臺灣高雄地方法院民事判決 100年度鳳簡字第532號
原 告 黃吉忠
被 告 黃月淑
上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國101年2月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有坐落於高雄市○○區○○段0146地號，權利範圍全部，面積二一三點七四平方公尺之土地，如附圖所示編號一四六之一之地上物遷移，並將附圖所示編號一四六之九○○二之凹陷處填平後，將前開土地騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁佰肆拾萬陸仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為徦執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原 告起訴請求被告將原告所有坐落於高雄市○○區○○段0146 地號，權利範圍全部，面積213.74平方公尺之土地( 下稱系 爭土地) 還原，並返還系爭土地予原告；嗣經本院現場履勘 ，囑託高雄市政府地政局仁武地政事務所就現地上物占用系 爭土地及經被告挖掘之範圍繪製複丈成果圖( 如附圖即高雄 市政府地政局仁武地政事務所100 年12月14日土地複丈成果 圖) 後，原告則於本院101 年2 月1 日更正其訴之聲明為： 被告應將如附圖所示146-1 之地上物遷移，並將附圖所示00 0-0000之凹陷處填平後，將系爭土地騰空返還予原告，揆諸 前引規定，原告所為乃更正事實上之陳述，非為訴之變更或 追加，與法並無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國100年間向原告承租原告所有之系爭 土地，兩造並簽訂房屋租賃契約書( 下稱系爭租賃契約) ， 約定承租期間為自100 年1 月5 日起至104 年12月31日止， 每月租金為新臺幣( 下同)6,500元，被告雖已給付4 個月之 租金予原告，然自100 年5 月份起迄今，即未再給付原告租 金，且亦遲未給付原告押金15,000元，故其於已於100 年6 月24日向被告表明因被告未繳納租金及押金，而不欲再由被 告承租，而被告承租系爭土地後，即在其上搭蓋木屋，並留 下許多廢棄物品( 如附圖所示編號146 之1 範圍) ，且在系 爭土地上挖掘欲作為水池之用( 即附圖所示編號000-0000範 圍) ，爰以起訴狀繕本送達被告作為終止兩造租賃關係之意
思表示，依系爭租賃契約第14條、民法第455 條及第767 條 提起本訴，並聲明：被告應將如附圖所示146-1 之地上物遷 移，並將附圖所示000-0000之凹陷處填平後，將系爭土地騰 空返還予原告。
二、被告則以：
系爭租賃契約已明文約定系爭土地應供被告住宅及養殖使用 ，而被告於系爭土地上搭蓋木屋後，欲向原告拿取系爭土地 之登記謄本以申請門牌，並設立公司後借款，惟為原告所拒 絕，係原告違約再先，其自不願再給付100 年5 月份起之租 金予原告，且原告復於100 年5 月中旬無故斷電，致被告無 法作住宅使用，顯係原告違約，況其係基於系爭租賃關係使 用系爭土地，原告自不得請求其返還等語資為抗辯，並聲明 ：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：
㈠ 被告前於100 年間向原告承租系爭土地) ，並簽訂房屋租賃 契約書，約定承租期間為自100 年1 月5 日起至104 年12月 31日止，每月租金為6,500 元，押金為15,000元，限被告作 住宅、養殖之用。
㈡ 被告前已給付四個月之租金予原告，然並未給付押金予原告 ，且未繳納100 年3 、4 月份之電費，經原告辦理斷電。 ㈢ 原告前於100 年6 月24日向被告告知其未繳納租金而不欲再 租予被告使用。
㈣ 被告已於系爭土地上如附圖( 仁武地政事務所100 年12月14 日複丈成果圖) 所示146-1 部分搭蓋木屋及堆置雜物，並於 000- 0000 部分挖掘水池。
四、得心證之理由：
原告主張其已終止系爭租賃契約，請求被告將如附圖所示14 6-1 之地上物遷移，並將附圖所示000-0000之凹陷處填平後 ，將系爭土地騰空返還予原告，惟為被告所否認，並以前揭 情詞置辯，經查：
