臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第380號
上 訴 人 江俊慧
訴訟代理人 林春榮律師
複代理人 楊大德律師
被 上訴 人 洪慶昌
訴訟代理人 劉鴻基律師
訴訟代理人 凌珮珮
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國100年9月
1日臺灣台中地方法院100年度訴字第976號第一審判決提起上訴
，本院於101年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之； 但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限， 此項規定，於第二審訴訟程序亦有適用，同法第446條第1項 亦有明文。次按民事訴訟法第446條第1項前段規定為在第二 審程序之特別規定，自排除同法第255條第1項但書之規定而 優先適用。易言之，當事人在第二審為訴之變更或追加，經 他造同意外，無準用上開法條但書規定，法院因不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結，而許訴之變更或追加之餘地（參最高 法院80年台抗字第43號判例要旨）。查本件上訴人於原審起 訴時具狀主張：依民法第92條第1項前段、第113條、第114 條、第213條第1項、第2項等規定，請求被上訴人返還價金 新台幣（下同）450萬元並加給利息，有原審卷可按（見原 審卷第6頁）。惟上訴人嗣於本院101年1月16日辯論意旨狀 第10頁中載明：「退萬步言，縱認被上訴人得主張沒收上訴 人已付之450萬元價金充作違約金 (上訴人已否認)，此違約 金之數額顯屬過高。又該款項屬價金而非上訴人任意給付之 違約金，上訴人亦得請求鈞院減至相當之數額，並命被上訴 人返還超出該數額之款項與上訴人。」，亦有該書狀可稽（ 見本院卷第66頁背面），惟上訴人該項請求酌減違約金之主 張，係違約金酌減請求權，乃一獨立之訴訟標的，非在本件 訴訟標的範圍內，雖上訴人稱渠並非將違約金之酌減當為獨 立之訴訟標的（本院卷第70頁），仍應認係訴訟標的之追加 ，依民事訴訟法第446條第1項規定，即須被上訴人同意，惟 除被上訴人已於言詞辯論中表示不同意，並拒為實體上之抗 辯外（本院卷第70頁背面），按約定之違約金額過高者，法
院得減至相當之數額，民法第252條固定有明文，惟是否相 當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定之標準，本件上訴人係於準備程序後始具狀提 出，而本件兩造所約定之違約金數額是否應予酌減，涉及一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，尚須調查其 他相關證據，顯有礙被上訴人之防禦及訴訟之終結，上訴人 復未說明有符合民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款之情 形，揆諸首開說明，自不應予准許，先予敘明。乙、實體部分：
壹、上訴人方面：
上訴人起訴主張：緣被上訴人委託訴外人群義不動產經紀股 份有限公司銷售被上訴人所有門牌號碼為臺中市○○區○○ 路73號之房屋及其基地(下稱系爭不動產)，並於系爭不動產 標的現況說明書之第12項「建物給水及排水系統是否正常」 、第13 項「是否使用自來水公司之自來水」及第14項「是 否使用天然瓦斯」等事項，均載明「是」，上訴人因而相信 系爭不動產有給水、排水設備及天然瓦斯之設施，而同意以 新台幣(下同)1,436萬元之價格購買系爭不動產，兩造並於 民國(下同)100 年1月8日簽訂不動產買賣契約書，約定價金 分四期給付，即第一期款(簽約款)150萬元、第二期款(用印 款)150萬元、第三期款(完稅款)150萬元及第四期款(尾款 )986萬元，上訴人並依約於100年1月10日、17日及31日給付 第一期至第三期款各150萬元。其後上訴人至現場進行勘查 ，竟發現系爭不動產不具有給水、排水設備及天然瓦斯之設 施，顯與上開不動產標的現況說明書之記載不符，經通知被 上訴人，惟被上訴人置之不理，上訴人遂於100年3月1日再 寄發台中大全街郵局第167號存證信函與被上訴人及群義房 屋南屯市政店，以意思表示受詐欺為由，表示撤銷系爭不動 產之買賣契約，則被上訴人自應依民法114條第2項準用第11 3條規定，對上訴人負回復原狀或損害賠償責任，上訴人自 得依民法第213條第1項及第2項規定，請求被上訴人返還先 前所給付之價金450萬元並加給利息。
貳、被上訴人方面
