臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
101年度湖簡字第30號
法定代理人 陳美慧
訴訟代理人 劉宏相
被 告 蕭素珍
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國101 年3 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市汐止區○○○路○段二十三之一號十一樓房屋遷讓返還原告，並自民國一百年十月三十日起至交屋日止按月給付新臺幣壹萬貳仟元，及自民國一百零一年一月二十四日起至交屋日止按月給付原告違約金新臺幣陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
壹、程序部分
一、按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行 地之法院管轄，民事訴訟法第12條定有明文；本件兩造間房 屋租賃契約履行地為新北市汐止區○○○路○段23之1號11 樓，有卷附房屋租賃契約書1 件在卷可稽，本院自有管轄權 ，合先敍明。
二、又按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事 訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款分別定 有明文。本件原告起訴時原聲明：「被告應將坐落新北市汐 止區○○○路○段23之1 號11樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓 返還原告；並給付自民國100 年8 月31日至100 年9 月29日 損害賠償金新臺幣（下同）6,000 元，並自100 年9 月30日 起至交屋日止，按月給付原告損害賠償金12,000元，及至交 屋日止按損害賠償金額加計二分之一違約罰款」，嗣於民國 101 年1 月5 日具狀變更聲明為：「被告應將系爭房屋遷讓 返還原告；並自100 年10月30日起至交屋日止按月給付損害 賠償金12,000元，及至交屋日止按損害賠償金額加計二分之 一違約罰款」，核其性質，係屬減縮應受判決事項之聲明， 揆諸首揭規定，於法尚無不合，應予准許。
三、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場 ，查無民事訴訟法第386 條所列各款情事，應准原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張被告前於100 年5 月31日與原告簽訂房屋租賃契約 ，向原告承租系爭房屋，租期自100 年5 月31日起至101 年 5 月30日止，租金每月12,000元，應於每月開始之日，以匯 款方式繳納（下稱系爭租約），詎被告自100 年8 月起即未 再依約給付房租，遂於100 年10月19日寄發存證信函催繳， 雖曾於100 年11、12月繳納部分積欠之租金，然訖今仍累計 達5 期尚未清償，爰以101 年1 月5 日民事變更訴之聲明及 終止契約狀（下稱系爭書狀）之送達作為終止雙方租約之意 思表示，後依租賃契約之法律關係訴請被告返還系爭房屋， 並自100 年10月30日起至交屋日止按月給付損害賠償金12,0 00元，及至交屋日止按損害賠償金額加計二分之一違約罰款 等情；被告經合法通知無正當理由不到庭，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
二、按租賃物為房屋，承租人租金支付有遲延者，且其積欠租金 額，達2 個月以上時，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 ；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440 條 、第455 條分別定有明文。查原告主張被告應按月給付之損 害賠償金，並自陳該損害賠償金實為租金（參101 年1 月4 日調解程序筆錄）。又原告主張被告積欠系爭房屋租金達5 期租額，經發函限期給付未果，乃以送達系爭書狀而終止租 約之意思表示等節，業據提出系爭租賃契約書及存證信函為 證，並有系爭書狀之送達證書可資證明，核與所述相符，被 告復未於言詞辯論期日到庭爭執，是堪信原告之主張為真實 。
三、末按「乙方拖欠租金達（含）壹期以上，‧‧‧乙方願受甲 方依拖欠租金加計二分之一違約罰款，‧‧‧」，系爭租約 第7條第1點復有明定。原告請求被告自100年10月30日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告依拖欠租金加計二分之 一計算之違約罰款部分，被告雖未為違約金過高之抗辯，但 衡平正義起見，約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至 相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須 依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自 由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其 請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。（ 最高法院79年台上字1915號判例意旨可參）。爰參酌被告未 於終止系爭契約遷讓交還系爭房屋，原告所受積極損害及所 失之預期利益均為租金之收益，暨租金轉投資之收益，本件 原告所受損害難謂重大，其請求按月給付原告依拖欠租金加
計二分之一計算之違約金實屬過高，應予酌減。本院認原告 請求被告自終止租約之書狀送達被告之翌日即101年1月24日 起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告以租金5%計算即 600元，應為相當，逾此部分之請求為無理由，不應准許。四、從而，原告依租賃之法律關係提起本訴，爰判決被告應將系 爭房屋遷讓返還原告，並自100 年10月30日起至交屋日止按 月給付12,000元，及自101 年1 月24日起至交屋日止按月給 付原告違約金600 元，逾此部分之請求為無理由，應予駁回 。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額共為3,75 0 元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 101 年 3 月 22 日
內湖簡易庭法 官 俞慧君
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 101 年 3 月 22 日
書記官 李宜均