㈠ 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時 支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用 建築房屋之基地，遲付租金之總額達二年之租額時，適用前 項之規定，民法第440 條定有明文。本件被告係向原告承租 系爭土地，為兩造所不爭執，應堪信為真實，惟被告抗辯其 之所以向原告承租系爭土地係欲搭蓋房屋之用等語，然依原 告所陳：「如果她有說要蓋房子，我就不租給她。」「我有
向她說，這是違建，我要請建管處的人員來拆除房子。」等 語( 參本院卷第65頁)， 已難認原告有同意被告將系爭土地 作為建築房屋之用，是原告出租系爭土地，既非在供被告建 築房屋之用，即非屬建築房屋之基地，原告自得依前揭民法 第440 條第1 項之規定終止系爭租賃契約。而被告既已自承 其自100 年5 月起即未付租金予原告( 參本院卷第28頁) ， 則原告於100 年6 月24日向被告表明因其未付租金之故，而 不願再讓被告承租，堪認已係催告被告給付租金，惟被告於 本件起訴即100年8月16日(參本院卷第1頁收狀章)起均未給 付租金，該1 個多月已可作為原告催告被告履行之相當期限 ，故原告以起訴狀繕本送達作為終止系爭租賃契約之意思表 示，揆諸前揭規定，即屬有據，是系爭租賃契約已於起訴狀 繕本送達被告之日即100 年9 月27日終止( 參本院卷第1 頁 ) 。被告雖辯稱其未繳納租金，係因原告未依系爭租賃契約 所載「限住宅、養殖用」之約定提供被告所需之土地登記謄 本，供其申請門牌並設立公司以借款，而違約在先所致云云 ，然查，系爭租賃契約固載「限住宅、養殖用」，惟依證人 即仲介李名騰到庭證稱：「( 問：簽約時，你知道那裏是空 地，她說要做住宅用，是何原因？) 當時是因為原告怕被告 做不法的行為，所以有問被告要做何使用，被告就說，她要 做養殖跟住宅，所以當時契約就約定限於養殖及住宅的用途 。」( 參本院卷第48頁) ，核與原告所述：「我有向被告說 不可以從事不法的工作，她說她要從事養殖，為何說要做住 宅用，我不知道，因為是被告說的，仲介就照被告說的寫。 」( 參本院卷第46頁) 乙節相符，足認簽約當時，原告係為 恐被告為不法行為，方詢問被告承租系爭土地欲做何用途， 而經被告表示欲作住宅及養殖使用，故於契約上載明：「限 住宅、養殖用」，是此應為原告限制被告使用系爭土地之目 的而記載，非謂原告即因此負有須提供可供住宅之房屋及可 供養殖之設備予被告使用之義務，況依系爭租賃契約，原告 係出租系爭土地，而收取出租系爭土地之租金，此觀系爭租 賃契約第1 條自明，故其僅負有交付系爭土地予被告使用之 義務，並無須額外提供足供住宅之房屋或養殖設備予被告使 用之義務，更無從因此導出原告有協助被告申請房屋門牌以 設立公司借款之義務，且被告復未能就其所稱兩造曾合意原 告須協助其搭蓋房屋並設立門牌乙節舉證以實其說，是被告 執此拒付租金，並無理由；又被告另辯稱原告無故斷電云云 ，然其就未繳納100 年3 、4 月份之電費乙節並不爭執，則 原告為恐被告繼續積欠電費而先予斷電，即難認無正當理由 ，故被告以此為由拒付租金，亦非有據，原告自得以被告未
付租金，經催告而仍不給付為由，終止系爭租賃契約。 ㈡ 次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有 權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止 之，民法第455 條、第767 條第1 項分別定有明文。而系爭 租賃契約第14條並約定：「租賃契約終止時，承租人應即將 房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利，承租人需 還原土地。」而查，系爭租賃契約業經原告合法終止，已如 前述，則被告已無占用系爭土地之正當權源，即應返還租賃 物交付時之原狀予原告，揆諸前揭說明，原告請求被告將如 附圖所示146-1 之地上物遷移，並將附圖所示000-0000之凹 陷處填平後，將系爭土地返還予原告，洵屬正當，應予准許 。
五、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條規定及系爭租賃 契約第14條之約定，請求被告將如附圖所示146-1 之地上物 遷移，並將附圖所示000-0000之凹陷處填平後，將系爭土地 騰空返還予原告，均屬有據，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
鳳山簡易庭 法 官 呂佩珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 2 月 20 日
書記官 李忠霖