臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第794號
原 告 施霖樺
訴訟代理人 林孟毅律師
被 告 鐘淑如
訴訟代理人 張奕群律師
複 代理人 洪玉玲
被 告 建強不動產建設有限公司即東森房屋彰化二林加盟
店
兼
法定代理人 蔡文鎮
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國101年2月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查 ：
(一)原告原起訴聲明為：①確認原告與被告鐘淑如於民國100年3 月27日，就如附表一所示之土地及建物所為之買賣關係不存 在。②原告及訴外人洪嘉婉將如附表一所示之土地及建物上 收件字號100年二地資字第029780號之最高限額抵押權除去 ，並將如附表一所示之土地及建物移轉登記予被告鐘淑如之 同時，被告鐘淑如應返還本票乙紙【票號：000659號，金額 ：新臺幣（下同）250萬元】予原告，並應給付原告58萬元 ，及其中33萬元自100年3月28日起至清償日止；其中25萬元 自100年4月28日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算 之利息。③被告鐘淑如應給付原告違約金58萬元，及自100 年7月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ④被告鐘淑如應給付原告遲延損害賠償3萬8500元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息。⑤被告建強不動產建設有限公司與被告蔡文鎮應連 帶給付原告9萬898元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。⑥若受有利判決，原 告願供擔保，請准宣告假執行。
(二)原告嗣於100年11月9日以書狀追加備位聲明：①被告建強不 動產建設有限公司與被告蔡文鎮應連帶給付原告9萬1500元
，及自民事追加暨補充理由(一)狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。②若受有利判決，原 告願供擔保，請准宣告假執行。
(三)原告復於100年12月19日就先、備位聲明中相當於租金之損 害賠償金額，變更為以每日280元計算，嗣於101年2月22日 以書狀將先位聲明第4、5項及備位聲明第1項之金額分別變 更為2萬1560元、12萬6421元及8萬640元。(四)經核原告上開訴之變更，分屬請求之基礎事實同一、擴張或 減縮應受判決事項之聲明，是原告所為訴之變更核與上開規 定相符，應予准許，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂 即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確， 致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對 於被告之確認判決除去之者，始為存在，最高法院著有27年 上字第316號判例意旨可資參照。原告起訴聲明確認就如附 表一所示之土地及建物所為之買賣關係不存在，主張兩造就 前開不動產所簽訂之買賣契約業經原告合法解除，然此為被 告鐘淑如所否認，可見就有無不動產買賣契約關係存在乙節 ，對原告而言，即因被告鐘淑如否認而屬處於不明確狀態， 致有受侵害之危險，且此不安之狀態復得以本件確認判決除 去之，堪認原告有即受確認判決之法律上利益。是原告提起 本件訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益，併予敘明。貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告於100年3月20日與與被告建強不動產建設有限公司（即 東森房屋彰化二林加盟店，下稱建強公司）簽立不動產買賣 斡旋契約書及買方給付服務報酬承諾書，就原告預定承購被 告鐘淑如所有如附表一所示之土地及建物乙事，委託被告建 強公司處理居間仲介等事宜，並由被告蔡文鎮擔任本件買賣 之不動產經紀人。嗣於100年3月27日，原告與被告鐘淑如就 前開不動產簽立不動產買賣契約書，約定總價金為308萬元 ，並由被告鐘淑如所指定之地政士即被告蔡文鎮負責辦理不 動產登記等事宜。又依買賣契約書所載，買賣價金分3期給 付，而原告已於簽約當日即100年3月27日支付第1期價金即 訂金款33萬元予被告鐘淑如，復於100年4月27日支付第2期 價金即完稅款25萬元予被告鐘淑如，並於同日簽立本票乙紙 （票號：000659號，金額：250萬元）作為價金尾款之擔保 ，而被告鐘淑如亦依約於100年4月29日將前開不動產之所有
