臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度重上字第70號
上 訴 人
即 原 告 郭素真
訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師
謝凱傑 律師
曾靖雯 律師
上 一 人
複 代理人 李育禹 律師
上 訴 人
即 原 告 趙宏霖
上列二人共同
訴訟代理人 蔡文斌 律師
上 一 人
複 代理人 鄭植元 律師
上列二人共同
訴訟代理人 王盛鐸 律師
上 訴 人
即 被 告 松戶企業有限公司
法定代理人 劉金水
上 訴 人
即 被 告 蔡紘宗
上列二人共同
訴訟代理人 施煜培 律師
施承典 律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，兩造對於中華民國98年5
月26日臺灣臺南地方法院第一審判決（96年度重訴字第157號）
各自提起上訴，本院於101年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人郭素真、趙宏霖主張：
㈠蔡紘宗為坐落台南市○○區○○段841-114、116、117、118 、119號及附近土地之所有權人，松戶企業有限公司（下稱 松戶公司）於前開土地上興建「新大阪第六期」預售屋。郭 素真於民國（下同）96年04月11日前往參觀，銷售人員表示 只剩編號A2房屋尚未出售，郭素真於04月12日即與蔡紘宗、 松戶公司言明價金新臺幣（下同）2,000萬元並簽約。嗣將 價金減為1,840萬元。郭素真後來發現松戶公司隱匿該房屋
為公寓大廈之事實，且系爭A2房屋存有相當瑕疵，其中管理 室使用權減損瑕疵32,305元、車道無法迴車瑕疵9萬元、需 額外支出管理費100萬元暨保全費60萬元之瑕疵，因係集合 住宅，非獨棟透天，影響交易價格401,192元、屋後無法增 建減損672,858元、屋後法定空地無法合法增建瑕疵3,709,0 85元、因其他住戶法定空地被增建致無法使用之利益瑕疵81 4,620元、設置逃生孔致使用受限瑕疵1,079,940元。趙宏霖 於看到松戶公司工地廣告看板標榜販售透天豪宅，並經接待 看屋人員張福來夫妻表示房屋係透天厝有獨立產權，地下室 停車位，誤認係獨立產權透天式房屋，於96年4月2日與蔡紘 宗、松戶公司簽約購買坐落新營段841-115號土地及其上編 號A3房屋，總價為l,750萬元，惟系爭A3房屋非獨立產權透 天厝，於效用或價值上，均屬物之瑕疵，其中管理室使用權 減損瑕疵32,305元、需額外支出管理費用100萬元暨保全費 60萬元之瑕疵、集合住宅影響交易價格瑕疵401,192元、未 依約交付銷售面積瑕疵922,137元、屋後法定空地無法合法 增建瑕疵683,380元暨土地價值減損1,690,192元、缺少可使 用他人法定空地之利益即租金瑕疵814,620元等語。 ㈡爰依民法第354條第1項、359條規定，分別請求減少價金840 萬元、6,143,826元，求為判命：⑴確認松戶公司及蔡紘宗 與郭素真間就台南市○○區○○段841-114地號土地及其上 建物，所訂不動產買賣價金超過1,000萬元部分不存在。⑵ 松戶公司與趙宏霖就台南市○○區○○段841-115地號上之 建物，所訂立之房屋買賣價金超過532,331元部分不存在。 ⑶蔡紘宗與趙宏霖就台南市○○區○○段841-115地號土地 所訂立買賣價金超過10,823,843元部分不存在。二、上訴人松戶公司、蔡紘宗則以：A2房屋屋後法定空地逃生避 難口係依法設置，並未造成房屋土地使用受限制，應非物之 瑕疵。縱為瑕疵，亦為郭素真購屋時即已知，伊不負擔保之 責。又郭素真原要求增建，後取消增建部分，每坪造價39,8 48元，增建24坪，應僅扣除956,352元；另A3棟房屋不再增 建部分，因每坪售價為36,765元，扣除9坪共330,885元。法 定空地依法不能增建，不生不能增建之損失，其他住戶增建 與伊無關，不能向其請求減少不能使用其他住戶法定空地之 損失，一照多戶共用管理室並無減損系爭房屋之使用價值， 亦無日後管理費之損失等語，資為抗辯。
