臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第一二○三號
原 告 乙○○
被 告 丙○○
兼法定代理人 甲○○
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落桃園縣中壢市○○街一二五號壹、貳、叄、肆樓鋼筋混凝土造房屋遷讓交還原告。並應給付原告自民國八十九年六月二十七日起至交還前開房屋之日止，按年給付原告新臺幣玖萬柒仟柒佰肆拾柒元計算之損害金。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒拾陸萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告應將門牌桃園縣中壢市○○街一二五號四層樓房乙棟（下稱系爭房屋） 遷讓返還原告。
㈡被告應自民國八十九年六月二十七日起至交還前開房屋之日止，按年給付原 告新台幣（下同）九萬七千七百四十七元計算之損害金。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠系爭房屋係訴外人古金娟及其夫陳榮溪於八十九年五月九日委託陳鄭權律師 以刊登報紙方式拍賣，原告於八十九年六月一日前往陳鄭權律師事務所參與 投標，並交付第一商業銀行西壢分行為發票人，票號ＥＨ一五八五五七，面 額一百三十七萬元之即期支票為投標保證金，投標當日原告以七百萬元之價 格得標，並與訴外人古金娟簽訂買賣契約書。
㈡原告依買賣契約書第四條第二項之約定，承擔抵押債務約四百七十萬元，故 原告另以台灣銀行中壢分行為發票人，票號ＦＦ0000000，面額九十 三萬元之支票經由陳鄭權律師轉付訴外人古金娟。 ㈢原告既於八十九年六月二十六日取得系爭房屋之所有權，為系爭房屋之所有 權人，被告無權占有系爭房屋，原告自得依民法第七百六十七條前段之規定 ，基於所有權人之地位訴請被告遷讓返還。
㈣按民法第一百七十九條前段之規定，無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害者，應返還其利益。又最高法院六十台上字第一六九五號判例謂：．． ．無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被 上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額 ，尚屬可採。再按土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。經查本件系爭房屋申 報總值為七十六萬一千二百元，而基地部分申報地價為三百三十萬一千八百
六十五元（每平方尺三千零四十元，共一０八六．一四平方公尺），惟原告 應有部分為一００００分之六五五，是原告就基地部分之申報總價應為二十 一萬六千二百七十二元（0000000×６５５÷１００００，元以下四 捨五入），土地及房屋之申報現值共計為九十七萬七千四百七十二元，而被 告無權占有，得請求之相當於租金之不當得利應為申報之百分之十即每年九 萬七千七百四十七元（９７７４７２×１０％）。 三、證據：提出土地及建物登記謄本各二件、房屋稅繳款書乙紙、有限公司變更登 記表乙份、台灣新聞報廣告版乙紙、投標單乙份、支票二紙、保證金收 據二紙、買賣契約書乙份、互助會名冊二份、謝麗華第一商業銀行存摺 節本乙份、長畊企業有限公司存摺節本乙份、第一商業銀行匯款單乙份 （以上均為影本）、戶籍謄本乙件、相關位置地形圖乙件及周圍相關照 片十二張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。若受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
二、陳述：