權移轉登記予原告，原告即向華南商業銀行辦理貸款，且該 款項於100年5月2日前即准予核貸，原告就尾款價金給付義 務之履行準備完成，並無違約之情事。詎被告蔡文鎮於100 年5月2日，要求原告以開立支票方式交付尾款，同日被告鐘 淑如則要求原告須將尾款直接匯至其銀行帳戶否則即不歸還 本票，致原告因被告蔡文鎮、鐘淑如要求以不同方式給付尾 款，至100年5月10日仍無法完成本件契約，被告蔡文鎮惡意 扣留系爭不動產權狀，被告鐘淑如亦消極不處理，屬可歸責 於被告鐘淑如之給付遲延，原告以存證信函定相當期限催告 其履行，仍逾期未履行，爰依前開買賣契約第6條第1款約定 及民法第254、255條規定解除前開買賣契約，並請求被告鐘 淑如回復原狀，即返還250萬本票乙紙及原告前已給付之價 金58萬元，就58萬元價金部分，應分別自被告鐘淑如受領時 起加計利息返還之；另依前開買賣契約第6條第2款約定，被 告鐘淑如應賠償所收價金之1倍即58萬元之違約金。又因被 告鐘淑如未履行其契約義務，致原告無法對前開不動產為任 何利用行為，自100年5月11日起至100年7月26日解除契約止 ，共計77日，顯受有相當於租金之遲延損害，以每日280 元 計算，為2萬1560元等語。
(二)被告蔡文鎮為被告建強公司之負責人，且為建強公司於本件 買賣所指派之不動產經紀人，並為賣方即被告鐘淑如所指定 之地政士，本應克盡職責，妥善為兩造處理本件不動產買賣 事務，然卻因其與配偶鐘淑青之糾紛，而惡意扣留業務上所 持有之前開不動產所有權狀，並就尾款給付方式，對原告為 不同之要求，進而導致被告鐘淑如違約，亦造成原告無法利 用系爭不動產，而受有自100年5月11日起至101年2月22日言 詞辯論終結之日止，以每日280元計算，共8萬640元相當於 租金之損害。又被告蔡文鎮前開行為，已違反上開不動產仲 介經紀業倫理規範第15條、地政士法第26條之規定，並致原 告受有如附表二所示支出之損害，而被告建強公司為經紀業 ，依不動產仲介經紀業倫理規範第12條規定，應負責督導經 紀人員不得有違法或不當之行為，且依不動產經紀業管理條 例第26條第2項之規定，應與其經紀人員即被告蔡文鎮負連 帶賠償責任。退步言之，縱認原告與被告鐘淑如就前開不動 產之買賣關係仍存在，被告蔡文鎮前開違法或不當之行為， 致原告受有無法使用該系爭不動產之損害，被告建強公司仍 應依法與其經紀人員即被告蔡文鎮負連帶賠償責任等語。(三)並聲明：①先位聲明：⑴確認原告與被告鐘淑如於100年3月 27日，就如附表一所示之土地及建物所為之買賣關係不存在 。⑵原告及訴外人洪嘉婉將如附表一所示之土地及建物上收
件字號100年二地資字第029780號之最高限額抵押權除去， 並將如附表一所示之土地及建物移轉登記予被告鐘淑如之同 時，被告鐘淑如應返還本票乙紙（票號：000659號，金額： 250萬元）予原告，並應給付原告58萬元，及其中33萬元自 100年3月28日起至清償日止；其中25萬元自100年4月28日起 至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。⑶被告鐘 淑如應給付原告違約金58萬元，及自100年7月27日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑷被告鐘淑如應給 付原告遲延損害賠償2萬1560元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑸被告建 強公司與被告蔡文鎮應連帶給付原告12萬6421元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息。⑹若受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。 ②備位聲明：⑴被告建強公司與被告蔡文鎮應連帶給付原告 8萬640元，及自民事追加暨補充理由（一）狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵若受有 利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
按房屋、土地之出賣人，應交付房屋、土地所有權狀於買受 人，此乃出賣人依誠信原則所應負之從給付義務，本件被告 鐘淑如無法依約於100年5月10日前履行其交付權狀、點交不 動產、返還本票之契約義務，顯然已違反契約之從給付義務 。被告鐘淑如既未履行其從給付義務，原告自得主張同時履 行抗辯權，拒絕給付尾款價金。被告鐘淑如更不得以此作為 其無法履行從給付義務之理由。又原告並非房屋瑕疵問題拒 絕給付尾款，此觀原告積極就本件買賣之糾紛向消保官及縣 政府提出申訴及以存證信函要求被告處理交付權狀及尾款支 付事宜等情自明，被告等對此置之不理，原告方依法解除契 約等語。