三、原審判決確認松戶公司、蔡紘宗與郭素真、趙宏霖分就系爭 A2、A3房屋及土地買賣價金超過15,409,208元、3819,255以 外部分不存在；郭素真、趙宏霖其餘之訴駁回。郭素真、趙 宏霖對其敗訴部分提起上訴；松戶公司、蔡紘宗則就確認郭
素真買賣價金不存在部分於價金15,409,208元以上，17,443 ,648元以下敗訴部分提起上訴；確認趙宏霖買賣價金不存在 部分於3,819,255元以上，4,044,115元以下敗訴部分提起上 訴。兩造就郭素真、趙宏霖分別請求確認房屋及土地、房屋 預定買賣契約價金於超過17,443,648元、4,044,115元不存 在部分均未提起上訴，而告確定。
⒈上訴聲明：
⑴郭素真部分：
①原判決不利郭素真、趙宏霖部分廢棄。
②上廢棄部分，確認松戶公司、蔡紘宗與郭素真就坐落於台南 市○○區○○段841-114地號土地及其上建物，所訂立之不 動產買賣價金，於12,033,543元以上，15,409,208元以下部 分不存在。
⑵趙宏霖部分：
①上開廢棄部分，確認松戶公司與趙宏霖就坐落台南市○○區 ○○段841-115地號土地上之建物，所訂立之房屋買賣價金 於3,214,408元以上，3,819,255元以下部分不存在。 ②上開廢棄部分，確認蔡紘宗與趙宏霖就台南市○○區○○段 841-115地號土地所訂立之土地買賣價金於超過10,823,843 元以外不存在。
⒉郭素真、趙宏霖答辯聲明：對造之上訴駁回。 ⒊松戶公司、蔡紘宗部分：
⑴上訴聲明：
①原判決主文第一項確認松戶公司、蔡紘宗與郭素真買賣價金 不存在部分，在價金15,409,208元以上，17,443,648元以下 部分，及命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。 ②原判決主文第二項確認松戶公司與趙宏霖買賣價金不存在部 分，在價金3,819,255元以上，4,044,115元以下部分，及命 負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
③第一、二項廢棄部分，郭素真、趙宏霖在第一審之訴均駁回 。
⑵答辯聲明：對造之上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠郭素真與松戶公司於96年4月12日簽立不動產買賣契約，買 賣標的為台南市○○區○○段841-114地號土地之權利範圍 全部（118平方公尺）及其上房屋（A2房屋包括1-3樓增建及 4樓增建約18.8坪，4樓衛浴設備貳套），總價2,000萬元。 嗣後於96年4月16日簽立變更買賣合約書，總價更改為1,840 萬元，並取消4樓增建部分及4樓衛浴設備二套，郭素真已繳 納340萬元價金。系爭房屋於96年4月09日送件申請使用執照
，96年4月27日核准使用執照。
㈡趙宏霖與松戶公司於95年4月2日簽立預售屋買賣契約書，買 賣標的台南市○○區○○段841-115地號土地（118平方公尺 ）及其上房屋之權利範圍全部（A3房屋含增建1樓9坪，共計 119坪），土地價金13,125,000元，房屋價金4,375,000元， 總價金為1,750萬元。趙宏霖已給付價金325萬元；兩造特別 約定：一、地下室4米1米9由公司增建贈送。二、3樓後贈 送一套乾濕分離浴室間。三、2樓樓梯間浴室管路保留，不 安裝衛浴設備，將衛浴材料安裝至2樓後面增設一套浴室， 並贈送一套乾濕分離浴間。
㈢松戶公司於96年4月16日向改制前台南縣政府繳納432,590元 之公寓共同管理基金。
㈣兩造於簽約前，系爭建案A2棟至A13棟屋後之法定空地，松 戶公司均預留可供二次增建之支柱及瓦斯管路、衛生設備等 水電管路；又系爭建案A4至A13棟之承購戶，均已增建。 ㈤郭素真、趙宏霖分於96年5月08日、5月17日寄發存證信函予 松戶公司，表示屋後二次施工之增建部分為違建，不得施作 ，如擅自施工做違建因違反法令，一概不予承認，拒絕付款 。
