臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第747號
原 告 洪珮瑗
被 告 林洪麗
訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國101 年2 月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 本件原告原依民法第767 條、第821 條等規定訴請被告返還 土地，而聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段4 小段18 -1地號土地（下稱18-1地號土地）如附圖所示甲部分（下稱 系爭土地）上，面積77.11 平方公尺之增建物（下稱系爭增 建）拆除，並將前開土地返還原告及全體共有人。嗣於訴訟 進行中，追加不當得利法律關係，並聲明：㈠被告應將系爭 增建物拆除，並將前開土地返還原告及全體共有人。㈡被告 應給付新臺幣（下同）60萬元。復於101 年1 月16日具狀就 上開金錢給付部分，聲明改為：被告應給付原告4 萬9,849 元，及自101 年1 月1 日起至返還土地之日止，按月於每月 末日給付858 元，暨自該訴狀繕本送達翌日止起清償日止， 按年息5 ％計算之利息。核屬訴之追加及減縮應受判決事項 之聲明，惟其追加之訴所主張之事實與原訴同一，揆之首揭 規定，應認為可准許。
二、原告起訴主張：系爭土地為兩造及其他共有人所共有，其上 蓋有公寓大廈，兩造均為該公寓大廈之區分所有權人之一， 被告為屬於系爭公寓之臺北市○○區○○街55號2 樓房屋（ 下稱甲房屋）所有權人。系爭土地上實際建物面積即建蔽率 為45％，剩餘之土地即為法定空地。詎被告未經18-1地號土 地全體共有人之同意，竟在甲房屋後方之系爭土地上興建系 爭增建。而門牌號碼臺北市○○區○○街55號即甲房屋1 樓 （下稱乙房屋）部分之增建物及系爭增建，已將防火巷及法 定空地上完全堵住，嚴重威脅原告及其他住戶生命財產安全 ，違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款、第4 款等規定。而 臺北市建築管理處於本院99年度訴字第1522號訴訟事件（下 稱1522號事件）中，已覆明臺北市○○街51號等1 樓（包含
53號、55號及福港街259 巷33號）之增建坐落在使用執照所 載法定空地上等語，而該空地用途為法定停車場，自應屬於 全體區分所有權人共有，故被告所為已違反公寓大廈管理條 例第9 條第2 項應依設置目的及通常使用方法之規定，原告 得請求拆除系爭增建及返還土地。而被告無權占用上開土地 ，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致原告於被告 占用期間，受有相當於租金之損害，並致原告及其餘共有人 所有權之行使受到侵害。為此，依民法第767 條、第821 條 、第179 條，及建築法第25條、第11條，與公寓大廈管理條 例第7 條、第9 條等規定，請求被告給付云云，並聲明：㈠ 被告應將系爭土地上之系爭增建拆除，並將前開土地返還原 告及全體共有人。㈡被告應給付原告4 萬9,849 元，及自10 1 年1 月1 日起至返還前項土地之日止，按月於每月末日給 付858 元，暨自該訴狀繕本送達翌日止起清償日止，按年息 5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：甲房屋屬欣欣家園公寓建築之區分所有建物，依 欣欣豪華家園委建契約書（下稱委建契約）約定「樓下空地 歸屬底層所有人分管使用」，被告之配偶林金城於70年間加 蓋乙房屋增建及系爭增建使用迄今，自有正當權源。林金城 於98年2 月2 日死亡，被告、訴外人林佳慶、林菀茜、林○ ○、林○○、林○○公同共有55號1 樓房屋所有權，被告等 人繼受上開分管契約之權利義務關係而得繼續使用系爭增建 物。欣欣豪華家園大廈於67年間取得建造執照，屬84年6 月 28 日 公寓大廈管理條例施行前興建完成之公寓大廈，依公 寓大廈管理條例第55條第1 項規定，不受同條例第7 條之拘 束。而臺北市建築管理處函文中，未明確表示如附圖所示甲 部分土地為法定空定，縱甲部分土地為法定空地，亦受委建 契約書之約定拘束，被告有合法權源占有使用。至原告以系 爭土地之公告地價計算相當於租金之不當得利，為於法無據 等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告 免為假執行。
四、經查：
㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈原告及游阿甲等38人與出資人簽訂委建契約後，於67年12月 12日以自己為起造人，在重測前社子段後港墘小段351-2 、 349-1 地號等土地（重測後編定為18-1地號等土地）興建地 上5 層、地下1 層，共4 棟、35戶之「欣欣圓山豪華家園」 公寓大廈（下稱系爭公寓），向臺北市政府建築管理處申請 建築執照，經於同年月14日核准發照，嗣於建造完成，並在 法定空地上規劃設置8 個停車位後，於69年3 月15日經臺北
市政府建築管理處發給69使字第0412號使用執照。 ⒉18-1地號土地原為蔡景盛、蔡景統所有，於69年6 月25日以 買賣為原因移轉登記為兩造及第三人陳瑞津等36人共有，現 為兩造及訴外人林○○等人所共有。
⒊原告於69年6 月25日以買賣為原因登記為18-1地號土地之共 有人，所有權應有部分為252/10000 。被告分別於69年6 月 25日、89年4 月19日以買賣為原因登記為該土地之共有人， 各登記取得所有權應有部分252/10000 、253/10000 。嗣於 98年7 月13日復以繼承為原因辦理登記，而公同共有登記取 得所有權應有部分253/10000 。
⒋系爭增建及乙房屋增建均為被告配偶林金城所搭建，系爭增 建係作為甲房屋之廚房、曬衣廠、儲藏室、洗手間等用途使 用，對外無獨立之出入口。
⒌訴外人林○○（85年3 月1 日生）、林○○（89年1 月12日 生）、林○○（89年12月25日生）於99年間均為限制行為能 力之未成年人（下稱林宜貞等3 人），母親張淑豐為其法定 代理人，林宜貞等3 人及被告、訴外人林佳慶、林菀茜為被 告配偶林金城之繼承人，於98年7 月13日以繼承為原因，登 記為乙房屋之公同共有人；原告前以乙房屋之全體公同共有 人即林宜貞等3 人、林菀茜、林佳慶及被告為共同被告，提 起返還土地等訴訟，經本院以99年度他調字第533 號返還土 地等事件受理，本院定於99年9 月30日由調解委員行調解程 序，該次調解期日僅林佳慶、林菀茜及原告到庭，其餘當事 人均未到場，嗣改定99年10月7 日續行調解，該次調解期日 原告、被告、林佳慶及林苑茜與被告皆到場，惟林○○等3 人及其法定代理人仍未到場，林佳慶當日遂提出記載林○○ 等3 人法定代理人張淑豐委任林家慶進行系爭調解之民事委 任狀，終由林佳慶以當事人兼林○○等3 人法定代理人張淑 豐之訴訟代理人之身分，與原告、被告、林菀茜進行調解並 調解成立，調解筆錄之調解成立內容記載：「相對人等願 於民國一百年四月三十日前將坐落臺北市士林區0000-0000 地號上門牌號碼為臺北市○○區○○街53號一樓增建物、同 上街55號一樓增建物拆除，並將土地交還予聲請人及其他共 有人。聲請人其餘請求拋棄。訴訟費用新臺幣壹萬陸仟 肆佰零肆元由相對人負擔，於調解成立時當場給付予聲請人 收受無訛。」等內容。而本院書記官另於100 年5 月6 日作 成處分書，更正調解筆錄第1 項為「相對人等願於民國一百 年四月三十日前將坐落臺北市○○區○○段四小段0000-000 0 地號上門牌號碼為臺北市○○區○○街53號一樓增建物、 同上街55號一樓增建物拆除，並將土地交還予聲請人及其他
共有人。」嗣林○○等3 人以成立調解時，有林佳慶未經法 定代理人張淑豐授權而與原告成立調解之無權代理行為，而 提起宣告調解無效之訴，經本院100 年度調訴字第2 號事件 於100 年9 月30日判決宣告調解為無效，現正上訴以臺灣高 等法院100 年度上字第1248號事件繫屬中。 ⒍原告前主張第三人李明榕、陳瑞津所有門牌號碼為臺北市○ ○區○○街51號、臺北市○○區○○街259 巷33號房屋增建 占用18-1地號土地而訴請拆屋還地，案經本院99年度訴字第 1552號返還土地等事件判決駁回原告之訴，現以臺灣高等法 院101 年度重上字第126 號事件繫屬中。
㈡上開事實，且有土地及建物登記謄本（本院卷一第14頁以下 、第68頁以下、第72頁以下、第99頁以下、第121 頁以下、 第140 頁以下、卷二第42頁以下）、土地登記簿（本院卷二 第42頁以下）、戶籍謄本（本院卷一第18頁以下、第48頁以 下、第143 頁以下）、本院99年度他調字第533 號調解筆錄 （本院卷一第8 頁）、本院100 年度調訴字第2 號民事判決 （本院卷一第109 頁以下）、臺北市建築管理處100 年6 月 15日北市都建查字第10060090100 號函（本院卷一第131 頁 ）、欣欣豪華家園委建契約書（本院卷一第200 頁以下）、 本院99年度訴字第1522號民事判決（本院卷二第75頁以下） 、臺北市建築管理處101 年1 月13日北市都建照字第101652 47100 號函（本院卷二第96頁）、本院99年度訴字第1552號 判決（本院卷二第75頁以下）等，附卷可稽，並經本院履勘 現場及調取99年度他調字第533 號、100 年度司執字第2272 9 號等卷宗查核無誤，均堪認為真實。
