臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2551號
原 告 許燕標
訴訟代理人 江仁成律師
被 告 寶誠國際不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 陳謝貴枝
被 告 鄭琪華
被 告 黃筱芳
被 告 陳婉菁
上四人共同
訴訟代理人 陳明宗律師
被 告 李啟煌
被 告 詹惇仲
被 告 詹惇昇
被 告 詹孝惇
上四人共同
訴訟代理人 李慶豐律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國101年3月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇應連帶給付原告新台幣貳拾貳萬元及自民國九十九年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇如以新台幣貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇（下稱出賣人等3人）於民 國99年間將其各別所有之新北市○○區○○路50巷38號2 樓、同巷40號2樓、同巷42號2樓房地（以下稱系爭不動產 ），同時委由被告李啟煌居中轉介，一併委請被告寶誠國 際不動產仲介經紀有限公司（以下稱寶誠公司）出售，李 啟煌與寶誠公司並私下約定若仲介成功，寶誠公司原可向 賣方收取成交總價4％之仲介報酬歸李啟煌，買方應付成 交總價2％之仲介報酬歸寶誠公司，並由李啟煌、寶誠公 司之仲介人員即被告鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁（僅見其印 文，未實際出面）負責承辦系爭不動產之仲介。原告於99
年1月間曾經寶誠公司仲介人員即被告鄭棋華、黃筱芳數 次帶同前往看屋，第1次由黃筱芳帶同看屋時，關於系爭 不動產露台增建部分，經黃筱芳於現場告稱係屬RC（按即 鋼筋混凝土）材質，鄭棋華或未查明係屬鋼鐵造（俗稱鐵 皮屋），或已查明而故意隱瞞，李啟煌明知該部分係鋼鐵 造之鐵皮屋材質，亦未告知原告，渠等並共同隱瞞系爭不 動產露台增建部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，致原 告不疑有他，於99年2月4日與出賣人等3人簽立不動產買 賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書等文件，以新 台幣（下同）2960萬元買受系爭不動產。本件出賣人等3 人為該契約之共同出賣人，負全部給付之責，且依約買賣 價金亦未區分，顯係不可分債務，依民法第292條準用連 帶債務之規定。其後原告已依約履行並給付寶誠公司成交 總價2960萬元之2％仲介費用592000元。嗣原告於99年5月 底因連日大雨，始發現系爭不動產其中40號2樓、42號2樓 房地露台增建部分因屋頂曾遭報拆有嚴重漏水之瑕疵（原 證2），經請教專業人員、向鄰居查訪及詳細檢視不動產 買賣契約等文件，始發現不動產買賣價金履約保證申請書 後夾帶之不動產標的現況說明書，方知該部分屋頂曾經報 拆過，且係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮屋），而非RC（按即鋼筋 混凝土）造材質，及出賣人之一詹孝惇曾向寶誠公司表明 無滲漏水情形。原告隨即通知寶誠公司、賣方上開瑕疵情 形，其後並委請律師寄發存證信函予被告渠等，然均未獲 妥善處理。
（二）被告寶誠公司、李啟煌、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁5人之 責任如下：
１、按寶誠公司係以不動產仲介經紀業務為主要營業內容，其 服務項目包括「詳細產權調查」、「交易安全服務」及「 交屋之保障及服務」等，是原告與被告寶誠公司間之契約 關係，非僅單純之報告訂約機會或為訂約媒介之居間關係 ，尚有委任契約關係，因此，原告與寶誠公司間所成立之 契約，應屬居間與委任契約之混合契約，應適用民法居間 及委任相關規定。又民法第529條規定，關於勞務給付之 契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任 之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約 之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，民 法第565條定有明文，是居間契約亦為勞務給付契約之一 種，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用 ；居間契約未規定時，即應適用有關委任契約之相關規定 （最高法院79年台上字第579號判決意旨參照）。本件被
