無權占有等
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,99年度,378號
SLDV,99,重訴,378,20120330,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第378號
原　　　告　台灣金聯資產管理股份有限公司
法定代理人　沈臨龍
訴訟代理人　陳永嚴
　　　　　　陳丁章律師
被　　　告　上暘投資顧問股份有限公司
法定代理人　陳雪英
被　　　告　陳瑞金
前列二人共同
訴訟代理人　林蓓珍律師
　　　　　　歐宇倫律師
複　代理人　林宗翰律師
　　　　　　陳盈君律師
被　　　告　大門神資產管理有限公司
法定代理人　韓微風
被　　　告　乙太精品實業有限公司
法定代理人　張永興
上列當事人間無權占有等事件，本院於中華民國101 年3 月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告上暘投資顧問股份有限公司、乙太精品實業有限公司應連帶給付原告新臺幣壹佰叁拾陸萬捌仟元及自民國一０一年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告上暘投資顧問股份有限公司應給付原告新臺幣柒拾叁萬捌仟元及自民國一０一年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告上暘投資顧問股份有限公司、乙太精品實業有限公司連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告上暘投資顧問股份有限公司、乙太精品實業有限公司如以新臺幣壹佰叁拾陸萬捌仟元為原告預供擔保得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告上暘投資顧問股份有限公司如以新臺幣柒拾叁萬捌仟元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、本件原告起訴時被告乙太精品實業有限公司（下稱乙太公司 ）法定代理人為李孝謙，嗣於訴訟進行中，乙太公司變更法 定代理人為張永興，是原告聲請由張永興承受本件訴訟，自



應准許。
二、本件被告大門神資產管理有限公司（下稱大門神公司）、乙 太公司未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：「 ㈠被告等應將坐落臺北市○○○路0 段000 巷0 號、8 樓地 下室停車位如附圖所示之停車位返還予原告。㈡被告應連帶 給付原告新臺幣（下同）252 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；另應自99年8 月7 日起至返還第一項所示停車位之日止，按月給付原告11萬7, 000 元。」，嗣於訴訟進行中，撤回前開訴之聲明第一項， 並變更前開第二項聲明為：「㈡被告應連帶給付原告1,026 萬元及自民事爭點整理暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息5 ％計算之利息。」，核其所為，係屬擴張應受判決 事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
四、原告起訴主張下列事實，並聲明：㈠被告應連帶給付原告1, 026 萬元，及自民事爭點整理暨更正狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行 。
