臺灣士林地方法院民事判決 九十年度訴字第一一五八號
原 告 仁普建設股份有限公司
法定代理人 許育誠
被 告 甲○○
癸○○
辛○○
丁○○○
訴訟代理人 林家水
被 告 丑○○○
乙○○
丙○○
己○○
庚○○
壬○○○
子○○○
右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告甲○○、癸○○、辛○○、丁○○○、丑○○○、乙○○、丙○○、己○○ 、庚○○、戊○○、壬○○○、子○○○應各給付原告新台幣（下同）五萬元， 及各自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止按週年利率百分之五計算利息。 ㈡原告願供擔保後，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠兩造於民國八十八年一月十八日訂立合作興建大樓契約書（下稱「系爭合建契約 」），其第一條明定被告提供所有坐落台北市○○區○○段二小段二四五等地號 與鄰地同段同小段之土地共八十五筆共同申請都市更新，依更新獎勵通過之範圍 合建．．．。第十三條第六款又約定，本契約自簽約日起有效期限為一年，期滿 無法完成時本契約書作廢，被告原收取之保證金無息七天內退還。 ㈡被告於系爭合建契約簽立時均已分別收受原告交付之簽約保證金各五萬元，原告 於簽約後即積極與地主及住戶交涉，希望整合各地主俾便都市更新，改善地主居 住環境，美化都市景觀，惟查系爭合建土地住戶極為複雜，其中台灣銀行土地四 戶、水利地一戶、警察宿舍九戶共二十七戶迄今無法簽約，致已簽約之五十六人 中，已有四十一人依契約約定解約返還訂金，惟被告等十二人經通知返還保證金 均置之不理。為此，訴請被告返還保證金及遲延利息。 ㈢被告拒不返還之抗辯有三：二年後才請求返還顯然遲延、有其他建商欲簽約原告 不同意，以及不退保證金契約仍然有效云云，其抗辯與事實不符：
⒈原告於簽立己○○、廖振芳之最後日期為八十九年三月三十日，旋於八十九年 八月二十三日召開都市更新團體會議，參加單位有市府都發局、市府財政局、 台灣銀行、臺北市政府警察局、台北市議員林晉章、陳玉梅、王浩、藍美津、 大同區公所、民權里長簡銘智以及被告等人。經討論結果㈠台銀表明不參與建 造。㈡警察局宿舍九戶不參與合建，因無法遷移。㈢一六○巷二十二弄八米巷 道即警察宿舍、台銀租地，及私人土地共二十戶不參與合建，被告參加會議已 知無法辦理都市更新，又經原告之代理人楊民良於八十九年十月中旬向地主代 表林永盛母親表明上述原因無法建造，另私有土地十三戶不願簽約，該合建契 約確定無法履行，請求通知地主辦理解約。
⒉原告早在八十九年十一月一日發函通知承辦本件更新案之建築師王永強解除契 約，對本件無法繼續執行，被告謂其他建商欲洽談，原告豈有不同意之理，蓋 以原告明知本更新案已無希望而解除契約，被告有機會樂觀其成毫無反對之理 ，被告空言抗辯即失依據。
⒊系爭合建契約第六條第一款約定本約簽訂時，原告先交付五萬元之簽約訂金予 被告，若原告於一年內全部鄰地未完成簽約時，原告如放棄該合建案，被告應 將原收之訂金五萬元，經原告通知七日內無息退還原告，未退還者本約繼續有 效；且上述時間不含獎勵更新之申請及審核時間。準此，兩造之真意係以一年 內與鄰地完成簽約申辦都市獎勵更新之申請及審核為契約履行條件，若鄰地不 願簽約，都市更新已無法完成，即附停止條件法律行為，於條件成就時始生效 力，若條件已屬不能成就，則該契約自無法律上效力之可言（最高法院二十二 年上字第一一三○號判例參照）。被告辯稱不退保證金契約仍然有效云云，今 鄰地無法辦理簽約及申辦更新都市獎勵，對被告而言契約應屬無效，被告欲主 張契約長期存在，非但違背契約本旨，抑且對被告不利，是其抗辯即無理由。三、證據：提出都市更新團體會議通知函影本、存證信函影本、台北市政府都市發展 局書函影本、合建土地規劃圖影本各一份、房屋合建契約書影本、收據影本各十 二份，並聲請訊問證人楊民良。
乙、被告甲○○、癸○○、辛○○、丁○○○、丑○○○、乙○○、庚○○、戊○○ 、子○○○方面：
