臺灣彰化地方法院民事判決 八十九年度訴字第八０八號
原 告 乙○○
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 黃錦郎律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 黃興木律師
複代 理 人 王能幸律師
複代 理 人 莊崇意律師
右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落鹿港鎮○○段四四地號內如附圖所示Ｂ部分面積一四九．五七平方公尺
之土地上建物即門牌號碼彰化縣鹿港鎮○○里○○街五十二號拆除，並將土地返還予
原告，其履行期間為柒個月。
被告應給付原告新台幣玖萬叁仟肆佰捌拾壹元及自民國八十九年九月八日起至右項建
物拆除完畢，並交還土地日止按日給付原告新台幣伍拾壹元貳角。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份以原告以新台幣陸拾陸萬元提供擔保後得假執行，但被告於假執
行實施前提供擔保壹佰玖拾壹萬元得免於假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示及以供擔保為條件之假執行宣告。㈠、先位聲明：
被告應將坐落彰化縣鹿港鎮○○段四四地號內，如附圖所示Ｂ部分面積一四九． 五七平方公尺之土地上建物，即門牌號碼彰化縣鹿港鎮○○里○○街五二號，騰 空遷讓予原告。
被告應給付原告新台幣（下同）壹拾壹萬貳仟陸佰零捌元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至右項房屋遷讓完畢日止，按日給付原告陸拾壹元。 訴訟費用由被告負擔。
右第一、二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。㈡、備位聲明：
被告應將坐落彰化縣鹿港鎮○○段四四地號內，如附圖所示Ｂ部分面積一四九． 五七平方公尺之土地上建物，即門牌號碼彰化縣鹿港鎮○○里○○街五二號拆除 ，並將該土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣（下同）壹拾壹萬貳仟陸佰零捌元及自起訴狀繕本送達翌 日起，至右項建物拆除完畢並交還土地日止，按日給付原告陸拾壹元。 訴訟費用由被告負擔。
第一、二項請求，原告願供擔保准宣告假執行。二、陳述：畧稱：
㈠、查本件原告乙○○設於彰化縣鹿港鎮○○里○○街五四號，並有獨立之財產及一 定之目的，是原告乃有當事人能力，合先敘明。㈡、查系爭坐落彰化縣鹿港鎮○○段四四地號，祠、面積六二二．二八平方公尺之土 地，為原告所有，又坐落系爭土地上未辦保存登記之建物，即門牌號碼鹿港鎮○里 ○○街五二號，亦為原告所有，詎被告竟自民國六十年間起即予無權占用迄今，是 依民法第七百六十七條之規定，原告自得本於所有權之作用，請求如前揭先位訴之 聲明所示。
㈢、次查，被告於原告向其請求遷讓系爭房屋時，乃一再以系爭房屋為其所有，（或 有事實上處分權）罝辯。是退萬步言之，縱認系爭房屋為被告所有，惟其占有系爭 土地，仍無任何正當權源，是原告自亦得本於所有權之作用，訴請被告拆屋還地， 即如前揭備位聲明所示。
㈣、又按「無法律上原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返 還利請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益 ，不得依不當得利之法，請求返還。」最高法院六十五年六月八日民事庭會議決議 著有明文。是依上開決議意旨反面解釋，原告得向被告請求其無權占有系爭房地相 當於五年租金之不當得利。原告請求之金額計算如下：⒈自原告起訴狀遞狀日即八十九年八月三十日，回溯五年，每年租金數額係按原告將 系爭土地部分另出租予他人所得收取之年租金為客觀租金標準，即依占有土地面積 公告地價年息百分之五計算。
