臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決
100年度北簡字第11285號
原 告 劉美蘭
訴訟代理人 張藝騰律師
被 告 玥鈴服飾有限公司
法定代理人 陳峰鈴
訴訟代理人 王曹正雄律師
吳柏興律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國101年3月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬元，及自民國一百零一年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣柒拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求：㈠被告應將 門牌號碼臺北市○○○路280巷39號之房屋回復原狀後，遷 讓返還予原告，(二)被告應給付原告新臺幣（下同）72 萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息，(三)被告應自民國100年10月23日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告18萬元，嗣於101年3月5日 言詞辯論期日，變更其請求內容如聲明，屬單純減縮應受判 決事項之聲明，其訴之變更即屬合法，應予准許，合先敘明 。
二、原告起訴主張：
㈠被告於99年6月7日與原告訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約 ），向原告承租門牌號碼臺北市○○○路280巷39號房屋（ 下稱系爭房屋），約定租賃期間自99年7月1日起至105年6月 30日止，每月租金18萬元，應按月於每月1日前支付，被告 並於訂約時給付原告50萬元之押租保證金。詎被告自100 年 7月1日起未依約給付租金，至100年10月31日止共積欠4個月 租金合計72萬元未付，經原告於100年10月18日以律師函催 告被告於3日內給付積欠租金，並聲明如逾期仍未給付，即 依民法第440條規定，以該函為終止租約之意思表示，不另 通知等語。被告屆期仍未給付積欠租金，系爭租約已於100 年10月22日終止。系爭租約既已終止，被告應依民法第455
條規定將系爭房屋騰空遷讓返還原告，詎迄至100年2月間始 將系爭房屋返還原告，爰依系爭租約請求被告給付自100年7 月起至100年10月22日積欠之租金，並依民法第179條規定， 請求被告給付自系爭租約終止後之100年10月23日起至101年 1 月31日止相當於租金之不當得利，合計被告應給付原告 126 萬元，扣除被告訂約時已付50萬元押租保證金，被告尚 應給付原告76萬元。
㈡被告雖辯稱原告未依民法第423條之規定履行出租人之主給 付義務，因而得主張同時履行抗辯權拒絕給付租金云云，惟 依系爭租約第15條第3項，原告僅以現況交屋，並保持交屋 時之現況為主給付義務，原告所交付之租賃物之範圍，依系 爭租約第2條第2項係以99年6月8日時系爭房屋之現況為準。 而違建之形成係因被告公司另行僱工改建裝潢所致，非屬系 爭房屋交付時所包含之現況，原告對違建部分無須負有保持 義務，被告抗辯原告未依民法第423條之規定履行保持義務 ，而得主張同時履行抗辯權，顯屬無據等情。並聲明：被告 應給付原告76萬元，及自101年2月1日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。併陳明願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：兩造簽訂系爭租約，約定系爭房屋作為美髮及服 飾店之用，得使用面積為70坪至80坪。但原告於簽訂系爭租 約時，未告知系爭房屋存有違建、該違建部分之實際大小， 及是否為既存違建或新建違建等重要事實，致被告於完成系 爭房屋的裝潢後，屢次收到臺北市政府都市發展局函文，要 求拆除系爭房屋之違建部分。該違建部分拆除後，得使用之 面積將縮小為約30坪至40坪，被告將無法繼續使用系爭房屋 經營美髮及服飾業務，無法達成當時承租系爭房屋之目的， 為此，被告多次與原告協商，請其出面處理，原告卻一再推 託，要求被告自行處理，認為目前尚無拆除之急迫情事，被 告迫於無奈遂於100年9月7日發函要求原告出面協商相關事 宜，雙方並於100年9月23日至臺北市大安區調解委員會調解 ，仍無共識，被告已於100年10月17日向本院起訴請求原告 賠償所受之營業損失及裝潢損失，並同時為終止租約之意思 表示，該起訴狀已於100年10月18日送達原告，系爭租約自 斯時已經終止。又因原告未於租賃關係存續中保持系爭房屋 合於約定使用、收益狀態，被告自得依民法第264條之規定 ，行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。縱認被告積欠原 告租金之事實為真，系爭租約內並無不得以押租保證金扣抵 租金之約定，故被告至100年10月止，尚未給付租金雖為72 萬元，扣除被告已給付原告之押租保證金50萬元後，遲付租 金總額僅22萬元，未達2個月之租金，故原告於100年10月18
日依民法第440條終止系爭租約，顯無理由。況依民法第453 條規定，定有期限之租約欲於期限屆滿前終止者，必須先期 通知始為合法，原告未依法定程序合法終止系爭租約，原告 之主張顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執 行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
四、法院之判斷：