被上訴人則以下列情詞置辯：上訴人買賣不動產經驗豐富， 簽約前親赴現場查看，而本件買賣經專業之不動產經紀公司 仲介，買賣標的之系爭不動產，因原規劃為經營美食之用， 故有自來水、天然瓦斯及給、排水設備，惟因本商場坐落逢 甲夜市商圈，原規劃之美食街不敵文華路上商家，因此編號 「美食」A至Q共14間店面，或自始即非供經營飲食之用，或 嗣生意不好，紛紛改經營服飾之用，系爭不動產現正出租予
訴外人郭馨瞳經營服飾業之用，買方即上訴人同意依原租約 所載內容承受，自交屋日起承受租約之權利義務，載明於系 爭不動產買賣契約書第12條第9項第1款，雙方並約定以「現 況交屋」，又「買賣標的之進出與使用買方同意依現有狀況 承受」(系爭不動產買賣契約書第9條第2款)，且系爭不動產 現出租予人經營服飾之用，故已無須接通自來水、天然瓦斯 ，上訴人要求被上訴人接通自來水、天然瓦斯，亦無理由， 乃為其拒不給付尾款之藉詞。上訴人主張依民法第92條第1 項規定，撤銷買賣契約請求返還價金，顯無理由。且因上訴 人拒不給付尾款，被上訴人已向上訴人為解除買賣契約之意 思表示，並沒收上訴人已繳之價金充作違約金，乃正當權利 之行使。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人以被詐 欺為由，主張撤銷系爭買賣契約，請求被上訴人負回復原狀 或損害賠償責任，返還上訴人先前所給付之價金450萬元並 加給法定利息，為無理由，而駁回上訴人之訴及假執行之聲 請。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為： (1)原判決廢棄。(2)被上訴人應給付上訴人450萬元，及其 中150萬元、150萬元、150萬元分別自100年1月10日、100年 1月17日及100年1月31日起，至清償日止按週年利率百分之 五計算之利息。(3)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 被上訴人於本院答辯聲明為：(1)上訴駁回。(2)訴訟費用由 上訴人負擔。(3)如受不利判決，請准供擔保免為假執行。肆、兩造不爭執之事實（原審卷第122頁背面至123頁、本院卷第 52頁背面）：
一、兩造於100年1月8日經由群義不動產經紀股份有限公司仲介 ，並經地政士廖純瑤見證，簽訂不動產買賣契約書，由上訴 人以1,436萬元之價格向被上訴人購買系爭不動產。二、系爭不動產標的現況說明書之第12項「建物給水及排水系統 是否正常」、第13項「是否使用自來水公司之自來水」及第 14項「是否使用天然瓦斯」等事項，均勾選「是」，該說明 書下方並註明：「本說明書確由委託人親自勾選並簽名( 蓋 章)無誤，並同意作為買賣契約之一部分。如有不實委託人 願負法律上一切責任」等語，且經被上訴人在「委託人確認 簽名」欄內親自簽名，之後兩造復在下方各自簽名。三、上訴人依約於100年1月10日、17日及31日給付第一期簽約款 、第二期備證用印款及第三期完稅款各150萬元。四、上訴人於100年2月18日委請林坤全律師寄發台中大全街郵局 第146號存證信函給被上訴人及群義不動產經紀股份有限公 司，通知系爭不動產實際上沒有自來水給水、排水設備及天
然瓦斯之設施，與系爭不動產現況說明書之記載不符等情事 ，促請被上訴人處理，並表示於爭議未解決前暫停支付986 萬元之第四期尾款；上訴人嗣於同年3月1日再次委請林坤全 律師寄發台中大全街郵局第167號存證信函與被上訴人，以 上訴人購買系爭不動產之意思表示是被詐欺為由，表示撤銷 系爭不動產買賣契約。
五、被上訴人於100年3月4日寄發台中福安郵局第101號存證信函 與上訴人，催請上訴人給付尾款986萬元，並於同年4月12日 委請劉鴻基律師發函與上訴人代為解除系爭不動產買賣契約 之意思表示，並主張沒收上訴人已付之價金。
六、兩造對於證人劉進奇於本院100年12月8日準備程序所為證述 無意見（本院卷第37頁背面至38頁背面）。伍、本院得心證之理由：
一、按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思 表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂詐欺，係指行為人 欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令相對人因錯誤 而為意思表示。當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者 ，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任 (最高法院95年度台 上字第2948號判決要旨參照)。本件上訴人雖主張係因詐欺 而購買系爭不動產云云，為被上訴人所否認，自應由上訴人 負舉證之責。
