給付違約金
臺灣高等法院(民事),消上字,99年度,8號
TPHV,99,消上,8,20120207,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 99年度消上字第8號
上　訴　人　胡玉枝
訴訟代理人　黃達元律師
上　訴　人　北大興建設股份有限公司
法定代理人　賴瑞昌
被　上訴人　林益民
上　二　人
訴訟代理人　劉邦川律師
複　代理人　鄭玉玲律師
訴訟代理人　陳國雄律師
複　代理人　陳威憲律師
　　　　　　曾憲忠律師
上列當事人間給付違約金事件，兩造對於中華民國99年9月17日
臺灣板橋地方法院99年度消字第2號第一審判決各自提起上訴，
上訴人胡玉枝為訴之追加，本院於101年1月17日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人胡玉枝下列第二、三項之訴及該訴訟費用部分均廢棄。
上訴人北大興建設股份有限公司應給付上訴人胡玉枝新臺幣叁仟貳佰捌拾伍元，及自民國九十九年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應給付上訴人胡玉枝新臺幣玖拾陸萬陸仟肆佰零伍元，及自民國九十九年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人北大興建設股份有限公司應就前開第三項與被上訴人負連帶給付責任。
上訴人胡玉枝其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。上訴人北大興建設股份有限公司之上訴駁回。
廢棄改判部分之第一審、第二審（包括追加之訴）訴訟費用，由上訴人北大興建設股份有限公司、被上訴人連帶負擔。駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人胡玉枝、北大興建設股份有限公司各自負擔。
事實及理由
一、本件上訴人胡玉枝於原審起訴依兩造房屋車位預定買賣合約 （下稱房屋預售合約）第11條第2項、第18條第2項、第14條 第5款約定、內政部編印之「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」之應記載事項第19條第3項、第22條規定 ，請求上訴人北大興建設股份有限公司（下稱北大興公司） 、被上訴人分別按已給付房屋款、土地款計算之逾期申報開



工、逾期取得使用執照、逾期交屋等之違約金及損害賠償計 新臺幣（下同）53萬9,334元、119萬4,284元，另依民法第3 59條、第179條規定，請求被上訴人返還土地面積短少之價 金41萬3,115元，並聲明：上訴人北大興公司應給付上訴人 胡玉枝53萬9,334元，被上訴人應給付上訴人胡玉枝160萬7, 399元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。 嗣於本院訴訟中另主張：被上訴人係上訴人北大興公司之董 事，亦為公司法上之負責人，其與上訴人胡玉枝簽約出售土 地之行為，即有可能係代表上訴人北大興公司所為，故上訴 人北大興公司就被上訴人與伊簽訂之土地買賣契約，應負同 一契約責任；且依房屋預售合約第20條第3項：「賣方（即 上訴人北大興公司）同意對本契約房屋之基地所同意對本契 約房屋之基地所有權人，依『土地預買賣契約書』所應履行 之義務負連帶責任」，故爰就其對被上訴人請求給付160萬7 ,399元，及自民國99年3月15日起算之法定遲延利息部分， 追加請求上訴人北大興公司負連帶給付之責（見本院卷二第 166頁背面）。核上訴人胡玉枝追加部分與原訴之請求，均 係本於其所主張上訴人北大興公司、被上訴人違反契約約定 ，逾期申報開工、逾期取得使用執照、逾期交屋及土地面積 短少之同一基礎事實，上訴人北大興公司、被上訴人雖表示 不同意其追加，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條 第1項第2款之規定，仍應予准許，合先敘明。