㈥郭素真、趙宏霖所購買土地分為新營區○○段841-114、841 -115地號，現均為蔡紘宗所有。另建號15252號、15253號等 建物，層數均為地下一層、地上四層，現分別為松戶公司、 蔡紘宗所有。
㈦依改制前臺南縣政府核准之工程設計圖地下室圖面標示，管 理室計101.67平方公尺，屬蔡雅幼私有，但約定共用。A2棟 一至三樓，除一樓法定騎樓及樓頂為約定共用部分外，其餘 為專有部分。另工程設計圖說圖面所示丁、庚位置為法定空 地，依法不得增建；戊位置則為地下車道依法必須設置之避 難口。
㈧郭素真取消增建，原約定之價金，松戶公司同意增建費用應 予扣除；兩造同意契約原訂增建部分包括1-3樓增建，2、3 樓增建之面積為18坪，1樓增建部分若認原來契約約定係建 到地界線為9坪、若建到逃生孔邊緣為6坪。另郭宏霖取消增 建，原約定之價金，松戶公司同意增建費用應予扣除。 上開各情，有不動產買賣合約書、變更買賣合約書、存證信 函、台南市○○區○○段841-114、116、117、118、119號 土地謄本暨同段15252、15253、15265號建號建物登記謄本 、保管金收入繳款書、工程設計圖說、照片等附卷可稽（見 原審補字卷第27-41、43-48、59、63-99之1頁；原審卷一第 82、93-96、100-101、195頁；卷二第14-17、39-43頁），
且為兩造所不爭，均堪信為真實。
五、兩造爭執之事項：
㈠系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人蔡雅幼私有之地下室 是否屬買賣標的物之瑕疵？若是，其價值減損若干？ ㈡本件買賣標的物（即新營段841-114、841-115地號土地及15 252、15253建號建築物）之建築基地屬一照多戶，相較於單 純獨棟透天房屋，是否影響A2、A3房屋市場價格，而屬買賣 標的物之瑕疵？
㈢兩造原約定於法定空地上增建，郭素真訂約後發函要求松戶 公司不得施作，未能增建建物，房屋使用空間減少，是否影 響房屋使用價值？
㈣A2、A3棟屋後法定空地無法專用，有無價值上之瑕疵？A2房 屋後法定空地上設置逃生避難孔，是否屬瑕疵？有無減損價 值？
㈤A4-A13棟屋後之法定空地因遭違法增建而無法使用，是否屬 土地及房屋之瑕疵？
㈥郭素真、趙宏霖取消增建，松戶公司應減收價金若干？六、本院之判斷：
㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質 有欠缺者，亦屬之。最高法院著有73年台上字第1173號判例 可資參照。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上 固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義 務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣， 該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵， 如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為 買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複 雜，損及買受人之權益。次按約定共用部分係指公寓大廈專 有部分經約定供共同使用者。又住戶對共用部分之使用應依 其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。 公寓大廈管理條例第3條第6款、第9條第2項分別定有明文。 再按民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損 害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一 切情況，依所得心證定其數額。」，本件郭素真、趙宏霖主 張系爭A2、A3房屋存有相當瑕疵，請求減少價金，雖非損害 ，然其減少價金數額難以證明，應類推適用前開規定，由法 院審酌一切情況定其數額，先予敘明。