㈠系爭房屋原為被告甲○○所有，被告甲○○前為擔保訴外人古金娟對被告甲 ○○之債權，於八十六年六月二十一日將系爭房屋之所有權移轉登記在訴外 人古金娟之名下，其性質為讓與擔保，被告甲○○始終為系爭房屋之真正所 有權人，一直以來系爭房屋皆由被告占有使用中。詎訴外人古金娟於八十七 年四月間因被告甲○○未能償還欠款，竟否認讓與擔保之事實，以所有權人 自居，起訴請求被告甲○○交付房屋，訴訟中，雙方於八十八年一月二十八 日達成和解，約定被告甲○○按月清償訴外人古金娟夫妻十五萬元。被告甲 ○○乃依和解書履行分期付款，然因經濟問題，於八十九年一、二月間起遲 延給付（前後已付款一百五十萬元左右），訴外人古金娟旋要求被告甲○○ 付款，被告甲○○一再請求寬限，之後並持他人票據要求還款，訴外人古金 娟竟拒絕接受，執意依上開和解書第三條之約定出售系爭房屋，有違誠信。 ㈡系爭房屋之買賣應屬虛偽不實。訴外人古金娟故意拒收被告甲○○交付他人 票據，而以被告甲○○未續付款為由，依和解書約定出售系爭房屋，然依一 般買受人為了解房屋是否符合自己所需及研判價格之合理性，通常皆會親自 現場詳觀房屋現況、地處位置、交通是否便利及室內隔局及建築之狀況等， 本件原告於過戶前不曾進入屋內，顯有違一般買賣之常情。又原告明知被告 住居其內，被告與原告、訴外人古金娟均有債務糾紛，常人如有錢亦不願購 買此種有糾紛之房屋，是原告與訴外人古金娟就系爭房屋之買賣行為應非真 正。
㈢上開買賣既屬不實，被告甲○○仍為系爭房屋之所有權人，其占有使用系爭 房屋自非無權占有，其配偶即被告丙○○基於占有輔助人之地位使用系爭房 屋，被告凱媛有限公司係向真正所有權人甲○○承租使用，渠等占有使用均 非無權占有，而原告謂被告占有使用無法律上原因，自無理由。 三、證據：提出和解書影本乙份為證，並聲請向第一商業銀行西壢分行及台灣銀行
中壢分行函查支票由何人以現金或轉帳方式購買？函調謝麗華自八十九 年三月一日起至八十九年六月三十日止之往來帳卡及長畊企業有限公司 八十九年六月八日轉帳之九十三萬元轉至何處？丙、本院依職權勘驗現場並製作勘驗筆錄。
理 由
一、原告起訴主張：系爭房屋係訴外人古金娟及其夫陳榮溪於八十九年五月九日委託 陳鄭權律師以刊登報紙方式拍賣，原告於八十九年六月一日前往陳鄭權律師事務 所參與投標，以七百萬元之價格得標，並與訴外人古金娟簽訂買賣契約書。原告 既於八十九年六月二十六日取得系爭房屋之所有權，為系爭房屋之所有權人，被 告無權占有，原告自得依民法第七百六十七條前段之規定，基於所有權人之地位 訴請被告遷讓返還，並請求被告自八十九年六月二十七日起至遷讓房屋止，按年 給付九萬七千七百四十七元之相當於租金之損失等語；被告則以：依一般房屋之 買受人為了解房屋是否符合自己所需及研判價格之合理性，通常皆會親自現場詳 觀房屋現況、地處位置、交通是否便利及室內隔局及建築之狀況等，本件原告於 過戶前不曾進入系爭屋內，顯有違一般買賣之常情。又原告明知被告住居其內， 被告與原告、訴外人古金娟均有債務糾紛，常人如有錢亦不願購買此種有糾紛之 房屋，是原告與訴外人古金娟就系爭房屋之買賣行為應非真正，被告甲○○仍為 系爭房屋之所有權人，其配偶即被告丙○○及被告凱媛有限公司等之占有使用亦 均屬有權占有云云，資為抗辯。
二、按當事人主張有利於己之事實者，固應依民事訴訟法第二百七十七條規定，就其 事實負舉證之責任，然苟其利己事實之主張，已為相當之證明，則其舉證責任即 屬已盡。換言之，解除其舉證責任，祇須有證據之優勢，即屬非不可採信，此與 刑事案件須證明被告犯罪至無合理之可疑，異其旨趣。（最高法院七十三年台上 字第二一七四號判例可資參照）。本件原告主張系爭房屋係訴外人古金娟及其夫 陳榮溪於八十九年五月九日委託陳鄭權律師以刊登報紙方式拍賣，原告於八十九 年六月一日前往陳鄭權律師事務所參與投標，以七百萬元之價格得標，並與訴外 人古金娟簽訂買賣契約書。原告於八十九年六月二十六日即取得系爭房屋之所有 權，為系爭房屋之所有權人之事實，業據其提出為被告不爭執其真正之土地及建 物登記謄本、房屋稅繳款書、台灣新聞報廣告版、投標單、支票、保證金收據、 買賣契約書、公司變更登記表及戶籍謄本為證，則原告此部分主張之事實，應堪 採信。
三、次按法律行為成立後，主張因表意人與相對人通謀而為之虛偽意思表示，其行為 應屬無效者，應由主張無效之當事人負舉證責任，此觀民事訴訟法第二百七十七 條之規定自明。本件被上訴人主張上訴人間設定抵押權之借款，係．．．通謀而 為之虛偽意思表示，應屬無效，揆之舉證責任分配之原則，自應由被上訴人提出 確實證據，以資證明，方為合法。（最高法院五十五年度台上字第一二九七判例 可資參照）。本件被告雖辯稱原告與訴外人古金娟就系爭房屋之買賣行為虛偽不 實，然為原告所否認，且就其標買系爭房屋之資金來源亦已證明一部分是其招集 互助會擔任會首所收之會款，一部分是會員之一即其妻謝麗華之會款，另一大部 分是其承受原有之四百七十萬元之抵押債務，並提出互助會名冊、謝麗華及長畊
