐公司 ，洽談關於簽定買賣契約之細節，期間雖提出枝微末節問題 作為拒不履約之正當理由，但並未就要約書未經其簽名其上 ，因此對其不生效力乙事有所爭執，從而，應認被告林木富 亦不否認原告之承買條件。再者，被告林木富及林宗仁共同 於100 年3 月3 日以新竹文雅郵局第29號存證信函回覆原告 ，函中雖否認違約及有支付服務費義務，惟核其內容所臚列 之問題，均係被告二人共同提出，且被告林木富亦未以其未 在要約書上簽名為由，否認原告之承買條件，據此，堪認系 爭要約書對被告林木富與林宗仁具有同等效力，被告林木富 前開所辯亦非足採。
(三)綜上，並聲明：（一）被告應給付原告471,900 元，及自支 付命令送達被告之翌日起，按年息百分之5 計算之利息。（ 二）訴訟費用由被告負擔。（三）請依職權宣告假執行。二、被告答辯：
(一)兩造就系爭土地並未成立買賣契約：
１、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即 為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物 及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言 ，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價 金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程 中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例 如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、費 用及違約等重要事項，均未約定，且無法達成合意，自難認 買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。且以現今社 會交易常情論之，在不動產買賣過程中，標的物與價金固為 最重要之點，但不動產之價值較一般物品為高，交易過程亦 較為複雜，需買賣雙方達成合意之要點亦較一般交易為多， 往往因價金以外之其他事項未達成合致而無法成立買賣契約 。
２、被告林木富並未在系爭要約書上簽名，因此要約書所載內容 對其不生效力。退步言，被告林木富委託匯豐公司仲介銷售 系爭土地，除就出售價格為約定外，並訂定有付款的條件， 即「第一期簽約款20% ，第二期備證款30% ，第三期完稅款 0%，第四期交尾款50% 」，惟觀諸原告所提出之要約書，其 付款方式為「第一期簽約款10% ，第二期備證款20% ，第三 期完稅款20% ，第四期尾款50% 」，明顯與被告林木富委託 銷售所要求之付款條件不符，而一般不動產交易，簽約與備 件均同時進行（因備件時，賣方僅係攜帶印鑑章及交付印鑑 證明、戶籍謄本與稅單，詳系爭契約書第四條應同時履行條 件欄），換言之，兩造簽訂買賣契約與備件時，依被告的付 款條件，原告即應給付總價百分之50的價金予被告，惟依照 原告的付款條件，則僅給付總價金的百分之30，雙方差距甚 大，是在未達成意思合致之情況下，自無從成立買賣契約。３、更何況，因系爭土地係屬農地，原告買受後，無法立即興建 ，因此尚有「地主配蓋」的問題，而所謂「地主配蓋」，即 由出售土地之地主，配合土地之買受人興建房屋，詳言之， 即以地主為起造人，申請建築執照後，在所出售的土地上興 建房屋，嗣興建完成後，再連同土地與房屋一併移轉登記予 買受人，其過程需歷經農用勘查、鑑界、申請無農舍證明、 委請建築師繪圖設計監造、申請建築執照、營造、取得使用 執照、移轉登記等繁複程序，是就系爭土地之買賣能否成立 而言，自屬重要事項，證人林雅靚乃證稱：「如本件沒有配 蓋，買方不會以原訂價格購買。配蓋在本件土地買賣是重要 事項」，另一證人許修全亦證稱：「本件是農地配蓋，與一 般土地買賣或建物買賣都不一樣」。而兩造就此攸關買賣契
約能否成立之重要事項，尚未達成合致，敢問買賣契約如何 成立？
４、綜上所述，兩造間就價金的付款方式以及地主配蓋等重要事 項均未達成意思合致，自無從成立買賣契約，原告主張兩造 間已成立買賣契約云云，純屬無稽之論，不足採信。(二)原告主張被告違反系爭要約書第6 條約定，請求被告給付違 約金，顯無理由：
１、承前所述，兩造間就系爭土地買賣價金的付款條件及地主配 蓋等重要事項之意思表示均未達成一致，買賣契約尚未成立 ，自無從簽訂買賣契約書。
