臺灣士林地方法院士林簡易庭民事判決
100年度士簡字第1043號
原 告 華榮男
訴訟代理人 楊久弘律師
複代理人 羅詩蘋律師
被 告 華明皇
華麗玲
上 二 人
訴訟代理人 林吉忠
被 告 華明新
華麗惠
華麗真
華秝瑢
（更名前為華麗鳳）
上 四 人
訴訟代理人 吳明津
被 告 華明坤
華明乾
5樓
華明進
華謝珠子
華麗鄉
上開11位被
告共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
陳子操律師
上列當事人間請求分割共有物事件，於中華民國101 年3 月13日
言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
兩造共有坐落於新北市三芝區○○○○段陳厝坑小段三一地號土地上之新北市三芝區○○○○段陳厝坑小段十二建號建物（經增建後如附圖編號A 所示，面積為64平方公尺），全部分歸原告單獨所有。
原告應補償被告如附表二所示金額。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟貳佰伍拾元，其中新台幣肆仟柒佰伍拾元由被告連帶負擔，其餘由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
壹、程序方面：
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事
訴訟法第182 條第1 項定有明文。所謂「以他訴訟之法律關 係是否成立為據者」，係指他訴訟之法律關係是否成立，為 本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係， 並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸中止（最高 法院18年抗字第56號判例參照）。本件被告聲請於臺灣高等 法院101 年度調訴字第1 號撤銷調解事件終結前，裁定停止 本件訴訟程序，惟本院認被告就臺灣高等法院101 年度上移 調字第5 號請求分割共有物事件成立之訴訟上調解，訴請撤 銷是否有理由，並非本件訴訟全部或一部裁判之依據（本件 判決理由詳如後述），尚無停止本件訴訟程序之必要，被告 聲請裁定停止，自屬不應准許。
貳、得心證之理由：
一、原告主張兩造共有坐落於新北市三芝區○○○○段陳厝坑小 段31地號土地（下稱：31地號土地）上之新北市三芝區○○ ○○段陳厝坑小段12建號建物（即門牌號碼為新北市三芝區 陳厝坑29號，包含已登記及事後增建未登記部分，下稱：系 爭建物），其中原告應有部分為2/3 ，其餘應有部分1/3 則 由被告公同共有。另系爭建物所坐落之分割前31地號土地（ 分割後分為同小段31、31-1、31-2、31-3、31-4、31-5等6 筆地號，其中31、31-1、31-2地號再合併始成為分割後之31 地號土地），原由原告與被告華明坤、華明乾、華明新、華 明皇及華明進（下稱：被告華明坤等5 人）所共有，嗣於民 國100 年1 月6 日，由原告與被告華明坤等5 人，以臺灣高 等法院100 年度上移調字第5 號分割共有物事件成立訴訟上 調解，該調解筆錄內容除就分割前31、27-16 地號之共有土 地協議分割之外，並於調解筆錄第三點針對系爭建物達成協 議為：「上訴人華明坤、華明乾、華明新、華明皇、華明進 並擔保其他公同共有人全體同意被上訴人（華榮男）就附圖 三所示坐落台北縣三芝鄉○○○○段陳厝坑小段31地號上土 造房建物（面積75平方公尺、建號12號），由被上訴人即日 起得以拆除，或由華明坤、華明乾、華明新、華明皇、華明 進及其他公同共有人全體辦理分割及（或）移轉予被上訴人 ，上訴人及其他公同共有人等於民國100 年2 月28日前提供 前揭拆除、分割及（或）移轉等程序必要文件予被上訴人， 兩造應協同辦理。」，惟調解成立後被告遲不配合辦理，原 告遂持上開調解筆錄請求新北市淡水地政事務所，將系爭建 物移轉登記為原告單獨所有，不料移轉登記完畢後，被告華 麗鄉及華麗真向該地政事務所表示伊等並未參與調解，原告 不得未獲伊等同意，逕憑調解筆錄辦理所有權移轉登記，新 北市淡水地政事務所因此將系爭建物仍按原先兩造共有狀態
