臺灣板橋地方法院刑事裁定 100年度自字第4號
100年度自字第9號
100年度自字第13號
自 訴 人 熊裕
蘇碧慧
吳翠屏
蔡吉成
陳俊伸
張國財
方維芸
林逸群
王靜英
黃錫飛
張采玉
張采媛
陳麗絹
簡瑜慧
施麗珠
鄭雅云
游春美
張詩敏
謝佩珊
張淑麗
劉康威
葉淑靜
徐媓娟
周世雄
黃小玲
黃增雄
吳李淑貞
鄭文彬
楊勝騰
沈信銘
江海瑜
蕭桂芬
陳立茵
梁靜萍
楊淑如
許志瑋
洪哲裕
魏琇尼
蔡經民
卓玲暖
黃金枝
江惠紅
施小蘭
林亞津
蔡素雰
陳葉秀卿
張曉芬
郭逢昀
楊詠甯
林慶華
陳俊宏
蘇淑華
王郁仁
王碧梅
江義珍
羅振華
黃宗宸
游寶猜
邱素蘭
郭芳郎
張美嫻
楊媖順
洪沛樺
潘美嘉
劉文靜
江讚祥
張烱杰
傅紹明
杜曉婷
林瑞超
林顯榮
高子超
李美君
陳麗玉
陸聰文
洪秀琴
蔡淑貞
林建銘
丁書斌
余世芳
王姵惏
紀欽哲
陳淑儀
黃建榮
曾順琴
何明莉
黃聖鈞
卓曄
蔡張舒舒
兼 自 訴
代 理 人 林憲同律師
被 告 鄭政隆
選任辯護人 陳建勳律師
邊國鈞律師
林 瑤律師
被 告 蔡東和
上列被告等因詐欺案件，經自訴人提起自訴及追加自訴，本院裁
定如下：
主 文
自訴均駁回。
理 由
一、自訴狀及追加自訴狀所載之自訴意旨略以：自訴人等係座落 新北市○○區○○路1 段1 號、1 之1 號、1 之2 號正隆麗 池社區大樓之住戶，且為原始訂約承買人，被告鄭政隆係正 隆股份有限公司（下稱正隆公司）前任董事長，被告蔡東和 為正隆公司總經理，正隆麗池社區大樓係於民國84年由正隆 公司建造出售，買賣合約則於90年間分別由被告鄭政隆代表 正隆公司與承買人共同簽立，被告鄭政隆、蔡東和就系爭建 物之「九米綠地」部分，涉嫌對承買人共同設局詐欺。蓋系 爭建物係由正隆公司提供板橋市○○段1083、1084、1085、 1085-2及1086-1地號五筆土地做為建築基地，被告二人將上 開1085-2及1086-1地號保留為法定空地（由正隆公司保留淨 空及植栽綠草，現已合併為1085-2號，以下依自訴代理人用 語或簡稱為「九米綠地」），查系爭買賣契約附件八第2 條 一之（二）共用部分即將九米綠地納入全體住戶之共用部分 ，被告二人向縣政府申辦建照執照上，亦將九米綠地規劃成 為植栽綠地，臺北縣政府則依植栽綠地而進行查勘及核發使
用執照，是被告二人自始將九米綠地規劃為本案系爭建物之 建築基地，即應依買賣契約本旨將九米綠地規劃成為住戶公 用休閒之庭園，始符本件買賣給付本旨。另九米綠地既屬建 照執照上之法定空地，本建案即無買賣合約所稱無償提供九 米綠地之事實，九米綠地應屬正隆麗池社區大樓法定空地暨 兩造買賣標的及價金之對價給付範圍，且被告二人是使用詐 術而欺陷全體承買人，證據為在合約條款文字上隱藏成為「 開放公眾通行使用」，及在向縣府申辦建造執照上註記「法 定空地（植栽綠地）」，而在申辦使用執照前也有地表鋪設 簡單草坪，事實上該草坪底層自始全部鋪為硬質地磚可供汽 車通行，等到領取本建案使用執照後，被告二人立刻雇人撤 除全部表面草坪，逕將九米綠地回復成為可供正隆公司員工 車輛或載貨卡車進出通行之公用巷道，更有甚者，被告二人 仍然保留九米綠地原始地號，以供他日規劃鄰接廠區土地建 案之不法目的使用，並自保留百分之九十八持分，而僅將百 分之二持分登記予全體承買人等情。