⒉本件被告占有系爭土地之面積為一四九．五七平方公尺，自八十四年八月三十日至 八十五年八月三十日，系爭土地公告地價每平方公尺為參仟元，故年租金數額為（ 一四九．五七㎡×三０００元×五﹪═）二二、四三五．五元－①。自八十五年八 月三十日至八十六年八月三十日，因自八十六年七月一日起公告地價調整為每平方 公尺二、九三九元（按此後至本件起訴日即未再調整，故年租金數額為（一四九． 五七㎡×三０００元×五﹪×十一／十二）＋（一四九．五七㎡×二、九三九元× 五﹪×一／十二）═二二、三九七元－②。自八十六年八月三十日至八十九年八月 三十日之年租金數額均為(一四九．五七㎡×二、九三九元×五﹪═)二一、九七九 元－③④⑤。
⒊是以上五年之相當於租金之不當得利①＋②＋③＋④＋⑤合計為（二二、四三五． ．五＋二二、三九七＋二一、九七九＋二一、九七九＋二一、九七九═）一一０、 七七０元（按元以下四拾五入）。又自起訴狀繕本送達翌日起按日得請求相當於租 金之不當得利數額為（二一、九七九元÷三六五日＝）六０元（按元以下四捨五入 ）。
三、證據：提出鹿港鎮公所函文寺廟變登記表管理暨監察委員名冊稅籍證明書、鹿港 地政事務所函文各一件，租賃約書二件（以上均係影本）土地謄本，地籍圖各一 件，地價謄本七紙為證，聲請本院會同地政事務所派員勘測現場。乙、被告方面：
一、聲明：
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
倘為不利被告之判決，請准供擔保免為假執行。二、陳述：畧稱：
㈠、騰讓房屋或拆屋還地部分：
⒈本件惟一爭點乃在於被告占用原告所有系爭土地建造房屋居住，是否有合法之權源 ，其合法權源之法源依據是何而已。按系爭土地光復前之坐落地番為彰化郡鹿港街 鹿港字新興七六四番地與八七０番地，而被告之父紀海濱光復前民國（下同）年 月日即與訴外人林敦煌、林黃美等二人簽立「社賣盡根契字」以二千圓之價格 買受系爭土地二筆及其地上建物竹木造房屋四間，當時雖未辦妥所有權移轉登記， 但當時日本法律不動產之取得，並不以登記為生效要件，立約承買即取得所有權。 準此，可知被告之父紀海濱於年月日已取得系爭土地及其地上建物之所有權 ，並同時遷入占有使用，而原告於光復後年６月１日始取得系爭土地之所有權登 記嗣被告之父仙逝後，即由被告與家人承繼占有使用迄今，其間被告之父曾翻修房 屋二次，即為目前之房屋，原告未曾加以勸阻準此，被告父子既自年日下旬起 占用系爭土地迄今近年之久，若謂無合法權源，孰能信之﹖則原告所謂被告自 年間起無權占用系爭土地云云，顯與事實不符。⒉又查系爭土地包含原告金門舘之基地之歷年田賦代金及系爭房屋之房屋稅與包括原 告之水電費，被告自有房屋稅、水電費一概由被告之父或被告負責繳納，目前被告 僅找出年間起之房屋稅及田賦代金等之繳納通知書及年間起部分自來水收據、 年間之電費收據等資料，若被告無合法占有使用權，原告何以五、六十年來之上 開賦稅費用等概由原告之父及原告繳納之理，直至年間原告始去變更繳納義務人 名義呢？抑有進者，原告於年月間要興建廁所，竟請求被告提供系爭土地之一 部分供興建之用，被告提供之土地上有舊屋存在，也母庸被告負責拆復原，要是被 告對系爭土地無占有使用權，原告又何須繳得被告之同意提撥土地呢﹖徵此，被告 對系爭土地顯有合法之占有使用權源。
⒊按「Ａ、Ｂ二部分土地，上訴人主張係無償借與被上訴人使用，被上訴人主張自 年起向上訴人承租以代繳訟爭土地之稅金扺充租金，已據提出各該年期繳納田賦代 金收據為證，上訴人就被上訴人歷年繳納稅金之事實，並不爭執，以被上訴人原為 佃農，其二十餘年繳納稅金，並未向上訴人取償，顯為其利用訟爭土地之代價，應 認有租賃關係存在，自非無權占有。」最高法院著有六十四年台上字第一七九０號 判決可資稽按。據前所述，包含原告乙○○之基地及被告占用之系爭土地等之歷年 田賦代金及兩造之水電費，以及被告於系爭土地上自建房屋之房屋稅，既均由被告 之父或被告負責繳納，堪認被告之父紀海濱早年即與原告之法定代理人或其管理委 員會談妥以被告之父或被告負責繳納上開稅金及費用，以為將系爭土地出租予被告 之父或被告之租金，而成立不定期租賃契約，洵堪確定。又按「租用基地建築房屋 經向該管市縣地攻機關聲請為地上權之登記，即不得謂非地上權之設定，此項登記 依土地法第一百零二條，既明定應由出租人，與承租人共同為之，除有相反之約定 外，實負與承租人同為聲請登記之義務。」（請參照最高法院四十一年台上字第一 一七０號判例），稽此，被告對系爭土地已有合法之不定期租賃契約，要無疑義。 則徵之上開判例，被告也早就取得請求原告共同向彰化縣地政機關聲請為地上權設 定登記之請求權，另因被告不諳法令，又無人指點，致不知可有請求原告共同向地