㈡管理室設於A13之私有地下室是否瑕疵：
郭素真、趙宏霖主張系爭房屋管理室設置於A13棟房屋所有 人地下室，致其等購買之系爭A2、A3房屋有管理室使用權減 損瑕疵32,305元，應減少價金云云，然為松戶公司等所否認 。查：
⒈系爭管理室位於A13棟之地下室，面積101.67平方公尺，約 定共用，屬蔡雅幼所有，有改制前臺南縣政府於96年04月23 日核准之工程設計圖附卷足憑（見原審補字卷第59頁、原審 卷一第96頁）。經原審至管理室現場勘驗，管理室有鐵門可 通至車道，其內並設置有電梯間，有原審勘驗筆錄及現場照 片在卷可按（見原審卷二第8、20頁）。又原審囑託崇正不 動產估價師事務所進行鑑定，經作成97年度崇正字第1114號 鑑估報告書（下稱鑑估報告書），其鑑定意見謂：「㈠之3 、管理室應為可供共同住戶自由使用空間，現場會勘為封閉 使用；4、未能達2、3項約定共用效果，將造成社區住戶使 用權減損，以折算租賃方式評估減損額。每戶使用權減損額 32,305元。」等語，有鑑估報告書在卷足憑（見鑑估報告書 第16-19、34頁，報告書外放）。另鑑定人林崇正於原審證 稱：勘查當天管理室上鎖，沒有開放各住戶使用，此部分應 該住戶有使用權，伊係評估使用權價值，因勘查當時管理室 上鎖，且有私人電梯，故認為沒有辦法提供共用，因一般大 樓共用部分都會開放給住戶自由進出使用等語（見原審卷二 第215頁）；且證人蔡雅幼（即A13棟房屋所有人）於本院亦 證稱：「系爭地下室係開會時供各住戶共同使用，其他住戶 也有地下室，但屬於個人所有，系爭地下室無人要求開會使 用，目前係鎖住的，地下室有電梯，可直通伊家裡。」等語 （見本院卷一第94-95頁）。是依前開鑑估報告暨林崇正、 蔡雅幼之證述，松戶公司於設計圖內將系爭管理室規劃於蔡 雅幼A13房屋地下室內，然於系爭管理室興建完成後，蔡雅 幼以安全因素以鐵門上鎖並於其內設置電梯，則與一般大樓 共用部分開放住戶自由進出使用情形不同，自屬系爭A2、A3 房屋於公共空間使用上之瑕疵。
⒉基上，本院參酌鑑估報告書以折算租賃方式評估，以收益法 之不動產價格評估每戶使用權減損32,305元，應屬可採，是 郭素真、趙宏霖主張各減少價金32,305元，自屬有據。松戶 公司雖抗辯：系爭集合住宅並無規劃休閒公共空間，亦無管 理員，平常並不會有住戶使用管理室，因此，設置系爭管理 室並非瑕疵云云；然系爭管理室既約定由全體住戶共用，縱 未有管理員之設置，亦未規劃作為公共休閒空間之用，仍應 保持全體住戶隨時得使用進出之狀態，衡諸常情，蔡雅幼為 保持其居家安全，必長時間將管理室上鎖，難期系爭管理室
得保持全體住戶得隨時進出之狀態，亦不可能再提供作為管 理室使用。故松戶公司上開所辯，為不足採。
㈢基地一照多戶，非單純獨棟透天，有無影響房屋市場價格： 郭素真、趙宏霖主張系爭A2、A3房屋係一照多戶，非一照一 戶之透天獨棟，有價值上減損之瑕疵云云。查： ⒈按所謂物之瑕疵，係依通常交易觀念，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者，始屬瑕疵。而上開鑑估報告就一 照多戶與單純獨棟透天之建築開發方式，經評估後認兩者價 值於建造完成初期，並無明顯差異，使用者各有所好。其主 要差異為一照多戶方式將來達使用年限後欲改建重建應經大 家同意（見鑑估報告書第20頁）。鑑定人林崇正亦證稱：一 般建商只求好賣，應該不會考慮一照多戶住宅於60年後房屋 改建時是否須經其他人同意之因素而與單獨獨棟房屋訂立不 同差價等語（見原審卷二第215頁）。且購屋者於購屋之際 所考慮者，多係房屋地點、價格、生活機能等因素，大多不 會慮及日後改建重建因素。準此，一照多戶之集合住宅因逾 房屋耐用年限後之改建因素，通常不影響其房屋售價，亦即 並無價值上差異。又系爭社區採一照多戶方式，而得共用地 下室車道，及台電受電室、消防設備等，將停車位置於地下 室，而非放置於一樓之騎樓或一樓室內等平面空間，相較於 單純獨棟透天建物，因無共用之地下室、受電室、消防設備 ，所有設備均需設置於各戶內部，則於房屋之使用上，一照 多戶方式並不一定劣於單純獨棟透天之建物。是系爭A2、A3 房屋雖採一照多戶方式建築，然於郭素真、趙宏霖購買時點 ，並未減損房屋之價值與使用之效用，郭素真、趙宏霖各請 求減少價金401,192元，洵不可採。
