臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度嘉簡字第242號
原 告 王勇松
法定代理人 吳維岳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年2月22日經
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告宏誠橡膠有限公司及吳維岳應自坐落嘉義縣水上鄉○○ 段三○九地號土地上如附圖（即嘉義縣水上地政事務所一○ 一年一月十九日複丈成果圖）編號三○九－Ａ所示面積四○ 五七點三八平方公尺之土地及坐落該土地上如附圖編號一五 二八之二、一五二八之三及一五二八之四棟次建物遷出，並 將上開土地及建物返還原告。
二、被告宏誠橡膠有限公司及吳維岳應自坐落嘉義縣水上鄉○○ 段三一○地號面積一一三九平方公尺土地及坐落該土地上如 附圖編號一五二八之五棟次建物遷出，並將上開土地及建物 返還原告。
三、被告宏誠橡膠有限公司及吳維岳應自坐落嘉義縣水上鄉○○ 段三一一地號面積七六九點二平方公尺土地遷出，並將上開 土地返還原告。
四、被告吳維岳應給付原告新臺幣肆拾捌萬肆仟壹佰叁拾捌元， 及自民國一百年六月十二日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。
五、被告宏誠橡膠有限公司及吳維岳應自民國一百年六月十二日 起至遷讓交還本判決第一、二及三項所示土地及建物之日止 ，共同按月給付原告新臺幣伍萬元。
六、訴訟費用由被告宏誠橡膠有限公司及吳維岳共同負擔。七、本判決如原告以新臺幣貳佰貳拾萬元為被告宏誠橡膠有限公 司及吳維岳供擔保後，得為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第2、3、7款定有明文。查原告於起訴時原請求「被 告吳維岳及被告宏誠橡膠有限公司應自坐落嘉義縣水上鄉○ ○○段20及20之5 地號土地及其上門牌號碼為嘉義縣水上鄉 忠和村檳榔樹角6號之2之建物遷出（面積以實測為準），並 將上開土地及建物全部返還原告。被告吳維岳應給付原告新 臺幣（下同）484,138 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息，被告吳維岳、宏誠橡膠有限 公司並自民國100年6 月1日起至遷讓交屋日止，共同按月賠
償原告5 萬元。被告宏誠橡膠有限公司應向主管機關申請自 門牌號碼嘉義縣水上鄉忠和村檳榔樹角6號之2地址辦理公司 登記地址遷出登記。原告願供擔保，請准宣告假執行」，嗣 原告於本院審理時，具狀變更聲明為「被告吳維岳、宏誠橡 膠有限公司應自坐落嘉義縣水上鄉○○段309 地號土地上如 嘉義縣水上地政事務所100年8月25日複丈成果圖 309-A、面 積4057.38平方公尺之土地及同段310、311 地號，面積各為 1139平方公尺、769.2 平方公尺之土地及其上門牌號碼為嘉 義縣水上鄉忠和村檳榔樹角6號之2之1528之2、1528之3、15 28之4、1528之5棟次建物遷出，並將上開土地及建物全部返 還原告。被告吳維岳應給付原告484,138 元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，被告吳維 岳、宏誠橡膠有限公司並自100年6 月1日起至遷讓交屋日止 ，共同按月賠償原告5 萬元。原告願供擔保，請准宣告假執 行」，核原告上揭主張，分別為擴張暨減縮應受判決事項之 聲明，自為適法，合先敘明。又被告 2人經合法通知，未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形 ，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元 以下者，適用民事訴訟法第3 章所定之簡易程序；同一地方 法院適用簡易程序審理之事件，其事務分配辦法由司法院定 之，民事訴訟法第427條第1項、427條之1定有明文。本件原 告起訴後，於案件審理中擴張應受判決事項之聲明，致本件 訴訟標的價額擴張為6,423,068元（詳本院民國100年10月25 日民事裁定），業已超過50萬元，因之本件應改行通常訴訟 程序審理，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落於嘉義縣水上鄉○○○段20、20之5、20之3地號土 地，及其上建物（門牌號碼：嘉義縣水上鄉忠和村檳榔樹 角6號之2）含1528之1 棟次、1528之2棟次、1528之3棟次 、1528之4棟次、1528之5棟次，經本院於89年7 月14日以 嘉院民執毅字第11263 號，由原告拍賣取得。其中原告將 嘉義縣水上鄉○○○段20之3 地號土地，及其上建物1528 之1棟次出租訴外人。
（二）至嘉義縣水上鄉○○○段20地號土地（於重測後地號變更 為嘉義縣水上鄉○○段309 地號土地），嘉義縣水上鄉○ ○○段20之5 地號土地（土地分割及重測後變更地號為： 嘉義縣水上鄉○○段310、311地號），及其上建物即1528 之2棟次、1528之3棟次、1528之4棟次、1528之5棟次建物