政機關請求為地上權登記之權利，始迄今未就系爭土地登記地上權。從而，益認被 告對系爭土地確實是有合法占用之權源，灼然至明。⒋末查原告乙○○之廟宇固有其單獨之稅藉號碼00000000000，其納稅義 務人為原告，現今門牌為金門街號（整編前為金門巷號）但被告所有之系爭房 屋亦有獨立之稅藉號碼為00000000000，納稅義務人亦為被告，現今門 牌為金門街號（整編前為金門巷號）稅捐處函等可稽，其中發給原告之門牌證 明書所載「原金門巷號應為金門巷號之誤」，而其整編為「金門街號應為金 門街號之誤」，其發給原告之稅籍明書上之房屋座落載為金門街號亦應為金門 街號之誤，準此，是知原告乙○○之廟宇與被告所有之系爭房屋，顯然是各別獨 立，且所有權分屬兩造之不動產，至為照然。
㈡、損害賠償部分：
⒈被告之父於系爭土地上建造系爭房屋，既是以不定期租約租來建屋的，已如前述， 則原告即無向被告請求相當於租金之損害金之權利，先此敘明。⒉退萬步言，縱使原告有請求之權利，其計算租金之方式亦有誤，依土地法第一百零 五條準用第九十七條規定城市地方土地之租金以不超過土地申報總價年息百分之十 為限。查原爭土地之申報地價依據原告之土地登記簿謄本所載於年７月為每平方 公尺二千三百五十一元二角，原告請求五年租金之損害賠償，之前各年之申報地價 應較低，原告理當申請出其餘各年之申報地價後，依據申報地價計算租金，但原告 卻以公告地價為計算租金之依據，己有不當，又系爭土地處於小巷內，整條巷邊多 處是荒廢之地或廢棄屋，亦均無人開店營商致巷道之行人稀少，毫無繁榮可言，原 告竟以年息百分之五計算租金，尤非妥適。
⒊據前開「杜賣盡根契字」末就「建物表示」所載「彰化郡鹿港街鹿港字新興〞第八 七０番右地上建設〞一、竹葺木磚造平家停仔壹間。二、瓦葺木磚造平家本家壹間 ．．」既載為〞第八七０番右地上建設〞，即是被告之先父紀海濱於年間向林敦 煌等人所買的標的物係日據第八七０番地右邊坐落第八五六番地上現今屬被告所有 之地上建物，因如后附證圖示第八五六番地右側即現地號地號建地上方，當時尚 屬未有建物之空地，致所指「第八七０番地右地上建設」係指被告現有建物翻修前 之建物而言，洵足認定。準此，本件系爭建物既是被告之先父於年前向前手購取 後經兩次翻修所得，又何能謂無正當權源?。⒋被告之父紀海濱未曾擔任原告之管理人，原告亦未提出任何證據證明紀海演曾為其 管理人，顯無委任或無因管理代繳之理由。歷年來之稅、費，若原告曾繳過，原告 既是法人，自應依法登帳明確，原告自得提出其帳冊來否定被告代繳稅、費抵充租 金之主張，然原告卻憑空否認，顯無理由。至於房屋稅繳款通知書所載房屋座落為 「鹿港鎮○○街號」，應係誤植之號碼，因兩造所有房屋舊門牌碼分別為金門巷 號與號，而整後新（現）門牌號碼即分別為金門街號與號，而鄰近之房屋 現有門牌號碼亦均無金門街號之房屋，致於被告所有系爭建物之稅籍證明書中納 稅義務人係被告，房屋坐落亦為金門街號，但面積竟僅載有三０．八平方公尺一 節，此若非僅計算系爭建物面臨金門街之客廳一間之面積，未將整棟前後全部之面 積計算在內，就是誤算面積所致。而原告之稅籍證明書所載房屋座落竟也同為「金 門街號」，此應是「金門街號」之誤，附此敘明。
⒌又查原告所有金門街號（前金門巷號）建物之電費，自年６月申請送電起， 至年７月日止之電費，用電戶名亦為紀海濱或丙○○，迨至年７月日原告 之法定代理人甲○○始向電力公司申請變更為「鹿港乙○○甲○○」，此乃為提起 本訴始申請變更用電戶名，而不讓被告繼續繳納，灼然至明。原告之法代甲○○此 一舉動，亦無法變更兩造間約定由承租人代繳稅、費以抵付策金之事實。⒍本件系爭建物由被告之父紀海濱於年月日向前手林敦煌等人價購取得所有權 之後，便於次㉟年月１日設籍於此，其間歷經二次之之翻修始成現今之房屋，何 況連同原告所有前金門巷號（今金門街）之房屋及基地之房屋稅、田賦代金、 自來水費及電費等概由被告之父紀海濱與丙○○代繳了五十餘年之久，以之抵付租 用基地之租金，以此情形，尚能謂無租賃關係？⒎被告提出兩造於年月日所簽立之同意書，以資證明兩造間有租賃關係之事實 。原告竟謂其當時之管理人施永田非熟諳法律之人，不了解訴訟請求之程序始簽立 的云云，但原告目前之法代甲○○，於當時亦是原告之管理委員之一，又是當年爐 主，而要興建廁所，亦須經由管理委員會召開會議作成決議後，始會要求被告簽立 同意書，何有不知如何取得需用土地之程序之理。三、證據：