被告丑○○○、庚○○、戊○○未於最後言詞辯論期日到場，據其於之前言詞辯 論期日與被告甲○○、癸○○、辛○○、丁○○○、乙○○、子○○○到場所為 之聲明及陳述如左：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
系爭合建契約約定原告以一年期限蓋房子，但最後原告拖延二年多才要求被告返 還保證金，而依據該契約書之約定，一年後若無法如期完成，被告收取之保證金 須於七日內退還，否則契約繼續有效。又一年到期後，原告無法完成，而其他建 商欲與被告合建，原告方面亦不願放棄，卻拖延至今才要求還款，並無理由。丙：被告丙○○、己○○、壬○○○方面：
未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 理 由
壹、程序方面
本件被告丑○○○、丙○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○○經合法通知， 未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原 告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張兩造於八十八年一月十八日訂立系爭合建契約，約定被告提供所有坐落 台北市○○區○○段二小段二四五等地號與鄰地同段同小段之土地共八十五筆共 同申請都市更新，依更新獎勵通過之範圍合建，被告於系爭合建契約簽立時均已 分別收受原告交付之簽約保證金各五萬元，惟因原訂合建土地中有台灣銀行土地 四戶、水利地一戶、警察宿舍九戶共二十七戶不願參與合建或搬遷，致無法繼續 進行本件都市更新案，而依系爭合建契約第六條第一項第一款及第十三條第六項 之約定，被告應將收取之保證金無息退還，為此，依上開約定訴請被告返還保證 金及遲延利息等語。被告甲○○、癸○○、辛○○、丁○○○、丑○○○、乙○ ○、庚○○、戊○○、子○○○則以：原告拖延二年多才要求被告返還保證金， 而依系爭合建契約之約定，一年後若無法如期完成，被告收取之保證金須於七日 內退還，否則契約繼續有效，而原告於一年到期後無法完成，其他建商欲與被告 合建，原告方面亦不願放棄，卻拖延至今才要求還款，並無理由等語，以資抗辯 。
二、原告主張其與被告等人陸續自八十八年一月十八日起至八十九年三月三十日止， 分別簽訂系爭合建契約，約定被告提供所有坐落台北市○○區○○段二小段二四 五等地號與鄰地同段同小段之土地共八十五筆共同申請都市更新，依更新獎勵通 過之範圍合建，被告於系爭合建契約簽立時均已分別收受原告交付之簽約保證金 各五萬元，惟因原訂合建土地中有台灣銀行土地四戶、水利地一戶、警察宿舍九 戶共二十七戶不願參與合建或搬遷，致無法繼續進行本件都市更新案，被告迄今 尚未返還已收取之保證金等事實，業據其提出與所述相符之提出都市更新團體會 議通知函影本、台北市政府都市發展局書函影本、合建土地規劃圖影本各一份、 房屋合建契約書影本、收據影本各十二份為證，並為被告甲○○、癸○○、辛○ ○、丁○○○、丑○○○、乙○○、庚○○、戊○○、子○○○所不爭執，另被 告丙○○、己○○、壬○○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭 執，堪認原告主張之上開事實為真正。
三、按兩造雖於系爭合建契約第十三條第六項約定「本契約書自簽約日起有效期限為 壹年。期滿無法完成時，本契約書作廢，甲方原收取之保證金無息七天內退還乙 方。但非因乙方之因素（因鄰地其他地主拖延）而無法在期限內完成簽約或買賣 手續時，甲方應配合乙方，將期限延長。」惟參照同契約第六條第一項第一款、 第二款前段、第三款前段、第四款之約定：「乙方（即原告）應付甲方（即被告 ）履約保證金每坪土地新台幣捌萬元整，其支付辦法如下：⒈本約簽訂時，乙方 先交付新台幣伍萬元整之簽約訂金予甲方，若乙方於壹年內全部鄰地未完成簽約 時，乙方如放棄該合建案，甲方應將原收取之訂金新台幣五萬元整經乙方通知七 日內無息退還乙方。訂金未退還者本約繼續有效。上述時間不含獎勵更新之申請 及審核時間。⒉全部鄰地之地主完成簽約時，乙方應給付甲方第一次保證金依土