二、上訴人胡玉枝主張：伊於民國96年7月23日向訴外人杜淑美 承受其購買坐落臺北縣中和市（現為新北巿中和區○○○○ 段158-5地號上興建之環球薈舘透天麗舍區B12棟預售房地一 戶之權利，並於當日與上訴人北大興公司簽訂房屋預售合約 、與被上訴人簽訂土地預定買賣合約（下稱土地預售合約） 。而被上訴人與伊所簽之土地預售合約，雖未約定於上訴人 北大興公司有違約事項時，其亦須負責，然審酌內政部之房 地預售屋契約範本，計算遲延違約金時，土地、建物之價款 均一併納入，且被上訴人為上訴人北大興公司之董事，並非 一般地主，故本件預售屋有違約情事時，被上訴人仍應就土 地部分分攤違約金。依房屋預售合約第11條第1項約定，上 訴人北大興公司最遲應於95年1月15日以前向臺北縣（現為 新北巿，下同）政府工務局（下稱工務局）申報開工，惟上 訴人北大興公司向工務局申報開工之日期為95年3月15日（ 即工務局核准開工日期），已遲誤59天，依同條第2項約定 ，上訴人北大興公司應就伊當時已繳之房屋款39萬元給付違 約金1萬1,505元、被上訴人應就伊當時已繳土地款91萬元給 付違約金2萬6,845元。又依房屋預售合約第11條第1項約定



，上訴人北大興公司應於工務局核准開工之95年3月15日後3 0個月內即97年9月15日取得使用執照，惟其至97年12月25日 始取得使用執照，遲延101天，依同條第2項約定，上訴人北 大興公司應就伊當時已繳之房屋款117萬元給付違約金5萬9, 085元、被上訴人應就伊當時已繳之土地款266萬元給付違約 金13萬4,330元。再依房屋預售合約第15條第2項約定，上訴 人北大興公司應於使用執照核發之日97年12月5日起4個月內 即98年4月25日前通知交屋，卻遲至98年11月30日始完成交 屋，遲延219天，依房屋預售合約第18條第2項約定，上訴人 北大興公司、被上訴人應給付按已交價款每日萬分之5計算 之懲罰性違約金，即房屋部分為41萬4,900元、土地部分為9 6萬6,405元。另依據內政部編印之「預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」中應記載事項第19條第3項規定， 上訴人北大興公司遲延交屋期間，伊貸款1,004萬元之利息 應按房屋、土地貸款比例(房屋占300/1004)，分別由上訴人 北大興公司、被上訴人負擔，即上訴人北大興公司應給付2 萬8,425元、被上訴人應給付伊6萬6,704元；又內政部編印 之預售屋買賣契約書範本第22條及房屋預售合約第14條第5 款約定，稅捐、管理費及水電費之負擔，均應以「交屋日」 為基準，故上訴人北大興公司應賠償伊於98年11月30日交屋 前已繳之地價稅7,806元、電費365元、水費117元及管理費1 萬2,800元等損失。此外，被上訴人出售予伊之系爭土地於9 8年9月因地籍圖重測，面積由5,922平方公尺減為5,673.88 平方公尺，按系爭土地價款986萬元計算，伊應僅須付944萬 6,885元（9,860,000×5,673.88÷5,922=9,446,885），即 溢付41萬3,115元，爰依民法第359條規定請求減少價金，就 此41萬3,115元部分，被上訴人係無法律上之原因受有利益 致伊受有損害，伊亦依民法第179條規定，請求被上訴人返 還。求為命上訴人北大興公司給付伊53萬9,334元，被上訴 人給付伊160萬7,399元，及均自起訴狀繕本送達翌日加計法 定利息之判決。原審判決：上訴人北大興公司應給付上訴人 胡玉枝46萬1,749元，及其中45萬9,390元部分自99年3月15 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；駁回上訴人胡 玉枝其餘之訴。上訴人胡玉枝就原審駁回部分提起上訴，聲 明：㈠原判決關於駁回後開第㈡、㈢之訴部分廢棄。㈡上訴 人北大興公司應再給付上訴人胡玉枝7萬7,585元，及自99年 3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人 應給付上訴人胡玉枝160萬7,399元，及自99年3月15日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈣追加部分：上訴人北大 興公司應就前開㈢聲明部分與被上訴人負連帶責任。㈤願供