㈠請求調查下列證據：
⑴請向台灣電力公司鹿港營業處函查下列事項：⒈舊門牌：金門巷號，新門牌：金門街號之房屋，是何年何月申請送電？⒉用電戶名是何人或何名稱﹖何年何月由何人申請變更用電戶名﹖⒊電費於申請送電日起由何人繳納電費﹖該人繳費至何年何月﹖目前之電費由何人繳 納，該人自何時起繳納﹖
㈡請向彰化縣稅捐處函詢下列事項：
⒈何以房屋稅籍編號00000000000與0000000000等二戶屋之座 落同為「鹿港鎮○○里○○街號」？
⒉既然同門牌之房屋何以納稅義務人有「丙○○」與「乙○○蘇府王爺」之不同﹖⒊兩個不同稅籍之同一門牌之房屋面積何以有「三０．八平方公尺」與「二三三．九 平方公尺」之差別呢﹖是否不同一棟房屋，而其範圍（面積）不同﹖⑵提出杜賣契字、舊土地謄本同意書等影本各一件、照片二張、房屋稅交納通知書影 本三紙、田賦代金交納通知書影本三紙、電費收據影本一紙、自來水費收據影本一 紙、房屋稅籍證明書影本二紙、門牌證明書影本二紙、稅捐處函影本二紙、戶籍謄 本一紙為證，聲請訊問證人張碧珊。
理 由
甲、先位聲明部份：
一、本件原告主張系爭彰化縣鹿港鎮○○街五十二號為原告所有，被告竟無權占用爰 訴請被告將系爭房屋謄空遷讓予原告並給付相當於租金之損害金云云。被告則辯 稱系爭房屋為被告所有云云。
二、原告主張系爭房屋為原告所有之事實固提出房屋稅籍證明書為證，唯據該證明書 其面積為二三三．九平方公尺，而系爭房屋只為一四九．五七平方公尺，二者面 積已不相符合，矧被告亦提出房屋稅籍證明書（二件房屋稅籍證明書其房屋座落
地址均為鹿港鎮金街五十四號）證明系爭房屋係被告所有（依此證明書其面積為 三十．八平方公尺），復提出原告之父紀海濱與林敦煌、林黃美等簽立之「杜賣 盡根契字」由被告之父或被告交納之房屋稅水電費單等件為證，反證系爭房屋為 伊所有。
三、按諸上情，原告只提出房屋稅籍證明書尚不足證明系爭房屋為原告所有。查當事 人主張有利於己之事實者就其事實有舉證之責任民事訴訟法第二百七十七條定有 明文。基此，原告既主張系爭房屋為伊所有，原告就此項事實自應負舉證之責任 ，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實始應負證明之責任，此為舉證責任分 擔之原則（最高法院四十三台上三七七號判例參照）。是則姑不論被告之反證是 否足採，原告既無法證明系爭房屋為原告所有，則此部分遷讓房屋之訴應認為無 理由，其訴請被告給付損害金亦難謂有據，假執行之聲請亦失所附麗均應駁回。四、被告聲請本院向台灣電力公司鹿港營業處，彰化縣稅捐處函詢事項（詳如被告證 據欄所載）無非證明系爭房屋為被告所有，按之上述說明自無函查之必要，附帶 敍明。
乙、備位之訴部分：
一、原告主張彰化縣鹿港鎮○○段四四號地為原告所有，被告竟無正當權源於系爭地 上占用如後附圖所示Ｂ部分土地蓋建房屋，爰請求拆屋交地並請求相當於租金之 損害金云云。被告則以①系爭地係被告之父紀海濱於三十四年十月間購自林敦煌 等二人，②紀海濱、曾翻修房屋二次即為目前之房屋，原告均未曾加以勸阻，占 用系爭地已達六十五年之久，若謂無合法權源孰能信之，③五、六十年來之房屋 稅田賦代金，自來水費，電費等紀海濱及被告交納以之抵付租用基地之租金，自 已成立不定期租賃，徵諸最高法院四十一年台上字第一一七０號判例且得為地上 權之登記④原告於八十四年十一月興建廁所，竟請求被告提供系爭地之一部分， 供興建之用，如被告對系爭地無占用使用權，又何須得被告之同意提揆土地⑤損 害金之計算依公告地價為計算租金之依據已有不當，取系爭地處於共廢之小巷必 以百分之五計算租金尤非妥適等情資辯。
二、本院經查：