而自訴代理人復當庭補 充：被告二人施用詐術的證據有二，第一是房地買賣契約上 的不實契約文字，第二是銷售人員的銷售廣告詞，被告二人 涉嫌詐欺取財及詐欺得利，關於九米綠地土地持分部分是屬 於詐欺取財，自訴人等有支付買賣價金，但被告二人並沒有 交付土地持分，關於九米綠地庭園設施部分是屬於詐欺得利 ，因為正隆公司沒有將九米綠地設計成為休閒綠地，並且被 告等意圖保留正隆公司永久無償使用九米綠地的地上通行權 等情，因認被告鄭政隆、蔡東和共同涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財及同條第2 項之詐欺得利罪嫌云云。二、按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問及調查 結果，如認為案件有刑事訴訟法第252 條至第254 條之情形 者，得以裁定駁回自訴，同法第326 條第3 項定有明文。次 按刑法第339 條詐欺罪，必行為人有不法所有或利益之意圖 ，且所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯 誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤， 即不構成該罪（最高法院46年台上字第260 號判例意旨參照 ）。
三、本件自訴人等認被告鄭政隆、蔡東和涉有詐欺取財、詐欺得 利等罪嫌，無非係認九米綠地持分應自始由正隆公司比照其 餘建物坐落地號之土地，按比例移轉登記予各自訴人（即承 買人），及九米綠地應自始施設供各自訴人（即全體住戶） 共用之休閒庭園或植栽綠地使用，詎自訴人等卻分別遭被告 二人基於意圖不法所有或利益之犯意聯絡，於訂立買賣契約 時施用詐術致陷於錯誤，使被告二人詐得額外買賣價金（不
法財物）及無償通行使用九米綠地（不法利益）等情為其論 據。經查：
（一）自訴人等業已提出渠等與正隆公司間之房地買賣契約書、 不動產買賣契約書，或新北市板橋地政事務所網路申領電 子謄本、土地登記資料等證據，可知自訴人等就正隆麗池 社區大樓確與正隆公司訂有買賣契約，並由正隆公司直接 移轉相關土地、建物所有權登記予自訴人等之情，且依前 揭房地買賣契約書、不動產買賣契約書顯示，當時賣方即 正隆公司之法定代理人為被告鄭政隆，而被告蔡東和於本 院訊問時，亦陳稱：於75年迄今均任職正隆公司總經理等 語，並有公司及分公司基本查詢資料附卷可佐（見本院卷 一第22頁）。另依自訴代理人所提出其本身之建物所有權 狀、面積計算表及建物登記第二類謄本等件記載內容（見 本院卷一第15、24、25頁），同可知正隆麗池社區大樓建 物現坐落在海山段1083、1083-2、1085-2地號等三筆土地 （即原海山段1083、1084、1085、1085-2、1086-1地號） ，且正隆公司就1085-2地號土地部分，並未比照1083、10 83-2地號土地移轉登記相同比例之權利範圍予各承買人， 而由正隆公司保留九米綠地大部分持分，核與證人即承辦 代書余遠志於本院訊問時，證稱：1085-2與1086-1後來合 併為1085-2，另外1083、1084、1085應該是合併為1083、 1083-2，剛開始正隆公司規劃要賣的時候，就規劃1085-2 地號所有權不移轉給買方，所以土地持分大部分留在正隆 公司等情相合；另九米綠地現狀非為休閒庭園，而係鋪設 地磚可供人車通行使用之情，則有自訴代理人所提出現場 照片2 張為憑（見本院卷一第255 頁），均堪認為真實。