回復所有權登記。系爭建物並無因物之使用目的不能分割或 訂有不分割之情形，因兩造未能全體協議分割，原告自得依 法訴請裁判分割，請參酌：⑴原告按上開調解筆錄辦理分割 登記，並申請合併登記後，31地號土地現已登記為原告單獨 所有，而系爭建物全部坐落於分割及合併登記後之31地號土 地上，因此，將系爭建物全部分歸原告所有，不會有任何分 割上之困難，且能使系爭建物及所坐落之土地同歸一人所有 ，避免因系爭建物與所坐落之土地所有權人不同而衍生複雜 之法律關係，最能發揮不動產之經濟效用；⑵按上開調解筆 錄之記載，被告華明坤等5 人亦同意將系爭建物移轉予原告 ，是將系爭建物全部分歸原告所有，由原告對被告為金錢補 償之分割方案，應不違反被告華明坤等5 人之意思；⑶此外 ，系爭建物面積僅64平方公尺，且為舊式土造三合院，屋齡 老舊且面積不大，如依被告主張將系爭建物2 /3分割為原告 單獨所有，其餘1/3 仍由被告按應有部分各1/11維持分別共 有，系爭建物將再次細分，不利使用，無法達到分割共有物 以促進共有物利用之目的，況且兩造間有其他訴訟糾葛，素 有嫌隙，倘仍就系爭建物繼續維持相鄰或共有關係，恐將再 起爭執，有礙於系爭建物之利用。為此，爰依民法第823 條 第1 項、第824 條之規定，聲明請求判決將兩造共有系爭建 物全部分歸原告取得，並由原告以金錢補償被告等語。二、被告則辯稱：
（一）被告同意解消公同共有關係，希望以被告應有部分各1/33 之比例，與原告應有部分2/3 ，仍維持兩造共有系爭建物 之狀態，或請鈞院將系爭建物2 /3分割為原告單獨所有， 其餘1/3 則分割由被告按應有部分各1/11維持分別共有關 係。按上開分割方案，不但可以維持祖先傳承下來之祖產 ，且因系爭建物坐落於原告單獨所有之分割後31地號土地 上，依據最高法院62年台上字第2962號判例、65年台上字 第530 號判例意旨，系爭建物與分割後31地號土地既分屬 不同一人所有，倘原告日後欲將其單獨所有之31地號土地 出售他人，被告即享有按土地法第104 條優先購買之權利 ，第三人為避免上開困擾，定當同時向被告承買系爭建物 應有部分，被告將可獲得較為優渥之買賣價金。反之，若 照原告之分割方案，則原告事後將分割後31地號土地出賣 予第三人時，被告將不會獲得任何之利益。被告非但已無 31地號土地之所有權，現又喪失系爭建物之所有權，僅能 獲得區區1 萬餘元之金錢補償，被告每人僅獲得1 千餘元 ，相較於原告出售31地號土地所可獲得之巨大利益，原告 之分割方案對被告來說顯失公平，且不符比例原則，侵害
被告權益甚鉅。
（二）分割前31地號土地原為原告與被告華明坤等5 人所共有， 嗣經雙方於臺灣高等法院成立調解，就31地號土地協議分 割，原告始持以登記成為分割後31地號土地之單獨所有權 人，惟原告於臺灣高等法院101 年度上移調字第5 號請求 分割共有物事件成立訴訟上調解之前，早已就其應有部分 出賣予訴外人黃秀霞，被告華明坤等5 人基於土地法第34 條之1 規定，本應享有優先承買權，卻因原告未曾在成立 調解之前，向被告華明坤等5 人表示其已出賣應有部分予 第三人，亦未告知法院，除侵害被告華明坤等5 人優先承 買權外，並致被告華明坤等5 人陷於錯誤資訊而與原告成 立訴訟上調解，被告華明坤等5 人為此已向臺灣高等法院 起訴請求撤銷上開調解筆錄，是以原告以該調解筆錄之內 容，作為系爭建物之分割方法，並無足採。其後，原告竟 又以被告華明坤等5 人未履行調解承諾為由，起訴請求被 告華明坤等5 人賠償原告無法如期履行與黃秀霞間買賣契 約，而遭黃秀霞求償之金額，實屬無理。為此聲明請求： 駁回原告之訴等語。
三、新北市三芝區○○○○段陳厝坑小段12建號原始土造建物， 經辦理部分滅失登記後，登記面積僅餘41.4平方公尺，平面 位置圖如附圖斜線部分所示，惟原告與被告之被繼承人華榮 茂早年曾共同出資增建，該增建部分與原始建物內部彼此相 通，並與原始土造建物作為整體使用，該增建物應為附屬建 物，依民法第811 條之規定，原12建號建物所有權範圍因而 擴張如附圖編號A 部分所示（即：系爭建物），面積合計為 64 平 方公尺，此為兩造所不爭執，並經本院製有勘驗筆錄 在卷可參，且有系爭建物現場照片（附於本院卷宗第90～98 頁）、新北市淡水地政事務所100 年10月24日新北淡地測字 第1000 015518 號覆函及所附建物部分滅失申請書、現場照 片、建物測量成果圖（附於本院卷宗第66～78頁）、100 年 11 月1日新北淡地測字第1000016125號覆函及複丈成果圖（ 附於本院卷宗第99、100 頁）及本院囑託標示原登記面積函 （附於本院卷宗第87頁）足佐，應屬真實。從而，增建後之 系爭建物仍應由原建物共有人取得所有權，並由兩造按如附 表一所示應有部分共有，合先敘明。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割， 依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於 協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因