五、茲原告主張依據依民法第767 條、第821 條、第179 條及建 築法第11條、第25條與公寓大廈管理條例第7 條、第9 條等 規定，請求被告給付，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如 下：
㈠按各共有人對於第三人，得為共有人全體之利益，就共有物 之全部為回復共有物之請求，民法第821 條固有明文。依該 條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本 於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行 使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必 要。所謂本於所有權之請求權，則係指民法第767 條所規定 之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請 求返還共有物之訴，雖得由共有人中之一人單獨提起，惟如 占有人有合法占有使用之法律上權源，即非屬無權占有或侵 奪，土地所有權人對占有人不得享有民法第767 條前段所定 之返還請求權。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承
購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有 人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契 約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有 人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓 人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受 分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909 號判決參照 ）。是分管契約於共有人間之效力而言，分管後，共有人雖 仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分 ，為使用收益及管理，即取得管理權，分管權利人對其他共 有人而言，其占有使用為有正當權源，非無權占有，於分管 契約消滅前，不負返還共有物之義務。
㈡次按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被 告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告 非無權占有為抗辯者，被告固應就其占有係有正當權源之事 實證明之，惟證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨 證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再 由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據 ，亦包括在內。本件被告抗辯基於分管契約關係有權占有系 爭土地，並據提出土地登記謄本（本院卷一第140 頁以下、 第145 頁以下）、委建契約書（本院卷一第215 頁以下）、 本院99年度訴字第1522號返還土地事件言詞辯論筆錄（本院 卷一第227 頁以下）等為證，並聲請詢問證人即臺北市○○ 街57號2 樓、3 樓區分所有權人陳崑讓、游世全，原告雖否 認被告抗辯，然觀之被告所提出同為起造人之莊慶美與第三 人郭進源間所簽訂，並由廣益建設股份有限公司為保證人之 委建契約書（本院卷第200 頁以下）第6 條第1 款約定：「 關於樓下空地、地下室，由頂樓陽台使用權屬範圍如左：⒈ 樓下空地除公共通行之樓梯、通道、畸零地、分割地外歸屬 底層所有權人使用。」等語，而1522號事件當事人李明榕亦 提出雖非同一承建人及契約型式，但有相同內容約定，且保 證人相同之委建契約書，亦有委建契約書，附卷可稽（本院 卷第216 頁以下），已堪信系爭公寓於起造時，業經實際出 資起造之人與購買房屋而充為名義上起造人之購屋者，約明 建築基地之空地，除樓梯間、通道、畸零地或分割地外，均 歸1 層建物區分所有權人使用，此參照系爭公寓區分所有權 人或住戶游世光、游芬芬、莊慶美等人均證稱自遷入之始， 1 樓後方空地即如現在使用狀況等語（本院卷一第182 頁背 面），益見當時全體購屋取得所有18-1地號土地所有權之人 ，均已同意將1 樓建築基地之空地分歸1 樓區分所有權人管 理而成立分管契約，且各該1 樓區分所有權人，係以搭設增