（二）然證人余遠志於本院訊問時，尚證稱：在我跟買方接觸過 程中，沒有買方質疑為何1085-2地號土地權利範圍只有移 轉十萬分之二給買方，記憶中私契有兩個版本，一個是成 屋，一個是預售等語在案，可知正隆公司與各承買人買賣 交易過程中，尚無人針對產權移轉登記權利範圍表示異議 或質疑，就此觀諸前揭房地買賣契約書（即余遠志所指預 售私契）第2 條預定買賣標的及權利範圍一、土地部分， 實載明：坐落於臺北縣板橋市○○段1083、1084、1085、 1085-2、1086-1等五筆地號，使用分區為都市計畫內住宅 區，謄本總面積合計4173平方公尺。其中1085-2、1086-1 地號面積合計765 平方公尺，係由乙方（即正隆公司）無 償提供永久作為本大廈建築基地之用，乙方仍保有土地所 有權，並不計入本件土地產權買賣範圍，為其使用方式雙 方同意依本契約第19條第1 項之約定辦理，甲方（即各承
買人）買賣之土地持分面積以地政機關登記為準等情，並 由各承買人在「充分討論後確認簽章」處簽名（見本院卷 一第7 頁等）；同契約書第19條第1 項則載明：「本大廈 建築基地內如附件九所示之1085-2、1086-1地號，係永久 開放供公眾通行使用，任何住戶不得破壞變更由乙方所設 計施作之設施，更不得設置任何妨礙通行之障礙物（含劃 設停車位），否則乙方有權排除之，以維公眾通行之利益 。」（見本院卷一第12頁等）；附件九即為臺北縣板橋市 ○○段1083、1084、1085、1085-2、1086-1等五筆地號地 籍圖（見本院卷一第14頁）。另前揭不動產買賣契約書（ 即余遠志所指成屋私契）第3 條買賣標示（一）土地部分 ，亦載明：基地座落臺北縣板橋市○○段1083地號面積33 56平方公尺、海山段1083-2地號面積52平方公尺、海山段 1085-2地號面積765 平方公尺。甲方（即各承買人）買賣 之土地持分面積以地政機關登記為準。※註：其中1085-2 地號面積765 平方公尺，係由乙方（即正隆公司）無償提 供作為本大廈建築基地之用，並不計入本件買賣範圍，雖 礙於公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，須以持分方 式併同移轉予甲方，惟其使用方式雙方同意依本契約書第 12條第2 款之約定辦理等情，並由各承買人在「充分討論 後確認簽章」處簽名（見本院卷一第77頁等）；同契約書 第12條第2 款則載明：「本大廈建築基地內如附件四所示 之1085-2地號土地，係永久開放供車輛、公眾出入通行使 用，任何住戶不得破壞變更由乙方所設計施作之設施，更 不得設置任何妨礙人、車通行之障礙物（含劃設停車位） 否則乙方有權排除之，以維公眾通行之利益。」（見本院 卷二第265 、266 頁）。是由前揭買賣契約書、不動產買 賣契約書內容可知，正隆公司於出賣正隆麗池社區大樓時 ，已在買賣契約中對各承買人明白告知該建案坐落之各土 地地號範圍，並特別註明九米綠地面積由正隆公司保有土 地所有權，而未計入買賣範圍或收取價金，另九米綠地亦 經雙方特別約定同意永久開放供公眾通行使用無疑，各承 買人於簽訂買賣契約時，依表面契約文義當即得知悉所支 付價金範圍並未包含九米綠地部分，且九米綠地日後亦將 供作公眾通行，而非規劃為休閒植栽庭園使用，並經各承 買人自身充分衡量達成合意後始簽字購入甚明，核前揭契 約條款既均已就將來九米綠地產權歸屬及實際使用情狀詳 予敘明，並無任何虛偽不實或遭特意隱匿之情事，除難認 正隆公司於訂約過程中有何施用詐術使各承買人陷於錯誤 之情外，倘被告二人存有不法所有或利益之意圖，亦顯無