㈠福華商業藝術廣場大樓（下稱福華大樓）原係由地主與建商 「威林建設股份有限公司」（下稱威林建設）合建分屋，後 因建商財務狀況不佳，其所有產權部分遭查封拍賣，原告於 民國94年7 月7 日經由法院拍定取得坐落臺北市○○區○○ 段○○段0000○號即門牌臺北市○○區○○○路○段000 巷 0 號7 樓建物（下稱系爭7 樓建物）暨其基地，及坐落臺北 市○○區○○段○○段000 地號土地、權利範圍10萬分之31 465 暨其上同小段如附表一所示之建物，並於94年8 月15日 辦理所有權移轉登記完畢。原告嗣後將承買之前開建物售予 被告上暘投資顧問股份有限公司（下稱上暘公司）及陳瑞金 。當時因上暘公司及陳瑞金爭執第三期價金之支付方式而尚 未支付第三期價金，原告乃就系爭7 樓房地以外部分，於辦 理產權移轉登記同時，以原告為權利人反設抵押權擔保，擔 保全部價金、利息、違約金與賠償等，並約定於被告上暘公 司、陳瑞金付清價金前，原告並無點交之義務。嗣經原告行 使抵押權，原告於97年1 月23日經由本院95年度執字第4900 號強制執行事件承買坐落臺北市○○區○○段○○段000 地 號土地、權利範圍10萬分之31465 暨其上同小段如附表一所



示之建物，於98年5 月7 日取得權利移轉證書，而於98年5 月22日辦理移轉登記完畢。
㈡福華大樓地下3 、4 、5 樓為停車場，劃分為停車位供停車 使用，原告分管使用之地下室停車位為地下三樓車位編號6 至31、33至35計29個、地下四樓車位編號75至77、93至103 、112 、139 至141 共18個車位、地下五樓車位編號145 至 154 、156 至161 、165 、173 、175 、176 、178 、181 至197 、201 、202 、205 、206 、209 至211 、215 至21 7 、224 、225 、227 至229 共計53個車位及地下四樓車位 編號104 至110 共計7 個車位、地下五樓車位編號198 至20 0 、203 、204 、207 、208 、212 至214 共計10個車位， 各建物分管之車位如附表二所示，共計117 個停車位（下稱 系爭117 個停車位），其中停車位編號6 至31、33至35（計 29個）係位於地下三層，屬於1353建號，為有獨立產權之增 設停車位，其他車位則為1370建號之法定停車位。被告上暘 公司及陳瑞金於前開強制執行程序中，曾陳報與被告大門神 公司於94年12月20日簽訂租賃契約，出租車位201 個，租期 自95年1 月1 日起至97年12月31日止，租金每月30萬元，於 98年11月25日法院執行點交程序時，被告上暘公司又稱原告 主張點交之117 個車位均全部出租給他人，並表示其所有權 使用範圍有121 個車位，之後並提出前開租約95年4 月30日 簽訂之增補契約書，其中車位121 個，租期自95年1 月1 日 起至100 年4 月30日止為期5 年4 個月。然停車位編號104 至110 、198 ～200 、203 、204 、207 、208 、212 至21 4 之17個停車位，係屬系爭7 樓建物所分管之車位，自始至 終均為原告所有，而前開增補契約租期已逾5 年且未經公證 ，原告無庸繼受，是原告依法自有系爭117 個車位之使用權 ，惟遭被告上暘公司在車道路口設置「收費站」，畫地為王 排除他人使用並於管理委員會出面放下柵欄制止時，積極抗 爭甚至張貼告示，並僱人隨時巡視停車場，有非經其同意停 車者，甚至鎖車，原告僅能趁半夜該人下班時，才得以雇工 於99年9 月9 日於其中65個車位施作阻車器，然被告仍利用 兩個車位架間之空隙停放或停放在車位後面，是施作阻車器 仍無法排除其占用，被告上暘公司迄於100 年5 月9 日始撤 出停車場，之前系爭117 個停車位則為被告上暘公司、陳瑞 金、大門神公司、乙太公司所無權占用。
㈢就系爭7 樓建物分管之17個停車位，原告係於94年7 月7 日 取得所有權，其餘100 個停車位原告於98年5 月7 日取得所 有權，以每一車位每月租金2,500 元、管理費500 元，合計 3,000 元計算，原告得依不當得利及侵權行為之法律關係請



求被告連帶給付五年期間內之不當得利損害金1,026 萬元（ 計算式如下：7 樓分管之17個車位：3,000 ×17×5 ×12＝ 3,060,000 ，其餘分管之100 個停車位自98年5 月7 日起算 不當得利至100 年5 月9 日止：3,000 ×100 ×24＝7,200, 000 ）。