二、關於上訴人決定買受系爭不動產之過程，業經證人陳尚偉於 原審審理時具結證稱（原審卷第120頁背面至122頁）：「系 爭不動產買賣是由我仲介處理的，我是買方（上訴人）經紀 人，當初是我介紹上訴人系爭不動產，簽約之前並有帶領上 訴人去建物現場看過一次，當時現場只有承租方店家人員在 場，被上訴人並未在場，當下上訴人並未特別去留意系爭不 動產建物有無瓦斯管線及自來水設施的問題，當時因為有承 租人在做生意，我們不好意思打擾對方，看屋過程中，我和 上訴人並未詢問承租人關於水電瓦斯使用的設備及狀況。當 下我和上訴人是有瀏覽系爭建物一樓到三樓，就是各處巡視 看過一遍，大概看了二十到三十分鐘，當時這家店是在經營 服飾店，二樓是放衣服的倉庫，三樓只是一點小空間，應該 無法獨立使用。當時並沒有進到內部去看，因為店家在做生 意，我和上訴人是站在店門口外看內部，沒有走進去裡面看 ，然後再走公共設施的樓梯到二、三樓看，看建物的外觀， 並沒有看到內部，因為二、三樓的門是關著的，剛才我說知 道二樓是放衣服的倉庫，是我看屋當時遇到隔壁間店家剛好 有開二樓的門，我問對方二樓是否都是作倉庫使用，對方答 是，我想那邊整條街都是服飾店，所以系爭建物二樓應該也
是當倉庫用。（你帶上訴人看屋時，上訴人問了你哪些屋況 的問題？）基本上都是我向上訴人報告屋況，我報告的內容 就是依照系爭不動產標的現況說明書，上訴人只有問我租金 及租期的問題。（你與上訴人看屋時，是否攜帶系爭不動產 標的現況說明書到場一一核對？）我沒有帶，前述我向上訴 人報告系爭不動產標的現況說明書的內容，不是在看屋現場 報告的，是我帶上訴人回我們仲介店內時，才拿出系爭不動 產標的現況說明書跟上訴人報告。（上訴人在看屋現場，到 底有無問你瓦斯與用水的問題？）我忘記了。（你是如何說 服上訴人來購買系爭不動產？）因為地點不錯，租金也不錯 ，就是用這些優點跟上訴人介紹這房屋。（後來你是否有與 凌珮珮到現場拍攝自來水、瓦斯、電力設備，並詢問管理委 員會總幹事系爭不動產確有上開設備？）我有陪同到現場查 看與拍攝，情形是有水龍頭但是是設在店門口外，如卷第11 0頁照片下方圈示處，店內並沒有水龍頭，排水設備只有如 卷第111頁下方照片圈示處店門口外的排水孔，店內並沒有 。瓦斯部分有預留瓦斯管線，但並沒有裝錶。系爭不動產即 為卷第128頁照片所示中間有黑色框框這一間。前述的瓦斯 管線、自來水管線即位在該照片所示兩側鐵柱上。因為系爭 不動產是商場，所以廁所公設等設施等都是位在地下室，如 上開照片所示店門口的水龍頭，應該也是所有店家共用的， 但是我們並沒有現場打開水龍頭測試是否有水流出」等語。三、系爭不動產現況係出租予訴外人郭馨瞳經營服飾業，租期自 100年1月10日起至101年1月9日止，每月租金共計38000元等 事實，有兩造所訂不動產買賣契約書附件之房屋租賃契約書 （原審卷第81至83頁、第86至89頁）、公證書（原審卷第84 至85頁）可憑。且兩造於不動產買賣契約書第1條及第12 條 第9項第1、4款業約明（原審卷第40頁、第44至45頁）：「 買方於簽約前確已詳細檢視屋況並充分瞭解不動產說明書內 容」、「本買賣標的現正出租中，租金、押金經雙方確認無 誤，租約內容詳如附件，買方同意依原租約所載內容承受， 押金、租金於交屋日轉交及分算交予買方，買方自交屋日起 承受租約之權利義務。本買賣標的建物為共有並作為商場用 ，建物用途為商業用將會影響貸款，買方確已知悉」。四、綜上事證，可知上訴人有經仲介人員帶同實地檢視系爭不動 產屋況，並經仲介人詳述不動產標的現況說明書之內容，就 系爭不動產為繁華之台中逢甲商圈商場店面、正出租供人經 營服飾業，且每月租金達38000元等重要買賣條件，均知之 甚稔，此觀證人陳尚偉前述（原審卷第121頁背面）：上訴 人只有問我租金及租期的問題，我是用地點不錯，租金也不
錯這些優點跟上訴人介紹系爭不動產等語益明。是上訴人於 決定購買系爭不動產之初確已知悉系爭不動產係出租予服飾 業者，又因系爭不動產為商場，廁所公設等設施等都是位在 地下室，屋況為出租服飾業正常營業中，故其室內天然氣瓦 斯、給水、排水等設施之重要性與必要性，自較一般住家、 辦公室等用途建物之需求為低。