⒉郭素真雖主張：契約所附之建築執照伊都看不懂，松戶公司 於簽約時未給予充分之契約審閱期間云云。惟查，郭素真提 出之買賣合約附件即改制前臺南縣政府南縣造字第5162號建 築執照記載：「基地概要、地號：新營區○○段841-113至 841-126等14筆土地。建物概要、四層13棟13戶。地下層面 積：1273.42平方公尺；用途：停車空間、機械室、台電受 電室、管理室。」（見原審補字卷第46頁）。上開建築執照 明白記載係一照多戶之合建建築，且地下層為公共共用之空 間，核與一般透天獨棟之建物係一照一戶，無共用空間之情 形有別。又兩造於96年04月12日簽立合約後，郭素真於同月 16日要求變更內容，有變更買賣合約書在卷可稽（見原審補 字卷第48頁），郭素真於要求變更部分內容之際，並未就建 築執照表示任何意見，郭素真此部分主張，亦不可採。 ⒊又上開鑑估報告書認單純獨棟透天建物因可自由處分，以永
續收益價格分析為14,852,238元，一照多戶方式收益價格則 為14,451,046元。一照多戶方式價格顯較單純獨棟透天房屋 減損401,192元（計算式：14,852,238－14,451,046＝401,1 92）（見原審鑑估報告書第23頁）。然查，該鑑估報告書係 採台南市各類房屋折舊率及耐用年數標準表計算建物使用年 限暨其收益價值，則不論單純獨棟透天或一照多戶建物，採 用相同建材者，其使用年限應均為60年，且一照多戶合建建 物屆時全部建物均有改建之必要，非僅系爭A2、A3房屋，倘 依使用年限計算，兩者應無價值減損之差異，是該鑑估報告 書此部分意見，為本院所不採。郭素真、趙宏霖主張：應減 價401,192元云云，不足採。
㈣郭素真拒絕於法定空地上增建，致房屋使用空間減少，有無 減少房屋價值：
郭素真主張目前A2房屋地坪，較之契約增建之坪數減少27坪 ，其整體使用價值均較有增建時減少，伊受有未能增建損失 云云。查：
⒈依不爭執事項㈢所示，郭素真於訂約後，以信函通知松戶公 司不為增建，並經松戶公司同意，此為兩造間之契約意思表 示合致所為給付標的之減縮，既為郭素真主動提出而造成， 則其主張：減縮後使用面積減少，而價值有減損云云，不足 採。且鑑估報告書鑑定意見亦謂：「不動產估價所謂正常價 格是指具有市場性之不動產，在合理之自由市場上可能形成 之市場價格而言。所謂表示市場價格之價格，是客觀價格而 對任何人均屬妥當之價格。故非對特定人使用習慣或目的形 成之價格。物有投入才有產出，有增建即產生增建後價值， 未增建即原未增建價值，不因特定人而影響其正常價格，故 對本件系爭A2、A3房屋應無使用上之價值減損。」等語（見 鑑估報告書第23-24頁）。依前開鑑估報告書鑑定意見，則 系爭A2房屋均未增建，尚未產生增建後之價值，縱郭素真購 屋目的因使用面積減少而未達其原先預計之效用，然並不因 此影響系爭A2房屋之正常價格，是上開鑑定意見應屬可採。 ⒉又本院函請高雄市不動產估價師公會就系爭A2房屋屋後有無 增建之價值差異進行鑑定，經該會作成不動產估價報告書（ 下稱估價報告書）謂：「五、價格決定理由㈠、．．．，以 成本法為估價結果，本案未增建建物重建價格為1,267,170 元。㈡屋後有增建及無增建之價值差異表示；買方原來購買 之建物因包括屋後增建，其建物面積較大，在其規劃使用土 地上較具效益；現因屋後無法增建，建物面積較預期小，致 有不敷使用而導致建物原本評估因本建物面積減少，致有經 濟價值之損失，經運用收益法評估後其損失之價值為791,60