企業有限公司存摺節本及匯款單為憑，復經本院向第一商業銀行西壢分行函查並 調閱收入傳票及存款明細帳查核屬實，而被告就其主張原告與訴外人古金娟間之 買賣行為虛偽乙節並未能舉證以實其說，是被告所辯，尚不足採。四、被告既無法證明原告與訴外人古金娟間之買賣行為係屬虛偽不實，且無法證明對 系爭房屋之占有有何正當權源。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。民法第一百七十九條定有明文。復按無權占用他人土地，可以獲 得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六 九五號判例可資參照）。則原告以被告無權占有系爭房屋，而請求被告自八十九 年六月二十七日起算至返還日止之相當租金損害之不當得利，即無不合。惟按土 地法第九十七條之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 額年息百分之十為限。經查，系爭房屋之基地坐落桃園縣中壢市○○段二三四之 二地號土地、建、面積一０八六．一四平方公尺，原告之應有部分一００００分 之六五五，其申報地價每平方公尺三千零四十元，公告土地現值每平方公尺一萬 四千元，有土地登記謄本可憑，按公告土地現值乃直轄市或縣（市）政府對於轄 區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區區地價後，提經地價 評議委員會評定，據以編製土地現值表，於每年七月一日公告，做為土地移轉及 設定典權時，申報土地移轉現值之參考（平均地權條例第四十六條可資參照）， 故以經主管機關核定公告之土地現值與現時一般實際市價較接近，則本件租金是 否允當自應以此為準，而不以自行申報之地價為準。依公告土地現值每平方公尺 一萬四千元計算，該基地之價值為九十九萬五千九百九十元（１４０００×１０ ８６．１４×６５５÷１００００，元以下四捨五入），加上系爭房屋之課稅現 值七十六萬一千二百元，有房屋稅繳款書可憑，合計一百七十五萬七千一百九十 元（９９５９９０＋７６１２００）。本院審酌系爭房屋共四層，一樓臨四公尺 寬之馬路，整區屬住宅區，且鄰近復有普仁國小、家樂福大賣場、桃園縣榮民服 務中心及龍和飯店，使用價值頗高，此經本院至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄 及現場照片在卷足憑，認系爭房屋之租金應以土地及房屋申報總價額之百分之八 計算為允當，則原告所請求相當於租金之損害賠償每年以不超過一十四萬零五百 七十五元（0000000×８％，元以下四捨五入）為當，從而，原告本於所 有權之作用請求被告遷讓並交還系爭房屋及自八十九年六月二十七日起至遷讓交 還之日止，按年給付九萬七千七百四十七元即無不合，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分 別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌認與本件 之判決結果無影響，爰不予一一論究，併予敘明。七、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、 第三百九十條第二項及第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十二 月 十九 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B法 官 林淑鳳
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 十九 日~B法院書記官 楊文雄
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