臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1761號
原 告 李志中
訴訟代理人 孫大龍律師
被 告 賴寶釵
訴訟代理人 李尚澤律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年3 月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段第一一七七地號土地上，門牌號碼新北市板橋區○○○路165 巷18號如附圖複丈成果圖A 、B、C 所示之房屋（面積一百零七平方公尺）拆除後，將土地返還原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣伍萬零貳佰零捌元，及自民國一百年七月一日起至返還土地日止，按月給付原告新臺幣壹仟零捌拾玖元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾參萬元供擔保後，得假執行。惟被告如以新臺幣參佰陸拾捌萬元供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。查原告原 起訴聲明以：㈠被告賴寶釵應將坐落新北市○○區○○段第 1177地號土地上門牌號碼新北市板橋區○○○路165 巷18號 之房屋拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體 。㈡被告賴寶釵應給付原告新臺幣（下同）1 萬8769元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息；另應自100 年7 月1 日起至履行第一項義務之日止， 按月給付原告407 元。原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣 於民國100 年12月29日以民事準備書（一）狀，及101 年3 月1 日庭呈民事辯論意旨狀變更訴之聲明為：㈠被告應將坐 落新北市○○區○○段第1177地號土地上門牌號碼新北市板 橋區○○○路165 巷18號之房屋拆除（如附圖所示A 、B 、 C 部分，面積共107 平方公尺），並將上開土地騰空返還予 原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告10萬0415元及自 101 年1 月3 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ；另應自100 年7 月1 日起至履行第一項義務之日止，按月
給付原告2177元。㈢前二項請求，原告願供擔保，請准宣告 假執行。核原告聲明之變更，其請求之基礎事實同一，及為 擴張應受判決之聲明，或因不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 ，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭坐落新北市○○區○○段第1177地號土地，為原告與 其他所有人共有，原告之應有部分為415152分之58125 ， 有土地登記謄本為憑；被告則為系爭土地上門牌號碼新北 市板橋區○○○路165 巷18號房屋之所有權人，上開房屋 無權占有系爭土地多時，系爭土地共有人雖曾多次與被告 溝通拆屋還地等事宜，然被告均置之不理。按所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其 所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求， 僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條前段、中段 及第821 條分別定有明文。本件被告無正當權源占有系爭 土地，顯屬無權占有，原告本於所有權人地位，請求被告 返還系爭土地自屬有據。
（二）另按被告無權占有系爭土地，業已侵害原告之所有權，且 依社會通常之觀念，被告等顯因此獲有相當於租金之利益 ，並致原告受有同額損害，最高法院61年台上字第1695號 、57年台上字第3622號判例參照，故原告自得依據民法第 179 條及第184 條規定，請求被告給付相當於租金之不當 得利或損害金，迄至渠等拆屋還地時止。系爭房地位於新 北市板橋區○○○路、文德路及陽明街之間，附近住宅高 樓林立，而文德路及陽明街上百業林立，食衣住行各項生 活機能均為良好，且陽明街上復有四維公園等公共休閒設 施。又依系爭土地登記簿謄本所載，系爭土地100 年度公 告土地現值為每平方公尺9 萬2000元，被告無權占有系爭 土地面積既共107 平方公尺，其土地公告現值即達984 萬 4000元，換算每坪土地現值高達30萬4109元以上，顯見系 爭土地為高價之市區土地，被告所有之系爭房屋亦享有上 述豐厚之經濟利益。故原告主張按系爭土地申報地價年息 百分之十計算被告因無權占有系爭土地而應給付相當於租 金之不當得利或損害金，實屬允當，並無過高之情。故原 告依民法第179 、184 條規定並按系爭土地申報地價年息 百分之十計算，請求被告按原告之應有部分即415152分之 58125 給付相當於租金之不當得利或損害金至渠等拆屋還 地時止，請求時間則均自96年6 月8 日即原告登記取得系
爭土地應有部分之日。茲將原告請求被告等給付相當於租 金之不當得利金額及計算式，詳列如下：