擔保請准宣告假執行。另就上訴人北大興公司之上訴，則答 辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人北大興公司、被上訴人則以：關於系爭房地買賣糾紛 ，兩造業於98年11月30日簽立和解書，上訴人胡玉枝已在上 訴人北大興公司當日交付之環球薈舘新建工程應納應退費結 算表上簽名同意「…無其他違約爭議」，顯見已就遲延交屋 及土地面積短少部分達成和解，並表明無其他違約爭議，上 訴人北大興公司嗣已如數支付和解金額，上訴人胡玉枝竟起 訴請求遲延賠償，違背和解內容。關於房屋開工、領取使用 執照、交屋等遲延爭議，俱與出售土地之被上訴人無關，上 訴人胡玉枝不得以房屋預售契約之約定，對非該契約當事人 之被上訴人為請求。系爭房屋預售合約第11條約定，所謂「 申報開工」僅須上訴人北大興公司提出申報即可，非以工務 局核准日為時點，上訴人北大興公司業於95年1月17日向工 務局申報開工，並未遲延。又上訴人胡玉枝前曾要求上訴人 北大興公司變更室內工程，致增加工期約40天，此不可歸責 於伊；且本件於95、96年間曾與鄰地發生界址糾紛，於96年 12月20日至中和市調解委員會調解，嗣後雙方將地界退讓至 無爭議之界線，導致使用執照取得時間延宕近90天，依系爭 房屋預售合約第11條第2項但書約定，上訴人北大興公司不 負遲延責任。又系爭房屋坐落基地原係以工業區用地向工務 局請領使用執照，嗣因協調地目變更為住宅區之事項，上訴 人北大興公司依新北巿政府之要求，於97年10月28日召開都 市計畫使用分區變更協調會迄至97年12月29日繳納保證金， 上開期間應予扣除。從而，上述非可歸責於上訴人北大興公 司之事由，至少可增加7個半月工期，並無上訴人胡玉枝指 訴之遲誤取得使用執照101天之情事。上訴人北大興公司於 98年2月6日以信函通知上訴人胡玉枝於98年3月9日至工地辦 理驗屋手續，亦經上訴人胡玉枝於驗屋確認單所載內容缺失 並經修繕完成；嗣上訴人北大興公司於98年4月8日以存證信 函通知上訴人胡玉枝交屋，故無交屋遲延。至於上訴人胡玉 枝主張系爭房屋有諸多瑕疵，屬瑕疵擔保責任事項，尚不得 以瑕疵存在而否定已完成之交屋事實，故上訴人胡玉枝要求 上訴人北大興公司負擔房貸利息，並無理由。至於房屋稅、 地價稅部分，依房屋預售合約第14條第1款及土地預售合約 第6條第1款之約定，依「產權登記日」為準分別核算，非以 「完成交屋日」為核算基準，上訴人北大興公司於98年4月8 日通知交屋，依房屋預售合約第15條第7、8項約定，自該時 起相關費用皆應由上訴人胡玉枝自行負擔。且依系爭土地預 售合約第1條第4項約定「如因土地分割、合併或地籍圖重測



，則依新地號、新面積辦理產權登記」，系爭土地縱因重測 而有面積短少情事，亦應以重測的面積作為產權登記登記之 範圍，故被上訴人移轉予上訴人胡玉枝之土地面積並無短少 。被上訴人非房屋興建者，更非代表上訴人北大興公司出售 土地，且未明示與上訴人北大興公司就違約事項連帶責任， 則上訴人胡玉枝請求上訴人北大興公司就被上訴人之給付義 務負連帶責任，依法無據等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠ 原判決關命上訴人北大興公司給付部分廢棄。㈡上開廢棄部 分，上訴人胡玉枝在第一審之訴駁回。另就上訴人胡玉枝上 訴及追加之訴，答辯聲明：㈠上訴人胡玉枝上訴及追加之訴 均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、上訴人胡玉枝主張其於96年7月23日向訴外人杜淑美承受其 購買坐落臺北縣中和市（現改制為新北巿中和區○○○○段 158－5地號土地上興建之環球薈舘透天麗舍區B12棟預售房 地一戶之權利，並於當日與上訴人北大興公司簽訂系爭房屋 預售合約，與被上訴人簽訂系爭土地預售合約。約定房屋及 車位總價款423萬元，土地價款986萬元等語，為上訴人北大 興公司、被上訴人所不爭（見本院卷一第156頁至背面）， 堪信為真實。