㈠兩造不爭執事實：查被告於99年6月7日與原告訂立房屋租賃 契約，向原告承租坐落臺北市○○○路280巷39號房屋，約 定租賃期間自99年7月1日起至105年6月30日止，每月租金18 萬元，應按月於每月1日前支付，被告並於訂約時給付原告 50萬元之押租保證金。兩造於系爭租約中約定系爭房屋供被 告作為美髮及服飾店營業之用，詎被告自100年7月1日起未 依約給付租金，原告乃於100年10月18日以律師函向被告催 討租金，並於同函中聲明如3日內仍未給付租金，即依民法 第440條規定，以該函為終止租約之意思表示，不另通知等 語，被告屆期仍未給付積欠租金，迄至100年2月間始將系爭 房屋返還原告等情，業據原告提出房屋租賃契約書、房屋稅 繳納證明書，及被告提出房屋租賃契約公證書、建築物所有 權狀等件為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。 ㈡得心證之理由：原告主張被告積欠2個月以上租金未給付， 乃限期催告被告給付租金，並聲明被告屆期未付即終止系爭 租約等情，為被告所否認，辯稱原告違反建築法規將法定空 地加蓋屋頂後租予不知情之被告作為營業處所，致該租賃標 的建物被列為違建，且經臺北市政府都市發展局通知被告拆 除，該建物若經拆除後，已無法營業，此為可歸責原告事由 致給付不能，依民法第264條、第423條規定，被告無給付租 金義務云云。是本件兩造爭點厥為，原告交付被告之租賃物 是否有未合於約定使用、收益之情形？原告以被告積欠租金 而於100年10月23日提前終止系爭租約是否合法有據？茲析 述如下：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民 法第423條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人 租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租 人自得行使其同時履行抗辯權，即如出租人未於租賃關係存 續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使 同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。惟民法第423條規定所 謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上 合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使 用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333
號裁判意旨參照）。兩造不爭執原告於系爭租約租期伊始， 已將系爭房屋交付被告使用，被告雖抗辯系爭房屋遭原告違 反建築法規定，於法定空地搭蓋違建，遭主管機關查報，將 予拆除，乃屬可歸責於原告之給付不能情形云云，為原告所 否認，並主張上開違建係被告所搭建，且係被告未依約申請 合法變更，非可歸責原告云云。經查，系爭房屋法定空地上 違建搭建與存續情形，經本院函詢臺北市政府都市發展局有 關系爭房屋建物於92年7月8日期間違反相關建築法及處理情 形，該機關函覆略以：「99年8月5日北都見字第0996056120 0 號查報函標示A及B二處範圍之違建增建或改建時間，前於 92 年7月8日北市工建字第09250440400號查報新增違建時， A及B處即已認定為既存違建」等語，且系爭房屋於92年間已 存在違建建材為玻璃、鋼架造，核與現有違建建材為金屬、 玻璃、木質造等節大致相符，有臺北市政府工務局建築管理 處101年2月4日北市都建字第10039585100號函附92年7月8日 拆除新違章建築結案報告單、違建查報拆除函及相關違建拆 除前後照片（見本卷第124頁至第135頁），及原告提出臺北 市政府都市發展局99年8月5日號北市都建字第09960561200 號函存卷可按（見本院卷第37頁），參以證人鄭嘉綾即系爭 房屋前承租人亦到庭結證稱：「（提示本院卷第94頁之照片 ）（上圖）綠色屋簷下有放位置，...我租來的時候綠色屋 簷地已經搭出去了，我只作內部裝潢，使用範圍沒有變動， ...（下方照片）雨棚材質外觀與我承租時是一樣的，我本 來就是玻璃的屋頂，（是在玻璃屋頂）上面蓋草皮，但是靠 近巷道的屋簷是後來加蓋的」等語（見本院卷第150頁）， 堪認原告出租系爭房屋與被告時，系爭房屋前法定空地上即 已存在現有違建，原告並連同系爭房屋一併交付被告使用收 益。另證人及系爭房屋出租仲介陳紹中並到庭證稱：「出租 時這部分（違建部分）就是圍起來，兩造出租時有提及可使 用面積約60、70坪，含違建，未提及違建如拆除要如何」等 語（見本院卷第105頁），及被告因要裝潢緣故，出租時有 請原告提供建物所有權狀及建築檔案圖說，伊並曾陪同被告 到現場看過3次屋，看屋項目和一般租屋看的範圍與項目差 不多等語（見本院卷第105、106頁），堪認兩造雖於簽訂租 約時大致提及承租面積約60至70坪左右，但兩造簽訂系爭租 約時係以包含系爭違建部分即系爭房屋現況為其租賃範圍， 且被告明知法定空地上建物為違建，未特別約定原告應防止 該違建部分遭拆除，方屬善盡該租賃物在客觀上合於約定使 用、收益狀態之義務，加之，迄本件訴訟言詞辯論終結，系 爭房屋新增違建部分雖經查報，仍未拆除，可認原告已依兩
造間簽訂系爭租約內容，履行其交付租賃物予被告占有使用 之主給付義務，系爭房屋也未達不能營業情事，被告又未能 證明系爭房屋之後的使用收益狀態有何減損等情，是被告辯 稱系爭房屋有可歸責於原告之給付不能狀態，據以拒絕支付 100年7月份以後之租金及主張終止契約云云，難認依法有據 。