（下稱系爭建物），原告於89年12月31日與被告吳維岳簽 訂租賃契約書，將系爭土地及建物出租與被告吳維岳經營 訴外人光煜企業有限公司及被告宏誠橡膠有限公司，租期 自90年1 月1日起至95年12月31日止，每月租金為6萬元， 每3個月付1次，於每次首月之1 日給付以次月15日兌現之 支票，自94年1月後租金調降為5萬元，至租期屆至後，被 告吳維岳及其所經營之公司繼續承租使用，原告擬妥租賃 契約書交付被告吳維岳續約，其竟不簽立書面契約，僅繼 續繳付租金並使用租賃物。詎料被告吳維岳交付之租金支 票竟於99年10月20日因存款不足遭退票而不獲兌現，屢經 催討均置之不理。迄至100年5月份為止（起訴狀誤載為10 0年4月30日），仍積欠原告99年10月至100年5月租金40萬 元，及水、電費84,138元，總計484,138 元。原告遂以存 證信函催告被告吳維岳及其所經營之公司即被告宏誠橡膠 有限公司速繳清欠費，否則將終止租賃契約，但被告吳維 岳每日都會到承租處所，卻拒領存證信函，致存證信函因 招領逾期退回。
（三）按民法第451條、第450條第1 項、第2項、第455條規定， 被告遲付租金總額已達2 月起上之租額，屢經催討未繳納 ，原告發函通知終止租約，再以起訴狀送達作為通知終止 租約之意思表示，故原告爰按上開條文規定，請求被告渠 等應自100年6月12日起（起訴時原主張自100年6月1 日起 ，嗣減縮自100年6月12日起算）即時遷讓系爭房屋交還原 告。被告吳維岳並應給付原告積欠484,138 元之租金及水 電費。
（四）又兩造已於100年6月11日（起訴時原主張自100年5月31日 終止，嗣變更主張及聲明）租賃關係終止，被告宏誠橡膠 有限公司及吳維岳仍繼續占用系爭土地及建物，渠等無權 占用應賠償出租人即原告相當於租金之損失，故原告得請 求被告宏誠橡膠有限公司及吳維岳共同給付自100年6月12 日起至遷讓交屋日止，共同按月賠償原告相當租金之損害 5 萬元。綜上，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起 本訴，並聲明：如主文所示
二、被告宏誠橡膠有限公司及吳維岳則經合法通知，既未於言詞 辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）原告起訴主張緣坐落於嘉義縣水上鄉○○段309、310及31 1 地號土地（土地重測前舊地號為嘉義縣水上鄉○○○段 20、20之5 地號）及其上建物（門牌號碼：嘉義縣水上鄉 忠和村檳榔樹角6號之2）即如附圖所示1528之2棟次、152
8之3棟次、1528之4棟次、1528之5棟次建物，由原告經法 院拍賣程序取得所有權，嗣原告將上開土地及建物以每月 租金5 萬元（租金原為每月6萬元，其後降為每月5萬元） 之代價出租給被告吳維岳，再由被告吳維岳承租後用以經 營被告宏誠橡膠有限公司，故上開土地及建物目前由被告 吳維岳及宏誠橡膠有限公司共同占有使用當中等情，業據 原告提出租賃契約書、90年4 月至99年12月房屋租金付款 明細表、支票簽收單、房屋租金應付明細表、彰化銀行提 出交換票據退票登記簿、欠費明細暨水電費收據、存證信 函、招領逾期退回信件信封、公司及分公司基本資料查詢 、最新公司變更登記事項卡、戶籍謄本、不動產權利移轉 證書、土地所有權狀、建物測量成果圖、占用位置圖、最 新土地登記第二類謄本、99年房屋稅籍資料、照片、土地 登記申請書、複丈結果通知書、地政規費徵收聯單等件為 證，本院依上開證據為調查之結果，核與原告所述事實相 符；又被告2 人就原告主張之事實，經受合法之通知，而 未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為爭執，依民 事訴訟法第280條第3項、第1 項規定，應視同自認，故原 告之主張堪信為真實。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金；又承租人租金支付有 遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如 承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物 為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依 前項之規定，終止契約，民法第439 條前段、第440條第1 項及第2項分別定有明文。查原告主張前述租賃契約自 94 年1月後租金調降為5萬元，嗣95年12月31日租期屆至後， 雙方並未另訂書面租約，雙方改為不定期租賃關係，由被 告吳維岳繼續付租使用系爭土地及建物，惟迄至99年10月 間，被告吳維岳用以支付租金之支票竟因存款不足而退票 ，且屢經催討迄不給付租金，迄至100年5月31日止（原告 起訴狀誤載為100年4月30日），仍積欠原告99年10月至10 0年5月租金40萬元（計算式：5萬元×8月＝40萬元），及 99年10月至100年4月水、電費共84,138元，總計積欠原告 484,138 元，故原告乃於100年4月間發函催告被告吳維岳 給付租金，惟被告吳維岳仍不給付租金，原告遂於100年5 月間提起本件訴訟，並主張以起訴狀繕本之送達作為終止 兩造間前述租賃契約之意思表示等情，業據原告提出租賃 契約書、90年4 月至99年12月房屋租金付款明細表、支票 簽收單、房屋租金應付明細表、彰化銀行提出交換票據退 票登記簿、欠費明細暨水電費收據、存證信函及起訴狀等