告寶誠公司、李啟煌分別為系爭房地買賣契約買賣雙方、 賣方之居間人（李啟煌已違反不動產經紀業管理條例第32 條第1項非經紀業經營仲介業務之保護他人法律規定）， 依民法第567條第1項前段及第2項規定，居間人關於訂約 事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業 者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力 ，有調查之義務。被告寶誠公司、李啟煌居間仲介受有報 酬（寶誠公司向原告收取592000元，李啟煌收取賣方所付 仲介報酬更高達0000000元），被告鄭棋華、黃筱芳、陳 婉菁為被告寶誠公司雇用之仲介人員，依同法第535條後 段規定，其處理本件居間等委任事務，應以善良管理人之 注意為之。
２、被告寶誠公司所屬仲介人員黃筱芳於帶同原告看屋時，關 於系爭不動產露台增建部分，於現場告稱係屬RC（即鋼筋 混凝土）材質；鄭棋華或未查明係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮屋 ），或已查明而故意隱瞞；被告李啟煌明知該部分係鋼鐵 造之鐵皮屋材質，亦未告知原告，渠等並共同隱瞞系爭房 地露台增建部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情 故意隱瞞而不告知原告，或因過失而未告知原告，致原告 受有損害，李啟煌自有故意或過失，違反民法第567條第1 、2項規定，居間人關於訂約事項，就其所知，據實報告 於各當事人義務（各當事人包括交易相對人在內，於本案 即原告）、訂約事項之調查義務，及民法第535條規定善 良管理人注意義務（即抽象輕過失責任）之適用，亦違反 不動產經紀業管理條例第32條非經紀業經營仲介業務處罰 之保護他人法律規定，而該當民法第184條第2項違反保護 他人法律致生損害於他人，及同條第1項前段之侵權行為 規定，依同法第185條、第188條與被告寶誠公司、鄭棋華 、黃筱芳、陳婉菁應負共同侵權行為之連帶賠償責任。 ３、本院100年8月8日言詞辯論時，證人李國新之證言，足為 有利原告之認定：
⑴證人李國新證稱：「（99年6、7月間是否負責台北縣蘆洲 市○○路50巷40、42號2樓露台增建部分漏水瑕疵的修繕 工程？）是的。（當時漏水原因為何？）漏水在彩色鋼板 的交接位置，兩邊靠牆的部分，一邊沒有靠牆因為是邊間 ，主要就是彩色鋼板的交接處及釘孔的部分會漏水。（（ 提示原證二照片編號9-14）請指明漏水的部分在照片的什 麼地方？）不鏽鋼方管的釘孔滲漏下來，照片上面看到綠 色透光的部分是PC板，彩色鋼板是在PC 板的裡面。（（ 提示照片標號1-8）請指明漏水部分在照片的什麼地方？
）照片上面就是我剛才所說彩色鋼板交接部分及釘孔部分 。…（為何彩色鋼板交接部分及釘孔會漏水？）應該是施 做的鐵工技術不好，矽力康沒有填滿。」（參見當日庭訊 筆錄），可見證人確有參與本件漏水瑕疵修繕工程，就漏 水瑕疵狀況主要係彩色鋼板交接處及釘孔部分漏水，原因 係原施作鐵工技術不佳，矽力康未填滿所致等情，親身見 聞屬實，足證原證1最末頁被告詹孝惇個人簽立之不動產 現況說明書，關於「是否有滲漏水？」乙項，勾選「否」 ，其與被告詹惇仲、詹惇昇，均未告知原告上開漏水瑕疵 ，顯不實在，且被告1至5就此未為任何調查，即謂無滲漏 水，均有故意隱瞞或過失疏忽滲漏水之情事，實屬昭然。 ⑵同日證人證稱：「（漏水原因及原告的裝潢有無關連？） 沒有，室內裝潢沒有釘到那裡。」，可見系爭不動產露台 增建部分漏水原因，與原告室內裝潢根本無關，被告李啟 煌等4人辯稱漏水或因原告裝潢施工所致云云，顯屬無稽 ，自不可採。