四、被告上暘公司、陳瑞金則以：依原告與被告上暘公司、陳瑞 金於94年5 月11日、10月3 日簽訂不動產買賣契約暨增補契 約約定，被告上暘公司、陳瑞金可選擇於全部不動產（共27 戶）過戶完成後始繳納或以銀行貸款支付第三期價金。殊原 告竟誤解契約文義，於僅完成26戶過戶登記時，就以被告上 暘公司及陳瑞金未給付第三期價金構成違約，進而行使上開 26戶建物即如附表一所示房地之抵押權，而於拍賣程序取回 26戶暨地下室應有部分之所有權。然福華大樓地下3 、4 、 5 樓並未存有分管契約，原告並非系爭117 個車位之使用權 人，且被告上暘公司、陳瑞金既已向原告買受系爭7 樓建物 ，且該建物所有權目前已移轉予被告陳瑞金，則就原告主張 系爭7 樓建物所分管之17個車位，被告自屬有權占有。另原 告並未舉證證明被告陳瑞金有因使用停車位獲有利益，且原 告主張被告上暘公司佔用車位數量117 個，但目前僅有乙太 公司承認使用其中19個車位，扣除19個以外之車位，原告並 未證明被告有以任何手段排除原告使用車位。再原告雖主張 一車位應以每月租金2,500 元及管理費500 元，總計每月3, 000 元為基準計算賠償金額云云，惟管理費500 元係因原告 基於區分所有權人之身份按區分所有權人會議決議繳納，原 告繳交之管理費並非被告占用車位所致之損害，兩者間欠缺 因果關係，是原告請求此一部分顯無理由云云資為抗辯，並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
五、被告大門神公司經合法通知無正當理由未到庭，據其之前提 出之書狀則以：被告大門神公司雖曾與被告上暘公司、陳瑞 金簽署福華大樓停車場租賃契約書、租賃增補契約書，但其 並未使用前開停車位云云資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
六、被告乙太公司經合法通知未於最後一次言詞辯論期日到庭， ，據其之前提出之書狀及到庭之陳述則以：其之前向大門神 公司承租車位，第一次承租的時候是10個車位，有時增加到 19個，中間彈性增減，編號是182-197 及227-229 共19個車 位，每個車位租金1,500 元，其係與史亭鐘接洽云云資為抗 辯，並聲明：原告之訴駁回。
七、本院就兩造之主張、陳述，整理兩造不爭執之事實如下（本



院卷三第183-184頁）：
㈠福華大樓原係由地主與建商威林建設合建分屋，後因建商財 務狀況不佳，其所有產權部分遭查封拍賣，原告於94年7 月 7 日經由法院拍定取得系爭7 樓建物暨其基地，及坐落臺北 市○○區○○段○○段000 地號土地、權利範圍10萬分之31 465 暨其上同小段如附表一所示之建物，並於94年8 月15日 辦理所有權移轉登記完畢。
㈡原告嗣後將承買之前開建物售予被告上暘公司及陳瑞金。當 時因上暘公司及陳瑞金爭執第三期價金之支付方式而尚未支 付第三期價金，原告乃就系爭7 樓房地以外部分，於辦理產 權移轉登記同時，以原告為權利人反設抵押權擔保，擔保全 部價金、利息、違約金與賠償等。
㈢嗣經原告行使抵押權，於97年1 月23日經由法院承買坐落臺 北市○○區○○段○○段000 地號土地、權利範圍10萬分之 31465 暨其上同小段如附表一所示之建物，於98年5 月7 日 取得權利移轉證書，於98年5 月22日辦理移轉登記完畢。 ㈣坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號建物已辦理建物所 有權第一次登記，並有戶政機關編訂獨立門牌（民權東路六 段180 巷6 、8 號地下三層），其主要用途為停車空間。其 共有人共有三人。
八、得心證之理由：原告主張被告等無權占用系爭117 個車位之 事實，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭 點，即在於：㈠原告是否為系爭117 個車位之專用使用權人 ？㈡被告是否無權占有前開車位？㈢原告得請求之不當得利 或侵權行為損害賠償金應如何計算？茲論述如下： ㈠原告是否為系爭117個車位之專用使用權人？ ⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶 分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共 有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管 契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他 共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其 受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而 應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決 要旨參照）。
