臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 101年度羅簡字第3號
原 告 張昌榮
法定代理人 林志賢
上列當事人間損害賠償等事件，於中華民國101年3月5日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟捌佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件原告於民國100年12月15日起訴請求：㈠被告應將坐落 宜蘭縣羅東鎮○○路565號22樓房屋（下稱系爭房屋）之樓 頂平台、外牆漏水修復，使系爭房屋不再漏水；或給付原告 新臺幣（下同）234,723元，以代為修繕。㈡被告應給付原 告系爭房屋室內裝潢之修繕費用122,000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日即100年12月21日起至清償日止，按週年利率 5% 計算之利息。嗣於101年2月1日當庭更正訴之聲明為：被 告應給付原告356,723元，及其中122,000元自起訴狀繕本送 達之翌日即100年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。經核原告上開所為，僅係補充、更正事實上之陳 述，非訴之變更或追加，依首揭規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：原告於99年4月9日經由拍賣取得系爭房屋，而系 爭房屋位在觀天下景觀大樓C棟，而C棟樓頂平台、外牆依公 寓大廈管理條例第3條第4款及第7條第3款、觀天下景觀大樓 規約第2條第1項第2款第3目之規定，係屬社區之共用部分， 則被告依公寓大廈管理條例第10條第2項、觀天下景觀大樓 規約第13條規定，被告自負有維護、修繕之義務，且修繕費 用應由公共基金支付。詎被告竟疏於維護C棟樓頂平台及外 牆，致C棟樓頂平台防水層破損、外牆龜裂，造成系爭房屋 屋頂嚴重滲漏，系爭房屋之天花板、櫥櫃因而損壞，經原告 於99年10月間發現後多次催告被告修繕，然被告均藉詞拖延 ，嗣經原告委由訴外人羅工企業有限公司估價C棟樓頂平台 、外牆漏水修繕費用為234,723元，被告自應給付原告此部 分費用，由原告代為修繕；另原告委由訴外人雅吉空間設計 廣場估價回復系爭房屋之天花板、櫥櫃之原狀，所必要之修 繕費用為122,000元，被告自應賠償原告此部分所受損害， 故被告共應給付原告356,723元。又系爭房屋之天花板、櫥
櫃係原告拍賣取得後始因上開漏水受損，倘該損害原已存在 ，前屋主究無放任不管之理，故被告所辯該損害於原告取得 系爭房屋所有權前既已存在，顯屬不實。為此，爰依公寓大 廈管理條例第10條第2項、觀天下景觀大樓規約第13條第1款 、民法第184條第1項、第213條之規定提起本訴等語。並聲 明：被告應給付原告356,723元，及其中122,000元自起訴狀 繕本送達之翌日即100年12月21日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。
二、被告則以：依觀天下景觀大樓規約第2條第1項第2款第3目規 定C棟樓頂平台、外牆應由購買C棟之住戶使用、管理，管理 即指費用之負擔，故此部分修繕費用不應全部由被告負擔， 至於C棟樓頂雖有平台防水層破損、外牆龜裂之情形，然該 破損、龜裂並非被告維護不善所致，而系爭房屋天花板及櫥 櫃固因C棟樓頂平台、外牆漏水受損，惟原告係於99年4月9 日始拍賣取得系爭房屋，其前區分所有權人並未向被告反應 有上開情事，致系爭房屋所受損害擴大，原告取得系爭房屋 時該室內裝潢既已受損，自不得請求被告回復原狀，另系爭 房屋天花板及櫥櫃早已逾使用年限，是否須122,000元修繕 容有疑義等語資為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張其係於99年4月9日經由拍賣取得位在觀天下景觀大 樓C棟之系爭房屋，該C棟樓頂平台、外牆依公寓大廈管理條 例第3條第4款及第7條第3款、觀天下景觀大樓規約第2條第1 項第2款第3目之規定，係屬觀天下景觀大樓之共用部分，而 C棟樓頂有平台防水層破損、外牆龜裂之情形，致系爭房屋 屋頂滲漏，造成系爭房屋之天花板、櫥櫃損壞之事實，業據 其提出土地登記第二類謄本1份、建物登記第二類謄本1份、 現場照片30張、觀天下景觀大樓規約1份為證（見本院卷第 12 頁至第13頁、第31頁至第45頁、第63頁至第67頁），復 為被告所不爭執，堪認原告此部分主張係屬真實。是本件兩 造間有爭執應予以審究者在於：㈠原告主張被告負有修繕C 棟樓頂平台、外牆之義務，有無理由？㈡爭點二：原告請求 被告給付234,723元，有無理由？㈢原告請求被告給付122,0 00元，有無理由？