五、上訴人胡玉枝主張上訴人北大興公司逾期開工、逾期取得使 用執照、逾期交屋，應給付違約金罰款及其因此受有損害等 語，上訴人北大興公司及被上訴人雖辯稱：上訴人胡玉枝已 於98年11月30日與上訴人北大興公司以10萬元達成和解，上 訴人胡玉枝不得再為請求云云，並據提出和解書為證（見原 審卷一第66頁），惟觀諸上開和解書記載「立書人胡玉枝（ 以下簡稱甲方），向北大興建設股份有限公司（以下簡稱乙 方）預定購買『環球薈舘』麗舍透天區B12計一戶，因甲方 （即上訴人胡玉枝）對室內工程變更作業糾紛，致向台北縣 政府法制局及財團法人中華民國消費者文教基金會申訴購屋 糾紛等事宜，經買賣雙方充分溝通，甲方接受乙方之工程變 更作業缺失改善補償金計新台幣壹拾伍萬壹仟伍佰伍拾玖元 整，自乙方給付日起由甲方自行負責修繕，爾後若再有任何 缺失概與乙方無關」等語（見原審卷一第66頁），可知上訴 人胡玉枝與上訴人北大興公司係針對室內工程變更及施工缺 失達成和解。參之上訴人胡玉枝於達成上開和解前，係以房 屋之工程缺失、變更工程之範圍及上訴人北大興公司未予改 善仍通知交屋等爭議，向臺北縣政府法制局及財團法人消費 者文教基金會提出申訴等情，有臺北縣政府消保官受理消費 者申訴協調紀錄書、財團法人消費者文教基金會98年9月30 日98申字第8098A080190號函附卷可稽（見原審卷一第125至



127頁），則系爭土地是否因重測致面積短少、系爭房屋有 無遲延交屋之問題，非屬上訴人胡玉枝向臺北縣政府法制局 及財團法人消費者文教基金會提出申訴之事項，故和解書另 載「甲方前曾質疑土地重測面積短少及延遲交屋等事宜，甲 方保證今後不再煽動其他住戶或於網路家族議論該事件」， 要僅係上訴人胡玉枝保證此後不於網路上討論之意。且依證 人即原任上訴人北大興公司業務經理梁耀東證稱：「我有看 過此份和解書，當時我是在上訴人北大興公司工作，當時職 務是業務經理，我負責交屋之工作。交屋當天我代表上訴人 北大興公司與證人張冠南（上訴人胡玉枝之夫即其代理人） 談的，但證人張冠南不同意，有修改，之後我有與總經理洽 談，之後才簽立和解書」「當時是因為交屋客變、屋況瑕疵 原因，我當時和張冠南談一談，當時另有上訴人北大興公司 業務夏小姐也有在場，同意補金額給張先生。和解之後所補 金額是要張先生自己去瑕疵去修補」「當時張冠南代理上訴 人胡玉枝只是承諾不在網路上討論這件事情，我和對造沒有 討論對造是否針對這二項不請求賠償，且簽署和解書之後， 就辦理交屋」「當時協商時只是就辦理交屋來協商」等語（ 見本院卷三第4頁背面、第5頁正背面、第6頁正背面），足 見上訴人胡玉枝與北大興公司代理人僅就房屋之工程缺失、 變更工程之範圍兩項爭議，達成由上訴人北大興公司給付15 萬1,559元予上訴人胡玉枝，上訴人胡玉枝同意完成交屋程 序，及承諾不再煽動其他住戶及網路家族討論土地面積短少 及遲延交屋等事項之和解，不及於其他土地面積短少、遲延 交屋損害賠償等事項，則環球薈舘新建工程應納應退費結算 表上載明「無其他違約之爭議」云云，自難認上訴人胡玉枝 有拋棄針對土地重測面積短少及延遲交屋所生之損害賠償請 求權，況依證人夏惠娜證稱：「（提示原審卷第67頁，法官 問：有無處理過？有無看過此份文件？當時在上訴人北大興 公司擔任何職務？交屋文件是你蓋章？）有看過，我是負責 客服及交屋事宜。是的，結算表所載項目也是其中一環，另 如客變等，會牽涉到交屋事項，做最後的確認，另外地價稅 及房屋稅部分，我記得當時公司財務會另外作一張表格，因 不牽涉交屋，所以沒有列在退費結算表內」等語（見本院卷 三第8頁），而環球薈舘新建工程應納應退費結算表記載結 算之項目計有「交屋款、工程變更施工費、工程追減、契稅 、印花稅、登記規費、謄本費、代書費、管理基金、管理費 」，係與辦理交屋手續相關之費用，益見該結算表上戳章所 載「買方業已繳清交屋帳款，賣方同時交付權狀，雙方已盡 履約責任，無其他違約之爭議」（見原審卷一第167頁），



