臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1189號
上 訴 人 黃世凱
訴訟代理人 黃達元律師
複 代理人 李樂濟律師
被 上訴人 鍾日安
訴訟代理人 鄭仁壽律師
上列當事人間確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國
100年9月30日臺灣桃園地方法院100年度訴字第908號第一審判決
提起上訴，本院於101年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益(最高法院52年台上字第1240號判例意旨 參照)。本件上訴人主張原法院99年度司執字第52785號清償 債務強制執行事件(下稱系爭執行事件)，經上訴人拍得乙標 即桃園縣龍潭鄉○○段192地號土地應有部分四分之一（下 稱系爭土地），及坐落其上500建號建物、561建號建物(下 稱系爭建物)，詎被上訴人竟基於其為系爭土地之共有人， 向原法院執行處陳明其就系爭土地、建物有優先承買權，惟 為上訴人否認，是上訴人得否拍得系爭土地、建物所有權， 其私法上地位即有不安之狀態，而得以法院之確認判決除去 ，上訴人提起本件確認之訴，請求確認被上訴人就系爭執行 事件拍賣系爭土地、建物，優先承買權均不存在，揆諸前揭 揭，有即受確認判決之法律上利益，於法洵屬有據，應予准 許。
二、上訴人主張：其於系爭執行事件標得執行債務人鍾日煥所有 系爭土地、建物，詎被上訴人竟向原法院執行處表明其為系 爭土地共有人（應有部分四分之一），而就系爭土地、建物 行使優先購買權。然土地共有人之優先購買權，並不及於共 有土地上所興建之建物，且系爭500建號建物為農舍，於興 建時即由當時土地全體共有人即被上訴人、訴外人鍾日源、 鍾日鴻共同出具土地使用權同意書，同意鍾日煥使用系爭土 地全部，共有人間已成立分管契約，既無土地法第34條之1
立法理由所考量「共有土地使用困難」之情形，且同意書亦 生拘束後手之效力，於鍾日煥出售系爭土地時，上訴人亦受 該同意書之拘束，被上訴人因而不得主張系爭土地及建物優 先承買權。又農業發展條例(下稱農發條例)第18條第4項乃 強制規定，應優先土地法第34條之1規定適用，則被上訴人 既不得優先購買系爭500建號農舍，且系爭500建號農舍亦不 得分離移轉，被上訴人自無就系爭500建號農舍行使優先承 買權。再者，鍾日煥所有系爭土地、建物遭查封後，出現訴 外人羅胡生妹新台幣（下同）250萬元、羅春珠900萬元支付 命令債權，且鍾日煥之子鍾文通2次擔任羅春珠代理人參與 投標，足見鍾日煥為保有系爭土地、建物，先建立假債權以 稀釋債權人分配權益，再借用被上訴人名義行使優先承買權 ，屬脫法行為，並剝奪上訴人承買權，顯失公平。爰聲明： 確認被上訴人就系爭執行事件拍賣系爭土地、建物優先購買 權均不存在。原審判決上訴人敗訴。上訴人聲明不服提起上 訴，上訴聲明：原判決廢棄。確認被上訴人就系爭執行事件 拍賣系爭土地、建物優先承買權均不存在。
三、被上訴人則以：其為系爭土地之共有人，則被上訴人自得依 土地法第34條之1第4項之規定，於上訴人標得系爭土地時主 張優先承買，且依農發條例第18條第4項規定，農舍應與其 坐落土地一併移轉，則系爭土地、建物既係合併拍賣，被上 訴人自應一併對土地、建物合併承購，不得任選土地或建物 主張優先承購權，即被上訴人亦依照拍賣公告之記載，併對 系爭建物主張優先承購。另否認鍾日煥有故意製造假債權， 並假藉被上訴人之名義行使優先承買權等語，資為抗辯。答 辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第36頁）：
㈠系爭土地之地目係農牧用地，坐落於其上系爭500建號建物 係農舍，另系爭561建號建物係未辦保存登記之建物。 ㈡系爭土地暨坐落於其上之系爭500建號建物、系爭561建號建 物，原為訴外人鐘日煥所有，經原法院系爭執行事件，由上 訴人於100年4月18日以520萬元之價格拍定。 ㈢被上訴人為系爭土地之共有人。
㈣原法院執行處通知被上訴人是否就系爭土地、系爭500建號 、系爭561建號建物行使優先承買權，於100年4月25日寄存 送達於新北市政府警察局新店分局青潭派出所，被上訴人於 100年5月2日向原法院執行處表明優先承買之意。五、上訴人主張其向原法院執行處標得系爭土地、建物，詎被上 訴人竟主張就系爭土地、建物有優先承買權，惟為上訴人所 否認，並據以提起本件消極確認之訴。查：
㈠被上訴人就系爭土地是否有優先承買權？
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。本件被上 訴人為系爭土地之共有人，此為上訴人所不爭，則被上訴人 自得援引上揭規定，就上訴人標得而買受系爭土地之所有權 為優先承買。