二、被告則以：被告鐘淑如業已依前開買賣契約塗銷如附表一所 示之土地及建物上原有之抵押權，並移轉所有權予原告夫婦 ，及協助原告向華南銀行辦理抵押貸款，並無違約之情事。 至被告蔡文鎮本為前開買賣契約外之第三人，無從主張賣方 之權利，原告不能以被告蔡文鎮與出賣人即被告鐘淑如2 人 所要求之給付尾款方式不一致，即拒絕履行其給付尾款之義 務；且前開買賣契約並未約定以交付所有權狀為給付尾款之 條件，被告既已移轉前開不動產之所有權予原告，即已履行 民法第348所規定之出賣人主給付義務，縱被告鐘淑如有交 付權狀之從給付（附隨）義務，原告仍不能以被告鐘淑如未 履行該義務而主張同時履行抗辯拒絕給付尾款之主給付義務
，且原告僅以被告未交付權狀，即拒絕給付占總價金308萬 百分之81之尾款，顯有違誠信原則。又原告所寄發之存證信 函均未提及代書拒絕交付權狀之情事，原告拒絕給付尾款並 非權狀問題，而係因房屋有瑕疵，當時原告未交付尾款，基 於交易安全考量方未將權狀交付予原告。至原告所稱受有如 附表二所示費用之各種等相關損害，均僅係買賣過程中支出 之必要費用，並非損害等語資為抗辯。並聲明：（一）原告 之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，被告願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告於100年3月20日，與被告建強公司簽立不動產買賣斡旋 契約書及買方給付服務報酬承諾書，就原告預定承購被告鐘 淑如所有如附表一所示之土地及建物乙事，委託被告建強公 司處理居間仲介等事宜，被告蔡文鎮則為本件買賣之不動產 經紀人。
(二)原告與被告鐘淑如於100年3月27日簽立不動產買賣契約，約 定由被告蔡文鎮擔任負責辦理不動產登記事宜之地政士，依 前開契約書所載，買賣總價金為308萬元，共分3期給付，兩 造應於100年5月10日前完成全部程序及價款交付。(三)原告於100年3月27日支付第1期價金即訂金款33萬元（含斡 旋金轉為買賣價金之3萬元）予被告鐘淑如委任之代理人鐘 淑青收受；後於100年4月27日支付第二期價金即完稅款25萬 元，及簽立作為價金尾款擔保之本票乙紙（票號：000659號 ，金額：250萬元），一併交付予被告鐘淑如之代理人鐘淑 青。
(四)被告鐘淑如塗銷如附表一所示之土地及建物上原有之抵押權 設定後，於100年4月29日將如附表一所示之土地及建物所有 權移轉登記予原告及訴外人洪嘉婉共有。
(五)原告向華南商業銀行所貸款項260萬元於100年4月21日已經 核准，惟原告於100年5月初要求暫緩撥款，後銀行於100年7 月14日始撥款予原告。
(六)被告蔡文鎮於100年5月3日曾至銀行填寫取款憑條及開立支 票專用傳票各乙份，金額為250萬元，受款人為被告鐘淑如 ，申請人為原告，傳票上禁止背書轉讓欄位勾填為「否」。 當天並未開立上開支票。
(七)原告於100年5月25日寄發存證信函予被告蔡文鎮，要求被告 蔡文鎮於1週內聯繫買賣雙方進行尾款交付；復於100年7月 12日寄發存證信函予被告鐘淑如、建強公司、蔡文鎮，要求 被告鐘淑如需於1週內備妥權狀及擔保之本票協同原告辦理 付款；後於100年7月26日寄發存證信函予被告鐘淑如、建強
公司、蔡文鎮，表達解除契約之意，被告鐘淑如於100年7月 26日收受上開存證信函。
(八)原告已給付仲介費6萬1600元予被告建強公司；給付1萬5000 元予被告蔡文鎮，並已繳納契稅1萬4298元。四、得心證之理由：
是本件兩造爭執之處，即在於被告鐘淑如是否因遲未交付所有權狀而有給付遲延事由，原告是否得據此解除前開買賣契約？又被告蔡文鎮是否違反地政士、仲介之義務而致原告受有損害？(一)按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文；又主張法律關係存在之當 事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 之責任；而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負 舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真 實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有 疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年臺上字第887號 、17年上字第917號判例意旨參照）。是原告主張被告鐘淑 如因遲未能交付所有權狀而構成給付遲延，為被告所否認， 揆諸前開條文及判例意旨，原告自應就此事實負舉證責任。(二)經查：按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲 延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期 限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。因不可歸責於債 務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第 229條、第230條分別定有明文。