四、本院茲就上開爭執事項審究如下：
㈠爭點一：原告主張被告負有修繕C棟樓頂平台、外牆之義務 ，有無理由？
⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區 分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用； 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責 於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或 住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者， 從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1、2項定有明文。此 2項規定既因「專有部分、約定專用部分」及「共用部分、 約定共用部分」而異其規定內容，且其規定前段均在規範負 有修繕、管理、維護義務之義務人，可知負有修繕、管理、 維護義務者，與應負擔該修繕、管理、維護費用者，非必為 同一人。此由第1項規定專有部分、約定專用部分之修繕、 管理、維護費用由各該區分所有權人或約定專用部分之使用 人負擔，而第2項則規定：共用部分、約定共用部分之修繕 、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔之，但如修繕費係因可歸責 於區分所有權人或住戶之事由所致者，則例外由該區分所有 權人或住戶負擔。另如區分所有權人會議或規約就「費用」 另有規定者，則屬例外之例外，應依其規定，即可得證。換 言之，該條例第10條第1、2項既已明定各該部分之修繕、管 理、維護義務人，則該依法負有修繕、管理、維護義務者， 即應盡其法定義務，如有不履行之情形，各區分所有權人或 管理委員會即得依該2項規定前段請求修繕、管理或維護之 ，至其履行修繕、管理、維護義務後，所生費用應由何人負 擔，則再依同項後段定之，從而，依法應負修繕、管理、維 護義務者，不論有無可歸責事由，均應負擔第一線之修繕、 管理、維護義務，如此始足落實公寓大廈管理條例第1條所 稱加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質之立法目的。 ⒉查系爭房屋乃觀天下景觀大樓之區分所有建物之一，其屋頂 上方之C棟頂樓平台、外牆係該公寓大廈之共用部分等情， 為兩造所不爭執，而觀天下景觀大樓規約第2條第1項第2款 第3目雖定有：「地面以上之各棟別所屬之樓梯間、電梯間 及屋頂等，由購買該棟別之住戶使用及管理。」等語（見本 院卷第63頁），惟公寓大廈管理條例第10條第2項既將「修 繕」、「管理」、「維護」分別列舉，自不得將該條文所定 之「管理」擴張解釋為尚包括「修繕」、「維護」，是觀諸 上開規約內容既僅約定C棟樓頂由C棟住戶使用及管理，自不 得擴張解釋為C棟樓頂之「修繕」、「維護」亦應由C棟住戶 為之，再參以觀天下景觀大樓規約第13條第1款亦約定：「 共用部分之修繕，由管理委員會為之。」等語（見本院卷第 65頁背面），益徵上開觀天下景觀大樓規約第2條第1項第2 款第3目之約定內容並不包括「修繕」及「維護」，則依公
寓大廈管理條例第10條第2項前段、觀天下景觀大樓規約第1 3條第1款規定，被告就C棟樓頂平台、外牆有維護、修繕之 法定義務，縱C棟樓頂平台防水層破損、外牆龜裂之發生原 因非可歸責於被告，其依法仍有修繕之法定義務甚明，故原 告主張被告負有修繕C棟樓頂平台、外牆之義務等語，於法 有據。被告仍以前詞辯稱：C棟樓頂應由該棟住戶管理、維 護及修繕，且該平台防水層破損、外牆龜裂亦非被告維護不 當所致，故被告無庸負責修繕云云，委無足採。 ㈡爭點二：原告得否請求被告給付234,723元？ ⒈按觀天下景觀大樓規約第13條第1款約定：「共用部分之修 繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金 不足時，由區分所有權人共同分擔之。但修繕費係因可歸責 於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負 擔。」等語（見本院卷第65頁背面），此規約核與前述公寓 大廈管理條例第10條第2項規定之意旨相同。次按公共基金 之收支、保管及運用為管理委員會之職務項目，亦為公寓大 廈管理條例第36條第7款所明文。