臺灣士林地方法院民事判決 100年度建字第60號
原 告 劦翊實業有限公司
法定代理人 張榮忠
訴訟代理人 呂春興
陳達成
複代理人 吳聰瑋
被 告 書香大第管理委員會
法定代理人 林和勝
訴訟代理人 邱昱宇律師
上列當事人間給付工程款事件，本院於民國101 年2 月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾陸萬伍仟元，及自民國一００年七月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行；但於被告以新臺幣貳佰貳拾陸萬伍仟元供擔保後，得免為假執行。 事 實 及 理 由
壹、程序方面
一、被告之法定代理人原為主任委員林淑珍，嗣於民國100 年10 月30日改選，由林和勝擔任，並聲明承受訴訟，有區分所有 權人會議紀錄、聲明承受訴訟狀、新北市淡水區公所函（本 院卷第125 至127 、132 至133 、142 頁）在卷可稽，經核 於法並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，或縮減、擴張應受判決事項之聲明者，不 在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。 查原告原起訴狀聲明載為「（一）被告應給付原告新臺幣24 0 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。 」（本院卷第7 頁），嗣於101 年1 月9 日言詞辯論期日當 庭以言詞及書狀將第一項聲明縮減為「被告應給付原告新臺 幣226 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。」（本院卷第147 、27 2 頁），經核原告變更訴之聲明係基於同一基礎事實，縮減 應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法有據，應予准許 ，均合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）被告擔任新北市淡水區「書香大第社區」之管理委員會，
兩造於99年8 月23日就該社區10棟大樓的頂樓防水工程（ 下簡稱系爭工程）簽訂合約書（下簡稱系爭契約），雙方 約定原告自同年8 月25日起由A 棟大樓開始施工，至第10 棟大樓J 棟的頂樓防水工程完成為止，總價款新臺幣（下 同）289 萬元。嗣原告依約施作至第9 棟大樓I 棟時，被 告之新舊任主任委員交接，新主委林淑珍要求原告暫停該 J 棟大樓之施工，然依系爭契約第7 條約定，被告應依原 告施作完成並經驗收通過之工程分10期給付該工程款，雖 第10棟J 棟大樓暫停施作，無礙於前9 期270 萬元工程款 之給付，原告就已施作完成並經被告驗收通過之A 至I棟 大樓，請求被告依約給付合計270 萬元之工程款。惟被告 僅於99年9 月30日以現金支付第1 期工程款30萬元，即藉 口與原告或系爭契約無關之前任主委任期不符、交接不清 等理由停止支付尾款240 萬元，原告屢經請求，被告均置 之不理，爰依契約之法律關係、不當得利之法律關係，請 求被告給付工程尾款，扣除總工程款270 萬元之5 ％保固 款即13萬5,000 元，被告應給付226 萬5,000 元予原告。（二）被告代表人之更迭係其內部關係，外部無從得知，故外部 人如原告並不受代表人變更之事實行為之拘束。系爭契約 簽約當事人係兩造本人，簽約時被告之主任委員為林燕雪 ，為事實上對外代表人，係以被告之「代表人」身份與原 告簽約，並非以「代理人」之身份與原告簽約，與民法第 170 條第1 項代理權之授與或無權代理無涉。又簽立系爭 契約時，有行政委員蕭宗熙等4 名管理委員共同以負責人 名義與原告簽約，亦應有表見代理之適用，故系爭契約之 當事人並無錯誤、意思表示健全且無違反法律規定之事由 ，該契約合法成立、有效。被告曾就其前任主任委員林燕 雪在主委任內經辦之事務，認有背信等罪嫌而提出告訴， 惟林燕雪已將其經辦的事務及財物等交接清楚，且系爭工 程之招標、決標，林淑珍及林和勝均以當時之副主委身份 參與，並於99年7 月間聽取原告在廠商報告會議中之施工 說明，並無任何違背全體住戶之利益之背信罪嫌，嗣經臺 灣士林地方法院檢察署以100 年度偵字第1345號為不起訴 處分。
（三）原告未隱匿前開設籍於臺中市之事實，原告於購買本件標 單時，當場已出示經濟部公司執照正本及營利事業登記證 正本，並無隱瞞或詐欺情事。原告之業務經理呂春興於投 標時亦已表明其係原告設在新北市淡水區之營業分處，可 隨時修繕、補強或保固系爭工程，未違該投標須知所訂限 制投標廠商之營業處所之條件。