２、再者，土地配蓋之過程冗長繁複，已詳前述，而匯豐公司於 與被告簽訂委託銷售契約書時，謹註記「地主配蓋」，依證 人林雅靚及許修全分別證稱：「在簽訂委託銷售契約書時， 我並沒有告知被告配蓋細節，但在簽買賣契約之前，我們都 會先說明清楚」、「（何時接觸賣方？經過情形？）…是農 曆過年前一、二天，當天我們有約買賣雙方來公司洽談買賣 契約的事宜，因為本件是農地配蓋，與一般土地買賣或建物 買賣都不一樣…當時有告訴雙方買賣的權利義務，包括賣方 須申請農舍證明、且農勘須通過才有辦配蓋，…也要配合申 請建照…蓋好受申請使用執照核准…。」、「（當天是就配 蓋通常情形為說明，或是就本件買賣具體價金成數如何給付 說明？）當天是通例說明。」可知，匯豐公司人員，不論於 被告委託銷售時，甚或原告為要約後迄第一次約談前，從未 向被告說明地主應如何配蓋之細節。
３、抑有進者，因地主配蓋有其不確定性及風險性，以致影響買 賣雙方之付款條件，證人林雅靚證稱：「…因本件是配蓋， 一般作法是建造執照下來先付4 至5 成價金，到房屋建好使 用執照下來之後過戶給買方的同時才交付其他價金，理由是 配蓋過程都是以原地主名義興建，土地及建物名義上都是地 主的，但興建資金是買方出資，如果簽約就交付9 成價金風 險太高，所以，我們當時沒有同意這個提議，我們認為至少 應該依照委託銷售契約書上的付款方式，所以當天就不歡而 散。」、「一般配蓋田除非有親戚賣過，通常不會知道付款 成數。」、「因之前我們會先要求給付4 至5 成價金，然後 會請賣方簽發已收定金加建築房屋成本總金額之本票給代書 保管，並設定抵押權給買方。」、「是在除夕前一天即第一 次會談的時候，才告知賣方配蓋時必須簽立本票及設定反擔 保」等語，由此可知，於系爭土地之洽商買賣過程中，原告 不僅不同意被告所提出的付款方式，甚且因有地主配蓋等問 題，反而要求被告必須簽發與其已付價金及興建房屋所需資
金同額之本票，並於土地上設定抵押權予伊以供擔保，而此 等條件，均為被告於委託匯豐公司銷售系爭土地時所無，自 屬新要約，被告並無同意之義務，是被告拒絕原告此一無理 要求，兩造因而未能成立買賣並簽訂契約書，非可歸責於被 告，從而，原告主張被告違約請求給付違約金，實無理由。(三)縱認被告違約，惟原告請求之違約金顯屬過高，應予以酌減 ：
１、按當事人固得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金， 但約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，至於當 事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟 狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權 人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金係損害賠償總額 預定性質者，尤應衡量債權人實際上所受之積極損害及消極 損害，以決定其約定之違約金是否過高，最高法院49年台上 字第807 號判例、96年度台上字第107 號判決意旨參照。２、查兩造均未簽訂買賣契約書，尚未至履行契約的階段，原告 即要求以總價百分之3 計算即471,900 元之違約金，依目前 社會之一般認知及經濟狀況，顯屬過高，矧原告於本件交易 過程，實際上並未支付任何金錢，諸如係以玩具本票作為要 約金，且證人林雅靚亦證稱：「按照本件目前情形，不會向 買方即原告收取仲介費」，是原告將來亦無負擔仲介費的問 題，且原告提起本件訴訟委請律師所支出之律師報酬等費用 ，據證人林雅靚證稱，亦係由匯豐公司負擔，從而可知，原 告因系爭買賣之過程所衍生之糾葛，幾無任何損失，是原告 請求之違約金，顯然過高，應酌減至零，始屬相當。(四)綜上論結，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用 由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 假執行。
三、經兩造同意整理並簡化不爭執事項及爭點如下：Ⅰ、不爭執事項：
（一）坐落新竹縣新埔鎮○○段1625地號土地係被告二人所共有 ，應有部分各二分之一。