僅係針對上開與辦理交屋手續相關費用項目業已結清而言， 並不包括該結算表所載以外之事項。亦即，環球薈舘新建工 程應納應退費結算表所載項目僅係就交屋所為結算，用供買 賣雙方於辦理交屋時一併確認，故該結算表所載「無其他違 約之爭議」僅指該表其上所載項目已無違約爭議而言，故上 訴人北大興公司上開辯稱，應無可採。
六、上訴人胡玉枝主張上訴人北大興公司有逾期開工、逾期取得 使用執照、逾期交屋之違約情事，上訴人北大興公司及被上 訴人應負擔害賠償責任等情，業據後者否認。經查： ㈠就逾期開工而言：
上訴人胡玉枝主張以工務局核准開工日作為系爭房屋預售合 約第11條第1項之申報開工日，上訴人北大興公司有逾期申 報開工云云。經查：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118 號判例參照）。查系爭房屋預售合約第11條第1項約定「本 建築工程賣方最遲應於民國95年1月15日以前向工務局申報 開工，自工務局核准開工日起算三十個月以內完成主建物、 附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以工務局核發使用 執照為完工日」，自上開約定中將「向工務局申報開工」與 「工務局核准開工日」分列，可見「申報開工」與「核准開 工」係屬二事。且申報開工之主動權在上訴人北大興公司， 至於核准開工則屬臺北縣政府工務局之職權，非上訴人北大 興公司所得掌控，自無將非屬上訴人北大興公司所得掌控之 核准開工日作為申報開工日之可能，上開第11條第1項應係 約定系爭預售屋工程應於95年1月15日前向工務局申報開工 即可。至於內政部編印之預售屋買賣契約書範本僅供買賣雙 方訂約時參考之用，並無拘束當事人之效力，房屋預售合約 第11條第1項既明白約定以95年1月15日為最遲申報開工之日 期，則上訴人胡玉枝主張：應以工務局核准開工日作為此約 定之申報開工日云云，應無可採。
⒉再依系爭房屋預售合約第11條第2項約定「賣方如逾期未申 報開工或未取得使用執照者，每逾一日應給付買方已付之本 約價款萬分之五單利計算之遲延利息予買方」，本件上訴人 北大興公司向工務局第一次申報開工之日為95年1月17日（ 見原審卷一第69頁），而工務局核准開工日為95年3月15日 ，為兩造所不爭，是上訴人北大興公司申報開工逾越約定之 申報日95年1月15日有2日，上訴人胡玉枝於其時已繳付房屋 之訂金10萬元及簽約金29萬元，合計39萬元，有房屋（法定



汽車停車位）付款明細表附卷可參（見原審卷一第33頁）， 是上訴人胡玉枝得依上開約款，請求上訴人北大興公司給付 罰款390元（390,000x0.0005x2=390）。至於請求被上訴人 給付1萬1505元，核屬無據。
㈡就逾期取得使用執照而言：
上訴人北大興公司於95年3月15日經工務局核准開工，至97 年12月25日取得使用執照，為兩造所不爭執。依系爭房屋預 售合約第11條第1項約定「本建築工程賣方最遲應於民國95 年1月15日以前向工務局申報開工，自工務局核准開工日起 算三十個月以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並以工務局核發使用執照為完工日」（見原審卷一 第13頁），則上訴人北大興公司本應於97年9月14日取得使 用執照，然其至97年12月25日始取得使用執照，而足認定有 遲延之情事。上訴人北大興公司辯稱：係因上訴人胡玉枝申 請變更工程，系爭社區之客變量大，法令變更致影響工期， 界址發爭議致遭鄰房阻止施作，另須花費時間備足新北巿政 府要求繳納之保證金等不可歸責於己之事由，故應增加合理 工期，不應認其遲延取得使用執照云云。
⒈就上訴人胡玉枝變更工程而言：