⑶同日證人證稱：「（（提示原證四請款單）這張單據是否 你領款所出具？）是的。我在工作上是使用李亞新的名字 。（漏水修繕工程原告支付多少修繕費用？）22萬。」（ 參見當日庭訊筆錄），可見原證四請款單確係證人所出具 ，原告確已給付漏水修繕費用22萬元，而受有22萬元之損 害，被告等自應負賠償之責。
４、退步言之，設若法院遽認李啟煌並未收受居間仲介報酬， 惟其為賣方出面接洽賣買事宜，明知系爭房地露台增建部 分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，未誠實告知原告，並共同隱瞞 或未查明該部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情 故意隱瞞或過失未查明告知原告，致原告受有損害，至少 亦有故意或過失，而該當民法第184條第1項前段之侵權行 為，依同法第185條、第188條仍應與被告寶誠公司、鄭棋 華、黃筱芳、陳婉菁負共同侵權行為之連帶賠償責任。 ５、有關消費者保護法之部分：
⑴按不動產經紀業管理條例第4條第7款規定：「經紀人員： 指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷 業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業 務。」，第24條第1、2項規定：「雙方當事人簽訂租賃或 買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交 易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不 動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，同條例 第22條第1項第5、6款：「…下列文件應由經紀業指派經 紀人簽章：…五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣
契約書。」，可見簽訂買賣契約書時，依法應由經紀人交 付不動產說明書予交易相對人，並於買賣契約書上簽章， 足證簽訂買賣契約書時，經紀人應親自在場，不得僅任由 經紀營業員處理。
⑵被告寶誠公司以仲介為業，鄭棋華、黃筱芳具經紀營業員 身份、陳婉菁具經紀人身份，均明知上開規定，竟任由具 經紀人資格之被告陳婉菁不到場，僅於不動產買賣契約書 中蓋用其章，以敷衍虛應不動產經紀業管理條例上開規定 ，復僅由經紀營業員即被告鄭棋華、黃筱芳，及未具經紀 人員資格之被告李啟煌居間仲介，亦未將依法視為買賣契 約書一部分之不動產說明書交付予原告留存，使原告無法 詳細瞭解所購買不動產之狀況。參以寶誠公司仲介人員即 鄭棋華、黃筱芳，及李啟煌，均未事先提示賣方所簽立之 不動產標的現況說明書，向原告詳細解說，已有未當。且 本件不動產買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書係 被告寶誠公司提供之定型化契約，依消費者保護法第4條 、第5條規定，寶誠公司本即負有提供消費者充分與正確 資訊及協助消費者採取正確合理消費行為之義務，自應保 障消費者於簽訂該定型化契約前，有合理之審閱期，以使 消費者充分理解其權利義務，避免消費糾紛。然被告寶誠 公司於簽訂買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書時 ，亦未給予原告適當之審閱期，以確實瞭解上開契約書、 申請書內容，反而直接要原告簽署買賣契約書第15條其他 約定事項：「買賣雙方確已就本契約條款內容確實審閱理 解，日後不得以契約審閱期為由作其他主張。」，不讓原 告事先或當場審閱契約，並於不動產買賣價金履約保證申 請書後夾帶入被告詹孝惇簽立之不動產標的現況說明書（ 至於被告詹惇仲、被告詹惇昇所有房地之不動產標的現況 說明書，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟 煌竟未令渠等提出，致仍付之闕如，原告更無從瞭解）， 致原告於簽約前未能詳閱上開契約書、申請書內容及不動 產標的現況說明書，無從事先知悉原證1最末頁被告詹孝 惇之不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查報（ 拆除）通知書之事實，亦無從據此而注意系爭不動產其中 40號2樓、42號2樓房地露台增建部分屋頂曾遭報拆而有漏 水之瑕疵，致原告受有損害。