是給付有確定期限者，債務 人自期限屆滿時起固負遲延責任，然其因不可歸責於債務人 之事由致未為給付者，債務人亦不負遲延責任（最高法院21 年上字第1956號判例意旨參照）。原告主張兩造於前開買賣 契約中約定應於100年5月10日前完成全部程序及價款交付等 情，有該契約書在卷可稽（參本院卷第19頁），堪認本件給 付為有確定期限，惟未於期限前為給付是否構成給付遲延， 仍應視有無可歸責債務人之事由，原告主張所有權狀應與尾 款一併交付，被告鐘淑如未為交付即可歸責，被告鐘淑如則 抗辯稱原告有先為給付尾款之義務等語。查：證人即被告鐘 淑如售屋之代理人鐘淑青於本院具結證稱：伊之前擔任被告 蔡文鎮所經營之東森房屋溪湖店店長，本件買賣過程都是由 伊代理被告鐘淑如出面洽談及簽約，依契約約定係分3次付 款，第1次是簽約當天，第2次是稅單下來後通知對方付款， 尾款是契稅繳完，銀行核貸後才給付，且本件因為銀行貸款
較高，有先將所有權移轉予原告，而一般伊擔任仲介之交易 實務上，是尾款付清之後才需交付權狀，本件應該有告知此 事，但伊忘記是伊還是被告蔡文鎮提到的等語，（參本院卷 第141頁反面至142頁），依證人鐘淑青前開證述，不論係一 般不動產交易常規或本件兩造約定，均需由買方即原告交付 尾款後，賣方即被告鐘淑如始有交付權狀之義務，而與原告 前開主張不符；且按民法第264條規定之同時履行給付抗辯 ，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一雙務 契約而發生，縱令雙方債務在事實上不無密切關係，或雙方 之債務雖因同一雙務契約而發生，因契約互負債務者，他方 提出之對待給付若不完全，既非依債務本旨為之，除其情形 拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者外，在他方補正前， 固非不得行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，然其一方之 給付與他方之給付並非立於互為對待給付之關係者，均不能 發生同時履行之問題（最高法院59年臺上字第850號判例、 63年臺上字第828號判例、86年度臺上字第1151號判決意旨 參照）。被告鐘淑如固有交付所有權狀予原告供原告得完整 使用前開不動產之義務，然其於收受訂金款33萬、完稅款25 萬元後，已於100年4月29日將前開不動產所有權移轉予原告 夫婦等情，為兩造所不爭執，則原告於尚有超過8成價金未 給付情形下，不論認該交付權狀義務屬附隨義務或從給付義 務，該項義務之利益均遠低於原告給付買賣價金尾款之義務 ，而難認係買賣價金尾款之對待給付，或有與之對立且非同 時履行不符公平原則之情，是依前開證人所述及兩造契約約 定各期款項給付方式觀之，均難認被告鐘淑如有於原告給付 尾款前交付權狀之義務，原告復無法舉證兩造就應同時交付 尾款及權狀有特別之約定，其主張係可歸責於被告鐘淑如之 事由而無法交付權狀，致有給付遲延乙節，自難憑採，而被 告鐘淑如未交付權狀既未構成給付遲延而有違約之情，原告 據此依前開買賣契約第6條第1項之約定及法第254條、第255 條之規定解除契約即失所據，亦不足取。
(三)至原告主張被告蔡文鎮未於前開買賣契約上簽名，且惡意扣 留權狀，就價金交付對原告為不同要求，致原告受有無法利 用前開不動產之相當於租金損害及如附表二所示之支出損害 乙節，為被告建強公司、蔡文鎮所否認，辯稱：當時是因為 尚有代書費用、稅費、屋款等款項未付清始未交付權狀，沒 有拒絕交付權狀情事，如果依照契約履行，也無法扣留權狀 不交，且權狀一般來說本即由代書保管等語。查：原告與被 告鐘淑如間買賣關係仍然存在，業據前述，則原告支出如附 表二所示款項本為前開買賣過程之必要費用，自難認有何損
害；至原告是否因前開事由致無法利用前開不動而受有損害 部分，證人即華南商業銀行溪湖分行專員蕭園融於本院具結 證稱：原告夫婦於100年4月間向該行申辦貸款，後於100年4 月21日核准貸款260萬元，原告並在同年月29日完成抵押權 之設定，伊即通知原告可撥款以交付買屋款項，但過幾天後 ，原告之妻與被告蔡文鎮先後到該行去，伊再次向原告之妻 表示已經可以撥款，但原告之妻說房子還有些問題，要先去 瞭解，要伊暫時不要撥款，當時被告蔡文鎮也在一旁解釋， 但細節伊不清楚，過半個月左右，伊再向原告追蹤進度，原 告只說暫時不要撥款，表示有價金交付上的問題，原因則未 說明，後來才知道好像是股東之間有些問題，也沒有提到暫 緩撥款係因賣方無法提出權狀此事，而一般辦理房貸撥款事 宜時，因買方才是銀行客戶，所以只會通知買方，買方是否 要會同代書、賣方一同前來，並無強制規定，也不會主動通 知賣方、代書等語（參本院卷第80頁反面至81頁）；證人鐘 淑青並具結證稱：本件也沒有約定要由被告蔡文鎮來代收款 項，每次付款時也都是由伊親自簽收，原告雖有要求伊要和 被告蔡文鎮確定尾款給付方式，但伊也一再告知原告，伊才 