⑴依系爭房屋預售合約第11條第2項但書約定「…但有下列情 事之一者，賣方不負遲延完工之責…㈢因買方要求辦理室內 工程變更，致影響工程進度。㈣因政府法令變更、天災地變 、鄰房抗爭或其他不可歸責賣方之事由，致不能如期完工」 （見原審卷一第70頁），是買方要求室內工程變更，致影響 工程進度者，上訴人北大興公司不負遲延完工責任。查上訴 人胡玉枝雖變更室內工程，惟營建工程之追加金額3萬5,024 元，追減金額4萬1,532元；機電工程之追加金額4萬7,775元 ，追減金額1萬元；設備工程之追減金額2萬9,522元，共計 追加減工程金額為2萬7,639元（含營業稅），有環球薈舘工 程變更費用明細表附卷可稽（見原審卷一第70頁），上開追 加減金額不大，變更工程之範圍顯非浩大。且依證人即負責 系爭建案設計、監造之建築師郭長庚證稱：「本件是否有客 戶變更，影響到使照核發我不確定，有些室內變更，我們認 為不會影響公共安全，但是工務局查驗的人員認為會影響公 共安全，則會要求業主申請變更設計，我記得本件施作之雨 遮形狀，客戶有意見，依照客戶配合瓦斯管線之配置美觀要 求雨遮作調整，而工務局則認為是否因認定為雨遮或花台有 意見，所以要求我們去做變更，之後認為法令當時審照已經 核准，所以沒有變更，工務局後來也同意，我記得因為這樣 ，所以使照申請核准時間延後2星期」等語（見本院卷一第



228頁正背面），足見買方要求變更室內設計，致影響公共 安全時，建商始須辦理變更設計，本件建物之雨遮或花台及 瓦斯管線配置迄未辦理變更設計。再者，客戶變更室內設計 乙項非證人郭長庚所承辦，其僅就上訴人北大興公司委託修 改更正部分，辦理圖說修改及變更設計申請等情，亦據郭長 庚建築師事務所函覆本院明確，有該所100年8月29日桃建庚 字第1000802號函附卷可稽（見本院卷二第49頁）。可見證 人郭長庚建築師於申請工務局核發使用執照之過程中辦理變 更設計，與買方客戶申請變更室內設計無關，故上訴人胡玉 枝申請變更室內之隔間、磁磚、門窗及電源迴路等項目，固 有上訴人北大興公司提出之RC前追加減帳估價單在卷（見原 審卷一第72至75頁），另上訴人胡玉枝於環球薈舘工程變更 費用明細表說明欄書立：「本人願承接原承購戶杜淑美已變 更之項目，惟變更之部分以本人和工務所協商變更為主，特 此切結無誤。上訴人胡玉枝7/25客戶要求按摩浴缸要裝，另 行辦理追加」云云（見原審卷一第70頁），而得見上訴人胡 玉枝加裝按摩浴缸，然範圍仍屬微小，綜上所述，仍不足證 明上訴人胡玉枝申請變更之工程項目已影響公共安全及工期 。
⑵又台鼎營造工程股份有限公司（下稱台鼎公司）雖於97年9 月16日以鼎環00000000號發函予上訴人北大興公司：「本公 司承攬貴公司環球薈舘建案，使照申請經縣府施工課派員查 驗、要求樓梯構造改變、隔間改變、樓梯踏數及位置調整… 等併同使照併案辦理設計變更。該變更設計所增加時程後屬 貴公司同意跟客戶變更所致，非本公司造成，請准予展延工 期40天」等語（見本院卷一第79-4頁），仍無得據以證明函 內所述之變更設計致展延工期，係因上訴人胡玉枝申請變更 工程項目所致。
⒉就系爭社區客變量大而言：
上訴人北大興公司辯稱：環球薈舘社區總戶數為312戶，其 中220戶辦理客變，數量多且客變內容繁雜多樣，部分客變 戶涉有RC樓梯改變構造為型鋼構造須結構技師補圖並簽證送 審；使用執照核發係整個社區、整個建案一併核發，須在所 有客戶變更確認施工內容後，一併送審後始能取得使用執談 等節，雖據提出環球薈舘客變加減帳明細表、環球薈舘客戶 選材選色表、追加減帳估價單為憑（見本院卷一第63至69、 215至224頁；本院卷二第143至148頁）。惟依系爭房屋預售 合約第12條「變更工程處理」約定「一、本約房屋之室內隔 間、裝修及設備工程，買方如需辦理室內局部變更，或增減 設備裝修工程等，應依『房屋室內局部變更處理辦法』之規



定辦理（如附件六），並且以申請壹次為限。二、建物外觀 、主要構造、管道間、消防設備及公共設施部份，係屬整體 裝置，為免影響整體用戶權益，不得要求增減或變更。其他 有妨礙第三人權益之虞或變更後影響本房屋結構安全，買方 亦不得要求變更」（見原審卷一第13頁背面），可見本件預 售屋買受人申請變更之工程項目，如有影響其他買受人權益 之虞或結構安全時，上訴人北大興公司依約得拒絕客戶變更 工程項目之申請，況依上訴人北大興公司所稱系爭建案客變 量有220戶，以每戶客變作業加上施作須0.5天計，影響天數 達110天之情，其本得依約拒絕變更工程項目之申請，抑或 與買受人協議延長工期，茲上訴人北大興公司既未拒絕上訴 人胡玉枝申請變更工程項目，復從未與包括上訴人胡玉枝在 內之買戶協議延長工期，則其辯稱因整個建案之買戶220人 ，客變而需延長工期乙節，即無可採。