0元。」等語，有長信不動產估價師事務所100年4月12日100 長高南訟字第401號函暨修正後評估報告書附本院卷可按（ 見本院卷一第243頁）。然鑑定人劉生泉於本院則證稱：伊 知悉系爭A2房屋屋後土地為法定空地，法定空地伊之解讀要 與基地一起，無法分離，至於是否可以為其他雜項之運用， 要依法律施行。伊進行鑑定時知道系爭空地作為逃生出入口 使用，法定空地與建築空地不可分割，價格是一樣。本件旁 邊係違建本來就不能蓋，伊不能評估有蓋沒蓋之價錢。因在 估價上是將法定空地占有該基地之幾分之幾來計算其價值， 其上如何利用不屬於估價之範圍，不動產估價技術規則對於 違章之利用是不考慮的等語（見本院卷二第31頁反面-32頁 ）。是長信不動產估價師事務所之上開覆函雖謂系爭A2房屋 因未能增建致受有791,600元之價值減損，然劉生泉於本院 明確證述法定空地本不得違法增建，不動產估價技術規則就 違章建築利用係不予考慮，本院認鑑估報告書鑑定意見認無 價值損失，乃較為可採，郭素真上開主張，顯不可採。 ㈤A2屋後法定空地上設置逃生避難孔，無法專用，有無價值上 之瑕疵：
郭素真、趙宏霖主張A2屋後設有避難孔，不具備一般法定空 地可予以植栽、造林綠化等效能，又與A3屋後法定空地無法 專用，卻要負擔地價稅，計分別受有土地價值損失分為2,44 2,620元、1,690,192元，自應予以扣除云云；惟查： ⒈「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應 留設之法定空地。前項法定空地之留設，應包括建築物與其 前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理 規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉 ，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦 法，由中央主管建築機關定之。」建築法第11條第1項、第3 項分別定有明文。次按「建築法所稱之建築基地，包括供建 築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；而法定空地 之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間 之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」；「法定空地係 為維護居住環境品質等目的，不得興築建築物之空地，但仍 得為依法做為停車、私設通路、造林綠化等使用，亦得約定 為共用或專用部分。」最高法院86年度台上字第2669號判決 、內政部營建署96年8月24日營署綜字第09600412801號函釋 意旨可資參照。依前開說明，基地面積扣除實際可供建築面 積後的空地面積，即為法定空地。查系爭A2、A3房屋基地法 定建蔽率為60％，設計建蔽率則為58.7％，有松戶公司提出 經改制前臺南縣政府核定之第三次變更設計申請書附卷可按
（見原審卷二第311頁）。是A2、A3房屋屋後土地為法定空 地，足堪認定。
⒉又查兩造簽立之系爭買賣合約書及其附件（見原審補字卷第 43-48、61-97頁），並未約定A2、A3屋後法定空地係專用或 共用；惟參以松戶公司送改制前臺南縣政府核定建造執照之 申請資料，其所檢附第三次變更設計之公寓大廈規約草約之 附件一平面圖，一樓各棟之屋後空地設計為專有部分（見原 審卷一第190頁），則該法定空地係由各戶專有，而未約定 為共用，足堪認定。再按建築相關法規就住宅區土地之利用 ，例建築面積、容積率、基地深度、房屋間隔等事項，均有 一定限制，此限制乃基於公共安全、都市景觀等公益上考量 ，是依法令規定，建築基地含法定空地，而法定空地上本不 得建築建物；且經本院函請高雄市不動產估價師公會就系爭 A2房屋屋後法定空地價值進行鑑定，經永雋不動產估價師事 務所函覆本院稱：「所謂建築基地，為供建築物本身所占之 地面及其依法所應留設之法定空地，因此法定空地是為建築 基地之一部分，其與地上之建築物及建築物本身所占之地面 合為不動產之總值。就法令及實務上，法定空地係不能獨立 於不動產之總值而單獨出售或利用，是故法定空地之價值， 就本案而言不屬於不動產應扣除之價值。」等語（見本院卷 二第11頁）。是按諸前開說明暨函覆，依法令規定，法定空 地本包含於建築基地之中，不能獨立於不動產而單獨出售， 且不得違法增建，其價值不屬於不動產應扣除之價值。故郭 素真、趙宏霖主張系爭A2、A3房屋屋後法定空地無法增建為 瑕疵云云，洵不足採。