是依上開規定，可知觀天 下景觀大樓共用部分修繕所生之費用，如非可歸責於區分所 有權人或住戶之情形，自應由管理委員會自公共基金中撥付 ，公共基金不足時，則由區分所有權人共同分擔之。 ⒉惟上開公寓大廈管理條例第10條第2項規定及觀天下景觀大 樓規約第13條第1款約定，僅係就公寓大廈管理委員會職權 之規定或約定，並非規定或約定區分所有權人個人於管理委 員會怠於為修繕義務時，區分所有權人個人得向管理委員會 請求支付修繕費用，是上開條文規定或約定顯然非為關於區 分所有權人個人對於修繕費用之請求權依據，是以原告主張 其多次要求被告處理修繕問題，未獲置理，進而援引上開規 定及規約約定，請求被告預先給付修繕屋頂平台及外牆所必 要之費用234,723元，再由其代為修繕，顯屬無據。 ㈢爭點三：原告請求被告給付122,000元，有無理由？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，此為民法第184條第1項前段所明定，由此，可知侵權行為 須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件，而侵權行為賠 償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，若無損害即 無賠償之可言（最高法院17年上字第35號、19年上字第363 號判例意旨參照）。又負損害賠償責任者，除法律另有規定 或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項 情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復 原狀，民法第213條第1、3項亦有明定。
⒉查C棟樓頂平台、外牆係屬觀天下景觀大樓之共用部分，而
此部分之維護屬於被告之職務範圍，業如前述，且被告亦不 爭執系爭房屋之天花板、櫥櫃係因C棟樓頂平台防水層破損 、外牆龜裂而損壞之事實，是倘被告善盡確實維護C棟樓頂 平台、外牆之責，該樓頂究不致於發生平台防水層破損、外 牆龜裂，造成雨水經由破損處滲漏至系爭房屋之情事，故被 告顯有維護上之過失至明，其依民法第184條第1項前段規定 對原告應負損害賠償責任。被告仍以前詞辯稱：伊無過失云 云，顯不足採。
⒊又原告雖主張其回復系爭房屋之天花板、櫥櫃原狀所必要之 費用為122,000元云云，並提出系爭房屋室內裝潢受損照片 18張、雅吉空間設計廣場估價單1紙為證（見本院卷第37頁 至第45頁、第89頁）。然此為被告所否認，並以前詞置辯， 且承前述原告係於99年4月9日經由拍賣取得系爭房屋，佐以 原告於101年3月5日本院言詞辯論時亦自承：系爭房屋之室 內裝潢係伊於拍賣時一併取得等語（見本院卷第115頁）， 則原告因C棟樓頂平台防水層破損、外牆龜裂所生損害，自 應以99年4月9日為判斷時點，再參以系爭房屋之天花板、櫥 櫃係持續因上開滲漏致腐蝕發霉受損，顯非一夕之間所造成 ，倘該損害於原告取得系爭房屋室內裝潢時既已存在，原告 之財產權並未因上開滲漏而受有實際損害，其自不得向被告 請求賠償。而原告所提出之照片僅能證明其於100年3月23日 拍攝時系爭房屋天花板、櫥櫃因滲漏受損之現況，惟無法據 此證明該損害發生之確切時點及詳細之面積、數量、範圍， 自難以該照片論斷原告實際上已受有損害，況原告亦未就估 價單之可信性舉證以實其說，尚難僅以該估價單遽認原告主 張之費用係屬必要，且該修繕費用，迄本院言詞辯論終結前 為止，原告並未實際支出，故原告是否確有此部分之損害， 容有疑義，依上開最高法院19年上字第363號判例意旨，原 告請求回復原狀之必要費用122,000元，尚非有據，被告所 為抗辯，堪以採信。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、觀天下 景觀大樓規約第13條第1款及民法第184條第1項、第213條等 規定，請求被告給付356,723元，及其中122,000元自起訴狀 繕本送達之翌日即100年12月21日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗 訴之判決，應依職權確定訴訟費用額為3,860元（即第一審
裁判費3,860元），依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原 告負擔。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日
書記官 藍友隆
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