⒊就法令變更影響工期而言：
上訴人北大興公司另辯稱：臺北縣政府工務局審查意見：「 透天區各戶大門外開迴轉半徑不得超出門前私設道路及陽台 開口寬度檢討不得小於1/2法令更正為不得小於3/4)」，要 求本建案進行變更設計作業云云，雖據提出郭長庚建築師事 務所函、臺北縣政府函、上訴人北大興公司客服組通知為證 （見本院卷一第70至73頁）。依系爭房屋預售合約第11條第 2項第4款約定：因政府法令變更，致不能如期完工時，上訴 人北大興公司固不負遲延完工之責任（見原審卷一第13頁正 背面），然本件建案關於陽台開口變更部分，依臺北縣政府 建築單行法規規定陽台開口寬度需大於3/4陽台寬度，本案 於建照取得時未被要求檢討，但於取得建照後抽查時，要求 依單行法規檢討之；另入口大門開啟時之迴轉半徑不可與基 地內通路重疊，以確保消防安全，就此臺北縣政府曾函覆郭 長庚建築師事務所：「有關避難層大門開向基地內通路之法 規疑義乙節，為維護基地內人行安全，避難層開啟門扇之迴 轉半徑，仍不宜與基地內通路相交」（見本院卷一第70、72 頁），足見上開變更設計僅涉及適用法規之疑義，非因法令 變更致影響工期，是北大興公司以此為由，辯稱本件應延長 工期13天云云，尚非可採。
⒋就界址爭議而言：
上訴人北大興公司另以：因鄰地界址發生糾紛，水溝及圍牆 無法施工，遲延申請使用執照云云，並提出台鼎公司函文、 臺北縣政府99年11月3日北地測字第0991055874號函、地界 爭議處理紀要、複丈成果圖、德峰營造股份有限公司函、臺 北縣中和地政事務所函、調解通知書為據（見原審卷一第84



頁、本院卷一第74至79-3、79-5至82頁；本院卷二第149至1 59頁）。惟上開台鼎公司係於96年10月3日致函上訴人北大 興公司，表示因受鄰房承包商德峰營造股份有限公司以地界 存有爭議尚未釐清，阻止其施作地界水溝及圍牆等工程，乃 請求延長工期90天（即至97年1月初），而上訴人北大興公 司遲至97年6月11日始提出第一次掛件申請使用執照，且因 文件不合規定而遭退件補正，第二次申請使用執照係於97年 7月3日掛件，新北巿政府工務局通知訂於97年7月15日辦理 竣工查驗，第三次掛號係97年12月5日，於97年12月25日核 發使用執照等情，有新北巿政府工務局98年9月22日北工施 字第0980785617號函在卷足佐（見原原卷一第166頁），則 台鼎公司於96年10月3日函文所述其遭阻止施作之地界水溝 及圍牆等工程，非本件建案之要徑工程，是上訴人北大興公 司就其所辯：界址爭議而應增加合理工期60天云云，並未舉 證以實其說，而無足採。
⒌就備足保證金而言：
⑴上訴人北大興公司辯稱：上訴人胡玉枝煽動聯合住戶（網路 家族），向新北巿政府陳情系爭土地乙種工業區地目應變更 為住宅區，從97年7月2日上訴人北大興公司召開地目說明會 至97年12月29日湊足保證金繳納，此期間應予扣除等語。上 訴人胡玉枝則陳述以北大興公司明知建物基地為工業用地， 猶向其承諾取得使用執照之期限，自應承擔以工業用地興建 住宅，在取得使用執照之風險之困難云云。
⑵經查，本件建案之銷售廣告雖以「居家辦公化」「光纖網路 實現未來不是夢」「環球薈館住戶率先圓夢」作為題材（見 本院卷二第37、38頁），惟觀諸系爭土地預售合約第1條第1 項「土地標示」載明「台北縣中和巿外員山段158-5地號， 土地面積共計伍仟玖佰貳拾貳平方公尺【麗舍區基地，使用 分區為中程巿都巿計畫乙種工業區】」；系爭房屋預售契約 第2條本社區規劃說明「一、本社區坐落基地使用分區屬『 中和市都市計畫乙種工業區』，經獲准依『都市計畫法台灣 省施行細則第十八條』暨『台北縣都市計畫甲、乙種工業區 申請設置公共服務設施，公用事業設施暨一般商業設施總量 管制作業要點」規定，特許按一般商業設施（一般零售業、 一般事務所、自由職業事務所）總量管制使用…二、本社區 分為…及【麗舍區】：即坐落台北縣中和巿外員山段一五八 －五地號土地上，領有台北縣政府玖肆中建字第參玖捌號建 造執照（建照影本詳如附件一）」；臺北縣政府玖肆中建字 第叁玖捌號建造執照「建築年各層用途」載明「一般商業設 施（一般零售業、一般事務所）自由職業事務所」，有系爭