（四）原告報價未過高，投標時被告係認定原告投標金額最低方 給予標案，被告所提施工步驟說明與本案無關。系爭工程 並未於1 年後有樓頂表層剝落及漏水現象，原告並無施工 品質不佳情事，縱有該情事，亦屬是否在保固期限內應否 予以修繕或補強工程之問題。另系爭工程施工所在係冬季 東北季風海風吹襲最潮濕的淡水地區，若有表層剝落或漏 水現象亦不足為奇等語。
（五）聲明：
1.被告應給付原告226 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）公寓大廈管理條例第38條第1 項固規定管理委員會有當事 人能力，惟依同條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由 區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織， 旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護 事務，故管理委員會僅為區分所有權人團體之代表機關， 於完成社團法人登記前，僅取得訴訟法上非法人團體之法 律地位，並無實體法上完全之權利能力，除符前揭例外之 規定，尚非權利義務之主體，被告是否有簽訂系爭契約之 權利能力，不無疑問。
（二）被告99年7 月4 日新選任之第11屆管理委員會，雖係由林 燕雪當選為主任委員，惟因其私自變動管理委員會之選舉 辦法，抵觸公寓大廈管理條例及社區規約，因而遭淡水區 公所否准其核備，並述明其當選不生效力。書香大第社區 於是重行選舉管理委員，第11屆管理委員會之法定代理人 經選任為林淑珍，而非林燕雪，林燕雪乃無權代理被告與 原告簽立系爭契約，被告第11屆管理委員會亦明確拒絕承 認此一合約。
（三）系爭契約內容雖於99年度區分所有權人會議中列為議案， 惟因贊成人數未達出席人數過半數同意之127 人，僅有84 票贊成而未通過，且該次會議紀錄經向淡水區公所核備時 ，併遭指正未符公寓大廈管理條例32條第1 項及99年度第 2 次區分所有權人會議議題討論第2 項，即未達出席人數 超過半數之127 人，故未通過此項議案。林燕雪竟違反區 分所有權人會議之決議結果，更無權代理為此議案為簽約 ，自對被告不生拘束力。
（四）被告為使廠商就系爭工程能善盡修繕保固之責，被告於投 標須知明載，投標承包商公司之營業處所必須設於臺北縣 市，原告隱匿其公司登記於臺中市大里區之事實，匡騙被
告而參與投標，其資格明顯不符，依約亦不得與被告簽訂 合約，故系爭契約無效，抑或被告主張撤銷受詐欺而為之 意思表示。
（五）原告與林燕雪簽約後，立即進行施工、平均一個月即完成 一棟大樓樓頂工程，原告隨即洽請非專業人員進行驗收、 請款。事後經被告派員訪查，取得防水隔熱施工步驟之詳 細解說，方知施工表面點要求整體粉光，其養護即需28天 以上，各層鋪設及養護，依各層之特性於鋪設完畢後，均 另需進行4 至8 小時之養護；今發包係六層防水隔熱施作 ，則依一般施作標準焉可能於一個月內完成，原告施作是 否合於正常施作工法已非無疑。原告於工程完成未及一年 ，已有大樓樓頂出現表層剝落及漏水現象，所為顯有重大 瑕疵；倘認兩造間存有契約關係，原告除應立即修復之外 ，並應為損害賠償，被告依民法第494 條、第495 條規定 主張解除契約或減少價金，此外，經被告訪查所得之單價 均未如原告報價之高。
（六）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下（參本院卷第28 9 頁）：
（一）林燕雪以被告代表人（法定代理人）身份與原告簽立契約 ，是否對被告生效？
（二）原告投標時，有無隱瞞其資格不符之事實，詐欺被告而為 意思表示？
（三）原告報價是否過高？
（四）原告施作工程，是否業已完工並經林燕雪等人驗收完畢？ 林燕雪等人所為之驗收，對被告是否生效？
（五）原告施作工程有無瑕疵？
四、本院之判斷
（一）按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公 寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織。又公寓大廈成立管理委員會者， 應由管理委員互推1人為主任委員，主任委員對外代表管 理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其 委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分 所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公 寓大廈管理條例第3 條第9 款、第29條第2 項定有明文。 而區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或