（二）被告林木富於99年11月19日與訴外人匯豐不動產有限公司 簽訂「委託銷售契約書」，以每坪單價70,000元之價格委 託訴外人匯豐不動產有限公司銷售前開土地，委託期間為 自99年11月19日至100 年3 月31日止，嗣於同日另與訴外 人匯豐不動產有限公司簽訂「契約內容變更合約書」，同 意將原委託銷售之價格由每坪單價70,000元變更為65,000 元，但變動後價格不含仲介服務費。
（三）被告林宗仁於100 年1 月4 日與訴外人匯豐不動產有限公
司簽訂「委託銷售契約書」，以每坪單價70,000元之價格 委託訴外人匯豐不動產有限公司銷售前開土地，委託期間 為自100 年1 月4 日至100 年4 月30日止，嗣於同日另與 訴外人匯豐不動產有限公司簽訂「契約內容變更合約書」 ，同意將原委託銷售之價格由每坪單價70,000元變更為65 ,000元，但變動後價格不含仲介服務費。
（四）原告於100 年1 月29日與訴外人匯豐不動產有限公司簽訂 「要約書」，並於100 年1 月間簽發面額150 萬元之本票 交付訴外人匯豐不動產有限公司。
（五）原告於100 年2 月23日分別寄發竹北光明郵局第080 號及 第081 號存證信函給被告二人，經被告二人收執，嗣於10 0 年6 月8 日委請林思銘律師寄發發文字號為100 年度明 典函字第100060801 號律師函予被告二人，亦經被告二人 收執。
Ⅱ、兩造爭點：
（一）兩造就系爭土地之買賣契約是否成立？
（二）被告二人是否違反系爭要約書第6 條約定？（三）若被告二人違反前開約定，則原告訴請被告二人給付471, 900 元之違約金是否過高而應予酌減？
四、本院之判斷：
（一）按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他 方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立。」，民法第345 條定有明文，次按 「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互 相同意，買賣契約即為成立。」及「當事人就標的物及其 價金互相同意時，買賣契約即為成立，…。」，最高法院 20年上字第2202號及20年上字第21號判例可資參照。次按 「買賣之當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約 即為成立。又訂約當事人之一方由他方受有定金時，其契 約亦視為成立。」（最高法院40年度台上字第951 號裁判 意旨參照）。查，系爭坐落新竹縣新埔鎮○○段1625地號 土地係被告二人所共有，應有部分各二分之一；被告林木 富於99年11月19日與訴外人匯豐不動產有限公司簽訂「委 託銷售契約書」，以每坪單價70,000元之價格委託訴外人 匯豐不動產有限公司銷售前開土地，委託期間為自99年11 月19日至100 年3 月31日止，嗣於同日另與訴外人匯豐不 動產有限公司簽訂「契約內容變更合約書」，同意將原委 託銷售之價格由每坪單價70,000元變更為65,000元，但變 動後價格不含仲介服務費；被告林宗仁於100 年1 月4 日 與訴外人匯豐不動產有限公司簽訂「委託銷售契約書」，
以每坪單價70,000元之價格委託訴外人匯豐不動產有限公 司銷售前開土地，委託期間為自100 年1 月4 日至100 年 4 月30日止，嗣於同日另與訴外人匯豐不動產有限公司簽 訂「契約內容變更合約書」，同意將原委託銷售之價格由 每坪單價70,000元變更為65 ,000 元，但變動後價格不含 仲介服務費；原告於100 年1 月29日與訴外人匯豐不動產 有限公司簽訂「要約書」，並於100 年1 月間簽發面額 150 萬元之本票交付訴外人匯豐不動產有限公司等情，為 兩造不爭執，即堪信實。次查，依被告與訴外人匯豐公司 簽立之委託銷售契約書第8 條第1 項、第2 項約定：「一 、甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人。二、甲方承諾買 方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購 屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。 此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方 無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。」