⒈依被告提出之杜賣盡根契字，其買賣之標的物為「建物表示彰化郡鹿港街鹿港字新 興第八七０番，右地上建設」，而系爭地係鹿港鎮鹿港字新興八五六號、二者已不 相符合。被告辯稱「八五六番地」即本件系爭地云云，已難輕予置信，且上開買賣 之標的物亦只為建物，自該杜賣畫根契字，無法認定該次買賣除房屋外並包括土地 在內且被告亦未提出任何證據證明其前手即林敦煌等人就系爭地有何占用系爭地之 正當權源，此部分被告之抗辯不足採。其聲請訊問證人張碧珊無非證明上述杜賣畫 根契字之真正，無訊問之必要。
⒉尚不得以被告之父翻修房屋，原告未曾加以勸阻抑被告占用系爭地已達六十五年之 久等事實即依此認定被告有合法權源占用系爭地。⒊被告交納之自來水費，電費無從認定係原告應交納而由被告代交者，又其交納自己 之房屋稅，亦難謂為租用土地之代價。又被告占用系爭地，據其自稱已達五、六十 年但姑不論其交納之田賦代金只能提出五十七年上、下期，五十八年上期共三期之 之交納證據而已，且民法第四百二十一條第一項所謂租賃，須物之出租人與承租人
對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致始能成立，尚難單憑代交稅課一端遽 認代交人與物之所有人間有租賃關係存在（最高法院七十一年度台上字第六十八號 參照），是則被告既未能提出兩造間有以代交稅課或電費自來水費做為租金之合意 之證據尚不能憑代交稅課即認定兩造間就系爭地已成立租賃關係。⒋被告雖辯稱原告於八十四年十一月間興建廁所時曾請求被告提供系爭地之一部分供 興建之用，足證被告已有合法權源占有系爭地云云，唯對此原告主張此乃因當時之 原告管理人施永田非熟諳法律之人，就被告無權占用原告土地應如何訴訟請求不復 了解，當時原告又有興建廁所之必要，而系爭地復為被告所占用蓋屋原告無法強行 拆除被告之地上物故有此同意書云云，揆諸常情，自可採信。被告執此辯稱渠占用 系爭地有合法權源云云，尚非可採。
⒌系爭地並未有地上權之登記被告尚無從依地上權之規定行使其權利。⒍租用基地建築房屋之租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限（土地法第一百 零五條、第九十七條參照）依此規定租金之計算，只要不超過上述規定之限制自屬 合法，究未規定應以申報地價抑公告地價為計算之依據。本件系爭土地，八十三年 至八十六年其申報地價為二千四百元，八十六年迄今為二千三百五十一、二元，其 公告地價前者為三千元，後者為二千九百三十九元有卷附土地謄本，地價謄本附卷 可資覆按。就以最低之申報地價二千三百五十一元（二角不計）計算系爭土地五年 間之租金亦只止於不得超過十七萬五千八百十九元五角三分（2351元×149.37× ×5 ＝175819.53元 ）而已。原告所訴求之五年間相當於租金之損害金為十一零七 百七十元，並未超過上述限制，被告指原告以公告地價為損害金計算之標準屬違法 云云，固非可採。唯本院斟酌上述公告地價，申報地價，原告與第三人訂立之租賃 契約所約定之租金計算標準，並系爭地附近並繁榮等情，認以二千五百元年息百分 之五計算之九萬三千四百八十一元（2500元×149.57× ×5 ＝93481 元）其每 日之損害金為五十一．二元（2500元×149.57元× ＝1869.25 元， 1869.25÷ 365＝51.2元）較為適當，又其請求自應以起訴狀繕本之翌日為準。原告超過部份 應予駁回。
三、目前尋屋不，易就判決主文第一項酌定相當之履行期間。又原告陳明願供擔保宣 告假執行，被告陳明願供擔保免於假執行，各酌定相當擔保金額併宣告之。四、本件為判決之基確已臻明確，兩造其餘之政擊防禦方法核與判決基礎無影晌，毋 庸一一論列併此敍明。
五、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書 、第三百九十六條第一項第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十二 月 三十 日 台灣彰化地方法院民事第一庭~B法 官 李端季
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 一 月 二 日~B法院書記官 梁永蒼