宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第11676號
原 告 玥鈴服飾有限公司
法定代理人 陳峰鈴
訴訟代理人 王曹正雄律師
吳柏興律師
被 告 劉美蘭
訴訟代理人 張藝騰律師
上列當事人間100 年度北簡字第11676 號請求損害賠償等事件，
於中華民國101 年3 月23日言詞辯論終結，同年月30日下午4 時
在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職
員如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 李易融
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意或請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲 明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條 第1 項第1 、2 、3 款、第2 項定有明文。查原告起訴時請 求被告賠償因契約終止而生之損害新臺幣（下同）200 萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，嗣於訴訟進行中，變更為4,377,533 元，並追 加請求被告返還押租保證金50萬元，核其請求之基礎事實均 係本於同一租賃契約之終止而生，且被告對原告訴之變更無 異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，自應予以准許 ，合先敘明。
二、原告主張：
㈠緣原告向被告承租門牌號碼為臺北市○○○路280 巷39 號 房屋（下稱系爭房屋）作為美髮及服飾店之用，約定租賃期 間自民國99年7 月1 日起至105 年6 月30日止，租金18萬元 ，得使用的面積為70坪至80坪，原告並交付50萬元押租保證 金與被告。詎原告裝潢完成後，屢次收到臺北市政府都市發
展局（下稱臺北市政府都發局）函文要求拆除系爭房屋之違 建部分，該違建部分拆除後，得使用之面積將縮小為30 坪 -40 坪左右，而原告承租系爭房屋之目的，係供經營服飾美 髮之用，為被告所知悉，系爭房屋因違反「臺北市違章建築 處理原則」經拆除違建之部分後，已無法繼續作為經營服飾 美髮使用，原告自可依民法第423 條、第435 條、第436 條 規定終止契約，被告自應將前開押租保證金返還公司。故原 告以起訴狀作為終止系爭租賃契約之意思表示。又被告既有 可歸責之事由，則原告自可依民法第260 條之規定，請求被 告賠償因契約終止而生之損害，包括原告裝潢系爭房屋支出 設計費、裝潢費及相關設備共4,246,533 元，及系爭房屋經 拆除違建之部分後，已無法繼續作為經營服飾美髮之用，是 原告必須另尋求其他店點，並重新裝潢新店，以作為經營服 飾美髮之用，所受之營業損失及支出成本費用（包括租金、 尋找店點之仲介費用及搬遷費用）為131,000 元（月租金18 0,000 元×3 個月+ 仲介費65,000元+ 搬遷費用12,000元） 。為此提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告4,877,533 元及自訴之追加及擴張聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。 ㈡對被告抗辯所為陳述：
