臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度壢簡字第991號
原 告 溫明煥
訴訟代理人 溫彭瑞清
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國101 年
2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叄仟柒佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算； 解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條 、第25條分別定有明文。查本件被告雙子城建設開發股份有 限公司固於起訴前經中央主管機關即經濟部以民國80年12月 6 日經商第231471號函命令解散，嗣並經臺北市政府建設 局以81年4 月13日北市建一字第20400 號函公告撤銷登記在 案，惟尚未清算完結，有公司基本資料查詢結果、臺灣臺北 地方法院99年12月8 日北院木民科貞字第0990007579號函、 本庭公務電話紀錄表各1 份在卷可稽（詳見本院卷一第5 頁 、第54頁、第74頁），並經本院依職權調取被告公司登記案 卷查核無誤（詳見本院卷一第10至51頁），是依前揭規定， 被告公司視為尚未解散而仍具有法人格。復按股份有限公司 之清算，以董事為清算人，公司法第322 條第1 項前段定有 明文，又觀諸被告公司登記案卷，該公司於開始清算時形式 上所登記之董事固為宋鴻昌（原名宋泓貴，下同）、宋春賢 、吳睦梅、李清蘋、趙連琪、黃國祥、李淑珍7 人，惟除宋 鴻昌、宋春賢、吳睦梅3 人外，上開登記案卷內查無其餘4 人當選董事之會議紀錄或其他憑據，又宋春賢業於89年3 月 13日死亡，有個人基本資料查詢結果附卷可憑（詳見本院卷 一第64頁），故本院認定本件被告之合法清算人應係宋鴻昌 、吳睦梅2 人。另依同法第334條準用第85條第1 項前段之 規定，宋鴻昌、吳睦梅既未推定由何人代表被告，則其等各 有對於第三人代表被告之權，宋鴻昌於本件自為被告合法之 法定代理人，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告溫明煥係如附表所示土地2 筆（下稱系爭土 地）之所有權人；訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（ 下稱合作金庫）前對原告聲請強制執行，經本院以99年度司 執字第7786號返還借款強制執行事件（下稱系爭執行事件） 受理在案，惟於拍賣原告所有之系爭土地時，被告竟主張其
與原告間就系爭土地有未定期間租地建屋之租賃契約存在， 作為供「福人山莊」社區居民聯外通行道路及公共設施使用 ，並以被告就系爭土地所支出之開發公共設施費用及稅捐作 為租金之支付（下稱系爭租約）云云，執行法院亦將被告上 開主張載於拍賣公告之使用情形欄中；惟兩造間就系爭土地 並無系爭租約關係存在，被告固主張其前於69年6 月8 日與 訴外人即系爭土地之原所有權人呂賢通、呂賢明訂定系爭租 約，惟原告爭執系爭租約上該2 訴外人所蓋印文之真正性， 況系爭租約係用電腦打字後列印，亦無訴外人呂賢通、呂賢 明簽名於其上簽名，且以當時之科技技術，尚未發明中文打 字系統，應認系爭租約為偽造無疑，故被告實未與該2 訴外 人就系爭土地成立系爭租約；又縱使兩造間確有系爭租約關 係存在，然因系爭土地迄皆作為道路使用，而從無建物興建 其上，故系爭租約之租賃期間應不得逾20年，且依被告所辯 系爭租約之始期為69年6 月8 日，至今已逾20年，故兩造間 之系爭租約關係亦已不存在，爰提起本件確認訴訟等語，並 聲明：確認兩造間就系爭土地之租賃契約關係不存在。二、被告則以：