五、上訴人雖主張系爭不動產因現況係出租予服飾業者，故渠未 便入內檢視是否有天然氣瓦斯、給水、排水等設施云云，然 查兩造簽訂之不動產買賣契約書第1條買賣標的：「買方(即 上訴人)於簽約前確已詳細檢視屋況並充分瞭解不動產說明 書內容」；第9條擔保責任：「二、本買賣標的之進出與使 用買方同意依現有狀況承受」；第12條九、其他約定：「1. 本買賣標的現正出租中，租金、押金(保證金)經雙方確認無 誤，租約內容詳如附件，買方同意依原租約所載內容承受， 押金(保證金)、租金於交屋日轉交及分算交予買方，買方自 交屋日起承受租約之權利義務。……4.本買賣標的建物為共 有並作為商場用，建物用途為商業用將會影響貸款，買方確 已知悉」，又契約書附件「不動產標的現況說明書」目錄： 「承買人對於本物件之不動產說明書，承買人均已確認並獲 充分之瞭解。簽約人簽名：江俊慧」；注意事項：「6.本物 件出租中，承買人須依現況承受，……承買人簽名：江俊慧 」；不動產標的現況說明書第9項本建物現狀是否有出租之 情形說明：「1.以現況交屋2.有租約」（原審卷第7頁）， 且上訴人亦自承不動產標的現況說明書上面之簽名確為渠所 為（本院卷第39頁），是以上訴人確已同意現況點交無誤， 嗣再以須先接通自來水、天然瓦斯為由拒不給付尾款，實無 理由。
六、再查證人劉芳華即碧城屋台街商場總幹事到庭證稱：在系爭 商場已服務八年，該系爭不動產現在是賣服飾，這家店面有 自來水配置圖，就是有自來水管線，店裡面有，騎樓也有， 每一間美食店面（系爭不動產原規劃為美食店面）都有水錶 ，每兩個月管理員都會去抄水錶，因為我們只有一個門牌號 碼，水費單只給一張，而且必須把水費分算出去，會計計算 每一戶應該分擔的水費，管理員再去每戶收水費，美食A這 戶（即系爭不動產）在94年以前有用水，每個月都有使用度 數，94年以後到現在每個月都是零度，因94年的時候請管理 員將水錶的總開關關起來，但是只要打開就有水，因做服飾 怕水管漏水就把總開關關掉，另也有排水設備，因為先前是 美食區每間都有排水孔，現在因為是做服飾，所以就用裝潢 把地板鋪起來看不到排水孔，但是如果撬開裝潢的話，排水
設備還是在，系爭店面也有瓦斯管線，管道現都還有裸露在 柱子上，只要申請裝錶就會有瓦斯，因為原來管線都還在， 只是錶被拆走而已，只要屋主去申請裝錶還可回復，因為現 在賣服飾，不需要瓦斯，還要繳月租費，所以一般都去申請 拆錶，目前裡面之自來水管因裝潢會貼壁紙封起來，以後如 果有需要，接新的管子就可以使用，因為原先的管子已經被 切平跟地板一樣高，將地板裝潢挖掉，接新的管子出來就可 以使用了，系爭不動產的水錶是在頂樓等語(本院卷第50_52 頁)。本院審諸證人劉芳華在系爭不動產所在之碧城屋台街 商場任總幹事已八年，處理系爭商場之水費、瓦斯費等事宜 ，對系爭不動產之設施知之甚詳，復與兩造無任何利害關係 ，應認其證言為可採，並有被上訴人所提出之欣中天然氣股 份有限公司收據及碧城屋台街水費負擔公告在卷可稽（本院 卷第29、30頁），足證系爭不動產確有自來水的給水、排水 及天然瓦斯之設備，僅因目前店面做為服飾業使用，而暫時 不使用，上訴人聲請履勘現場(本院卷第52頁背面)，核無必 要，是上訴人主張系爭不動產無給水、排水設備及天然瓦斯 之設施，而與被上訴人填載之系爭不動產標的現況說明書（ 原審卷第7、55頁）之記載全然不符一節云云，殊非可採。七、綜上，系爭不動產並無上訴人所指無給水、排水設備及天然 瓦斯設施之情形，僅因目前店面做為服飾業使用，而暫時不 使用，被上訴人於不動產標的現況說明書上之勾選難認賣方 即被上訴人有何施詐行為，況上訴人於知悉並看過系爭不動 產現出租予服飾店使用後亦同意現況點交，並在不動產標的 現況說明書上簽名確認，被上訴人殊無施用詐術之情形，是 上訴人以被詐欺為由，主張撤銷系爭買賣契約，請求被上訴 人負回復原狀或損害賠償責任，返還上訴人先前所給付之價 金450萬元並加給法定利息，為無理由，應予駁回。陸、綜上所述，本件上訴人主張被詐欺而撤銷系爭買賣契約，為 不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人主張本於撤 銷買賣契約，請求回復原狀或損害賠償之法律關係，請求被 上訴人給付已付之價金450萬元及利息為無理由，不應准許 。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人 敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。柒、至被上訴人另以上訴人遲延交付價金，而主張解除契約，沒 收上訴人已付之價金作為違約金，及違約金是否過高部分， 已非本件上訴人起訴時之訴訟標的，非本院審究之範圍，又 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟
法 官 謝 說 容
法 官 蔡 秉 宸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 紀 美 鈺
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
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