資料為證，且被告2 人就原告主張上開事實，經受合法之 通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為爭 執，依法應視同自認，故原告之主張堪信為真實。從而， 原告依上開法律規定，以及兩造間有關水、電費負擔之約 定（兩造間原訂租賃契約書第12條明定：水電費由承租人 負擔），請求被告吳維岳償還所積欠99年10月至100年5月 租金40萬元（計算式：5萬元×8月＝40萬元），及99年10 月起至100年4月金水、電費共84,138元，總計484,138 元 ，為有理由，應予准許。
（三）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有 生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第45 5 條亦有明定。又所有人，於法令限制之範圍內，得自由 使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人 對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第 765條、第767條第1 項前段分別定有明文。查被告吳維岳 因積欠原告自99年10月起至100年5月止8 個月租金共40萬 元，經原告催告被告吳維岳給付租金不獲置理後，原告乃 於100年5月間對被告2 人提起本件訴訟，並以起訴狀繕本 之送達作為終止兩造間前述租賃契約之意思表示，而上揭 起訴狀繕本業已100年6月11日合法送達被告吳維岳等情， 有起訴狀及送達證書各1 份在卷可憑，顯見兩造間前述租 賃契約業於100年6月11日經原告合法終止。準此，本件系 爭土地及建物之租賃契約既經原告合法終止，則被告吳維 岳依前揭規定即負有返還租賃物之義務，已無繼續占有系 爭土地及建物之合法權源；又被告宏誠橡膠有限公司地址 設於嘉義縣水上鄉忠和村檳榔樹角6號之2，為系爭土地及 建物之實際上占用人，此有被告宏誠橡膠有限公司變更登 記表1 份及照片數張在卷可參，而被告宏誠橡膠有限公司 取得系爭土地及建物占有之原因，係由於被告吳維岳向原 告承租才取得系爭土地及建物之占有，已如前述，基此， 被告吳維岳既已無繼續使用系爭土地及建物之合法權源， 即無繼續提供該土地及建物供被告宏誠橡膠有限公司使用 之權利，亦即，被告2 人皆已無繼續占有使用系爭土地及 建物之正當權源，故原告主張被告2 人無權占用，並依民 法所有物返還請求權之法律關係，請求被告2 人返還系爭 土地及建物，即屬有據，應予准許。
（四）再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 ，民法第179 條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所 受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金
之利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695 號判例參照）。經查，原告與被告吳維岳間就系爭土地及 建物之租賃關係，已於100年6月11日終止，則自100年6月 12日起，被告吳維岳及宏誠橡膠有限公司均已無繼續使用 系爭土地及建物之權利，而被告2 人仍繼續占用系爭土地 及建物，依一般社會通念，自可獲得相當於租金之利益， 並導致原告受有無法使用收益系爭土地及建物之損害，故 原告依不當得利之法律關係請求被告2 人返還相當租金之 不當得利，自應准許。本院審酌原告與被告吳維岳前就系 爭土地及建物之使用對價，每月租金約定為5 萬元，且期 間已長達數年以上，足認每月5 萬元應屬合理之市場租金 行情，故被告2 人無權占用系爭土地及建物每月所受利益 應以5萬元計算為適當，是原告依上開規定，請求被告2人 自100年6月12日起至返還系爭土地及建物之日止，共同按 月給付原告5萬元，即屬有據，亦應准許。
四、綜合上述，原告依據租賃關係、所有物返還請求及不當得利 之法律關係，請求(1)被告2人自系爭土地及建物遷出，並將 該土地及建物交還原告；(2)被告吳維岳應給付原告484,138 元，及自100年6月12 日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息；(3)被告2人自100年6月12日起至遷讓交還系爭土地 及建物之日止，共同按月給付原告5 萬元，均屬有理由，應 予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第78條、第85條第1項前段及第392條第1 項判決如主 文。
中 華 民 國 101 年 3 月 1 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 3 月 1 日
書記官 江淑萍
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