系爭房屋違建部分係原告向被告承租系爭房屋時即已存在， 並非原告公司新建，原告僅係將系爭違建部分之遮雨棚草皮 部分清除。且被告自始未告知系爭部分係屬違建，隨時有被 拆除之可能性等重要事實，亦未協調原告於交屋前進入系爭 房屋內觀看屋內狀況，故原告公司簽約前，無法知悉實際面 積大小和違建狀況。被告一開始陳稱「交屋時系爭房屋無違 建存在」，後改稱稱：「實不難發現系爭房屋是存有違建的 」，前後說詞矛盾，實不可採。又系爭房屋違建部分係原告 作為營業大門、櫃臺、及服飾展示櫥窗。若經拆除後，所有 室內裝潢必須重新設計施工，空調、美髮椅、沖水臺及櫃臺 等固定設備亦必須重新設計、規劃、製作及搬遷，施工成本 所費不貲，且裝潢期間不僅無法營業，亦將影響原告之商譽 。況當時原告承租之目的，係為了同時得從事服飾、美髮之 用，且房屋大小亦需要有80坪左右，若該違建部分經拆除後 ，實已無法繼續作為經營服飾及美髮之用。再者，系爭租賃 契約第10條所稱之「終止」僅限於承租人依第9 條任意終止 契約之情形，而不及於其他法定或意定終止契約。縱認系爭 租賃契約第10條包括所有終止事由時，該條款亦因違反民法 第247 條之1 定型化契約顯失公平而無效。且租賃契約之終 止，係因可歸責被告之事由，且係被告故意自始未告知原告
系爭部分係屬違建，隨時有被拆除之可能性等重要事實，依 民法第222 條，被告亦不得援引系爭租賃契約第10條來抗辯 拒絕賠償。又臺北市政府都發局係以系爭房屋違反「臺北市 違章建築處理要點」規定，以拆後重建新違建查報在案，須 配合改善拆除，與原告是否依照建築物室內裝修管理辦法規 定事先向主管機關或審查機構申請審核圖說無關。三、被告則以：
㈠依系爭租賃契約條款第15條第3 項所示，被告僅以現況交屋 ，並保持交屋時之現況為其主給付義務，是以，原告於簽訂 系爭租賃契約前，必已知悉系爭租賃物的狀況。又系爭房屋 於99年6 月8 日交付原告時，並未有系爭違建之情形存在， 系爭違建部分乃原告自行僱工改建裝潢所造成，則系爭違建 部分非屬系爭房屋交付時之現況所包含，故被告對系爭違建 部分無須負有保持義務。再者，原告於承租前已看過系爭房 屋現況，且有系爭房屋權狀及建築檔案圖說可供對照比較， 已可知悉系爭房屋之現狀是存有違建（然訂約時所存有之違 建與本案系爭應拆除者是不同的），故原告在此理解下仍願 意簽訂系爭租賃契約，即表示系爭租賃契約之租賃標的物， 包含系爭房屋之違建部分。既然被告對系爭違建部分不負有 保持義務，從而原告主張被告未依民法第423 條規定履行保 持義務，而應依民法第226 條規定負債務不履行責任云云， 顯屬無據。
㈡又原告的裝潢無論從棚架乃至於門面，皆與系爭房屋之前任 房客有所不同，故縱若前任房客所遺留下者是有違建狀況存 在，惟該遺留部分業已遭原告拆除，從而系爭房屋應拆除之 違建部分的形成顯係因原告另行僱工改建裝潢所致，故租賃 物之毀損或滅失，既係因原告即承租人之行為所致，即可歸 責於承租人，則與民法第435 條「須係不可歸責於承租人之 事由所致」之要件並不相符。且系爭違建部分現時仍未拆除 ，因此系爭租賃物尚未有毀損或滅失的情形存在，從而原告 亦不得依民法第435 條規定終止系爭租賃契約。又系爭房屋 應拆除之違建部分，乃係因原告未依法申請建管處審核即逕 行施工，致使無法在合法的範圍內進行裝修，故系爭應拆除 之違建部分乃原告不遵守相關建築法規違法裝修所致，實無 由被告承受他人違法之理，是以被告無需為原告之違法行為 所生損害負損害賠償之責。
㈢縱鈞院認系爭租賃物之滅失非可歸責於承租人（假設語氣） ，惟由臺北市政府都發局之函文可知，系爭租賃物將受到拆 除之違建部分面積僅24平方公尺（即長8 公尺，深3 公尺） ，約7 點多坪。又如原告於起訴狀第一點所稱，被告交付其
所使用之面積約80坪，則較原告原先得使用之狀態僅無法使 用約不到10% 之空間，仍未達不能達成原告租賃目的之程度 ，況減少之部分乃屬原告展示服飾之櫥窗，依一般通念，實 無法苟同展示櫥窗稍微向內縮減，係業已達到原告無從經營 服飾業務之程度。系爭違建部分經拆除後仍可達原告原來承 租之目的，僅原告不願再行支出費用，系爭房屋事實上並無 不合約定使用之狀態存在。從而，原告主張系爭租賃物經拆 除違建部分後，其已無法按其原先租賃目的而使用系爭租賃 物云云，顯不可採。