⒉上訴人雖主張土地法第34條之1第4項之立法理由，係於促進 土地利用，而非簡化共有關係，故若促進土地利用之目的已 達成，則無簡化共有關係之必要，又因系爭執行事件債務人 鐘日煥業於系爭土地上搭建農舍使用，系爭土地之共有人間 已有分管之約定，是以依土地利用之目的既已達成，自無再 給予被上訴人優先承買權之必要云云。惟鍾日煥於系爭土地 上搭建系爭500建號建物時，系爭土地之原共有人即被上訴 人、訴外人鐘日源、鍾日鴻固曾出具土地使用權同意書，同 意鍾日煥於系爭土地建造農舍，有桃園縣龍潭鄉公所100年8 月25日龍鄉工字第1000023309號函附該土地使用同意書在卷 可憑(見原審卷第69頁)，縱上訴人主張該同意書為系爭土地 之全體共有人約定系爭土地由鍾日煥分管，亦無阻礙被上訴 人嗣於鍾日煥處分系爭土地時，得依土地法第34條之1第4項 規定行使優先承買權。上訴人以系爭土地已由全體共有人約 定由鍾日煥分管，並於鍾日煥處分系爭土地時，因而解免其 他共有人得依土地法第34條之1第4項主張優先承買權，顯係 逾越土地法第34條之1第4項之解釋，增加未有之限制，自無 足取。另土地法第34條之1立法理由固係「為解決共有不動 產之糾紛，促進土地之利用，便於地籍管理及稅捐課徵」。 惟土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共 有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為 第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先 承購權，簡化共有關係(最高法院72年台抗字第94號判例意 旨參照)。而關於共有物管理之立法例觀之，土地法第34條 之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設 定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算。另修正民法第820條第1項規 定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算等。因此就共有物之管理，已 傾向依多數決為之，故土地法第34條之1第4項簡化共有關係 之規定，顯係藉簡化共有土地關係後，以達成促進土地利用 之目的，促使共有物有效利用，共有之土地縱已達成分管之
約定，於該分管之共有人出售該土地應有部分，亦無排斥賦 予共有人優先承買土地之權利，若認土地共有人間業已成立 分管契約，而於他共有人出賣其應有部分時，其他共有人即 不得主張共有人之優先承買權，顯失簡化共有關係之目的， 無助於促進土地之利用。上訴人以系爭土地共有人前已有分 管之協議，即應排除土地法第34條之1第4項共有人優先承買 權之適用云云，無足可取。
㈡被上訴人就系爭建物是否有優先承買權？
⒈系爭500建號建物係農舍，有建物登記第二類謄本附卷可考 （見原審卷第87頁)，復有調閱桃園縣龍潭鄉公所100年8月2 5日龍鄉工字第1000023309號函附86龍鄉建區農使字第227號 使用執照、85龍鄉建區農字第248號建造執照案資料在卷可 考(見原審卷第62頁至第79頁)。又系爭561建號建物雖係一 未辦保存登記之建物，有拍賣公告在卷可證（見原審卷第10 頁反面)，而原審依調閱系爭執行卷所附之桃園縣地政事務 所99年8月13日之99年溪測法建字第002430號複丈成果圖暨 鄭宇能建築師事務所估價報告書內所檢附之現場照片等，認 系爭561建號建物為系爭500建號建物之增建部分，且構造上 達無法區別主從，使用上亦無從分離之情形，復經濟上無從 分別處分，為系爭500建號建物所有權之一部，而為農舍， 復為上訴人所不爭（見本院卷第35頁反面)。 ⒉又農發條例第18條第4項中段規定：農舍應與其坐落用地併 同移轉或併同設定抵押權。而被上訴人就系爭建物坐落之系 爭土地，依土地法第34條之1第4項規定得主張優先承買，已 如前述，該優先承買權原不及於坐落共有土地上之系爭建物 ，惟系爭建物依農發條例第18條第4項中段既應與系爭土地 併同移轉，則被上訴人自得就系爭建物併同主張優先承買。 ⒊上訴人雖主張被上訴人原僅得就系爭土地優先承買，而不得 優先承購系爭建物，則依農發條例第18條第4項系爭建物與 系爭土地不得分離移轉之規定，被上訴人就系爭土地、建物 即不得主張優先承買云云。惟為確保農業永續發展，因應農 業國際化及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構 ，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準 ，特制定本條例；本條例未規定者，適用其他法律之規定， 農發條例第1條定有明文。是以農發條例係為因應農地之特 殊情形所設，雖屬土地法之特別規定，惟於農發條例所未規 定者，仍無排除土地法規定之適用。本件被上訴人依土地法 第34條之1第4項規定，就系爭土地既有優先承買權，為落實 農發條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之規定 ，被上訴人就系爭土地之優先承買權，自應及於系爭建物。