1、96年6月8日至98年12月31日止： 系爭土地於上述期間之公告地價為每平方公尺新臺幣（下 同）1 萬9900元，依據平均地權條例第16條規定換算，系 爭土地之申報地價為每平方公尺1 萬5920元，以申報地價 年息百分之十計算，被告於上述期間應給付原告之不當得 利或損害金為6 萬1225 元（計算式：107 ×15,920×10% ×58,125/415,152×2 又207/365 年=61,225） 。 2、99年1月1日起至100年6月30日止： 系爭土地自99年1 月1 日起之公告地價調整為每平方公尺 2 萬1800元，依據平均地權條例第16條規定換算，系爭土 地之申報地價為每平方公尺1 萬7440元，以申報地價年息 百分之十計算上述1 年6 個月期間，被告應給付原告之不 當得利或損害金為3 萬9190元（計算式：107 ×17,440× 10%×58,125/4 15,152 ×1.5=39,190） 。 3、綜上，被告自96年6 月8 日至100 年6 月30日止，應給付 原告之不當得利或損害金為10萬0415元。另自100 年7 月 1 日起至被告等拆屋還地之日止，以99年之申報地價每平 方公尺1 萬7440元年息百分之十計算，則被告自100 年7 月1 日起，每月應給付之不當得利或損害金為2177元（計 算式：107 ×17,440×10% ×58,125/415,152×1/12= 2177）。
（三）揆諸新北市政府稅捐稽徵處板橋分處100 年8 月2 日北稅 板二字第1000028024號函有關被告所有之系爭新北市板橋 區○○○路165 巷18號房屋之稅籍證明書可知，系爭房屋 係土磚混合造，折舊年數為45年，顯見被告辯稱系爭房屋 為歷經清朝、日據時期迄今之百年建築，並不實在。再被 告既自承何人興建因年代久遠「不可考」，卻又推定系爭 房屋興建伊始「應」係經土地所有人同意，其間矛盾不言 可喻，顯見被告確實無法舉證以實其說。
（四）是原告基於共有人地位以所有權人物上請求權、不當得利 等，請求被告拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，應 有理由。為此，聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○ 段第1177地號土地上門牌號碼新北市板橋區○○○路165 巷18號之房屋拆除（如附圖所示A 、B 、C 部分，面積共 107 平方公尺），並將上開土地騰空返還予原告及其他共 有人全體。㈡被告應給付原告10萬0415元及自101 年1 月 3 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另應自 100 年7 月1 日起至履行第一項義務之日止，按月給付原
告2177元。㈢前二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告答辯則以：
（一）系爭房屋已有百餘年之歷史，由被告之祖先所世傳，興建 時該屋（含現由其他同宗各房所住部份）究係何人所興建 已年代久遠固不可考，然從該地上房屋現為賴姓宗祠，居 住者均為賴姓宗親，已可推知興建伊時，應係經過原土地 所有人之同意，否則豈有歷經百餘年不被要求拆除之理？ 原告原同時具狀起訴請求拆屋還地者，尚有楊絨、賴文亮 、賴文慶、賴文科，在訴狀中亦載明該四人為土地共有人 ，佐以宗祠係三合院之建築，可推定建屋伊始是經過土地 所有人之同意。而原告係於96年6 月8 日才因向他房購得 持分而為共有人，購買時，當知土地上建有百餘年歷史之 宗祠，卻為謀取利益，企圖以鯨吞蠶蝕之式逼使其他共有 人低價出售持有部分，其明知宗祠（含被告因繼承而所有 之房屋）係被告祖先合法且有權所占用，卻罔顧事實，而 請求拆除並請求損害金實無理由。
（二）本案可證被告有權占有之物證因事隔百餘年，雖因歷經清 朝、日據時期迄今已難取得證明，但相關之人證即同宗賴 姓後代，現亦住在1177地號宗祠房屋者尚有賴志昌、楊絨 等人，可證系爭土地上之房屋在興建時，確係經過所有權 人之同意。系爭房屋不論係如被告所述已有百餘年之久， 抑或如原告所主張折舊年數為45年，在在均可證明已有相 當歷史，而該房屋為一三合院之建築作為賴氏祖厝，各房 分居各進，可推知被告之先祖等人於建屋之時，係經土地 所有人同意使用。
（三）按行使權利、履行義務，應依誠實及信用之方法為民法第 148 條所明定。原告係於96年6 月8 日向其他共有人購買 才取得持分，而系爭房屋之存在已有數十年，原告於購買 時當知其現況卻願意購買，當係另有所圖，此從其在本案 中，除被告外，尚對現居同一基地上之另房宗親楊絨、賴 文亮、賴文慶、賴文科一併訴請拆屋還地即可證明。而在 起訴狀中原告亦自認楊絨等為土地共有人，除可證明房屋 之興建係經土地所有人同意而使用，尚可證明其有權利濫 用，違反誠實信用原則，否則，豈有明知系爭房屋已存在 數十年，仍願意購買，並於購買後即主張拆屋還地，其違 反誠信原則已明甚。
（四）綜上所述，被告並非無權占用系爭土地，原告訴請拆屋還 地等，為無理由。為此，聲明：請求駁回原告之訴，及其 假執行之聲請。願提供擔保請求宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於96年6 月8 日以買賣為原因，登記取得系爭坐落新 北市○○區○○段第1177地號土地之所有權，擁有權利範 圍415152分之58125 ；而坐落前開土地上，門牌號碼新北 市○○區○○里○○○路165 巷18號之建物，目前為被告 賴寶釵占有使用。
（二）系爭新北市○○區○○里○○○路165 巷18號建物為一樓 平房，屋頂原由瓦片、牆壁則由磚塊泥土混合組成，但現 屋頂內部改成鐵皮、部分牆壁則以鐵皮覆蓋。經新北市板 橋地政事務所複丈系爭標的A 區（雨遮）為11平方公尺、 B 區（房屋）為70平方公尺、C 區（空地）為26平方公尺 。
四、本件爭點及法院之判斷：
