臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 100年度羅簡字第193號
原 告 蔣錦華
被 告 林永樹
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國101年2月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路九二號七樓房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一百年十月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟元，及自民國一百年九月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹拾萬捌仟陸佰叁拾叁元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣叁拾貳萬伍仟玖佰元為原告供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明 、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴 之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變 更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款、第2 項定有明文。
二、查原告於民國100年6月16日起訴請求：被告應給付原告新臺 幣（下同）56,200元，及自支付命令送達之翌日即100年6月 21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於100年9 月14日具狀追加請求：㈠被告應將門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○ ○路92號7樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡ 被告應給付原告56,200元，及自支付命令送達之翌日即100 年6月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被 告應自100年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告7,000元，及至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；復於100年11月14日當庭減縮應受判決事項之聲明為 ：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自100年9月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000 元。㈡被告應給付原告70,200元，及自民事追加狀繕本送達 之翌日即100年9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。經核原告所為上開訴之追加，其仍係本於同一租賃契 約之基礎事實而為請求，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
，而被告亦已為本案之言詞辯論，視為同意，與首揭規定相 符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於90年9月1日簽訂租賃契約，由被告承租原 告所有之系爭房屋，約定每月租金7,000元，並於每月1日支 付，且約定管理費應由被告支付，嗣租賃期間屆滿後，被告 仍繼續居住使用系爭房屋並繳納租金，原告亦未表示反對之 意思，視為以不定期限繼續契約。詎被告自99年12月1日起 即未給付租金，經原告於100年4月22日以羅東郵局193號存 證信函、100年4月30日以林口中正路郵局第157號存證信函 先後催告被告於函到10日內給付，惟被告於收受該存證信函 後仍拒絕給付，原告爰以民事追加狀繕本之送達作為終止租 賃契約之意思表示，而被告亦已收受該繕本，是兩造間之租 賃契約業於100年8月31日終止，被告自應將系爭房屋騰空遷 讓返還原告，然被告迄今均未將系爭房屋騰空遷讓返還原告 ，並積欠原告99年12月1日起至100年8月31日止之租金63,00 0元，且原告尚代被告繳納98年1月至100年12月之管理費7,2 00元，而被告自100年9月1日起仍繼續占有系爭房屋，而受 有相當於租金利益，致原告每月受有7,000元之損害。為此 ，爰依租賃契約、租賃物返還請求權、無因管理、不當得利 之法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰 空遷讓返還原告，並自100年9月1日起至騰空遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付原告7,000元。㈡被告應給付原告70, 200元，及自民事追加狀繕本送達之翌日即100年9月24日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：兩造間之租賃契約係不定期限繼續契約，被告每 月均按時將租金匯入原告所指定之郵局帳號00000000000000 號帳戶（下稱系爭帳戶）內，詎原告突然擅自取消系爭帳戶 ，致被告無法匯款，嗣兩造遂協議由原告每月至系爭房屋向 被告收取租金，而原告亦曾委任訴外陳國慶或親自至系爭房 屋向被告收取租金，然自99年12月1日起原告即未至系爭房 屋向被告收取租金，被告並無遲延給付租金之情事，而係原 告因個人因素受領遲延，原告據此終止兩造間之租賃契約， 並請求被告騰空遷讓系爭房屋，於法不合，另系爭房屋之管 理費依約應由原告負擔，故原告此部分請求亦無理由等語資 為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、本件原告主張兩造於90年9月1日簽訂租賃契約，由被告承租 原告所有之系爭房屋，約定每月租金7,000元，並於每月1日 支付，嗣租賃期間屆滿後，被告仍繼續居住使用系爭房屋並 繳納租金，原告亦未表示反對之意思，視為以不定期限繼續