⒉經查，福華大樓地下3 、4 、5 樓為停車場，劃分為停車位 供停車使用，其中停車位編號6 至31、33至35（計29個）係 位於地下三層，屬於臺北市○○區○○段○○段0000○號，



而1353建號已辦理建物所有權第一次登記，並有戶政機關編 訂獨立門牌即民權東路六段180 巷6 、8 號地下三層，本身 即為一區分所有建物，主要用途為停車空間，停車位共計44 個，屬增設停車位，共有人則僅有原告、游培堃、游培元等 三人，有建物登記謄本1 件在卷可稽（本院卷一第237 頁） 。至其餘車位則屬同小段1370建號之法定停車位，1370建號 主要用途登載為共用部分（本院卷一第259 頁），無獨立權 狀，產權移轉時必須附屬於有獨立權狀之主建物隨同移轉， 為區分所有範圍之一部分，並以「共用部分」持分方式辦理 產權登記，故1370建號之法定停車位，移轉對象僅限於同一 公寓大廈之區分所有權人，權利狀態為約定專用。而依據13 70建號建物測量成果圖所示（本院卷一第264-269 頁），該 建號實體範圍為1 層至地下2 層車道、地下3 層、地下4 層 、地下5 層停車空間，並未包含其他機電空間、屋頂突出物 、梯間等由社區全體區分所有權人共同使用之空間，故屬合 意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有之共用部分 ，即1370建號僅由原建商出售予有購買車位之住戶所共同持 分，並隨主建物移轉，係屬於區分所有之一部，未購買車位 之住戶於謄本中將不會有1370建號登載持分，有原告所提出 之建物登記謄本在卷可參（本院卷一第274-29 3頁）。 ⒊而依不動產交易實務，建商於出售建物時，如同時出售車位 使用權者，該車位使用位置及編號通常即登載於建商與購買 車位住戶之買賣契約中，通常無庸再召開社區全體區分所有 權人會議決議「分管協議」，而僅有建商移交社區管理委員 會之車位所有權人清冊。而經本院就福華大樓停車場使用狀 況函詢福華大樓管理委員會（下稱管委會），其函覆稱：「 福華大樓係由威林建設承建，規劃興建一地上十二樓地下五 樓之十七層商業大樓，其中地下三至五樓為停車場，設置 232 個停車位，於88年11月2 日取得使用執照，89年上半年 威林建設陸續交屋給購屋者，於89年6 月召開區分所有權人 大會成立管理委員會，並向臺北市政府報備在案，第一屆管 理委員會由建設公司兼任主任委員，進行大樓公共事務管理 ，並開始徵收管理費其中停車位管理費每個車位500 元，車 位所有權人依其購買位置停車使用，90年改選管理委員成立 第二屆管委會，第一屆主任委員『建設公司吳昭雄』移交給 第二屆管委會管理，其中包含停車場車位所有權人名冊移交 清冊，詳列各車位之所有權人。94年7 月臺灣金聯公司從法 院拍賣取得威林公司產權（含117 個車位），94年10月將之 賣給上暘公司與陳瑞金，95年上述房產再度查封，97 年1月 法院三拍臺灣金聯再度承受取得產權，98年5 月過戶完成。



本福華大樓地下三至五樓停車場共計有232 個停車位，其中 臺灣金聯公司名下共117 個車位，臺灣金聯公司於94 年7月 8 日自法院法拍承受取得產權（原始威林建設產權）後，管 委會已交付臺灣金聯公司117 張停車場門禁磁卡，有福華商 業藝術廣場管委會100 年2 月19日福華100 管字第0000000- 000 號函及所附之使用執照、報備證明、區分所有權人會議 記錄、威林建設出售福華大樓建物之不動產預定買賣契約書 、停車場分管同意書、90年6 月28日停車場車位所有權人名 冊移交清冊（下稱系爭移交清冊）、94年7 月15日車位磁卡 領取收據在卷可稽（本院卷二第1-28頁、第47頁）。