臺灣南投地方法院民事簡易判決 100年度投簡字第390號
原 告 許俊崑
被 告 謝涵容
主 文
被告應將門牌號碼南投縣竹山鎮○○路○段三四○號房屋一樓、二樓及三樓前半部騰空遷讓，並交還原告。
訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告起訴主張：被告於民國97年1月1日向原告承租門牌號碼 南投縣竹山鎮○○路○段340號房屋一樓、二樓及三樓前半 部（下稱系爭房屋），約定租賃期間自97年1月1日起至98 年12月31日止，約定每月租金新臺幣（下同）1萬元。兩造 於租約期滿後，仍然繼續前開租賃契約，並將租金降為7,00 0元。然被告自民國100年7月起即未按期支付租金，經原告 屢經催討未果，原告即於100年12月8日以竹山郵局248號存 證信函向被告定期催討積欠之租金，並表明於100年12月19 日前給付，如未給付即終止契約。然被告迄今仍未給付租金 ，亦未將系爭房屋交付原告，爰依租賃契約提起本訴。 並聲明：如主文所示。
三、被告雖未於最後言詞辯論期日到庭，然據其先前到庭所為之 陳述略以：被告自100年3月起即要求原告修繕系爭房屋外牆 漏水及壁癌問題，但原告都遲未處理，被告始拒絕交付租金 。嗣兩造曾於100年10月12日約定原告修繕完成後，被告再 給付租金並重新簽約，然原告仍未履行修繕義務等語。 並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被告於97年1月1日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自97 年1月1日起至98年12月31日止，約定每月租金1萬元。兩造 於租約期滿後，仍然繼續前開租賃契約，並將租金降為7,00 0元。
㈡被告自100年7月起即未按期支付租金，經原告於100年12 月 8日以竹山郵局248號存證信函向被告定期催討積欠之租金， 並表明100年12月19日前未給付即終止契約。五、本件兩造爭執之處在於：兩造間之租賃契約是否已經原告合
法片面終止？茲析述如下：
㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明 文。是系爭房屋如於租賃期間有被告所稱修繕之必要，且應 由原告負擔費用，依上揭規定，承租人即被告自得定相當期 限，催告出租人即原告修繕，如原告於該期限內不為修繕者 ，被告得終止契約或自行修繕而請求被上訴人償還其費用或 於租金中扣除之，此亦為一般承租人就出租人拒絕修繕租賃 物之情形下所為權利之行使。惟縱認原告於被告催告後仍遲 未修繕之情事，被告亦得自行修繕後再向原告請求費用或自 租金內扣除，或向原告終止租約。而被告既未終止租約，亦 未自行修繕漏水而得自租金扣除費用，徒以原告未修繕系爭 房屋漏水為由拒絕給付系爭租金，自屬無據。是被告辯稱： 因原告遲未修繕漏水故拒付租金等語，尚非可採。 ㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2項定有明文。原告主張：被告自100 年7月起即未按期支付租金，經原告於100年12月8日以竹山 郵局248號存證信函向被告定期催討積欠之租金，並表明100 年12月19日前未給付即終止契約一節，業據其提出存證信函 為證，且為被告所不爭，已如前述，堪認原告前開主張為真 實。揆諸前開規定，本件被告承租系爭房屋，其遲付租金之 總額，已達二個月以上之租額，原告以存證信函催告被告繳 納積欠之房租，並載明逾期未付清租金即終止租賃契約之通 知，而被告收受該存證信函後，仍未繳清積欠之租金，則系 爭房屋租賃契約即因原告合法終止而消滅。是原告主張系爭 房屋租賃契約業已終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓予原告 ，自堪採信。
六、綜上所述，兩造間之租賃契約既因原告合法終止而消滅，則 原告依租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓 後，交還原告，為有理由，自應准許。
七、本件係屬民事訴訟法第427條第2項第1 款之訴訟，依民事訴 訟法第389條第1項第3 款之規定，所為被告敗訴之判決，應 依職權宣告假執行。
八、末原告因本件訴訟，支出裁判費6,060元，而本件被告既受
敗訴判決，自應負擔全部之訴訟費用，爰依民事訴訟法第87 條第1項規定，就本件之訴訟費用，依職權併予裁判。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 趙思芸
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
書記官 王聖貿