⒉再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 ，民法第440條第1項、第2項定有明文。而承租人積欠租金 額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房 屋，土地法第100條第3款固有明文。惟該土地法第100條已 明訂適用於不定期限租賃之情形，租賃定有期限者，則無土 地法第100條之適用，故租賃期限屆滿時如無民法第451條情 形，依同法第450條第1項之規定，其租賃關係即為消滅，出 租人自得向承租人請求返還租賃物，院解字第3605號解釋文 可資參照。同理，房屋承租人如積欠租金達2個月之租額， ，經出租人催告仍未於期限內支付，出租人即得終止契約， 不以積欠租額先以擔保金抵償後，仍達2個月以上租額為必 要條件。查本件被告自100年7月起即未依約支付原告租金， 已如前述，至原告於100年10月18日發函向被告催告租金時 止，被告遲延繳付租金已達2個月之租額，是原告依民法第 440 條規定，催告被告於3日內給付租金，並言明被告逾期 如未給付，系爭租約即為終止，不另通知等語，核屬有據。 被告自承伊於100年10月19日已收受該律師函，及迄100年10 月22日仍未依約給付租金等情，是原告主張系爭租約已因被 告遲延給付租金，而於100年10月22日終止等語，即可採信 。被告抗辯系爭租約內並無不得以押租保證金扣抵租金之約 定，被告至100年10月止，尚未給付租金雖為72萬元，扣除 被告已給付原告之押租保證金50萬元後，遲付租金總額僅22 萬元，未達2個月之租金，故原告於100年10月18日依民法第 440條終止系爭租約，顯無理由云云，核與首揭說明不符， 諉無可取。
⒊繼按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定 有明文。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 ，民法第179條第1項定有明文。又無權占有他人之土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占
有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於 租金之利益，最高法院97年度台上字第294號亦著有判決可 資參照。查兩造間系爭租約已於100年10月22日終止，已如 前述，且兩造不爭執被告已於101年2月間遷讓返還系爭房屋 予原告，是被告積欠原告100年7月1日起至100年10月22日之 租金，及自100年10月23日起至101年1月31日止相當於租金 之不當得利，按兩造約定每月租金額18萬元計算，被告積欠 原告合計126萬元，扣除被告先行繳付押租金50萬元，被告 尚積欠原告租金及不當得利76萬元。被告雖抗辯系爭房屋租 金過高，原告按原訂租約租金請求相當於租金之不當得利亦 嫌過高云云，然查，兩造約定租金金額即為每月18萬元，為 兩造所不爭執，堪認兩造於簽訂系爭租約時，認為按系爭房 屋坐落位置、面積、經濟效益、利用價值等，每月計收租金 18萬元係屬合理且相當，而被告嗣因積欠租金遭原告終止租 約後，原告即受有房屋遭占用，無從收取18萬元租金之損失 ，被告則獲有使用系爭房屋，毋須按月支付18萬元租金之利 益，故原告主張仍按原訂租約約定租金金額計算被告無法律 上原因所得利益，尚稱合理，被告抗辯按此標準計算不當得 利為過高云云，核無可取，自亦無依被告聲請，將系爭房屋 送交不動產鑑定公司鑑定其租金合理價值之必要。被告復抗 辯本件不當得利金額應依土地法第97條關於「城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為 限」之規定計算云云，惟按土地法第97條規定應僅限於城巿 地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房 屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有 權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三 章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房 屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之 「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明 。且營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安 身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立 法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區， 不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋， 並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房 屋可比。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部， 倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額 利潤，要非立法之原意，故於營業用房屋租金之多寡，自應 本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新 與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使 用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，
本件被告不爭執伊租用系爭房屋係作為營業使用，亦無該法 規定適用餘地，併此陳明。
五、從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，起訴請求被 告給付76萬元，及自101年2月1日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 22 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 管靜怡
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 3 月 22 日
書記官 劉曉玲
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