再觀之 原告所提出其他區分所有權人所簽訂之買賣契約等文件，其 中威林建設與林永福簽訂之不動產預定買賣契約書、停車場 分管同意書，其上記載林永福買受之車位編號為169 ，其中 吳金龍所簽之停車位買賣契約書、協議書、停車場分管同意 書，其上記載車位編號為164 、167 ，其中葉美村所簽之停 車場分管同意書上所載車位編號為111 號，其中徐綉芳所簽 之停車場分管同意書上所載車位編號為172 號，其中徐在雯 所簽之停車場分管同意書上所載車位編號為174 號（本院卷 一第241 至255 ），與福華大樓管委會提出之90年6 月28日 停車場車位所有權人名冊移交清冊上所載之車位使用權人及 車號相符，足徵於90年6 月28日移交時，福華大樓地下3 、 4 、5 樓停車場使用權利狀態應如該移交清冊上所示。而福 華大樓既由威林建設所承建並出售，其與車位買受人間之買 賣契約已載明車位之編號位置，原告之權利復係繼受於原始 所有權人即威林建設，揆諸前開說明，自應認地下3 、4 、 5 樓共有人間已成立分管協議，約定按系爭移交清冊所示管 理使用停車位。
⒋至被告雖抗辯前開分管協議未載明於規約，依公寓大廈管理 條例第23條第2 項規定應不生效力云云，然查公寓大廈管理 條例第23條原條文為「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管 理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規 約定之。」，迄於92年12月31日始增訂第2 項約定：「規約 除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經 載明於規約者，不生效力：…二、各區分所有權人對建築物 共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特 別約定。…」，查系爭福華大樓停車場之分管協議既係成立 於公寓大廈管理條例第23條第2 項規定增訂前，自不得以其 未明載於規約即認其不生效力。
⒌另被告雖以證人彭一郎於臺灣士林地方法院檢察署（下稱士 檢）95年度偵字第11377 號竊佔案件（下稱系爭竊佔案件）



中之證詞及訴外人陳月華於系爭竊案案件之供述為據，辯稱 系爭地下3 、4 、5 樓停車場並未存有分管協議云云。然證 人彭一郎於系爭竊佔案件中係證稱：原始起造人威林建設完 工後就將B3、B4、B5停車空間交給臺灣貝思公司經營停車場 對外收費，將威林及地主名下的全數出租。大約於94年1 月 間始由管理委員會收回管理，未久游培堃、游培元即將其等 名下停車位委由會心實業公司出租收費，停車場於95年年中 結束營業，建設公司當初並未提供分管契約，管委會係依威 林公司當初告知停車位所有權人情況來管理，之後於94年中 旬管理委員會因部分住戶積欠管理費不繳，入不敷出，遂決 議封閉地下5 樓停車場以節省電費，並請車主儘量駛往地下 3 、4 樓停車，此情有向臺灣金聯公司報告獲得諒解經過他 們同意，在管理上也改以該大樓停車位總數232 個，扣除臺 灣金聯公司所有而未使用之117 車位後，以不超過100 部車 輛之數目管制進出，而上暘公司、陳瑞金等於94年10月間向 臺灣金聯公司購買上開117 個停車位後，因臺灣金聯公司有 來函表示因存有買賣糾紛，停車位尚未正式交付予上暘公司 、陳瑞金等，並要求管理委員會不得允許渠等等進場等語（ 見系爭竊佔案件96年4 月17日詢問筆錄），訴外人陳月華於 系爭竊佔案件則係供稱：威林建設房屋蓋好時，財務狀況出 問題，因此游家所有房屋沒有點交，地下停車場直接交給臺 灣貝斯公司經營，在貝斯公司經營期間，住戶沒有固定車位 ，應該是只要進來就能任意停，93年底威林建設被法拍，開 始出現糾紛，游家就向停車場的管理單位要求收回。因游家 的74個車位一直是交給管委會管理，長期與威林的117 個車 位混在一起，沒有分管契約，而會心公司的月租戶大部分都 是本大樓住戶，而無論是本公司月租戶或大樓原住戶停車的 習慣都是從B3開始停，因為威林建設長期未繳管理費，管委 會為要節省經費，於94年開始請住戶先從B3開始停，B5儘量 不要用，有經過管委會開會決議，並由總幹事彭先生向金聯 公司承辦人口頭報告取得諒解等語（見系爭竊佔案件96年4 月26日詢問筆錄）。然證人彭一郎於本院作證時已證稱：「 被告訴代剛剛說我在偵查時說建商並未與住戶成立分管協議 ，我是說我沒有看過書面的分管協議，但從一開始管委會都 有收到每個車位每個月五百元的管理費。」等語（本院卷三 第57頁背面），且訴外人陳月華為游培堃之妻，游培元之嫂 ，且係系爭移交清冊之受移交人，陳月華於受移交時並未對 系爭移交清冊所載游培堃、游培元分管之74個車位數量及編 號提出異議，且游培堃、游培元嗣後亦將其所分管之74個車 位委由陳月華擔任負責人之會心實業有限公司出租予他人，