如依上訴人主張被上訴人因不得優先承買系爭建物，依農發 條例第18條第4項規定，亦不得優先承買系爭土地，即共有 人於共有之農地搭蓋農舍後，於該共有人處分共有土地應有 部分時，他共有人反不得主張優先承買，無異剝奪其他共有 人本得依土地法第34條之1第4項規定優先承買共有土地之權 利，形同共有人於共有土地搭建農舍後，即排除土地法第34 條之1第4項規定之適用，顯非農發條例第18條第4項之立法 目的。上訴人前揭主張，殊無足取。
㈢又原法院執行處拍賣系爭土地、建物時，已於拍賣公告備註 欄四、五載明：系爭土地、建物合併拍賣，系爭土地係拍賣 應有部分，拍定後不點交，共有人有優先承買權，又為共有 物使用關係簡化，如基地共有人於拍賣主張上開土地優先承 買權，應依拍賣條件，連同地上房屋一併承買，不得選擇土 地部分優先承買等語（見原審卷第11頁)。是上訴人擬標得 系爭土地、建物時，即已知悉系爭土地之共有人得優先承買 系爭土地，且併同系爭建物一併承買至明。則原法院執行處 嗣通知系爭土地共有人即被上訴人、張寬裕是否依同樣條件 優先承買系爭土地、建物時，被上訴人即於100年5月2日陳 明表示優先承買，有原法院執行處100年4月18日桃園永99司 執七字第52785號函、優先承買聲請狀在卷可考（見原審卷 第53頁、第54頁），並無損及上訴人權益。上訴人主張被上 訴人優先承買系爭土地、建物，剝奪上訴人承買權，顯失公 平云云，要無足取。
㈣另上訴人舉本院暨所屬法院91年度法律座談會民事執行類第 18號、90年度法律座談會民事執行類第23號、86年度法律座 談會民事執行類第17法律問題研究意見等（見原審卷第43頁 至第45頁），係本於土地登記規則第83條規定，土地法第34 條之1第4項之優先承買規定，於區分所有建物連同其基地應 有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之， 所為之研討意見，與本件事實迴異，上訴人比附援引據為被 上訴人就系爭土地、建物無優先承買權，自無足取（相類情 形，有本院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第35號研 討意見參照）。上訴人復舉內政部頒布「土地法第34條之1 執行要點」第11點第3項、第4項之規定，亦僅規範他共有人 之優先購買權，應受有關法律之限制。區分所有建物連同其 基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無土地法第34 條之1第4項優先購買權之適用。上訴人衍生認本件受有農發 條例第18條第4項規定之限制，故被上訴人就系爭土地、建 物無優先承買權云云，亦無所據，不足為採。
㈤再者，上訴人主張系爭執行事件債務人鍾日煥於系爭土地、
系爭建物遭查封後，為保有該土地及建物，由訴外人羅胡生 妹、羅春珠製造250萬元、900萬元支付命令假債權，且鍾日 煥之子鍾文通2次擔任羅春珠代理人參與投標，足見鍾日煥 為保有系爭房地，藉以稀釋系爭執行事件之債權人之分配權 益，再借用被上訴人名義行使優先承買權，則被上訴人出借 名義應買，係屬脫法行為，於法不應准許云云，固據提出原 法院99年度司促字第28283號支付命令、100年度司促字第21 66號支付命令、民事聲請狀、鍾文通戶籍謄本、原法院99年 度司執字第52785號投標書、參與分配狀（見原審卷第92頁 至第99頁）。惟為被上訴人否認，且其所稱鍾日煥是否製造 前揭上訴人主張之假債權云云，僅關乎系爭執行事件之債權 人將來分配之債權額，要與被上訴人得否就系爭土地、建物 主張優先承買無涉。被上訴人聲請調閱前揭支付命令卷，核 無必要。而關於上訴人主張鍾日煥是否借用被上訴人名義行 使優先承買權云云，復未能舉證以明其實，上訴人徒以鍾文 通為鍾日煥之子，鍾文通2次擔任羅春珠代理人參與投標， 遽謂鍾日煥有借被上訴人名義行使優先承買之脫法行為，不 足為採。
六、綜上所述，被上訴人就上訴人於系爭執行事件標得系爭土地 、建物有優先承買權。上訴人訴請確認被上訴人就系爭執行 事件拍賣系爭土地、建物優先承買權均不存在，為無理由， 不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 7 日
民事第八庭
審判長法 官 許正順
法 官 鄭威莉
法 官 蘇芹英
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 8 日
書記官 陳韋杉
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。