章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文 規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1 項規定， 由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。 故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶 自有拘束力存在（臺灣高等法院臺南分院96年度上字第11 6 號判決意旨參照）。查被告之前任法定代理人即主任委 員林燕雪之任期於99年6 月30日屆滿後，旋於同年7 月4 日經書香大第社區召集99年區分所有權人第2 次大會決議 選任管理委員，再推選由林燕雪擔任第11屆管理委員會之 主任委員一事，有該次會議紀錄（本院卷第50至52頁）為 佐，並經被告所不爭執（本院卷第42、292 頁），雖被告 抗辯係林燕雪變更管理委員會之選舉辦法，抵觸公寓大廈 管理條例及社區規約，遭淡水區公所否准其核備。惟查， 縱有被告所述選任管理委員之決議方法有違反法定或規約 之情，因被告從未對前揭決議於法定期限前訴請撤銷決議 之訴（本院卷第288 頁背面），依前開說明，前揭決議仍 屬合法有效甚明。
（二）另依公寓大廈管理條例第28、55條係規定公寓大廈建築物 所有權登記之區分所有權人成立管理委員會或推選管理負 責人後，須向直轄市、縣（市）主管機關報備，並未規定 管理委員會成立並報備後，主任委員有改選時，管理委員 會亦須報備改選結果。況報備乃供主管機關備查性質，非 管理委員會改選主任委員決議之生效要件，故相對人縱未 向主管機關報備主任委員變更之事，無礙其主任委員已為 變更之事實（臺灣高等法院97年度抗字第623 號裁定要旨 參照），準此，縱林燕雪於99年7 月4 日經區分所有權人 決議改選後，當選主任委員而向淡水區公所報備遭否准一 情屬實，亦無礙其自99年7 月4 日起確實擔任被告代表人 無訛。何況，被告亦不否認遲至99年12月13日始改選林淑 珍為下屆主任委員，並於100 年1 月13日向淡水區公所完 成報備，此有會議紀錄、淡水區公所函（本院卷第70、65 頁）在卷可參，是以，堪信原告主張99年8 月23日簽約當 時，林燕雪確係擔任被告代表人無誤。
（三）復按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人 為主任委員，【主任委員對外代表管理委員會】，又管理 委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執 行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良 。....等，公寓大廈管理條例第29條第2 項前段、第36條 第1 款、第2 款定有明文。而按「代表」與「代理」之制 度，其法律性質及效果均不同：「代表」在法人組織法上
不可欠缺，代表與法人係一個權利主體間之關係，代表人 所為之行為，不論為法律行為、事實行為或侵權行為，均 為法人之行為；「代理」人與本人則係兩個權利主體間之 關係，代理人之行為並非本人之行為，僅其效力歸屬於本 人，且代理人僅得代為法律行為及準法律行為（最高法院 86 年 度臺上字第1782號判決要旨參照）。查書香大第社 區頂樓漏水修繕事宜，業經99年7 月4 日區分所有權人會 議決議通過，有該會議紀錄在卷可佐（本院卷第50至52頁 ），雖被告抗辯該項決議之贊成人數未超過出席人數之半 數云云，然被告對前項決議之決議方法有何違背法令或章 程之處，迄今均未提出任何撤銷決議之訴，已見前述，因 此，前開決議內容自屬有效。何況，頂樓漏水修繕事宜， 乃屬共有及共用部分之維護、修繕事項，依前開規定，核 屬被告管理委員會之職務範圍，被告之代表人林燕雪與其 餘管理委員共計5 人為進行前項修繕而與原告簽立系爭契 約，此有系爭契約書（本院卷第9 至10頁）在卷可按，亦 屬其等職務範圍所得為之權限，甚且，林燕雪以被告代表 人之身分與原告簽立系爭契約，依前皆說明，當屬被告自 身所為之法律行為，實非代理之法律關係，故被告抗辯林 燕雪無權代理，系爭契約對其不生效力云云，均屬無據。