顯見陳月華所述「沒有分管契約」應係指書面之分管協議， 非謂一開始建商即未與各承購戶約定所使用之車位編號及位 置。故可知福華大樓地下3 、4 、5 樓停車場共有232 車位 ，建商未售出者有117 個車位，另游家兄弟有74個車位，由 一般買受人所承購之車位數不及5 分之1 ，因建商與游家兄 弟之車位佔了5 分之4 以上，並委外管理，故使用狀況不甚 明確，且因嗣後建商財務困難、住戶積欠管理費未繳等情事 ，管委會為減少電費支出，始請住戶儘量不要停放於地下5 樓，致使使用狀況更加混亂，然此僅為管理方便嗣後所採之 便宜措施，惟共有人間既未合意終止原來之分管協議，自難 以嗣後未依系爭移交清冊所示停放車輛，即認原來之分管協 議不存在。
⒍至被告雖以系爭117 個車位尚有其他區分所有權人主張權利 ，故分管契約不存在云云置辯。然此係因管委會前開便宜之 管理措施，住戶未依移交清冊所載停放車輛所致，尚難以此 否認原始買受人與建商間所成立之分管協議，是被告前開所 辯，亦難憑採。
⒎綜上，共有人間就系爭地下3 、4 、5 樓停車場，既已依系 爭移交清冊所載狀況成立分管協議。則原告主張其繼受威林 建設之權利，為系爭117 個車位之使用權人，自為可採。 ㈡被告是否無權占有前開車位？
⒈被告上暘公司部分：
⑴被告上暘公司與陳瑞金曾於94年10月20日與被告大門神公司 訂立租賃契約書，將201 個車位出租與大門神公司，約定租 期自95年1 月1 日起至97年12月31日止（本院卷一第36頁） ，由前開租賃契約書附件之車位編號、位置觀之，除車位編 號145 ～149 、153 、154 、176 、192 、206 、209 、21 5 、216 共13個停車位不在被告上暘公司、陳瑞金出租予被 告大門神之範圍內，原告其他有使用權之車位均在被告上暘 公司、陳瑞金出租予被告大門神公司之範圍。之後，被告上 暘公司於本院95年度執字第4900號強制執行事件98年11月25 日點交時，其公司法定代理人陳雪英表示：「債權人（即本 件原告）主張之117 個車位均出租他人使用，因係混同使用 無法確定車位編號，出租範圍在使用範圍內，主張所有權使 用範圍有121 車位，租約另補。」（本院卷一第41頁），之 後其即補正被告上暘公司、陳瑞金與被告大門神公司所簽訂 之租賃增補契約書，約定租賃範圍變更為：「甲方（即被告 上暘公司、陳瑞金）將所有坐落於臺北市○○區○○○路○ 段000 巷0 號合計121 個停車位中，未受使用限制部分，出 租與乙方（即被告大門神公司）使用。」，將租賃期限變更



為95年1 月1 日起至100 年4 月30日止，每月租金以出租人 實際使用車位數按每位500 元計算。
⑵而據原告聲請傳喚證人即福華大樓管委會總幹事彭一郎到庭 證稱：從95年下半年開始比較亂，上暘跟臺灣金聯有買賣糾 紛，臺灣金聯有117 個車位，但是有120 幾個，上暘有在車 位上定三角錐，不讓他人使用。從那時開始上暘就占據那12 0 幾個車位出租給別人，出租給別人也在外面掛牌子說車位 出租，沒有佔用固定的車位，只有少部分有固定的車位，上 暘不讓我們管制停車場的入口，到100 年5 月9 日以前我們 都沒有辦法管制，到100 年5 月9 日之後我們才恢復管制。 上暘公司在95年下半年就僱用史亭鐘在那邊顧那些車位，也 在出租管理，別人占用車位他馬上把人趕走，一直到100 年 5 月9日 為止。其於98年在系爭117 個車位統計了半年，每 天有60幾輛的車子進進出出，車位裡面都有定三角錐，他有 僱人在那邊，沒有經過他的同意不能停，別人的車是停別人 的車位。