６、被告寶誠公司在廣告單裡面載稱「深耕臺灣，完美服務」 ，強調完美服務來招攬消費者，但被告寶誠公司及其所屬 人員即被告鄭琪華、黃筱芳、陳婉菁，依廣告所述要負真 實的義務，廣告內容不得不實，實際上被告寶誠公司任由
經紀人陳婉菁不到場、不動產露台增建部分曾經報拆未查 明、其審閱期也不給原告、漏水也不知道等，如此如果可 以算是完美服務，消費者的權益何在。本件上開被告所提 供的居間仲介服務，顯然並無其所謂的完美服務的狀態， 應該負損害賠償責任。
７、綜合上述，可見被告寶誠公司、該公司仲介人員鄭棋華、 黃筱芳、陳婉菁，及李啟煌，均未善盡其仲介應查證不動 產現況、據實報告之義務，原告因此系爭不動產40號2樓 、42號2樓房地露台增建部分漏水瑕疵，支出修繕費用220 000元，及屋頂曾經報拆過，且屬鋼鐵造材質，致使系爭 房地之價值減少687150元（鋼筋混凝土造與鋼鐵造之價差 為687150元，有不動產鑑定報告可佐），故被告等於簽立 系爭房地之不動產買賣合約之際，並未善盡其出賣人、仲 介人之誠實告知瑕疵責任及調查義務。被告寶誠公司、鄭 棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌顯有故意或過失致原告受 有損害，亦違反保護他人之法律即不動產經紀業管理條例 第30條及第24條規定、消費者保護法第4條、第5條規定、 民法第567條第1項前段及第2項規定居間人據實報告義務 、以居間為營業者之調查義務，及善良管理人之注意義務 ，依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184 條 第1項前段、同條第2項、第185條、第188條第1項前段、 民法第544條規定，自應負連帶損害賠償之責。（三）被告寶誠公司即應返還所收受之仲介報酬部分： １、原告與被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁間既具有 居間及委任混合契約之法律關係，則依民法第571條之規 定，居間人違反忠實義務而為利於委託人之相對人之行為 者，不得向委託人請求報酬。按嚴重漏水瑕疵、增建部分 非鋼筋混凝土造而僅係鋼鐵造，必將影響對於不動產之使 用，勢必減損其價格，原告因不知上開瑕疵而願意以0000 0000元之高價承買，其結果即係有利於出賣人，被告寶誠 公司及鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁違反調查及據實告知義務 ，致原告無法以上開瑕疵與出賣人交涉買賣價格，使出賣 人獲有利益，依據民法第571條規定，被告寶誠公司即不 得向原告請求給付仲介報酬（參照台灣高等法院95年上易 字第630號判決）。是原告縱原先基於居間關係，有給付 寶誠公司報酬之義務，然該給付仲介報酬義務因居間人違 反忠實義務後已不存在，寶誠公司即應返還所收受之仲介 報酬592000元。
２、關於被告李啟煌收受賣方收取成交總價4％之仲介報酬部 分，有以下事證可稽：
⑴被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等4人共同委任之 訴訟代理人李慶豐律師，100年10月13日開庭時，經鈞院 訊問關於賣方有無給付仲介費用乙節，係稱：『賣方的報 酬就是給本件的仲介，沒有給李啟煌』（原證10 ），即 謂賣方將仲介報酬付給本件的仲介寶誠公司，按李慶豐律 師為被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等4人共同委 任之訴訟代理人，所為自認效力及於本人，依民事訴訟法 第279條第1項規定，已生被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、 詹孝惇自認賣方確有給付仲介報酬事實之效力，此部分與 原告主張，核屬一致，堪以認定。
⑵復徵諸被告出賣人等3人即為賣方本人，渠等有無給付仲 介報酬，本人自己最為清楚，設如賣方並無給付仲介報酬 ，則其訴訟代理人自應當庭表明並未給付任何仲介報酬， 始符常情，焉有當庭自認有給付仲介報酬之理，可見賣方 於本件確有給付仲介報酬，方為事實。