⒊按，為預防火災、搶救災害及緊急救護，以維護公共安全， 確保人民生命財產，依消防法第6條第1項規定：依法令應有 消防安全設備之建築物之管理權人應設置並維護其消防安全 設備。查系爭15265號建物設置地下室之室內停車空間，根 據消防法第6條及內政部頒佈之各類場所消防安全設備設置 標準第12條規定，應設置之避難器具避難梯，有松戶公司提 出之規定及圖例可參（見原審卷二第313-315頁），是松戶 公司建屋時於A2屋後設置逃生避難口，係依上開規定設置之 消防避難器具，如管理權人未依規定設置或維護，依情節於 消防法第35條、第37條規定有徒刑、罰鍰等罰則，郭素真於 買受A2房屋後，亦須依上開規定維護該消防安全設備，自應 保持該逃生避難孔對外通暢，性質上須供公眾使用。然松戶 公司於締約時就此並未說明，甚且尚約定將屋後空地含逃生 避難孔部分全數增建，堪認該部分因逃生避難孔之設置致郭 素真土地使用受限制，且鑑估報告書亦認：照後增建為社會
普遍之現象，系爭A2逃生避難口對地下室避難而言其避難功 能存在，故對A3房屋而言應無影響，但對A2房屋而言，其法 定空地利用因逃生動線之設置而使其使用強度降低（增建利 用權利受限制）。故此部分土地面積以公告現值每平方公尺 45,455元評估計算，其減損價額為1,256,461元（見鑑估報 告書第25頁，報告書外放），則系爭A2屋後逃生避難口之設 置，確為瑕疵，經本院審酌後認該部分估價係以購買土地單 價扣除土地公告現值後，再乘以減損影響面積而得出（見鑑 估報告書第25-26頁），尚屬合理。郭素真雖主張應以估價 報告書就系爭A2房屋屋後法定空地鑑價2,442,620元換算減 損價金云云，然查，該估價報告並未就法定空地是否設置逃 生避難口而異其計算，本院仍認鑑估報告書鑑定意見較可採 。稽上，郭素真主張因松戶公司設置該逃生避難口致伊土地 使用受有限制，應減少1,256,461元價金，自屬有據，逾此 部分之主張，則屬無據。
⒋又系爭A3房屋屋後法定空地並未設有任何逃生避難設備，且 屬專用部分，使用上並無受到限制，趙宏霖主張A3房屋屋後 法定空地無法建築，有土地價值之瑕疵應減少價金云云，顯 不可採。松戶公司雖辯稱：鑑估報告書之囑託鑑定事項與法 定空地設置逃生避難口毫無關聯，其意見顯有瑕疵而不可採 云云；然查，該鑑估報告書已明白於報告書㈨之3，就逃生 避難口影響系爭A2、A3房屋與否詳為說明，並無松戶公司所 指答非所問之情。又郭素真主張前揭鑑估報告之房屋面積計 算有誤云云；然該鑑估報告係因就土地與房屋總價依謄本登 記之面積而為計算，其計算並無不當。再郭素真另主張應以 地價稅耐用年限60年計算云云；惟郭素真係以整筆土地之地 價計算，顯與耐用年限之部分不符，其上揭主張亦不可採。 ㈥A4-A13棟屋後增建後之法定空地，致A2、A3房屋而無法使用 ，是否瑕疵：
郭素真、趙宏霖主張法定空地屬共用部分不得登記為專用， 系爭A4-A13棟屋後之法定空地遭違法增建而無法共同使用， 自屬瑕疵，應扣除價金814,620元云云；然查，依松戶公司 送照審核平面圖所載，該屋後法定空地屬各戶專用（見原審 卷一第190頁），已如前述，郭素真、趙宏霖購買之A2、A3 房屋本無通行A4-A13棟屋後法定空地之權源，況系爭A4-A1 3房屋屋後之法定空地增建係各住戶所為，郭素真、趙宏霖 執此主張瑕疵，自屬無據。郭素真等另主張依公寓大廈管理 條例第58條第2項規定，法定空地應屬共用部分，松戶公司 不得將之讓售予特定人或設定專用使用權或為其他有損區分 所有權人之行為云云；經本院函詢改制前臺南縣政府有關坐
