宣 示 判 決 筆 錄 100年度板簡字第1009號
法定代理人 蘇文彬
法定代理人 李梅貞
訴訟代理人 李繁琛
劉杯
上列當事人100年度板簡字第1009號請求清償債務事件於中華民
國101年2月7日辯論終結，於中華民國101年3月1日下午4時整，
在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 曾馨嬋
通 譯 胡文昇
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、被告台北維也納公寓大廈管理委員會之法定代理人原為黃小 娟，嗣訴訟繫屬中於民國（下同）100年10月24日變更為李 梅貞後，具狀聲明承受訴訟在案，經核無不合，應予准許， 合先敘明。
二、原告主張：
（一）被告管委會主任委員賴淑芬於民國（下同）99年6月27日 搬離系爭社區，委託副主委即訴外人蔡伯昌代理其職務， 此期間復與原告簽訂大樓維修保養契約書，由原告就被告 坐落於新北市○○區○○路1段15號6樓之建物大廈每月進 行4次之維修保養，保養期間自99年8月1日起至100年7月 31日止，維修保養費每個月為新台幣（下同）15000元， 被告應於次月10日以前交付予原告。
（二）然於100年4月26日14時被告管委會周總幹事來電告知：「 即日起合約作廢，不必再來保養」，而原告遂寄發存證信 函予被告查證。復於100年4月30日被告法定代理人黃小娟 函告：「合約不具法律效力....，即日起與貴公司終止契 約」，以擅自終止兩造間之維修保養契約，更於100年5月 6日函告：「因蔡伯昌未經合法程序，亦未向主管機關申 請變更報....，簽訂的合約當屬無效。」。惟查：管委會 主席出缺，委託副主委行使權利實屬合法，系爭委託書有 多位委員簽認，且被告管委會有10個月例行會議中皆未提 出異議。至於未向主管機關報備，應為被告之總幹事失職
，而應不得以轉嫁至原告身上。按公寓大廈管理條例第29 條規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互 推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。」， 訴外人蔡伯昌代理主委期間執行社區事務，自應於此期間 對外代表被告管委會，是被告不得擅自終止系爭契約並拒 絕給付下列款項。
（三）而迄至100年7月31日止，被告積欠之款項如下：100年2月 份消防安全改善工程及清洗地下二樓沈澱槽穿樑等費用 129860元、同年3月份機電設備保養費及污水馬達修繕等 費用47090元、同年4月份機電設備保養費及更換皮帶等費 用15672元，計192622元。此外，按兩造簽訂之契約書第7 條及第14條之規定：「甲方、乙方如果不繼續維修保養， 甲方或乙方應提前一個月表明或書面通知不續約，甲方、 乙方違反雙方之約定，應賠償雙方一個月之維修保養費。 」、「如保養合約期間，中途有異動解約，消防安全設備 每一年申報費用需額外收取40000元。」。經查：被告未 於提前1個月表明或書面通知不續約，已違反上開第7條之 規定，故應賠償原告1個月之維修保養費15000元，此外， 被告亦應依第14條之規定，額外給付原告消防安全設備之 申報費用40000元，計55000元。
（四）上開共計247622元之款項，迭經原告催討，惟被告均置之 不理。為此爰依兩造間契約之法律關係提起本訴，求為判 決：被告應給付原告247622元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。三、被告則辯以：
（一）系爭大樓維修保養契約書屬無權代理，並無效力：按管理 委員會之主任委員依公寓大廈管理條例之規定，必須具有 區分所有權人之資格，然被告之原主任委員賴淑芬於99年 6月27日搬離被告社區，業已失去主任委員之資格，自無 權限另委託他人行使主住委員之權利，況主任委員係由管 理委員會推選產生，亦不得由前任主任委員一人決定並委 託他人行使主任委員之權利，是依原告所述，原告明知訴 外人蔡伯昌並非被告社區之主任委員，且被告曾於99年8 月13日寄發存證信函予各加廠商，明文表示必須等新委員 及新主任委員就任後，再行簽訂續約事宜，以求適法。惟 原告明知上情，卻仍於99年10月15日與非主任委員之訴外 人蔡伯昌簽約，是系爭大樓維修保養契約書應屬無權代理 ，並無效力。按公寓大廈管理條例第29條第2項規定，主 任管理委員對外代表管理委員會，惟前提係該對外之行為 ，應經管理委員會決議授權否仍屬無權代理之行為，查本
會管理委員蔡伯昌，除為非主任管理委員身分以外，其與 原告簽約之行為，亦未經管理委員會決議授權行使又該簽 約之行為，亦未獲本會事後承認，故屬無權代理之無效契 約。