⑶至於被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等4人共同委 任之訴訟代理人李慶豐律師雖另佯稱仲介報酬給付對象為 本件仲介即寶誠公司，然此與僑馥建築經理股份有限公司 100年11月11日僑馥(100)字第73號函載明：「台灣房屋長 榮加盟店（按即本件被告寶誠公司）表示本案其並未向賣 方收取仲介費用。」齟齬不符，顯非實在，而不足採。 ⑷本件被告寶誠公司原可向賣方收取系爭不動產成交總價4 ％之仲介報酬，係被告李啟煌收取乙節，前業經被告鄭棋 華於99年8月5日，在新北市消保官受理消費者申訴協調時 ，以被告寶誠公司受任人身份，向消保官楊舜惠陳明該情 在案，此有陪同原告到場之原告配偶即證人林宏玲、原告 訴訟代理人、新北市消保官楊舜惠在場見聞。被告等對此 既有爭執，請求鈞院通知證人林宏玲、新北市消保官楊舜 惠到庭為證，並命被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇 到庭具結證述被告寶誠公司與被告李啟煌約定及收取仲介 報酬等相關情形，及命寶誠公司提出本件包括買賣雙方之 完整仲介案卷全卷正本，即明事實。
⑸又被告鄭棋華100年11月22日雖到庭佯稱：「賣方因為沒 有支付服務報酬，因為賣方要賣三千萬元，但只有2960萬 元成交，所以賣方沒有支付任何的服務報酬。」，然此與 上開被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等4人共同委 任之訴訟代理人李慶豐律師，100年10月13日開庭時自認 賣方有給付仲介報酬之事實，矛盾不符；復徵諸被告鄭棋 華並非賣方本人，且係本案被告之一，立場偏頗，自難期 為客觀之證言，又未經具結程序，欠缺可信性之擔保，原
告否認其所言之真正，自不可採。
（四）被告寶誠公司應給付懲罰性賠償金部分： 被告寶誠公司為提供專業仲介服務之企業，被告鄭棋華、 黃筱芳、陳婉菁均為該公司之所屬人員，原告為以消費為 目的而與該公司為交易不動產商品之消費者，則寶誠公司 、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁未盡調查之能事，且未誠實告 知原告系爭房地之現況，致令原告陷於錯誤買受系爭房地 受有損害，依消費者保護法第51條規定，自得請求被告寶 誠公司給付損害額1倍907150元（220000＋687150＝90715 0）之懲罰性賠償金。
（五）原告請求減少價金及被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇3人應 連帶負不完全給付責任部分：
按房屋漏水、增建部分材質不符之瑕疵應屬民法第354 條 之「減少其價值之瑕疵」、「減少其通常效用或契約預定 效用之瑕疵」。為此，原告依民法第359條之規定，主張 系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分因漏 水，致原告支出修繕費用220000元，及上開不動產露台增 建部分屋頂曾經報拆過，且僅屬鋼鐵造材質，致使系爭不 動產之價值減少687150元（鋼筋混凝土造與鋼鐵造之價差 為687150元，有原證5不動產鑑定報告可佐），即系爭不 動產之價值共減損907150元，以本起訴狀繕本之送達，依 民法第359條規定為減少價金之意思表示，因被告詹惇仲 、詹惇昇、詹孝惇依約應履行之給付，係不可分債務，已 如前述，依民法第292條準用連帶債務第273條規定，因此 所衍生之減少價金等責任亦屬不可分，始符雙方約定不可 分債務之真意，是原告請求被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇 連帶給付，自屬有據；又該減少價金部分，因原告行使價 金減少請求權後，原法律上之原因已不存在，亦屬不當得 利，原告自另得依民法第179條不當得利等規定，訴請被 告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶返還907150元。再上開瑕 疵，亦屬未依據債之本旨為履行，而因可歸責於債務人之 事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給 付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償，同法第227條定有明文， 原告自並得依據民法第227條、第226條第1項、第232 條 不完全給付規定，及同法第292條準用連帶債務第273條規 定，請求被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶負損害賠償責 任。