落新營區○○段841-114至841-124地號之法定空地，依法得 否登記為單獨所有，經該府函覆稱：「說明二、坐落新營區 ○○段841-114至841-124地號等11筆土地之法定空地，經查 並無得否登記為單獨所有之相關規定，但考量土地已作建築 使用，建請於土地登記簿謄本須登載本土地某某使用執照之 法定空地。」等語，有改制前臺南縣政府98年10月30日府工 管字第0980243720號函在卷可佐（見本院卷一第108頁）。 依前開函覆，現行法令並無法定空地不得登記為單獨所有之 規定，僅係於此情形應於土地登記謄本另為此項加註，則郭 素真、趙宏霖上開主張，亦不可採。
㈦因取消增建，應減收價金若干：
郭素真、趙宏霖以存證信函通知松戶公司取消增建（見原審 補字卷第63、98-99之1頁），松戶公司應退還價金，此為兩 造所不爭，然兩造就取消增建坪數及每坪造價若干則有爭執 。經查：
⒈兩造於原審確認有關取消增建之面積，郭素真部分之二、三 樓面積應扣除18坪，一樓如法院認定原約定之增建係建至逃 生孔邊緣，應扣除6坪，如原約定之增建至地界線，應扣除9 坪；另趙宏霖僅增建一樓，面積9坪，兩造當庭均表示就上 開面積沒有爭執（見原審卷二第94-95頁），是本件有關增 建面積認定，依民事訴訟法第268條之1規定，應以兩造所成 立之爭點簡化協議為判定依據，郭素真、趙宏霖主張應以鑑 估報告書之坪數為準，係無正當理由而推翻前所成立之爭點 協議，均不可採。
⒉郭素真主張伊與松戶公司於96年04月12日、16日簽立不動產 買賣合約、變更買賣合約時，係約定一至三樓增建至地界線 等情，業據提出預留增建之支柱、瓦斯管路及衛生設施照片 為據（見原審卷一第82頁）；另經原審至現場勘驗，A1房屋 現狀係房屋後方蓋至地界線，A4-A11後方亦係蓋至地界線， A2、A3於後方有一矮牆，地上有預留排水管、熱水管、天然 瓦斯管道等管線，有勘驗筆錄及現場照片可參（見原審卷二 第7-15頁），松戶公司雖辯稱：系爭A2房屋逃生避難口之3 坪土地不能計入增建面積，1樓增建面積僅6坪云云；然觀之 現場建物管線預留情形，熱水管、瓦斯管均留於逃生避難孔 之後側，堪認兩造原約定增建之範圍，係至土地後側之矮牆 ，而與其他A1、A4-A11之增建情形相同，故松戶公司上開所 辯，顯不可採；是一樓之增建面積為9坪，二、三樓之增建 面積為18坪，足堪認定。又A2房屋增建之造價，經鑑估報告 書估算A2建坪價估算為：「⑴營造費43,340元⑵規劃設計費 867元。⑶廣告費、銷售費0.05S。⑷管理費0.04S。⑸稅捐
及其他負擔0.01S。⑹資本利息綜合利率4％⑺建築利潤：個 案建築利潤率估20％。A2建坪造價S＝63,038元/坪；另A3建 坪價估算為：⑴營造費39,987元⑵規劃設計費800元。⑶廣 告費、銷售費0.05S。⑷管理費0.04S。⑸稅捐及其他負擔0. 01S。⑹資本利息綜合利率4％⑺建築利潤：個案建築利潤率 估20％。A3建坪造價S＝58,160元/坪。」（見鑑估報告書第 24-25頁）。松戶公司雖抗辯：高雄市不動產估價師公會鑑 定系爭A2房屋增建每坪造價僅46,791元，較鑑估報告書每坪 63,038元為可採，且造價應以契約約定售價最能反應，則郭 素真、趙宏霖主張增建每坪造價應為39,848元、36,765元云 云；惟查，鑑估報告書暨估價報告書，均係以一般新建物估 算未增建之建坪造價（見鑑估報告書第24頁、估價報告書第 41-42頁）。郭素真於96年4月12日與松戶公司訂定不動產買 賣合約書，買賣總價金2,000萬元（包含屋後1-4樓部分）， 嗣於同月16日簽立變更買賣合約書，取消4樓增建（包含2套 衛浴設備）部分，買賣總價金變更為1,840萬元（見原審補 字卷第43-48頁），且原增建部分1-4樓每層樓增建面積均為 9坪，業經本院認定如前，則郭素真取消4樓增建部分價金計 160萬元（2,000萬元－1,840萬元＝160萬元），經再扣除2 套衛浴設備倘以50萬元計，則4樓增建每坪造價約為122,222
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