㈠被告前於69年6 月8 日與訴外人呂賢通、呂賢明，就包含系 爭土地在內之17筆土地訂定開發「福人山莊」社區之系爭租 約，約定由訴外人呂賢通、呂賢明將該17筆土地出租予被告 開發整地及興建房屋，被告以負擔相關稅捐、開發整地及公 共設施等費用作為租金之支付，且租賃期限約定為「無期限 」，其真意係只要土地上還有建物或道路，租賃期間即存續 ；其中系爭土地固係作為「福人山莊」社區○○道路使用， 而確實未興建建物於其上，惟租用基地建築房屋所稱之「基 地」當然包括整體建案之道路、公共設施等用地，依建築法 規之限制，建築基地本須保留一定比例之法定空地，不得興 建建物，而聯外道路更係整體建案不可或缺之部分，當無將 整體建案中用於興建公共設施、聯外道路等未興建房屋之土 地排除於租地建屋契約範圍以外之理。準此，系爭土地既屬 該社區整體建案不可或缺之聯外道路用地，自仍有民法第44 9 條第3 項租地建屋規定之適用。嗣訴外人呂賢通、呂賢明 固於78年8 月17日將系爭土地所有權（呂賢通所有權應有部 分均為5 分之1 、呂賢明所有權應有部分均為5 分之4 ）移 轉登記予訴外人陳玉英，且訴外人陳玉英復於同年10月9 日 將系爭土地所有權移轉登記予原告，惟依修正前民法第425 條買賣不破租賃原則之規定，系爭租約仍繼續存在於原告與 被告之間；又於89年6 月7 日後被告仍為系爭土地之使用迄 今，且於上開時點原告就被告仍為系爭土地之使用並未即時
表示反對之意思等語，應認系爭租約仍有效存在。 ㈡再者，原告雖主張系爭土地經特別拍賣程序時受有多次減價 之損失，故有即受確認判決之法律上利益確認，惟確認法律 關係存在或不存在之訴，以確認現在之法律關係為限，如已 過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的。所謂 「過去之法律關係」，係指曾經成立或不成立之法律關係， 因情事變更，該過去之法律關係現已不復存在之情形而言。 且為訴訟標的之法律關係是否存在，係以事實審言詞辯論終 結時為準。而本件系爭土地既經拍賣程序終結，原告已非系 爭土地所有權人，被告能否主張就系爭土地主張租賃權與原 告無關，兩造爭執之法律關係已成過去，故原告應無即受確 認判決之法律上利益。
㈢此外，依法務部調查局問題文書鑑識實驗室100 年11月23日 調科貳字第10000605410 號鑑定書意旨，可知系爭租約書上 ，訴外人呂賢明、呂賢通印文為真正，非如原告所述係出於 偽造。至於，呂賢明雖於100 年12月22日到庭證稱未曾與被 告公司簽訂系爭租約，惟其曾以100 年3 月23日民事陳報狀 表示其精神狀態非隨時處於穩定狀態，出庭作證恐有困難。 且呂賢明曾於100 年11月17日至桃園檢察署以證人身份應訊 ，然原告於言詞辯論期日詢問其有無至偵查庭作證，證人卻 回答沒有，足證證人因年事已高，記憶力已非健全，況系爭 租約上所載桃園縣楊梅鎮○○段318-21、330 地號土地（重 測後：桃園縣楊梅市○○段96、348 地號土地），目前尚為 呂賢明所有，倘若呂賢明未與被告簽訂系爭租約，呂賢明即 可收回上開土地自用，故亦無法排除證人呂賢明係因自身利 害關係考量而為不實證述之可能，應認呂賢明之證詞顯不足 採。
㈣並聲明：駁回原告之訴。
三、查訴外人呂賢通、呂賢明前於78年8 月17日將系爭土地之所 有權移轉登記予訴外人陳玉英，且訴外人陳玉英復於同年10 月9 日將系爭土地所有權移轉登記予原告；嗣訴外人合作金 庫對原告聲請強制執行，經本院以系爭執行事件受理在案， 惟於拍賣原告所有之系爭土地時，被告主張其與原告間就系 爭土地有未定期間之系爭租約存在，執行法院亦將被告上開 主張載於拍賣公告之使用情形欄中；又系爭土地迄皆作為道 路使用，而從無建物興建其上，且於89年6 月7 日後原告就 被告仍為系爭土地之使用並未即時表示反對之意思等事實， 有系爭土地登記謄本、異動索引、土地登記簿、現場照片等 在卷可稽，並經本院依職權調取系爭執行事件卷宗查核無誤 ，復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、惟原告主張兩造間就系爭土地之租賃契約關係不存在，則為 被告所否認，並提出系爭租約、桃園縣政府建設局雜項執照 、大理法律事務所函等件為證，輔以前揭情詞置辯。是本件 應審究者厥為：㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？㈡系爭 租約是否為偽造？㈢系爭租約是否符合民法第449 條第1 項 規定而消滅？茲分述如下：
㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同。民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。復按所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院 判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判 決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參 照）。
⒉本件被告抗辯原告於訴訟程序進行，其名下之系爭土地，因 已第三人應買系爭土地，而非系爭土地之所有權人，則系爭 土地上有無租賃關係存在，已與原告無涉，故原告不得確認 過去之法律關係，應認本件已無確認利益云云。經查，原告 提起本件確認訴訟時，原為系爭土地之所有權人，已如前述 ，系爭土地上是否存有租賃關係存在，原將影響原告基於系 爭土地所有權人之法律上地位及系爭執行事件之執行結果， 應認原告起訴時有確認利益無疑。嗣系爭土地經二次減價拍 賣仍未拍定，而由執行法院於第二次減價拍賣期日終結後10 日內公告願買受系爭土地者，得於公告之日起3 個月內，依 原拍賣條件為應買，而訟外人陳珮君亦於公告應買期間內具 狀向執行法院為應買系爭土地之意思表示，並經執行法院核 准陳珮君之應買，並發函給楊梅地政事務所辦理系爭土地塗 銷查封登記，且經陳珮君持執行法院所核發之不動產權利移 轉證書於100 年8 月5 日辦理系爭土地之所有權移轉登記在 案，有本院民事執行處100 年7 月25日桃院永99司執三字第 7786號函及系爭土地第二類謄本在卷可考（詳見本院卷一第 285 至287 頁），足認原告於本案訴訟程序中確已喪失所有 權人之地位甚明。然系爭土地因被告主張其有租賃關係存在 ，致使執行法院認為系爭土地上有租賃關係之負擔存在，故 執行法院就系爭土地所訂拍賣條件為「拍定後不點交」（詳 見本院卷一第90頁），本將造成系爭土地較難拍定，如為拍 定價格亦將偏低。是故如能排除原告與被告間之系爭租賃關 係，系爭土地之拍賣條件可列為點交，將可提高購買意願，
較容易拍定，拍定之價格亦會較高，則原告對訴外人合作金 庫所積欠之債務亦可獲得較多清償，而減輕原告之債務負擔 。況系爭土地亦經二次減價拍賣仍未拍定，始由陳珮君於公 告期間為應買，且陳珮君之應買價格亦係以第二次減價拍賣 之底價為準，足認原告已因系爭土地上有租賃負擔致其所欠 債務未獲更多之清償。準此，系爭土地所有權人雖已變更為 陳珮君，然陳珮君所應買之系爭土地與被告間是否仍有租賃 關係存在，應對原告拍賣系爭土地後可清償之債務範圍有影 響，揆諸前開規定及說明，應認原告直至本件言詞辯論終結 前仍有即受確認判決之法律上利益。至於，被告抗辯本件確 認之訴欠缺確認利益云云，容有誤會，不足可採。 ㈡系爭租約是否為偽造？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按上訴人係否認曾與 被上訴人訂立買賣某號股份之契約，提起消極確認之訴，按 照舉證責任分配之原則，應由主張買賣契約存在之被上訴人 ，就訂立買賣契約之事實負舉證之責（最高法院28年上字第 11號判例要旨可資參照）。是依前揭規定及判例之意旨，主 張某一法律關係不存在而提起消極確認訴訟之原告並不負舉 證責任，而應由主張該法律關係存在之被告負舉證責任。是 本件被告所辯：伊前於69年6 月8 日與訴外人呂賢通、呂賢 明，就包含系爭土地在內之17筆土地簽訂開發「福人山莊」 社區之系爭租約乙節，既為原告所否認，則自應由被告就其 與該2 訴外人間有成立系爭租約之事實，負舉證責任。