（六）對被告鄭棋華、被告黃筱芳之答辯，駁斥如下： １、被告寶誠公司原可向賣方收取系爭不動產成交總價4％之
仲介報酬，係被告李啟煌收取乙節，業經鄭棋華於99年8 月5日在台北縣消保官受理消費者申訴協調時，以被告寶 誠公司受任人身份，向消保官楊舜惠陳明該情在案，此有 陪同原告到場之原告配偶即證人林宏玲、消保官楊舜惠、 原告訴訟代理人在場見聞。可見被告李啟煌確有與被告寶 誠公司私下約定若仲介成功，被告寶誠公司原可向賣方收 取成交總價4﹪之仲介報酬歸被告李啟煌甚明。足證被告 李啟煌確有參與居間仲介，並收取高額仲介報酬，李啟煌 其顯非單純受任人，而兼具居間人之身分，且為有償，自 應有民法第567條第1、2項規定，居間人關於訂約事項， 就其所知，據實報告於各當事人義務（各當事人包括交易 相對人在內，於本案即原告）、訂約事項之調查義務，及 民法第535條規定善良管理人注意義務（即抽象輕過失責 任）之適用，亦違反不動產經紀業管理條例第32條非經紀 業經營仲介業務處罰之保護他人法律規定，而該當民法第 184條第2項違反保護他人法律致生損害於他人，及同條第 1項前段之侵權行為規定，依同法第185條、第188條與被 告寶誠公司、被告鄭棋華、被告3黃筱芳、被告陳婉菁應 負共同侵權行為之連帶賠償責任；退步言之，設若鈞院遽 認被告李啟煌並未收受居間仲介報酬，惟其為賣方出面接 洽賣買事宜，明知系爭房地露台增建部分係鋼鐵造之鐵皮 屋材質，未誠實告知原告，並共同隱瞞或未查明該部分曾 經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情故意隱瞞或過失未 查明告知原告，致原告受有損害，至少亦有故意或過失， 而該當民法第184條第1項前段之侵權行為，依同法第18 5 條、第188條仍應與被告寶誠公司、被告鄭棋華、被告黃 筱芳、被告陳婉菁負共同侵權行為之連帶賠償責任，前已 陳明。非如被告鄭棋華等2人於該狀所稱被告李啟煌僅代 理被告6至8詹惇仲等3人代理管理系爭房地及商議出售價 格而已，實屬昭然。
２、被告鄭棋華等2人於辯稱原告親戚買受之蘆洲市○○路50 巷38號2樓房屋並無滲漏水之情，質疑滲漏水原因、修復 情形云云。惟蘆洲市○○路50巷38號2樓房屋有無滲漏水 ，與系爭40號2樓、42號2樓房地露台增建部分有嚴重漏水 之瑕疵，係屬二事，不能等同，二者間並無必然之關聯， 被告鄭棋華等2人據此質疑滲漏水原因，實屬無據。又被 告鄭棋華等2人既質疑滲漏水之原因、修復情形，此業經 鈞院通知負責系爭40號2樓、42號2樓房地露台增建部分漏 水瑕疵修繕工程之證人李國新於100年8月8日到庭具結證 述漏水與原告裝潢無關等情無訛，可見被告鄭棋華等2人
質疑滲漏水之原因、修復情形云云，係屬虛妄。 ３、被告鄭棋華等2人辯稱渠等帶領原告看屋時，均有依不動 產說明書向原告解說，又被告詹惇仲等3人於不動產現況 說明書中也說明陽台、露台、後陽台有外移，並曾收到違 章建築查報通知書，是原告指摘被告等人隱瞞系爭房屋露 台有被報拆及漏水等情非實云云，然：
⑴按不動產經紀業管理條例第23條第1項規定：「經紀人員 在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之 相對人解說。」，是被告寶誠公司以仲介為業，被告鄭棋 華、被告黃筱芳具經紀營業員身份、陳婉菁不動產經紀人 ，在執行業務過程中，依法自應以不動產說明書向原告解 說，甚且基於仲介受任人之職責，並考量原告之最佳利益 ，更應「儘早」以不動產說明書向原告解說，至遲亦應於 原告看屋時予以解說，以方便原告有實地查核機會。詎被 告鄭棋華等2人於帶領原告看屋時，從未以不動產說明書 向原告解說，渠等為提高成交機會，以儘快獲取仲介報酬 ，反而利用原告不具不動產買賣專門知識，且信賴被告鄭 棋華等不動產經紀業人員之專業，反而延遲至簽約前，始 提出不動產說明書，且根本並未讓原告有時間細看審酌， 損害原告利益至甚。復徵諸不動產經紀業管理條例第24條 第1、2項規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時， 經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並 由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為 租賃或買賣契約書之一部分。」