契約，而被告自99年12月1日起即未給付租金，經原告於100 年4月22日以羅東郵局193號存證信函、100年4月30日以林口 中正路郵局第157號存證信函先後催告被告於函到10日內給 付，惟被告於收受該存證信函後仍未給付，且被告迄今仍占 有使用系爭房屋之事實，業據其提出90年9月1日房屋租賃契 約書1份、羅東郵局193號存證信函、林口中正路郵局第157 號各1份為證（見本院卷第74頁至第77頁、本院100年度司促 字第3294號卷第7頁至第10頁），復為被告所不爭執，堪認 原告此部分主張，係屬真實。是本件兩造間有爭執應審究者 在於：㈠被告給付租金有無遲延之情事？㈡兩造間之租賃契 約是否業已終止？㈢原告請求被告遷讓房屋，有無理由？㈣ 原告請求被告給付積欠之租金63,000元，有無理由？㈤原告 請求被告給付管理費7,200元，有無理由？㈥原告請求被告 給付相當於租金之不當得利，有無理由？
四、本院茲就上開爭執事項審究如下：
㈠爭點一：被告給付租金有無遲延之情事？
⒈按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣， 或得依債之性質或其他情形決定者外，於債權人之住所地為 之，民法第314條第2款定有明文。又承租人應依約定日期， 支付租金，民法第439條前段亦有明定。
⒉查原告主張兩造約定租金清償地應在原告住所地為之，然被 告自99年12月起給付租金有遲延之事實，業據其提出90年9 月1日房屋租賃契約書1份為證（見本院卷第73頁至第77頁） ，觀諸該租賃契約第4條載明：「租金每月新臺幣柒仟元於 各該月1日由承租人持至出租人處繳納並由出租人開具收據 以為憑…。」等語（見本院卷第74頁），足見兩造間就租金 清償地已約定於出租人即原告之住所地為之，況被告於101 年2月17日本院言詞辯論時亦供承：伊自90年9月至97年7月 間均係將租金匯入原告所提供之系爭帳戶內，嗣因原告結清 系爭帳戶，伊自97年8月至98年12月間遂以郵寄方式將租金 以匯票寄至原告住所地等語（見本院卷第89頁），益證本件 租金之清償地係在原告之住所地，再承前述，兩造約定每月 租金為7,000元，並於每月1日支付，惟被告自99年12月1日 起即未給付租金，是被告自斯時起給付租金確有遲延之情事 ，原告此部分主張，堪認屬實。
⒊至於被告雖以前詞辯稱：兩造已於99年8月31日協議由原告 至系爭房屋即被告住所地收取租金云云，並提出收取房屋租 金委託書、租金收款證明各1份為證（見本院卷第51頁至第5 2頁）。惟原告否認兩造有此往取債務之協議，並稱伊係因 被告積欠多月租金不付，不得已始登門催收，並無改變清償
地之意思等語。而依上開租金收款證明之記載，顯示訴外人 陳國慶於99年8月31日受原告委任至系爭房屋向被告收取者 係99年4月1日迄99年7月31日之租金，嗣原告先後於100年4 月4日、100年4月11日、100年4月20日至系爭房屋向被告收 取者分別係99年8月1日至99年8月31日、99年9月1日至99年1 0月31日、99年11月1日至99年11月30日之租金（見本院卷第 52頁），足見原告於99年8月31日委任訴外人陳國慶至系爭 房屋收取租金時，被告已積欠租金長達4個月以上，待原告 於100年4月4日至系爭房屋收取租金時，被告積欠租金更長 達8個月以上，是原告前述伊係因被告積欠多月租金不付， 不得已始登門催收，並無改變清償地之意思等語，堪認為真 實，本件尚難僅以原告於上開時間曾委由他人或親自前往系 爭房屋收取租金即認兩造有以承租人住所地為租金清償地之 協議，故被告仍以前詞置辯，顯不足採。
㈡爭點二：兩造間之租賃契約是否業已終止？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、 第2項前段定有明文。又租賃未定期限者，各當事人得隨時 終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止 契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個 月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個 月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月 或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項亦有明定。次 按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外 ，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3 款亦有明定。
⒉查兩造間之租賃契約為不定期限之租賃契約，且兩造約定每 月租金為7,000元，並於每月1日支付，惟被告自99年12月1 日起即未給付租金，其遲付99年12月至100年4月份之租金35 ,000元，已達2個月租額，且遲延給付亦逾2個月，雖經原告 於100年4月22日以羅東郵局193號存證信函、100年4月30日 以林口中正路郵局第157號存證信函先後催告被告於函到10 日內給付，惟被告於收受該存證信函後仍未給付，已如前述 ，則原告自得依前揭法條規定終止租賃契約，並收回房屋， 而原告以100年9月14日民事追加狀繕本之送達作為終止租賃 契約之意思表示，被告亦於100年9月23日收受該繕本，此有 本院送達證書1份在卷可稽（見本院卷第25頁），是該終止 租賃契約之意思表示已於100年9月23日發生效力，依前揭法