（二）被告有善意書面通知原告：被告於99年8月13日，即寄發 存證信函通知原告知悉，並請原告俟被告新任主任管理委 員向新北市三峽區公所報備核准後再與原告討論兩造雙方 契約問題，惟原告仍無視此信函內容，逕自與訴外人蔡伯 昌簽定契約，原告之行為與動機，昭然若揭。又訴外人蔡 伯昌，其有出席參加本社區第13屆管理委員會第2次會議 ，然在該次會議中，即有討論並決議同意主任管理委員賴 淑芬請辭以及重新改選管理委員職務乙案，故訴外人蔡伯 昌確實知悉應俟重新改選管理委員職務並向新北市三峽區 公所完成報備乙事，惟訴外人蔡伯昌明知此事，而仍逕自 與原告簽定契約。
（三）原告主張被告積欠維修保養費及修繕費等，共計192622元 ，自應負舉證責任：按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實應負舉證貢任，民事訴訟法第277條定有明文。 又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原 因之事實外，應由原告先就其主張之事實，負舉證責任， 必待證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之 責，此為舉證責任分配之原則（最高法院43年台上字第 377號判例意旨可資參照）。查原告就消防安全改善部分 請款125860元，惟被告社區泡沫原液桶400L，經由其他廠 商檢測僅能填入350L之泡沫原液，是原告不可能可裝入 400L之泡沫原液，此已涉有詐欺之嫌。其他項目經被告進 行訪價，原告之報價金額顯有溢價之情形，且原告亦必須 舉證證明確實有更換原證三所述之各項物品。其次，原告 就污水馬達修繕請款32000元，亦須證明確實有更換原證 四號所述之各項物品，且原告既已向被告按月收取15000 元之維修保養費，應無權再向被告請水5000元之安裝工資 。
（四）原告主張55000元之違約金核屬過高，請求鈞院核減為0元 ：按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額。」及最高法院49年台上字第807號判 例謂：「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固 得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍 須依一般客觀事實、社會經紀情況及當事人所受損害情形 ，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權 人所受利益減少其數額。」。查系爭大樓維修保養契約書
屬無權代理，並無效力，原告自不得依系爭契約向被告請 求違約金，已如前述。退而言之，系爭契約縱屬有效，惟 原告主張55000元之違約金核屬過高，請求鈞院核減為0元 。蓋系爭契約第4條雖記載契約自99年8月1日起至100年7 月31日止，惟實際簽約日為99年10月15日，且被告係於 100年4月30日函告系爭契約不具法律效力，是契約之履約 期限僅剩餘3個月（即5、6、7月），占一年期契約期限之 1/4，且被告亦有按月給付維修保養費15000元予原告，是 違約金應不得超過違約金總顯1/4即13750元（計算式： 50000×1/4＝13750），然系爭契約經被告函告終止契約 後，原告並未受有損害，為此，請鈞院核減違約金為0元 。
（五）如認系爭契約有效，原告未依約履行保養及維護之契約義 務，應賠儐被告10萬元，被告爰主張抵銷：按民法第334 條第1項規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並 均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷 。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者， 不在此限。」。按被告於新任主任委員就任後，就機電消 防部分委請和訴外人富機電工程有限公司進行總體檢，發 現機電設備部分，有發電機電瓶損壞、應立即添加柴油之 缺失；消防設備部分，有消防受信總機、消防廣播主機、 散繞裝備、撒水機組損害等缺失，惟原告就機電、消防、 發電機設備按月向被告收取15000元之維修保養費，卻未 履行維修保養之責任，自應負債務不履行之損害賠償責任 。而上開缺失經估算須花費10萬元之修繕費用，被告自得 就原告請求之金額主張抵銷10 萬元之修繕費用。（六）被告每月支付費用委託原告定期保養機電消防設備，但其 於消防申報中做出不實檢修表，又查其原告所提出之檢修 紀錄表每月份每每申報檢修紀錄表皆具以打勾合格，因此 合理懷疑原告意圖提供不實檢修紀錄浮報檢修項目，且其 表中皆未有委員簽字確定，且無社區之會議紀錄依法行政 ，如此強迫被告重復修繕進而增加社區費用負擔，其有違 善良風俗。
（七）原告每月份申報檢修紀錄表內檢修項目多以打勾合格提證 ，但又何以讓被告會再度違反消防法被新北市政消防局開 限單？
（八）原告謊稱被告法定代理人李梅貞確認無誤簽收單供詞。察 當時守衛人員巡邏中，因守衛室無人，原告人員拜託被告 法定代理人李梅貞代收文件（其基於熱心社區事物只簽署 代收未見內容），而原告又要求轉交前主委黃小娟。不料