復按 私文書應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不 在此限，同法第357 條亦有明文。原告既爭執被告所提卷附 系爭租約上訴外人呂賢通、呂賢明所蓋印文之真正性，則依 前揭規定，亦應由被告就此一事項負證明之義務。 ⒉原告主張系爭租約上之訴外人呂賢通、呂賢明所蓋印文非真 正，且系爭租約係以電腦列印，然以當時科技技術並無中文 打字程式，應認系爭租約為偽造等語，然為被告所否認。經 查，本院依兩造之聲請將系爭租約原本，與呂賢通之68年6 月25日印鑑登記申請書原本、呂賢明之68年11月23日印鑑變 更登記申請書原本等資料，囑託法務部調查局鑑定送鑑資料 之印文是否相符，以及系爭租約究以何方式製作，鑑定結果 認：⑴系爭租約原本上「呂賢通」及「呂賢明」之印文，與 呂賢通之68年6 月25日印鑑登記申請書原本上「呂賢通」之 印文、呂賢明之68年11月23日印鑑變更登記申請書原本上「 呂賢明」之印文，分別經重疊比對，其形體均大致吻合，研 判二組印文各有出於同一印章之可能性；⑵系爭租約上字跡
經放大檢示，為傳統打字機製作等語，有該局100 年11月23 日調科貳字第10000605410 號問題文書鑑識實驗室鑑定書在 卷可稽（詳見本院卷一第260 至263 頁），足認系爭租約上 「呂賢通」及「呂賢明」印文之形式真正無疑，且系爭租約 確實以傳統打字機之方式製作等情，堪予認定，是被告抗辯 系爭租約上所蓋印文確為呂賢通、呂賢明所使用之印文及系 爭租約係以傳統打字機製作乙節，應可採信。則原告主張系 爭租約係以電腦打字列印之方式製作，故認系爭租約為偽造 云云，難認有據。
⒊再者，原告另主張系爭租約上之「呂賢明」之印文會與呂賢 明之68年11月23日印鑑變更登記申請書上之印文相符，是因 被告利用與呂賢明等人簽定買賣契約時，藉機將呂賢明等人 印章盜蓋於系爭租約上等語，然為被告所否認，並辯稱呂賢 明、呂賢通於68、69年時名下有超過100 甲土地，渠等之個 人印鑑不可能隨意交給第三人。且本件確認之租賃契約上每 份上每個當事人都蓋了三個章，且正本一共有六份，則呂賢 明、呂賢通合計共蓋36個章，依常理判斷不可能出於盜蓋等 語。經查，原告直至本件言詞辯論終結前，均無法提出相關 證據佐證被告有利用與呂賢明、呂賢通簽訂土地買賣契約時 ，藉機將渠等之個人印章盜蓋於系爭租約等情，則原告空言 指稱被告有盜蓋呂賢明印章於系爭租約乙節，僅係其個人主 觀臆測之詞，自難遽認可採。
⒋此外，證人即系爭租約名義出租人呂賢明於本院審理時雖具 結證稱：伊並沒有與被告公司就系爭土地簽立任何租賃契約 ，以及系爭租約上所蓋之「呂賢明」之印文不是伊的印章等 語（詳見本院卷二第5 頁反面、第6 頁）。然查，系爭租約 上「呂賢明」之印文與證人呂賢明之68年11月23日印鑑變更 登記申請書原本上「呂賢明」之印文，經委請法務部調查局 鑑定後認為印文形體均大致吻合，研判系爭租約及印鑑變更 登記申請書上之印文有出於同一印章之可能性等情，已如前 述，則證人呂賢明證稱系爭租約上所蓋印文不是伊的印章等 語，是否與事實相符，已非無疑。況證人呂賢明於本院審理 時亦證稱：「（你有無於偵查庭作證？）沒有；（今天是否 是你第一次作證？）是。」等語明確（詳見本院卷第6 頁反 面），惟查，證人呂賢明確於100 年11月17日有至臺灣桃園 地方法院檢察署（桃園地檢署）就100 年度偵續字第264 號 偽造文書案具結作證一事，有桃園地檢署點名單及該日訊問 筆錄在卷可查（詳見本院卷二第37至40頁），可見證人對於 一個多月前有至桃園地檢署作證一事，已不復記憶，遑論30 年前是否確與被告簽立租約。佐以，證人呂賢明於100 年12