其他的人雖然有在作出租車位的事，但不太可能他 們的車子停在117 個車位上，因為史先生都在那邊巡，一有 人不小心停在那個車位上，他馬上會找我們。因為他會把人 家的車子鎖起來，我們再叫他把鎖打開讓人家出去。史先生 每天早上八點半以後把出租的燈箱推出去，到五點半的時候 才推進來等語（本院卷三第54-5 7頁）。而被告聲請傳喚證 人史亭鐘到庭則證稱：其曾受僱於上暘公司，去掃福華商場 地下三樓到地下五樓三層的停車場。剛開始他們叫其推出租 的燈箱，後來就沒有推了，租金怎麼算其不知道，其沒有跟 大門神公司收租金，有跟乙太公司收租金，台灣金聯來要回 房子後，其還在作清潔工作，其沒有管理車輛的進出，一個 月薪水一萬五千元等語（本院卷三第111-114 頁）。是依證 人彭一郎之證詞，可知被告上暘公司有雇用證人史亭鐘看管 系爭117 個車位，於98年之半年期間系爭117 個車位流動進 出之車輛每天約60餘台，核與本院95年度執字第4900號強制 執行事件98年11月25日點交時，系爭117 個車位上共停放有 50餘台車輛等情差距不大，堪認證人彭一郎前開證言為可採 。惟原告雖主張證人史亭鐘有排除原告使用其餘停車位云云 ，然由證人彭一郎之證詞，充其量僅可認被告上暘公司於第 三人誤停時，有排除該「第三人」之使用，並無未舉證證明 被告上暘公司有排除「原告」之使用，是原告主張被告就其 餘車位亦排除原告之使用而構成侵權行為云云，即難憑採。 ⑶另被告乙太公司自承其係與史亭鐘接洽，長期租賃福華大樓 地下五樓之停車位，編號是182-197 及227-229 共19個車位 ，並提出98年4 月30日至100 年5 月5 日之支出證明單為證



（本院卷三第84-97 頁）。而前開支出證明單之簽收人均為 小鐘，應即證人史亭鐘，而證人史亭鐘復係受雇於被告上暘 公司，自應認被告上暘公司自98年4 月起至100 年5 月止， 至少有將19個車位出租予乙太公司使用並收取租金甚明。 ⑷至原告雖提出其製作之停車位占用狀況表，主張其上之車輛 均係被告之承租人所占用云云，然此為原告所自行製作之私 文書，既為被告所否認，自難遽信為真實。況其上所停放車 輛之車主為何人？該人是否有向被告出租車位？原告並未能 舉證以實其說。是以，綜觀原告所提出之證據，本件僅可認 被告上暘公司自98年4 月起至100 年5 月止，其中有半年期 間（於98年間），有出租約60個車位予他人使用，其餘期間 則有出租19個車位予他人使用。
⑸而就系爭7 樓房屋所分管之17個停車位部分，被告上暘公司 雖主張其係基於與原告間之買賣契約而占有云云，然依原告 與被告上暘公司、陳瑞金於94年5 月11日就如附表一所示建 物及系爭7 樓建物所簽訂之買賣契約第6 條約定：「本買賣 標的物，應於第三期款交付日當日或雙方另行約定之日，由 甲方交付乙方。」（本院卷三第132 頁），而被告上暘公司 、陳瑞金係因未付第三期價金始遭原告行使抵押權，且原告 亦尚未將買賣標的物及分管之車位點交予被告上暘公司、陳 瑞金，此為兩造所不爭執（本院卷三第8 頁背面），是依買 賣契約被告上暘公司、陳瑞金既尚無請求原告點交之權利， 焉得以買賣契約對原告主張其係有權占有？至被告陳瑞金雖 於101 年2 月9 日取得系爭7 樓建物之所有權，然原告僅請 求至100 年5 月9 日止之不當得利損害賠償金，是被告陳瑞 金尚不得以其嗣後取得之所有權而主張其於100 年5 月9 日 前基於所有權而有正當占有權源。
⒉被告乙太公司部分：
被告乙太公司自承其長期有租賃福華大樓地下五樓之停車位 ，編號是182-197 及227-229 共19個車位，並提出98年4 月 30日至100 年5 月5 日之支出證明單為證（本院卷三第 84-97 頁）。足認被告乙太公司確實於98年4 月起至99年5 月止占有前開車位。而前開車位係屬如附表一所示建物分管 之車位，而原告係於98年5 月7 日始取得如附表一所示建物 之權利移轉證書，是應認被告乙太公司係於98年5 月7 日起 至100 年5 月9 日止無權占有原告分管之19個停車位。 ⒊被告大門神公司部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張被告大門 神公司占有系爭117 個車位之事實，既為被告大門神公司所