，有該委託 銷售契約書二件可稽（見本院卷一第38、39頁），足見被 告同意訴外人匯豐公司為買賣雙方之代理人，且有代被告 即賣方收受定金之權利；又原告即買方既於100 年1 月29 日簽立買受系爭土地之要約書，且於同年間簽發以被告為 受款人、金額150 萬元、發票日為100 年2 月1 日之本票 乙紙交予訴外人匯豐公司作為系爭土地買賣之定金，則於 匯豐公司收受該定金之本票時，依上開法條規定及最高法 院裁判意旨，兩造間之買賣契約即已成立，堪以認定；復 參以被告林宗仁所簽立之委託銷售契約書第18條特別約定 事項記載「地主同意配蓋」，並有被告林宗仁之簽章（見 本院卷一第40頁），且被告二人亦同時至訴外人匯豐公司 討論關於配蓋之相關事項，且配蓋之一般作法是建造執照 核發後先付4 至5 成價金，至房屋建好使用執照核發後過 號給買方同時才支付其他價金，此業經證人林雅靚證述在 卷（見本院卷二第17、18頁），亦核與被告二人所簽立之 上開委託銷售契約書約定之付款方式均係於交屋前給付50 % ，至交屋時始給付50% 之情形相符，是則被告抗辯其等 因不知配蓋詳情及付款條件未達成合意，故系爭買賣契約 不成立云云，尚非可採。
（二）再查，依原告於100 年1 月29日與訴外人匯豐公司簽訂之 「要約書」第6 條約定：「本要約書經賣方承諾出賣後， 買賣雙方如有一方違反本要約書而不履行簽訂不動產買賣 契約之義務時，違約之一方應支付他方買賣總價金百分之 三之違約金作為損害賠償。」（見本院100 年度司促字第 2285號卷第5 頁），並經賣方林宗仁簽名無訛（見本院10
0 年度司促字第2285號卷第5 頁背面），被告亦經訴外人 匯豐公司通知其於存證信函收受後三日內通知匯豐公司簽 訂買賣契約，惟被告以前開抗辯理由拒與原告簽訂土地買 賣契約，被告所執抗辯理由無可憑採，前已述及，則原告 主張依系爭「要約書」第6 條約定向被告請求違約金作為 損害賠償，洵屬有據。
（三）又按「當事人固得約定債務人於債務不履行時，應支付違 約金，但約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約 履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金 係損害賠償總額預定性質者，尤應衡量債權人實際上所受 之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高 。」（最高法院49年台上字第807 號判例、同院96年度台 上字第107 號判決意旨參照）。查，原告依上開「要約書 」第6 條約定請求被告給付以買賣總價1,573 萬元百分之 3 計算即471,900 元之違約金，固非無據；惟酌以兩造尚 未簽訂買賣契約書，未至履行契約階段，且原告於本件交 易過程，實際上並未支付現金，係以本票作為要約金，且 證人林雅靚亦證稱：按照本件目前情形，不會向買方即原 告收取仲介費；本件訴訟委請律師所支出之律師報酬等費 用，亦係由匯豐公司負擔等情（見本院卷二第19頁正、反 面筆錄），是原告將來亦無負擔仲介費或本件訴訟律師報 酬費用之問題，基此，本院認原告請求被告共同給付總價 百分之3 計算即471,900 元之違約金，依目前社會之一般 認知及當事人所受損害情形等情狀衡量，猶屬過高，應酌 減至共同給付總價百分之1 即157,300 元，亦即被告各給 付原告78,650元始屬相當，原告請求於此範圍內，為有理 由，應予准許，逾此範圍之請求，尚非有據，應予駁回。（四）兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依 據，不予准許。
（五）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據， 經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰 不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第 392 條第2 項判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 9 日
民事第二庭 法 官 陳順珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 3 月 9 日
書記官 陳筱筑
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