原告主張之上開事實，已據其提出土地登記第二類謄本、地 籍圖、照片影本等為證，惟為被告否認，並以前情詞置辯。 是本件應審究之爭點為：（一）被告占有使用系爭土地，有 無合法權源？（二）原告請求被告拆屋還地，有無違反誠信 原則？（三）原告請求被告將系爭土地上之建物拆除，將土 地返還原告，有無理由？（四）原告請求被告應給付相當於 租金之不當得利，有無理由？本院之判斷如下：（一）被告占有使用系爭土地，有無合法權源？ 1、原告主張其為系爭土地所有權人，並未同意被告使用系爭 土地，被告無權占用系爭土地多時，多次溝通拆屋還地事 宜，被告均置之不理，被告並無占有使用之合法權源等情 ，已據其提出土地登記第二類謄本、地籍圖、照片影本等 為證，被告則予否認，辯稱：系爭土地上之建物歷經百餘 年之歷史，由被告先父賴水木於36年5 月13日遷入、46年 1 月15日向同戶籍之賴君承購，並經合法取得稅籍、繳交 稅金，至今60餘年世居於系爭房屋，何來無權占有云云， 並提出戶籍謄本、台灣電力公司台北南區營業處書函、杜 絕賣契、門牌證明書、房屋稅籍證明書、土地登記簿等為 證。
2、惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定，而「以無權占 有為原因，請求返還土地者，占有人對於土地所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之」此有最高法院85 年度台上字第1120號判決意旨可資參照。本件被告對於原 告為系爭土地所有權人乙節並無爭執，而抗辯系爭建物已
有百餘年之歷史，由被告之祖先所世傳，系爭房屋現為賴 姓宗祠，居住者均為賴姓宗親，即可推知興建時，應係經 過原土地所有人之同意，然為原告所否認，且查被告並未 提出任何取得土地所有權人同意供其使用之事證，而證人 賴國彬雖證稱被告占有之房屋係被告祖先所留下來的等語 ，然復證稱其並非系爭土地共有人，且不知被告如何取得 系爭房屋之權利等語（見本院卷第171 頁背面），證人賴 志昌雖證稱系爭房屋先前係被告之父在住，但不知系爭房 屋係何時所蓋，亦不知被告係何時取得占有使用該房屋等 語（見本院卷第183 頁），均無證據證明被告占有使用之 系爭房屋，於建築時有經全部地主之同意，是被告此部分 所辯，自難酌採。從而，原告既否認被告有使用系爭土地 之權利，被告又未能提出其有使用系爭土地之具體事證， 則被告所辯即無足認為真正，自不足採信。
3、職是，被告之房屋占用系爭土地，未能舉證任何合法正當 占用之權源，故原告主張被告為無權占有使用系爭土地， 應可採信。
（二）原告請求被告拆屋還地，有無違反民法第148 條誠信原則 ？
1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法 第148 條定有明文。而民法第一百四十八條係規定行使權 利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖 足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不 在該條所定範圍之內。」高法院45年台上字第105 號著有 判例可參。又民法第148 條第1 項所稱權利之行使，不得 以損害他人為主要目的，係指行使權利，專以損害他人為 目的之情形而言，若為自己利益而行使，縱於他人之利益 不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規 定之適用，亦有最高法院79年台上字第2768號判決要旨可 資參照。
2、被告辯稱原告於96年6 月8 日向其他共有人購買才取得系 爭土地持分，而系爭房地存在已有數十年，原告購買時知 其現況卻願意購買，並於購買後即主張拆屋還地，顯違反 誠信原則云云；然查原告為系爭土地之共有人，而被告所 有系爭未辦理保存登記之建物占用於原告與其他共有人所 有系爭土地，致原告無法享受對系爭土地行使用收益之權 能，則其訴請被告拆屋還地，乃其行使所有權之權能，縱 影響被告現實使用之利益，要係無權占用他人土地之被告 ，遭所有權人之原告依法主張權利時所應接受面對之當然
結果。況衡酌系爭建物年代久遠，屋頂、牆垣多所傾頹， 被告徒以鐵架於屋頂、房屋內側搭設鐵皮維持建物，且內 無傢俱，進而排除土地所有權人對系爭土地之使用收益， 自難認為公允。是不論從權利本質、經濟目的及社會觀念 而言，原告請求被告拆屋還地乃權利之正當行使，主觀上 難認有以損害被告為主要之目的，尚無違反誠信可言。 3、綜上，原告行使本件請求，係為自己利益而為行使，雖對 被告利益亦有損害，然並非專以損害被告為目的，難認原 告請求拆屋還地構成權利之濫用，被告此部分抗辯，洵無 足採。
（三）原告請求被告將系爭土地上之建物拆除，將土地返還原告 ，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。對妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第82 1 條分別定有明文。本件原告為系爭土地所有權人（權利 範圍415152分之58125 ），被告占有使用系爭土地上如附 圖土地複丈成果圖A 所示之雨遮（面積11平方公尺）、B 所示之房屋（面積70平方公尺）、C 所示之空地（面積26 平方公尺），有本院囑託新北市板橋地政事務所測量之土 地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第141 頁），被告無合 法之占用權源，已如前述，則原告依所有權之物上請求權 及共有關係，請求被告將上開土地複丈成果圖A 、B 、C 所示之地上物拆除，將土地返還原告，為有理由。（四）原告請求被告應給付相當於租金之不當得利，有無理由？ 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，為民法第179 條前段所明定。又無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告管 理使用之建物無權占用系爭土地如附圖土地複丈成果圖A 區所示之雨遮（面積11平方公尺）、B 區所示之房屋（面 積70平方公尺）、C 區空地（面積26平方公尺），面積總 計為107 平方公尺（11平方公尺＋70平方公尺＋26平方公 尺＝107 平方公尺），因而受有利益，致原告受有相當於 租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告 返還相當於租金之利益。再按民法第126 條規定：「利息 、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之 定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消