㈣依經公證之租賃契約條款第10條第1 項之適用，不區分終止 權人為何人，只需有契約終止的狀況存在即可，故被告無須 賠償原告因裝潢所支出之費用。再從租賃契約條款第10條第 3 項規定，承租人於租賃契約終止時，應以當時使用現狀拆 除隔間淨空返還房屋，亦即原告即承租人之裝潢對系爭租賃 物而言，並不增加其價值，故原告就系爭租賃物進行裝潢及 添置相關營運設備所支出之費用，非屬有益費用，且為原告 經營事業所須支付之成本，並非系爭租賃物存有瑕疵（假設 語氣）所致。縱應負責，亦應扣除可再繼續移往原告新營業 處所的生財設備，且針對剩餘部分評估折舊後現存價值為準 。再者，系爭違建部分尚未遭到拆除，因此被告所交付之租 賃物仍符合契約約定，即被告之給付符合債之本旨。且原告 公司仍繼續於系爭租賃物正常營業當中，何來因停業所遭受 之損失。原告亦未舉證證明關於仲介費用及搬遷費用之合理 性。故原告請求因停業而受有損失之主張，自不足取等語置 辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行
四、兩造不爭執事項：
㈠原告向被告承租門牌號碼臺北市○○○路280 巷39號房屋全 部作為美髮及服飾店之用，雙方簽訂如原證1 之房屋租賃契 約，約定租賃期間自99年7 月1 日起至105 年6 月30日止， 每月租金18萬元（未稅），保證金50萬元。 ㈡嗣臺北市政府都發局自99年8 月5 日起屢次發函要求拆除系 爭房屋前違建24平方公尺。
㈢系爭房屋前違建目前仍未拆除，作為原告營業大門、櫃檯及 服飾展示櫥窗之用。
㈣原證1-4 、7、8、12、被證1、3-6之真正不爭執。五、原告主張被告知悉原告承租系爭房屋係供經營服飾美髮之用 ，卻未告知系爭房屋部分為違建，隨時有被拆除之可能性等 重要事實，致因系爭房屋為違建，經主管機關通知拆除，被 告違反租賃物之交付及保持義務，已不能達租賃之目的，爰
依民法第435 條、第436 條規定終止系爭租賃契約，請求被 告返還押租保證金50萬元，並賠償原告因契約終止而生之損 害等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件 應審酌為原告終止系爭租賃契約，是否合法有效？原告是否 得請求損害賠償及返還押租保證金？茲就兩造爭執敘述如下 ：
㈠按租賃契約中出租人之主給付義務，雖在於使承租人於租賃 期間內能對於租賃物為合於契約目的之使用及收益，故民法 第423 條明定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃 物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使 用、收益之狀態」，然此所謂合於所約定使用、收益之租賃 物，係指租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足 ，至於承租人能否達到使用收益之效果，則非所問，故出租 人就租賃物之用益狀態保持義務，即應以契約所約定之使用 收益狀態為據。查原告向被告承租門牌號碼臺北市○○○路 280 巷39號房屋全部作為美髮及服飾店之用，雙方簽訂如原 證1 之房屋租賃契約，為兩造不爭執之事實。而系爭經公證 之租賃契約第15條第3 項載明「甲方（即被告）以現況交屋 。」，顯見被告之主給付義務為交付簽訂契約時之房屋現狀 。
㈡查證人即系爭房屋前承租人鄭嘉綾於本院100 年度北簡字第 11285 號遷讓房屋等事件中到庭具結證稱：伊租的時候綠色 屋簷就已經搭出去了，伊只是作內部的裝潢，本來就是玻璃 的屋頂上面蓋草皮，但靠近巷道的屋簷部分是後來加蓋的等 情明確，有本院100 年度北簡字第11285 號遷讓房屋等事件 101 年3 月5 日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第135-13 7 頁），另證人即系爭房屋之出租仲介陳紹中於前開遷讓房 屋等案件中亦到庭證稱：「... 出租之後（裝潢後）我還有 看過，就外觀上來看無太大差別，... 」等語，有前開遷讓 房屋等案件101 年1 月18日言詞辯論筆錄附卷可按（見本院 卷第102-103 頁），復有系爭房屋於該證人承租期間及原告 承租後之照片可參（見本院卷第95頁）。另經本院依職權調 取前開遷讓房屋等案件卷宗，查知臺北市政府都發局99年8 月5 日北都建字第09960561200 號函標示之違建增建或改建 時間，前於92年7 月8 日北市工建字第09250440400 號查報 新增違建時，即已認定為既存違建，且系爭房屋於92年間已 存在違建建材為玻璃、鋼架造，有臺北市政府工務局建築管 理處101 年2 月4 日北市都建字第10039585100 號函附92年 7 月8 日拆除新違章建築結案報告單、違建查報拆除函及相 關違建拆除前後照片附於前開遷讓房屋等案件卷宗為憑，亦