（四）被告復抗辯：原告非設立在臺北縣市之廠商，與投標資格 不符云云，並提出頂樓防水工程投標規格須知、原告公司 登記資料以及其他工程之招商須知為佐（本院卷第53至54 、162 、164 至165 頁），為原告否認前揭投標須知形式 上之真正，主張與其參與前投標所購買取得者不同，並提 出簽約前向被告承辦人員蔡莉庭購買之投標規格須知、購 買收據為證（本院卷第275 、279 頁），觀之兩造提出之 投標規格須知其中投標資格欄第2 點之記載明顯不同，然 衡之原告參與投標時，業經當時擔任被告管理委員之盧薇 薇、陳曾輝、沈文棟、李志雄、林汪琴、蔡明憲、高志錩 、張明燦、林燕雪等人審核廠商資格無訛後，方進行開標 程序，此有被告提出之99年7 月31日開標紀錄、簽到（本 院卷第166 至167 頁），足徵原告主張其合乎投標資格始 得參與競標一情，較為可信，是以，被告抗辯系爭契約無 效或撤銷受詐欺而為意思表示云云，均無足採。（五）被告再抗辯：原告出價過高云云，並提出訪價資料為據（ 本院卷297 至298 頁），然參諸前揭開標紀錄（本院卷第 166 頁），原告係以最低價標而得標，尚難以事後訪價取 得及未參與競標廠商提供資料，遽論原告出價過高，何況 ，系爭契約業經原告與被告之前任代表人、管理委員合意
達成而簽立，自無從憑此否認系爭契約對其之拘束力。（六）原告主張其業已依約完成A 棟至I 棟共計9 棟，並經被告 之前任代表人林燕雪、管理委員等人共同驗收完畢，適逢 新舊任主任委員林燕雪與林淑珍間交接糾紛，經新任主任 委員林淑珍要求暫停施工，惟前揭已完工及驗收完成部分 ，依約均已屆給付期限，扣除第一期款30萬元、總工程款 之5 ％保固款13萬5,000 元後，尚餘2,265,000 元工程款 未給付等情，亦據其提出系爭契約書、驗收紀錄、存證信 函、第一期工程款發票、驗收照片（本院卷第9 至22、75 至85頁）為證，雖被告抗辯參與前揭驗收之人員非專業人 員，亦無權代理云云，然查系爭契約並未約定驗收需由專 業人員進行，且被告之前任代表人林燕雪、參與驗收之管 理委員蕭宗熙、李志雄等人均係經區分所有權人決議合法 當選之主任管理委員及管理委員，亦係簽立系爭契約之當 事人即業主，已見前述，被告完工後，由其等於下屆管理 委員100 年1 月13日任期開始前進行驗收完畢，亦無違背 法令或社會常情之處，故被告此部分抗辯顯屬無據，從而 ，原告施作工程既經被告驗收合格，依系爭契約約定之工 程款扣除以給付之第1 期款30萬元、保固款13萬5,000 元 後，餘款尚有2,26萬5,000 元，均已屆約定之給付期限， 從而，請求被告如數給付及自起訴狀繕本送達之翌日即10 0 年7 月14日起按週年利率百分之五計算之法定利息，洵 屬正當（最高法院80年度臺上字第5 號判決要旨參照）。（七）至被告另抗辯原告施工未包含女兒牆，施工品質不佳，迄 今已有多處漏水、剝落之瑕疵云云，並提出現場照片（本 院卷第302 頁以下）為佐，然查原告施作工程之數量及範 圍，業經被告驗收全數通過無誤，已見前述，何況參諸兩 造提出之投標規格須知（本院卷第53、275 頁），工程明 細均僅包含女兒牆腳，不包含女兒牆面，此外，倘若有被 告所指之瑕疵，亦屬系爭契約第6 條保固範圍，與原告請 求已扣除保固款之契約尾款無涉，何況被告對於前揭瑕疵 ，尚未請求原告依保固約定進行修補，亦未舉證受有何損 失，因此，被告抗辯依民法第494 條、第495 條規定請求 解除契約或減少報酬或損害賠償，於法尚乏所據。五、綜上所述，原告依兩造簽立之系爭契約約定，請求被告給付 226 萬5,000 元及自100 年7 月14日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，經核於 法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告及免為假執行。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防
禦方法，均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附 此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 14 日
民事第二庭 法 官 黃欣怡
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 19 日
書記官 詹志鵬
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