滅。」又無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人 受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅 時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不 當得利之法則，請求返還，有最高法院85年度台上字第20 59號、96年度台上字第2660號裁判要旨可參。本件原告取 得系爭土地應有部分415152分之58125 ，係在96年6 月8 日，有系爭土地第二類謄本可稽，原告請求被告自96年6 月8 日起給付相當於租金之不當得利，為屬允當，應予准 許。
2、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，上開 規定依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用之。 土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地 及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該 管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148 條 規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。 是土地法第97條第1 項所謂土地申報價額即指該土地之申 報地價而言。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法 院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地自96 年1 月1 日起至98年12月31日止之申報地價為每平方公尺 1 萬5920元，99年1 月1 日起至100 年1 月止之申報地價 為每平方公尺1 萬7440元，有系爭土地地價第二類謄本1 份附卷可稽（參本院卷第195 頁）。又系爭土地如附圖所 示之位置，在新北市○○區○○段即門牌號碼新北市板橋 區○○○路165 巷18號，位處於巷弄之內，但附近為高樓 住宅區，其旁則有一待開發之空地，有本院勘驗筆錄及照 片可稽（參本院卷第125 頁至131 頁）。本院審酌上情， 認原告請求以系爭土地申報地價年息10% 為計算相當於租 金之不當得利尚屬過高，應以系爭土地申報地價年息5%為 計算為允當。故以此計算被告相當於租金之不當得利如下 ：
①自96年6月8日起至98年12月31日止： 自96年6 月8 日起至98年12月31日止，共計2 年又207 日 ，不當得利數額為3 萬0613元【計算式：107 平方公尺× 1 5,920 元×5%×（2 ＋207/365 ）年×58125/415152＝ 30,613元；元以下四捨五入，下同】。
②自99年1月1日起至100年6月30日止： 自99年1 月1 日起至100 年6 月30日止，共計1 .5年，不
當得利數額為1 萬9595元【計算式：107 平方公尺×17,4 40元×5%×1.5 年×58125/415152＝19,595元】。 ③自100 年7 月1 日起至返還系爭土地止，被告應按月給付 原告相當於租金之不當得利為1089元【計算式：107 平方 公尺×17,440元×5%÷12月×58125/415152＝1,089 元】 。
3、從而，原告請求被告給付96年6 月8 日起至100 年6 月30 日止相當於租金之不當得利5 萬0208元（30613 ＋19595 ＝50208 ），及自起訴狀繕本送達翌日起至被告拆屋還地 之日止，按月給付原告1089元之範圍內，於法尚無不合， 應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，不應准許。五、綜上所述，原告基於共有人地位依民法第767 條及不當得利 之法律關係，請求被告應將坐落新北市○○區○○段1177地 號土地上，門牌號碼新北市○○○路165 巷18號之房屋（如 附圖A 、B 、C 所示部分，面積107 平方公尺）拆除後，並 將上開土地返還原告及其他共有人全體。被告應給付原告新 臺幣5 萬0208元，及自100 年7 月1 日起至返還土地之日止 ，按月給付原告新臺幣1089元之範圍內，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。六、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經 核原告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金 額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回 而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響， 毋庸再予一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 3 月 21 日
民事第三庭 法 官 林錫凱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 3 月 21 日
書記官 王小芬
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