房屋預售合約、系爭土地預售合約、建造執照附卷可稽（見 原審卷一第7頁正背面、第21頁背面、第24頁背面），是上 訴人胡玉枝簽立該合約時，業已知悉系爭土地之使用分區為 都市計劃乙種工業區，上訴人北大興公司所建預售屋於用途 上則係特許按一般商業設施（一般零售業、一般事務所、自 由職業事務所）總量管制使用，是上訴人北大興公司並無請 領乙種住宅區、用途為住宅之使用執照的契約義務。而新北 巿政府針對轄內使用分區工業區內以一般商業設施登錄總量 管制之建照工程，依其設計圖說、隔間及衛浴設備判斷，為 免日後違反都市計劃法臺灣省施行細則第18條規定擅自轉作 住宅及其他違反工業區土地使用管制之行為，於請領使用執 照時應檢附切結書及繳納保證金後，方得以核發使用執照， 並應於領得使用執照後六個月內循都市計畫變更程序辦理使 用分區為住宅區等情，亦有新北巿政府工務局99年8月17日 北工施字第0990684342號函在卷足憑（見原卷二第19頁）。 是上訴人北大興公司雖於97年7月3日雖掛號請領使用執照， 惟因文件未附齊全，並因眾多買戶之要求，而於97年10月28 日召開都巿計劃使用分區變更協調會，並於97年12月5日補 正再次掛件申請，後於97年12月16日出具切結書及繳納保證 金1,166萬5,156元，終經新北巿政府工務局於97年12月25日 核發使用執照，有新北巿政府工務局99年8月2日北工施字第 0990684415號函、99年8月17日北工施字第0990684342號函 、協調會會議記錄附卷可參（見原審卷二第8、17頁；本院 卷二第14至30頁），並依證人即新北巿政府工務局使照股職 員潘仕傑證稱「該業務是由城鄉局承辦，申請建造執照時， 會簽城鄉局的意見，是否符合管制的規定，使用執照是依照 建造執照核准圖說來做審查，所以不會有管制總量處理的問 題。本件申請建築執照時，使用分區為乙種工業區，主要用 途為一般商業設施，只能作為一般零售業及一般事務所之用 ，所以使用執照及建築執照都不會有所謂乙種工業區住宅」 「要求業主繳納保證金或回饋金是怕工業區商業設施作為住 宅之違規使用所繳納保證金，執照是北大興公司提出申請， 法源依據是因工務局局長怕會違規使用，所以開會，這個會 議不是依上訴人北大興公司這個案子而來，而是通案而來， 開會決定。依申請執照核准之圖說來判斷如果有變更有住宅 之虞，要求業主繳納保證金、切結書（要求業主領得使用執 照後6個月內作都市計劃變更為住宅區）。業主如果申請都 市計劃變更為住宅區時，該建物就會成為住宅區之住宅。本 件有檢附切結書及繳納保證金保証書（銀行出具），本件建 物所在都市計劃現在申請變更，尚未變更完成，詳細程序要



問城鄉局」「本案必須要繳交切結書及保證金，本件是因依 照圖說隔間及衛浴設備擺設判斷可能作為住宅使用，所以要 求上訴人北大興公司提出切結書及保證金保證書，切結書與 保證金繳納是會影響使用執照核發」「乙種工業區作為住宅 使用之疑問是依97年10月23日之會議結論辦理，所以96年之 前應不需要召開說明會，現在假設有乙種工業區作為住宅區 使用之疑慮時，再要求業主提出切結書及保證金時，會召開 說明會，但沒有規定一定要召開說明會」等語（見本院卷一 第230頁正背面、第231頁）；另證人即新北巿議會議員江永 昌亦證稱「…因為2、3年當中，台北縣政府對於以往違反都 市計劃乙種工業區作為住宅使用，認需要嚴格管制，對於乙 種工業區一般事務所的建案，如違反分區使用，一般住戶則 會處罰6-30萬元，本建案住戶因為怕入住後被開罰，故要求 我請台北縣政府轉請上訴人北大興公司召開協調會。辦理都 市計劃使用分區變更，工業區土地變更為住宅區土地，須繳 納回饋金及提出公共設施保留地。本建案住戶希望以不要繳 納回饋金或代金方式將坐落工業區變更為住宅區，此為協調 會目的」「上訴人北大興公司說他是在蓋乙種工業區一般事 務所，而台北縣政府告訴住戶如果入住，就要開罰，據我所 知，議會吵鬧很久，建案沒有被列管到，則會取得使用執照