條規定，原告終止契約應於被告租金支付期限即1個月前通 知，並以該期限當月之末日為終止期，則兩造間租賃契約終 止之時點應為100年9月30日，故原告主張兩造間租賃契約業 已終止，原告得收回系爭房屋等語，堪以採信，惟其主張契 約係於100年8月31日終止，則有違誤，此部分尚非足採。 ㈢爭點三：原告請求被告遷讓房屋，有無理由？ ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產 力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定 有明文。
⒉查兩造間之租賃契約已於100年9月30日終止，業如前述，而 被告於租賃契約終止後仍占用系爭房屋之事實，為被告所不 爭執，則原告自得依上開租賃物返還請求權之規定，請求被 告將系爭房屋騰空回復原狀返還予原告，故原告此部分請求 ，應予准許。
㈣爭點四：原告請求被告給付積欠之租金63,000元，有無理由 ？
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字 第1631號判決要旨參照）。次按債務已屆清償期者，儘先抵 充，民法第322條第1款亦有明定。
⒉查被告尚積欠原告99年12月1日至100年9月30日之租金70,00 0元之事實，為被告所不爭執，惟原告前已依租賃契約第3條 約定持有被告交付之擔保金即押租金14,000元等情，為原告 所自認，而被告既未依約按期給付租金，就已屆清償期之租 金債務，依上開規定，該押租金即應發生當然抵充之效力， 用以抵充已屆清償期之租金債務14,000元，經抵充後被告尚 積欠原告租金56,000元，故原告請求被告給付積欠之租金56 ,000元之部分，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。 ㈤爭點五：原告請求被告給付管理費7,200元，有無理由？ ⒈按管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思 者，管理人為本人支出必要或有益之費用，得請求本人償還 其費用及自支出時起之利息，民法第176條第1項定有明文。 ⒉查原告雖主張依兩造間租賃契約約定管理費應由被告負擔， 而原告已代被告繳納98年1月至100月12月管理費7,200元等 語，並提出大源昌名花園管理委員會基金繳費收據1張為證 （見本院100年度司促字第3294號卷第13頁）。然此為被告 所否認，復觀諸90年9月1日房屋租賃契約書第5條僅約定： 系爭房屋一切修理費用及電氣、自來水費由承租人負擔（見 本院卷第74頁），並未約定管理費應由被告負擔，況原告亦
未提出被告曾繳納管理費之證明文件，是原告關於此部分之 舉證尚有不足，難認為有理由，其此部分請求，應予駁回。 ㈥爭點六：原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理 由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例要旨參照）。
⒉查被告於100年9月30日租賃關係終止後，仍無權占有系爭房 屋，顯已獲致相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念，原 告自得請求自租賃關係終止日之翌日即100年10月1日起至騰 空遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當利益，參以 兩造簽訂租賃契約所約定之租金數額為每月7,000元，是原 告主張被告自100年10月1日起仍繼續占有系爭房屋，而受有 相當於租金利益，致原告每月受有7,000元之損害，堪認屬 實，其請求被告應自100年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付7,000元，於法有據，應予准許。 ⒊至於原告雖主張被告自100年9月1日迄100年9月30日止無權 占有系爭房屋，然兩造之租賃契約係於100年9月30日終止， 被告於此期間係本於租賃之法律關係占有系爭房屋，而負有 給付租金之義務，業如前述，故原告此部分主張，顯有違誤 ，不足採信，附此敘明。
㈦綜上所述，原告依據租賃契約、租賃物返還請求權、無因管 理與不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並 自100年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告7,000元，及給付原告56,000元，及自100年9月24日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予 准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依 職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依同法第392條第2項規 定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。六、本件訴訟費用額確定為3,750元（即第一審裁判費3,750元） ，依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第3
92條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 5 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 蘇錦秀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 5 日
書記官 藍友隆