，同條例第22條第1項第5 、6款：「…下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五 、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」，可 見簽訂買賣契約書時，依法應由經紀人交付不動產說明書 予交易相對人，並於買賣契約書上簽章，足證簽訂買賣契 約書時，經紀人應親自在場，不得僅任由經紀營業員處理 。被告寶誠公司以仲介為業，被告鄭棋華、被告3黃筱芳 具經紀營業員身份、被告陳婉菁具經紀人身份，均明知上 開規定，竟任由具經紀人資格之被告陳婉菁不到場，僅於 不動產買賣契約書中蓋用其章，以敷衍虛應不動產經紀業 管理條例上開規定，復僅由經紀營業員即被告鄭棋華、黃 筱芳，及未具經紀人員資格之被告李啟煌居間仲介，亦未 將依法視為買賣契約書一部分之不動產說明書交付予原告 留存，使原告無法詳細瞭解所購買不動產之狀況，自有故 意或過失。
⑵又被告寶誠公司仲介人員即被告鄭棋華、被告黃筱芳，以 及被告李啟煌，均未事先提示賣方所簽立之不動產標的現
況說明書，向原告詳細解說，已有未當。且本件不動產買 賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書係被告寶誠公司 提供之定型化契約，依消費者保護法第4條、第5條規定， 被告寶誠公司本即負有提供消費者充分與正確資訊及協助 消費者採取正確合理消費行為之義務，自應監督其所屬人 員，保障消費者於簽訂該定型化契約前，有合理之審閱期 ，以使消費者充分理解其權利義務，避免消費糾紛。然被 告寶誠公司及其所屬人員於簽訂買賣契約、不動產買賣價 金履約保證申請書時，並未給予原告適當之審閱期，以確 實瞭解上開契約書、申請書內容，反而直接要原告簽署買 賣契約書第15條其他約定事項：「買賣雙方確已就本契約 條款內容確實審閱理解，日後不得以契約審閱期為由作其 他主張。」，不讓原告事先或當場審閱契約，並於不動產 買賣價金履約保證申請書後夾帶入被告詹孝惇簽立之不動 產標的現況說明書（至於被告詹惇仲、被告詹惇昇所有房 地之不動產標的現況說明書，被告寶誠公司、鄭棋華、黃 筱芳、陳婉菁、李啟煌竟未令渠等提出，致仍付之闕如， 原告更無從瞭解），致原告於簽約前未能詳閱上開契約書 、申請書內容及不動產標的現況說明書，無從事先知悉原 證1最末頁被告詹孝惇之不動產標的現況說明書內所載曾 收到違章建築查報（拆除）通知書及曾遭報拆之事實，亦 無從注意系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建 部分屋頂曾遭報拆而有漏水之瑕疵，致原告受有損害，顯 然上開被告為提高成交機會，以儘快獲取仲介報酬，利用 原告不具不動產買賣專門知識，且信賴不動產經紀業人員 之專業，未盡善良管理人之注意義務，堪以認定。 ⑶退萬步言，設若鈞院遽認被告辯稱原證1最末頁被告詹孝 惇簽立之不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查 報（拆除）通知書，並無隱瞞云云，尚非不可採，準此： 系爭不動產現況說明書僅係被告詹孝惇個人所簽立，而被 告詹惇仲、被告詹惇昇所有房地之不動產標的現況說明書 ，被告寶誠公司等人竟未令渠等提出，致仍付之闕如，使 原告無從瞭解，顯未盡善良管理人之注意義務，而有故意 或過失，至為炯然。又不動產現況說明書關於「是否有滲 漏水？」乙項，係勾選「否」，並無提及系爭40號2樓、 42 號2樓房地露台增建部分有漏水情事，可見原告未受告 知上開漏水瑕疵，堪以認定。復以系爭不動產其中40號2 樓、42號2樓房地露台增建部分因屋頂曾遭報拆確有嚴重 漏水之瑕疵，有原證2之照片可佐，被告1至5就此未為任 何調查，即謂無滲漏水，自有故意隱瞞或過失疏忽滲漏水
之情事。再查不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建 築查報（拆除）通知書，然其「備註說明」列既載明：「 如是，請說明：」，可見被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳 、陳婉菁、李啟煌就被告詹孝惇勾選「是」，應進一步再 請其詳細予以說明，始為適當完備（尤其該說明書先勾選 「否」，其後劃掉改勾選「是」，可見賣方原欲隱匿之情 ，更應留意），然被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉 菁、李啟煌就此同樣未為任何進一步查核，自亦有故意隱 瞞或過失疏忽之情。