核與現有違建建材為金屬、玻璃、木質造一節大致相符，有 臺北市政府都市發展局99年8 月5 日號北市都建字第099605 61200 號函存卷可按（見本院卷第43、54頁），堪認原告主 張兩造簽訂系爭租賃契約時，系爭房屋前即存在現有違建部 分一節，應為可採。
㈢又查證人陳紹中於前開遷讓房屋等案件中亦證稱：「... 兩 造出租時有提及可使用面積60、70坪，含違建。未提及違建 如拆除要如何... 當初出租時原告有提出建物所有權狀及建 物檔案圖說，是被告（即本件被告）當初跟原告（即本件原 告）說要裝潢，請原告提供... （問：簽約前如何看屋？） 看過三次，第一次無法進去看，第二次有跟前業主協調進去 看，大致都有看過，包含防火巷及內部。第一、二次我都有 陪同，第三次就進去消費，該次我未陪同。第二次看屋跟一 般租屋看的範圍與項目差不多。（問：原告有給建物所有權 狀與圖說與房客，是簽約前或是簽約後？）圖是簽約前，權 狀最遲在簽約時就已提供。」等語，有前開遷讓房屋等案件 101 年1 月18日言詞辯論筆錄附卷供參，再觀諸系爭租賃契 約僅載明以現況交屋，未再就違建部分為特別約定，足證被 告所辯原告公司於承租前已可知悉系爭房屋之現狀是存有違 建，仍願意簽訂系爭租賃契約，故系爭租賃契約係以包含系 爭違建部分即系爭房屋現況為租賃範圍一節，應可採信。 ㈣是以，原告於訂立系爭租約時，既已可知悉訟爭房屋存有增 建，則原告即應可知悉系爭房屋增建部分有屬違章建築而被 拆除之可能，且原告復未舉證證明被告曾為系爭房屋違建部 分不會被拆除之保證，則在租賃期間內，系爭房屋違建部分 是否會被拆除，及被拆除後，空間之利用及業務營運是否會 受影響，原告於締約時即應以商業眼光慎重加以評估，若經 評估可能存在違建有被拆除之危險後，仍願加以承租，即應 承擔此等商業投資所存之風險，故依系爭租賃契約之內容及 民法第423 條規定之意旨，被告僅應以合於約定使用收益即 系爭房屋現況為交付，並維持其合於約定使用收益之狀態即 已足，兩造間尚無特別約定被告負有排除系爭房屋違建部分 被拆除危險之契約上義務，應可認定。而兩造均不爭執被告 已將系爭房屋交付予原告，且系爭房屋亦具有得為一般美髮 及服飾業務營業之使用收益狀態，故應認被告已依系爭租賃 契約，盡其出租人之租賃物交付及保持義務。
㈤又查兩造均不爭執原告已於101 年2 月23日搬離系爭房屋， 而迄至原告遷離前，系爭房屋新增違建部分均未遭主管機關 強制拆除，顯見在原告遷離系爭房屋前，原告仍使用系爭房 屋作營業使用，亦即原告使用系爭租賃物之效益並無減少，
亦無租賃物滅失之情事，故原告主張因系爭房屋違章部分， 遭主管機關通知拆除，被告違反租賃物之交付及保持義務， 已不能達租賃之目的，且為租賃物之一部滅失云云，即顯不 足採。從而，原告主張依據民法第423 條、第435 條、第43 6 條規定終止系爭租賃契約及賠償因契約終止而生之損害等 情，洵屬無據，不應准許。另如前所述，原告既無終止系爭 租賃契約之權利，其請求返還押租金即為無理由。六、綜上所述，原告請求被告給付告4,877,533 元及自訴之追加 及擴張聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與 本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 李易融
法 官 沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126 巷1 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 李易融
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