於契約內容中加以明白揭示，並請各承買人特別注意簽名 確認之必要。至自訴代理人雖仍爭執：因加入九米綠地為 建築基地之法定空地，將使總樓地板面積增加，故正隆公 司非無償提供，該契約條款不實構成詐欺云云，惟所謂無 償或有償行為，係單以債務人與債權人彼此間是否互為對 價關係之給付為其區別之標準，且正隆公司有無提出九米 綠地作為本案建物之法定空地，與該公司是否絕對必須將 九米綠地權利範圍按比例出售併移轉登記予各承買人，亦 屬二事。查本案各承買人支付價金之範圍如上述既經雙方 事前明白約定不包括九米綠地範圍，是縱正隆公司提供九 米綠地作為本案建築基地，因此得增加建案總樓地板面積 致最終獲有利益，對各承買人而言，無論主觀認知或客觀 現實上均未就此部分權利支付對價，正隆公司自仍係屬無 償提供無訛，故自訴代理人就此所陳顯有誤會。另前揭買 賣契約書、不動產買賣契約書之契約條款有無符合消費者 保護法所定定型化契約條款無效之要件，則純屬私法契約 條款定性及利益衡量問題，當應循民事爭議解決機制認定 處理，尚難憑自訴人等單方主張即為無效，復與本案刑事 上是否構成詐欺無涉，併此敘明。
（三）又前揭房地買賣契約書附件五有關休閒設施公共庭園部分 ，僅記載「本大廈1 樓空間設計供住戶休閒之場所，包括 植栽、藝術中庭、流泉，增添住戶高貴氣息」（見本院卷 二第17頁），參諸卷附正隆麗池平面圖集及建材與設備說 明（見本院卷一第284 至290 頁），可知上揭公共庭園當 係指正隆麗池社區大樓1 樓所規劃設置之「花頌綠茵」、 「雅朵錦繡庭園」、「塞納河聽泉廣場」、「左岸林蔭休 憩區」等項設施，並未指涉九米綠地部分；另前揭契約書 附件八有關住戶管理規約部分（見本院卷二第20至25頁） ，亦未見就九米綠地有何特別規定，是同契約第19條第1 項之約定自應予以優先適用。就此證人即本案承辦建築師 賴朝俊於本院訊問時，證稱：建造執照案卷建築卷內附正 隆企業中心大樓新建工程一層平面圖中右側標示為「私設 通道」部分，應該就是九米綠地範圍，當時通道部分是畫 設植草磚，植草磚功能比較多，可以當作通道，也可以當 作綠地，後來申請竣工後，因為植草磚要走路比較不方便 ，有辦理變更設計。正隆麗池建案都有依照原先建照執照 圖說施作完成等語，並有新北市政府100 年3 月29日北府 工施字第1000261663號函檢附本案建造執照案卷內附正隆 企業中心大樓新建工程一層平面圖及一層綠化平面圖、本 案使用執照案卷內附圖號A2-49 及現場照片，與新北市政
府工務局100 年8 月3 日北工施字第1000775714號函文（ 此部分見自訴代理人所提出「新北市正隆瀆職案告訴犯罪 資料」）在卷可稽，足證正隆公司向臺北縣政府工務局申 請本案正隆麗池社區大樓建照執照時，九米綠地即如前揭 買賣契約書、不動產買賣契約書所定，自始至終皆一致規 劃設置作為供公眾通行之通道無誤，僅該通道上原先設計 係鋪設植草磚俾兼顧通行及綠化，迨竣工後始變更設計為 鋪設現狀地磚專供通行甚明，是自訴人等指稱正隆公司申 辦建照執照時，曾將九米綠地規劃成為植栽庭園，故被告 二人未按圖施設住戶公用休閒庭園云云，同無可採。（四）再證人謝東明於本院訊問時，證稱：我於100 年間擔任正 隆麗池社區主任委員一職，有接受住戶委託與正隆公司協 調九米綠地的部分，因為對於九米綠地住戶裡面有不同的 意見和看法，所以沒有辦法確切說到底住戶是何時開始向 正隆公司請求九米綠地所有權持分。我們是在99年底或10 0 年年初就已經有過協調的會議，且正隆公司也已經明確 表達釋出產權的意願，並且發文給社區所有住戶，開會會 議是在自訴代理人提出本案訴訟之前，在100 年4 月29日 以後，管委會就做公告，請住戶來管委會簽署消保調處的 委託書，委任給我個人代為進行消保調處，消保調處的登 記已經在100 年11月16日送新北市政府。