否認，即應由原告就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查 原告主張被告大門神公司無權占有系爭117 個車位等情，無 非以被告大門神公司與被告上暘公司、陳瑞金所簽署之福華 商業大樓停車場租賃契約書、租賃增補契約書為據。然前開 租賃契約書係於94年10月20日簽訂、租賃增補契約書係於95 年4 月30日簽訂，當時被告上暘公司、陳瑞金已向原告承買 如附表一所示建物及系爭7 樓建物，且被告上暘公司、陳瑞 金仍為如附表一所示建物之所有權人，原告係於98年5 月7 日始取得如附表一所示建物之權利移轉證書，且原告亦未能 舉證證明被告大門神公司實際占有系爭117 個車位，自僅難 以被告大門神公司與被告上暘公司、陳瑞金簽訂前開租賃契 約乙節，而認被告大門神有無權占有或侵權行為之事實。 ⒋被告陳瑞金部分：
被告陳瑞金固曾與被告上暘公司共同將原告主張117 個車位 中之103 個車位與被告大門神公司訂立租賃契約，然原告既 未能舉證證明被告大門神有無權占用之事實，亦未舉證證明 被告陳瑞金有將系爭117 個車位出租予被告乙太公司或他人 使用，而證人史亭鐘係受雇於被告上暘公司，並非受雇於被 告陳瑞金，是以，自難僅以前開租賃契約即認被告陳瑞金有 無權占有或侵權行為之事實。
㈢原告得請求之不當得利或侵權行為損害賠償金應如何計算？ ⒈按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如 有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用 部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約 對於受讓人繼續存在。而共有人就共有物分管之部分，有單 獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利 益，為回復共有物之請求，無民法第821 條但書規定之適用 。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任，民法第179 條、第184 條第1 項前段定有明文。本 件被告上暘公司、乙太公司無權占有原告所分管之停車位， 自屬侵害原告對於停車位之權利，並受有相當於租金額計算 之使用利益。而被告乙太公司於承租車位前並未確認被告上 暘公司是否為權利人，難謂無過失。且原告於99年5 月14日 曾發存證信函予被告乙太公司表示其為停車位使用權人，該 函業於99年5 月17日送達被告乙太公司（本院卷一第46-49 頁），則被告乙太公司就其所租用車位係原告所有乙節，自 難諉為不知，惟其仍繼續向被告上暘公司租用停車位，自堪 認被告乙太公司就侵害原告對於車位使用權乙節，應有故意 或過失。則原告依據不當得利、侵權行為之法律關係，請求



被告上暘公司、乙太公司返還或連帶賠償按租金額計算之不 當得利損害金，應屬有據。
⒉經查，福華大樓停車場車位出租行情為每位3,500 元，此據 證人彭一郎到庭證述綦詳，且臺北市○○區○○○路○段00 0 號旁嘟嘟房所經營之停車場每位每月租金為3,500 元，臺 北市公有路外停車場湖興立體停車場全日月票為3,600 元， 有原告提出前開停車場收費資料在卷可稽（本院卷三第106- 107 頁），是原告主張每一車位以每月3,000 元計算不當得 利損害賠償金，應為相當。
⒊就系爭7 樓建物分管之17個停車位，原告係於94年7 月7 日 取得所有權，其餘100 個停車位原告則係於98年5 月7 日取 得所有權，而由證人彭一郎之證詞可知，其係於98年間統計 系爭117 個停車位約有60幾台使用，統計了半年，惟該60幾 台係使用7 樓建物所分管之17個車位或如附表一建物所分管 之車位，或半年之後系爭117 個車位是否仍有60幾台使用， 由證人彭一郎之證詞並無法得知，僅得由被告乙太公司之陳 述，得知非系爭7 樓建物分管車位中，其中19個車位係由被 告乙太公司向被告上暘公司承租使用。是以，原告僅得請求 被告上暘公司、乙太公司連帶給付自98年5 月7 日起至100 年5 月9 日止共計24個月按19個車位計算之不當得利損害賠