４、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱被告鄭棋華、黃筱華、李啟 煌從未向原告說明或保證系爭房屋露台增建材質為何，渠 等無違反調查義務、誠實告知義務云云。但按，被告寶誠 公司所屬仲介人員被告黃筱芳於帶同原告看屋時，關於系 爭不動產露台增建部分，於現場告稱係屬RC（按即鋼筋混 凝土）材質，被告鄭棋華或未查明係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮 屋），或已查明而故意隱瞞，被告李啟煌明知該部分係鋼 鐵造之鐵皮屋材質（此請通知證人即原告配偶林宏玲到庭 為證即明），亦未告知原告，渠等並共同隱瞞系爭房地露 台增建部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情故意 隱瞞而不告知原告，或因過失而未告知原告，致原告受有 損害，自有違反調查義務、誠實告知義務，實臻顯然。 ５、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱被告寶誠公司所提供乃居間 服務，服務內容僅及於報告訂定買賣契約機會或訂定買賣 契約之媒介，不負有檢查買賣標的物之義務；且原告已取 得房屋所有權，完成交屋，已善盡交易安全服務及交屋之 保障及服務云云。惟查：
⑴按被告寶誠公司係以不動產仲介經紀業務為主要營業內容 ，其服務項目包括「詳細產權調查」、「交易安全服務」 及「交屋之保障及服務」等，是原告與被告寶誠公司間之 契約關係，非僅單純之報告訂約機會或為訂約媒介之居間 關係，尚有委任契約關係，因此，原告與被告寶誠公司間 所成立之契約，應屬居間與委任契約之混合契約，應適用 民法居間及委任相關規定，非屬單純居間契約關係而已。 又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律 所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約 係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約 之媒介，他方給付報酬之契約而言，民法第565條定有明 文，是居間契約亦為勞務給付契約之一種，居間契約之有 關規定應優先於委任契約之規定而適用；居間契約未規定 時，即應適用有關委任契約之相關規定，亦有最高法院79
年台上字第579 號判決意旨可資參照。
⑵系爭露台增建部分因係自客廳擴大外推，與客廳相連一體 ，共同構成同一室內空間，如未特別說明，極易造成消費 者露台增建部分與客廳相同材質（鋼筋混凝土）之誤認， 有照片10張可佐，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉 菁、李啟煌或係不動產經紀專業人員，或從中獲得鉅額仲 介報酬之人，具備不動產買賣專業知識，自應盡其職責詳 為調查，並將調查結果向消費者即原告詳細說明，以免買 賣發生爭議。然本件系爭露台增建部分材質，既經被告寶 誠公司所屬仲介人員黃筱芳於帶同原告看屋時，於現場告 稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，被告鄭棋華即應詳予 查明更正，被告李啟煌明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質 ，應告知而不告知，顯然使原告無法以上開瑕疵與出賣人 交涉買賣價格，使出賣人獲有利益，已危害原告之「交易 安全」、「交屋之保障及服務」（即所交付之材質與所稱 不符），依據民法第571條規定，被告寶誠公司即不得向 原告請求給付仲介報酬。
６、被告鄭棋華等2人該狀另稱聲請台灣省建築師公會鑑定是 否有漏水情事及造成原因與修復方法及費用及露台結構及 價值減損數額云云。然以：
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