我印象中有一屆 社區住戶大會好像有決議以有償方式同意正隆公司通行使 用，正隆公司有付費使用時，管理是正隆公司在處理，沒 有不讓住戶或行人通行，後面的幾屆又決議不讓正隆公司 通行使用，現在管委會是以鎖鏈前後拉起來，行人還是可 以通過，但車輛就沒有辦法等語，並有100 年1 月7 日、 100 年2 月23日會議記錄、正隆公司100 年1 月20日隆總 字第11020 號、100 年2 月15日隆總字第11035 號函文附 卷可稽（見本院卷一第264 至270 頁、第291 、292 頁） ，足見非全體承買人均主張正隆公司應負按比例移轉九米 綠地持分產權之義務，且正隆公司就九米綠地具體使用情 形，事後猶配合正隆麗池社區之區分所有權人會議決議行 之，且於自訴人等提起本案刑事自訴前，即已願無條件將 九米綠地所有權按比例移轉登記予現正隆麗池社區各區分 所有權人（惟此乃事後雙方協商成果，尚無從據以推論九 米綠地係屬原先買賣契約所定之標的或正隆公司原即負有 履行義務），益徵本案純屬部分承買人於事後始向正隆公 司主張權益之民事糾紛，難認被告鄭政隆、蔡東和自始就 有何牟取不法所有或利益之意圖。
（五）自訴代理人雖尚指稱被告二人施用詐術的證據尚有銷售人
員的銷售廣告詞等語，然觀諸前揭正隆麗池平面圖集之一 樓全區平面配置圖內容（見本院卷一第286 頁），就九米 綠地範圍均無標示任何有關植栽綠地庭園之說明，且前揭 房地買賣契約書、不動產買賣契約書內復如前述已明白載 明九米綠地應開放供公眾通行使用等情，自訴代理人復當 庭自承原自訴狀內所提及彩色銷售廣告，僅係正隆麗池社 區本身要將九米綠地規畫為庭園的設計圖，並非當時銷售 的廣告文件等情，是自訴代理人既未能提出任何廣告資料 足證正隆公司相關人員於銷售時，確有宣傳告知九米綠地 將施設為休閒庭園，則現場銷售人員如何能悖於正隆公司 之現存客觀書面銷售資料，擅自憑空對各承買人謊稱九米 綠地將施設休閒庭園云云，且嗣後正隆麗池社區管委會何 以願同意驗收點交公共設施完成，顯均非無疑。況正隆公 司就本案建案興建銷售當係各依職責分層負責，而就本案 究係何現場銷售人員對何自訴人口頭實施詐術？又各現場 銷售人員係如何與被告鄭政隆、蔡東和間具有詐欺之犯意 聯絡？均未見自訴代理人具體陳明俾供調查，自難逕認自 訴人等片面指訴為可採。
四、綜上所述，本院依訊問及調查結果，認自訴人等所舉被告鄭 政隆、蔡東和之犯罪事證，顯與刑法第339 條詐欺罪規定之 構成要件不合，存有刑事訴訟法第252 條第10款所定犯罪嫌 疑不足之情形，揆諸首揭刑事訴訟法規定，自應裁定將自訴 人等所提自訴均予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第326 條第3 項、第252 條第10款，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 23 日
刑事第八庭 審判長法 官 陳鴻清
法 官 劉安榕
法 官 張兆光
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀( 應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 黃妍爾
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日