任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物 分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共 有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配 時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者 ，得以金錢補償之，同法第824條第1、2、3項亦有規定。查 系爭建物並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割 之情形，而上開調解筆錄有關系爭建物之協議，非僅未獲共 有人全體同意，且未參與調解之被告華麗鄉、華麗真已向新 北市淡水地政事務所陳情異議（詳見原證4 ），顯見兩造間 無法協議分割，上開調解筆錄之協議顯不得拘束未參與調解 之被告，此復為被告不爭執，揆諸前開規定，原告訴請裁判 分割，自屬有據。被告雖抗辯：伊等同意解消公同共有關係 ，希望以被告應有部分各1/33之比例，與原告應有部分2/3 ，仍維持兩造共有系爭建物之狀態，以維持祖先傳承之祖產 ，且原告單獨所有之31地號土地日後如欲出售他人，被告可 按土地法第104 條享有優先購買權云云。惟共有物分割請求 權乃各共有人得隨時以一方之意思表示，請求他共有人終止 共有關係之權，其雖名為請求權，但其性質上為形成權，此 項請求權行使之結果，足以消滅共有關係，使他共有人負有 與之協議分割方法之義務，於不能或不為協議時，請求分割 之共有人得向法院訴請裁判分割，是被告不能以上開理由， 拒絕消滅與原告間之分別共有關係，限制原告請求分割共有 物權利之行使。
五、再按，法院為裁判分割時，需參酌共有物之性質、價格、經 濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧 公平之原則。若各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將 原物分配於部分共有人，且就原物分配時，如共有人中有未 受分配者，得以金錢補償之，此觀諸民法第824條第2項第1 款、第3 項規定自明。經查：系爭建物面積為64平方公尺（ 約19.36 坪），前已認定，如按被告主張，將系爭建物2/3 分割為原告單獨所有，其餘1/3 則分割由被告按應有部分各 1/11維持分別共有關係，則原告分得之面積為42.67 平方公 尺（約12.9坪）、被告共同分得之面積僅21.33 平方公尺（ 約6.45坪），如此細分之結果，將使兩造分得之建物，均因 面積過小難以充分利用，而有損建物之經濟價值。本院斟酌 系爭建物現老舊缺乏維護，長年無人居住使用，屋內僅零星 散置無價值之雜物，此經原告與被告華明坤、華明進、華謝 珠子所自承（詳見本院卷宗第81、82頁），並有系爭建物現
場照片（附於本院卷宗第90～98頁）可證，而原告就系爭建 物所有權應有部分達2/3 ，為應有部分比例最高之共有人等 因素，認為被告既未實際使用、維護系爭建物，對於系爭建 物在現實生活上與情感上之依附程度尚非密切，將系爭建物 全部分歸應有部分比例高達2/3 之原告取得，並以金錢補償 被告，就保有系爭建物之整體利用價值而言，較為適當。又 系爭建物先後經日昇不動產估價師事務所及誠正海峽兩岸不 動產屋價師事務所鑑定，認系爭建物現況價格分別為新台幣 （下同）38,420元、44,0 03 元，有該二事務所出具之不動 產估價報告書可憑，經兩造合意以兩次鑑定價格之平均數作 為系爭建物合理價格（詳見本院卷宗第123 頁反面），堪認 系爭建物價值應以41,212元為合理【（38,420＋44,003）÷ 2 ＝41211.5 ，元以下四捨五入】。本院再依被告公同共有 之應有部分比例1/3 ，計算被告應共同獲得之補償金額如附 表2 所示。
六、按土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基 地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分 屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或 租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945 號判 例可資參照。被告僅摘錄最高法院62年台上字第2962號及65 年台上字第530 號判例要旨之片段，主張只要房屋與基地分 屬不同一人所有時，無論基地或房屋所有權人，出賣其基地 或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利云云，容 屬誤解。