原告竟利用被告法定代理人李梅貞熱心幫其轉交此文件， 嫁禍伊，不實惡意栽贓抹黑，以所謂確認無誤簽收單移花 接木提供假證詞，意圖使鈞院誤判。又查被告法定代理人 李梅貞於100年4 月26日並無簽署任何文件的職權，也非 具主委身份。
（九）原告所提之陸上馬達型驗收其為2月25日請款，依規定施 工應於2月25日前合併資料請款，然原告何以所提供事後 補拍驗收照片日期為3月11 日請款，應不合規定。又查原 告請款單中前總幹事劉榮財有所簽署的送貨單、報價單字 跡不同且日期有不對之處。
（十）原告所提出之CD影片僅短暫片面紀錄，未能見原告完整施 工過程且查其泡沫原液桶合理懷疑浮報，致使消防局來檢 查時才發現泡沫原液量不足，惟被告泡沫原液桶400L，經 由其他廠商檢測僅能入350L之泡沫原液，是三鎂公司不可 能可裝入400L之泡沫原液，此已涉有欺之嫌。可見原告未 落實社區機電消防維修，再請查閱原告所提供CD之影片灌 裝原液桶只有藍色4桶有動作，其餘未見灌裝過程, 且影 片中並無施工日期。原告所提供之DVD只有片段無法看出 施工全程，故被告合理質疑施工是否屬實各等語。四、原告主張之事實，固據提出委託書、大樓維修保養契約書、 100年2月份請款單及報價單、100年3月份請款單及報價單、 100年4月份請款單及報價單、機電消防設備檢測、保養紀錄 表、新北市政府消防局違反消防法案件限期改善通知單等影 本各乙件及消防設備安全改善及消防隊驗收照片、存證信函 影本三件為證，被告則否認與原告間有何維修保養契約關係 存在之事實，辯稱：被告社區管理委員會原主委賴淑芬已於 99年6月27日搬離被告社區，自無權限再委託他人行使主住 委員之權利，原告明知訴外人蔡伯昌並非被告社區之主任委 員，且被告曾於99年8月13日寄發存證信函予各加廠商，明 文表示必須等新委員及新主任委員就任後，再行簽訂續約事 宜，以求適法。乃原告明知上情，仍於99年10月15日與非主 任委員之訴外人蔡伯昌簽約，是系爭大樓維修保養契約書應 屬無權代理，並無效力云云。經查：按公寓大廈成立管理委 員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外 代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限 與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區 分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定，公 寓大廈管理條例第29條第2項定有明文。復按所謂表見代理 ，依民法第一百六十九條規定為由自己之行為表示以代理權 授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示，
為保護善意之第三人，對於第三人應負授權人之責任。若第 三人明知其無權代理或可得而知者，自不負授權人之責任， 最高法院89年台上字第334號判決可資參照。本件系爭99年 10月15日簽訂之大樓維修保養契約書（下稱系爭契約書）締 約時被告之代表人即管理委員會主任委員為訴外人賴淑芬， 惟原告所提系爭契約書立契約人（甲方）用印及簽章者為訴 外人蔡伯昌，均為兩造所不爭執。再依原告所提訴外人賴淑 芬於99年7月21日出具之委託書雖記載：本人賴淑芬擔任台 北維也納社區第十三屆管理委員會主任委員一職，因99 年6 月27日本人全家已搬離台北維也納社區，怕影響社區住戶的 權利，因而無權利與資格再擔任社區主委一職，本人賴淑芬 將權利、資格慎重委託本屆副主委蔡伯昌委員全權處理，管 理委員會召開會議時，決議是否補選，未補選期間懇請蔡伯 昌委員屆時代理主任委員一職，特立委託書乙只，交由管理 委員會存檔等語，此有該委託書影本乙紙在卷可稽（原證一 ），惟被告於系爭契約書簽訂前之99年8月13日已以存證信 函向原告表示：有關貴公司（即原告）等協力廠商與本社區 間之契約關係，因其存續期間均即將屆滿，而於期間屆滿應 即失其效力，特此預為通知；至於將來是否再與貴公司等續 簽合約，則將由第14屆區分所有權會議於新委員就任後另行 決之，以適法各等語，此亦有該存證信函影本乙件在卷可憑 （被證三、三峽郵局存證號碼000556號），足見原告確係明 知訴外人蔡伯昌並無代理權，而仍與之簽訂系爭契約書，揆 諸首開說明，被告自不負授權人之責任，是原告之主張，委 無足取。
五、從而，原告依契約之法律關係訴請被告給付247622元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，尚有未合，應予駁回。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
中 華 民 國 101 年 3 月 1 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書 記 官 曾馨嬋
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 1 日
書 記 官 曾馨嬋