建物之方法占用，外觀上一望即知，縱為繼受取得18-1地號 土地之人，亦係可得而知有此分管契約關係存在，自均受拘 束。而被告同為甲、乙房屋之區分所有權人，乙房屋原登記 在其配偶林金城名下，併同在1 樓設有增建，而系爭增建則 疊建其上，內部且有樓梯相通，亦據本院現場勘驗屬實，有 勘驗筆錄（本院卷第64頁以下）及現場照片可佐（本院卷第 169 頁以下），從其使用狀況及建築結構而言，應認該增建 係為常助甲房屋之效用，並無獨立之出入口，故雖為林金城 所搭建，但已附合於甲房屋，為被告所有權效力所及。而林 金城為系爭公寓1 樓之乙房屋區分所有權人，依據上開分管 契約關係，有使用收益之權，即得自己使用或同意第三人使 用分管之土地，故其在系爭土地上搭設系爭增建充為被告所 有甲房屋之廚房等以助甲房屋之使用，當認被告因此占用系 爭土地為有合法正當之權源，非無權占有，原告尚無從引據 民法第767 條、第821 條規定，請求被告於拆除系爭增建後 ，將土地返還原告及其他全體共有人。
㈢原告固否認於購買房地時，有與委建契約之承建人約定分管 情事，但核之上開被告舉證及另案證人證述，已堪認包含原 告在內原始購屋而出名為起造人之區分所有人，業已經以明 示意思表示合致而成立分管契約，此不因係由何人出名為承 建人而為全體區分所有權人謀合議定或間接約定分管而有異 。況參照上開游世光、游芬芬、莊慶美等人證述，並依被告 聲請詢問證人游世全、陳崑讓，據游世全證稱：我父親向建 商買新屋，69年我就搬過去住，後來有增建，增建前是空地 ，沒有停車位，增建當時有無告訴其他共有人我不清楚，當 時我父親還在，沒有聽過有人向被告表示不得增建等語（本 院卷一第192 頁背面以下）；陳崑讓證稱：我在83年向游世 全買，搬進去時已經有增建，外圍沒有改變等語，可知縱認 18-1地號土地未經合意由1 樓區分所有權人分管，包括被告 及李明榕、陳瑞津等人，均已長期占有管領使用多年，期間 其他共有人均無反對之表示，亦當認業已默示成立分管契約 ，原告仍受拘束，法律關係亦同。
㈣系爭土地固屬系爭公寓建築基地範圍且計入空地比，有臺北 市建築管理處函（本院卷二第96頁）可佐。但原係規劃為停 車場使用，要非該公寓之樓梯間、通道、畸零地或分割地， 依據上述委建契約第6 條第1 款約定，應認已經合意分管。 又系爭增建占用之土地位置，經本院囑託臺北市士林地政事 務所鑑定並繪製如附圖之複丈成果圖，以之與原告提出之底 層平面圖及臺北市建築管理處函附標示之防火巷位置加以比 對，可知該增建並未占用防火巷。原告主張系爭增建占用系
爭公寓通道及堵塞防火巷云云，亦有未合。
㈤原告雖復主張依據建築法第11條、第25條與公寓大廈管理條 例第7 條、第9 條規定，請求被告拆屋還地。而18-1地號土 地雖為系爭公寓建築基地之一部，但系爭公寓建造完成取得 使用執照時間為69年3 月間，當時修正前建築法第11條並無 「法定空地」之明文用語及法定空地分割、移轉與使用限制 之規定。至同法第25條則為建築管理之規定，乃賦予主管機 關審查許可建造、拆除或許可使用建築物之規定，被告違反 系爭公寓原設置停車場之規劃使用目的搭建系爭增建，參照 臺北市建築管理處函文（本院卷一第131 頁以下），固屬與 原核准使用用途不符，亦僅為行政主管機關是否本於職權加 以裁罰或查報拆除之事務，非得由原告援引為民事法律關係 請求權之基礎，亦不能推謂被告係無權占用。另公寓大廈管 理條例為立法院於84年6 月28日制訂後方公布施行，不能溯 及於該法律施行前，加以適用規範系爭公寓基地或共用部分 之分管使用，且公寓大廈管理條例第7 條、第9 條為公寓大 廈共用部分約定專用限制及使用收益之規定，同非得據為請 求拆屋還地之法律上依據，原告援引而為請求，洵非可取。 ㈥被告為有權以系爭增建占用18-1地號土地如附圖所示甲部分 之系爭土地，雖因此受有占用土地之利益，然非無法律上之 原因，核與民法第179 條規定不當得利法律關係之構成要件 不符，原告主張依據該規定請求被告返還所受之利益，即為 不能准許。
六、從而，原告主張依據依民法第767 條、第821 條、第179 條 及建築法第25條、第11條與公寓大廈管理條例第7 條、第9 條等規定，請求被告給付，為無理由，應予駁回。七、原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回之。至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認 均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 8 日
書記官 何婉菁
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