從而，縱依被告主張，將系爭建物2 /3分割為原告 單獨所有，其餘1/3 則分割由被告按應有部分各1/11維持分 別共有關係，惟系爭建物所有人既然對於31地號土地並無地 上權、典權或租賃權存在，自無依土地法第104 條主張優先 購買之權利，因認被告抗辯採上開分割方案，將使被告享有 土地法第104 條優先購買權，對被告較為有利云云，並非有 據。至於原告經本件判決分割取得系爭建物之價值，經扣除 補償被告之金額後，實得價值為27,475元（41,212－13,737 ＝27,475），核與按其應有部分比例應得之價值相等（ 41,212×2/3 ＝27,475），並無溢得，被告一再以原告因另 案取得「非」本件分割標的之31地號土地價值，與被告因本 件分割標的所受補償金額相互比較，顯非適當。七、末查，被告華明坤等5 人以外之其他6 位被告，均非分割前 31地號土地共有人，亦非臺灣高等法院101 年度上移調字第 5 號請求分割共有物事件調解筆錄之當事人，該訴訟上調解 有無撤銷或無效之事由，實與其他6 位被告毫無牽涉；況且
，就原告與被告華明坤等5 人而言，上開調解是否有得撤銷 或無效事由，亦與本件系爭建物得否分割、如何分割等因素 之斟酌無關，因認被告此部分抗辯，不足採為對其有利之認 定，附此說明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
九、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。系 爭建物分割後，全體共有人同蒙其利，本院爰酌量情形，命 兩造依如附表一所示應有部分比例負擔訴訟費用。中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
士林簡易庭法 官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 張毓絹
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 1,000元
複丈及測量費 5,250元
鑑定費 8,000元
合 計 14,250元
被告應連帶負擔1/3 4,750元
【附表一】：各共有人原應有部分比例
┌─┬─────┬───────┐
│編│共有人姓名│ 應有部分 │
│號│ │ │
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│1 │華榮男 │2/3 │
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│2 │華明坤 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│3 │華明乾 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│4 │華明新 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│5 │華明皇 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│6 │華明進 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│7 │華謝珠子 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│8 │華麗惠 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│9 │華秝瑢 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│10│華麗鄉 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│11│華麗玲 │公同共有1/3 │
├─┼─────┼───────┤
│12│華麗真 │公同共有1/3 │
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【附表二】：原告應補償被告11人之總金額（新臺幣）┌───────────────────┬───────┐
│應受補償人姓名 │原告應補償總額│
├───────────────────┼───────┤
│華明坤、華明乾、華明新、華明皇、華明進│ 13,737元 │
│、華謝珠子、華麗惠、華秝瑢、華麗鄉、華│（41,212÷3 ＝│
│麗玲、華麗真 │13,737，元以下│
│ │四捨五入） │
└───────────────────┴───────┘