是被告鐘淑如之代理人，按照契約款項就是要匯給被告鐘淑 如，當時權狀的確在被告蔡文鎮處，但後來有交給伊，時間 點伊不記得，而原告並沒有跟伊說過，被告蔡文鎮有表示如 果不照其方式付款就無法取與得權狀此事，之後被告鐘淑如 收到存證信函也一直有跟原告聯絡要處理付款事宜，只是一 直無法談攏等語（參本院卷第141頁反面至144頁），經核渠 等前開證述，均未證稱被告鐘淑如有何無法交付權狀之情， 亦未證稱被告蔡文鎮確有故意扣下所保管之權狀不願交出， 已與原告前開主張不符；而原告與其妻歷次寄予被告等人之 存證信函亦均僅稱因遭要求不同尾款交付方式而無所適從等 語，未曾提及有何權狀遭扣無法交付事由，是原告僅憑主觀 臆測認定被告蔡文鎮扣留權狀拒絕交出，已難憑採。再者， 前開買賣契約本係成立於原告與被告鐘淑如間，各期價金交 付方式自應以買賣雙方約定方式為之，與地政士、仲介均無 任何關連，原告既自承被告鐘淑如之代理人鐘淑青要求其將 尾款匯至被告鐘淑如之帳戶內，縱被告蔡文鎮要求以其他方 式給付尾款，亦殊難想像原告有何理會之必要，甚得據此主 張已致其無法利用前開不動產而受有損害；此外，原告復未 能舉證說明被告蔡文鎮未於不動產買賣契約書上簽名與原告 無法利用前開不動產間有何因果關係存在，自難認被告蔡文 鎮有何違反不動產經紀人及地政士之義務，致原告受有損害 之情，準此原告依不動產仲介經紀業倫理規範第12條、第15
條、第22條第1項第6款、第26條第2項、地政士法第26條第1 項、第2項規定，請求被告建強公司、蔡文鎮應連帶負損害 賠償責任，自無理由。
(四)綜上所述，原告因未履行給付尾款之義務，致被告鐘淑如無 法於期限前交付權狀，屬不可歸責於被告鐘淑如之事由而不 構成給付遲延，原告自無從據此解除前開買賣契約，且亦無 法舉證證明被告蔡文鎮、建強公司有何違反不動產經紀人及 地政士之義務，致原告受有損害之情事。從而，原告訴請判 決如其先、備位之聲明所示，均無理由，不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此 敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 7 日
民事第三庭 法 官 蔡家瑜
以上正本係照與原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 3 月 7 日
書記官 林盛輝
附表一：
(一)土地部分：
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│ 土地坐落 │地目│ 面積 │
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│彰化縣二林鎮○○段196地號 │ 建 │91平方公尺│
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(二)建物部分：
┌────────────┬────────┬───────┐
│ 建號 │ 門牌 │ 基地坐落 │
├────────────┼────────┼───────┤
│彰化縣二林鎮○○段70建號│彰化縣二林鎮吉利│彰化縣二林鎮新│
│ │街409巷3之1號 │生段196地號 │
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附表二：（金額：新臺幣）
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│編│ 項目 │ 金額 │ 備註 │
│號│ │ │ │
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│1 │仲介費 │6萬1600元 │ │
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│2 │地政規費│1萬元 │ │
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│3 │代書費 │5000元 │ │
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│4 │契稅 │1萬4298元 │ │
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│5 │貸款利息│3萬4359元 │100年8月15日起至101年2月14日止│
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│6 │地價稅 │1164元 │ │
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│ 總計：12萬6421元│
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