月22日至本院作證當時，已高齡79歲，有個人基本查詢結果 在卷可稽（詳見本院卷一第102 頁），足徵證人恐因年事已 大，對於過往事情之記憶已非健全，則其所述內容，是否與 實情吻合，非無存疑。再參以證人呂賢明於本院審理時亦結 稱：伊與宋鴻昌於30年前所買賣之土地百分之百都過戶等語 （詳見本院卷二第6 頁反面至第7 頁）。而查，呂賢明出賣 給被告法定代理人宋鴻昌之土地，仍有桃園縣楊梅鎮○○段 318 之21地號、330 地號土地（重測後分別為楊梅市○○段 96地號、348 地號土地）尚未辦理過戶，仍登記在證人呂賢 明之名下等情，有系爭租約、楊梅市○○段96地號、348 地 號土地登記第二類謄本在卷可按（詳見本院卷一第82至85頁 、本院卷第19至20頁），則證人呂賢明上開證述出賣土地均 已過戶等語，即與事實不符。準此，綜觀證人呂賢明於本院 審理之證述，恐因記憶已非健全或與被告仍有利害關係之考 量，而為不利被告之陳述，是證人呂賢明於本院審理之證言 ，並不足為有利於原告之認定。是原告之主張系爭租約為被 告偽造乙節，尚難有憑。
㈢系爭租約是否符合民法第449 條第1項規定而消滅？ 原告另主張縱認系爭租約為真正，然系爭租約約定期限為無 期限，且被告所承租之系爭土地上並無建築房屋，應認就系 爭土地之租賃已逾20年，故兩造間之系爭租約關係已消滅等 語，然被告所否認，並陳稱系爭土地應有租地建物之適用， 故不受20年期限規定之適用等語置辯。惟按民法第449 條第 1項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾 二十年者縮短為二十年」，可以瞭然（最高法院65年台上字 第2722號判例要旨參照）。由此可知，僅有定期租賃始有民 法第449 條第1 項規定之適用；反之，如為不定期租賃，無 論承租人所租賃之土地是否確為租地建屋之使用，仍無20年 期間之限制可言。經查，觀諸被告所提出之土地租賃契約書 之內容所示，雖有記載出租人呂賢通、呂賢明與被告係因租 地建屋而簽立系爭租約，然系爭租約條款第2 項亦有記載， 租賃期限為無期限等語（詳見本院卷一第82頁），可見系爭 租約之租賃期限並無約定期限，解釋上應認系爭租約屬不定 期租賃，參諸前揭說明，系爭租約即無民法第449 條第1 項 規定租賃契約期限不得逾20年之適用，則原告主張系爭租約 已逾20年而消滅云云，容有誤會，難認足採。準此，系爭租 約既屬不定期租賃，且原告亦未合法終止系爭租約，則系爭 租賃關係仍繼續有效存在。
五、綜上所述，系爭租約應屬真正而非偽造，且系爭租賃關係亦 未經合法終止。從而，原告請求確認被告與原告間就系爭土
地上之租賃關係不存在，為無理由，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判 決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 9 日
中壢簡易庭 法 官 張明道
本件得上訴
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 9 日
書記官 林哲瑜
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│附表 │
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│編│ 坐 落 地 號 │地 目│面積（平│ 權利範圍 │所有權人│
│號│ │ │方公尺）│ │ │
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│１│桃園縣楊梅市○○段184地號 │ 旱 │ 6.38 │ 全部 │ 溫明煥 │
│ │（重測前：桃園縣楊梅市○○段│ │ │ │ │
│ │318之50地號） │ │ │ │ │
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│２│桃園縣楊梅市○○段185地號 │ 旱 │ 12.43 │ 全部 │ 溫明煥 │
│ │（重測前：桃園縣楊梅市○○段│ │ │ │ │
│ │324之24地號） │ │ │ │ │
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