地每坪新台幣參萬元整（原收取之定金同時扣回）。．．．⒊本案建築執照核准 領取後，乙方應給付甲方第二次保證金依土地每坪新台幣參萬元正。．．．⒋正 式動工後乙方應給付甲方第三次保證金土地每坪新台幣貳萬元正。」顯見系爭合 建契約第十三條第六項所稱之「保證金」，係指原告與都市更新計畫範圍內全部 鄰地之所有權人完成簽約或買賣手續後，原告所給付之第一次、第二次、第三次 保證金，至於原告於簽約時所給付之定金，則於給付第一次保證金時轉換為保證 金之性質，是於原告與都市更新計畫範圍內全部鄰地所有權人完成簽約之停止條 件成就前，原告所給付之簽約定金，仍僅為「定金」之性質，而非系爭合建契約 第十三條第六項所稱之「保證金」甚明。本件原告迄未與都市更新計畫範圍內全 部鄰地所有權人完成簽約，為兩造所不爭執，則原告給付予被告各五萬元之簽約 定金，自未變更為保證金之性質，則原告基於系爭合建契約第十三條第六項之約 定，訴請被告返還簽約定金，即非正當，為無理由。四、次按兩造於系爭合建契約第六條第一項第一款約定：「乙方（即原告）應付甲方 （即被告）履約保證金每坪土地新台幣捌萬元整，其支付辦法如下：⒈本約簽訂 時，乙方先交付新台幣伍萬元整之簽約訂金予甲方，若乙方於壹年內全部鄰地未 完成簽約時，乙方如放棄該合建案，甲方應將原收取之訂金新台幣五萬元整經乙 方通知七日內無息退還乙方。訂金未退還者本約繼續有效。上述時間不含獎勵更 新之申請及審核時間。」應解為兩造約定原告應於一年之期限內完成與都市更新 範圍內全部鄰地所有權人簽約或買賣手續，惟該期限應扣除獎勵更新之申請及審 核時間，原告於一年期滿時，縱未完成上開簽約或買賣手續，除即時主動向被告 為解除系爭合建契約及返還定金之意思表示外，系爭合建契約仍繼續有效，且基 於誠信原則，原告嗣後即不得再以其未於一年之期限內完成與都市更新範圍內全 部鄰地所有權人簽約或買賣手續為由，而主張解除系爭合建契約及返還簽約定金 。經查，原告係先於八十八年一月十八日與被告甲○○、癸○○、辛○○、丑○ ○○、丙○○，次於同年一月二十日與被告乙○○，嗣於同年二月三日與被告丁 ○○○，再於同年二月九日與被告庚○○、壬○○○、子○○○，又於同年三月 十日與陳世欽簽訂系爭合建契約，並於一年後之八十九年三月三十日始與被告己 ○○簽訂系爭合建契約，而原告係於八十九年六月十三日及二十九日委託王永強 建築師事務所向臺北市政府都市發展局提出系爭都市更新計畫案，且經臺北市政 府都市發展局以該都市更新計畫書尚有部分未符規定為由，於八十九年七月六日 以北市都四字第八九二一三五四四００號函退回補正等情，有原告所提出之系爭 合建契約書影本十二份及臺北市政府都市發展局八十九年七月六日北市都四字第 八九二一三五四四００號函影本在卷可稽，且證人即原告公司負責系爭都市更新 案之承辦人楊民良於本院九十年十月十五日言詞辯論時到場亦證稱原告於八十九 年三月三十日簽約達到三分之二法定人數後才送件等語，顯見原告於與被告甲○ ○、癸○○、辛○○、丑○○○、丙○○、乙○○、丁○○○、庚○○、壬○○ ○、子○○○、陳世欽等十一人簽訂系爭合建契約一年後，仍未完成與都市更新 範圍內全部鄰地所有權人之簽約或買賣手續，且於一年期限屆滿時原告尚未向有 關機關申請系爭獎勵更新案，自無扣除獎勵更新申請及審核時間之必要，則原告 非但未即時主動向被告甲○○、癸○○、辛○○、丑○○○、丙○○、乙○○、
丁○○○、庚○○、壬○○○、子○○○、陳世欽等十一人為解除系爭合建契約 及返還定金之意思表示，反而更繼續尋求與亦屬系爭都市更新範圍內鄰地所有權 人之被告己○○洽商，並於八十九年三月三十日完成簽約手續，揆諸前揭約定及 說明，原告與被告甲○○、癸○○、辛○○、丑○○○、丙○○、乙○○、丁○ ○○、庚○○、壬○○○、子○○○、陳世欽等十一人所簽訂之系爭合建契約應 繼續有效，且基於誠信原則，原告嗣後即不得再以其未於一年之期限內完成與都 市更新範圍內全部鄰地所有權人簽約或買賣手續為由，而主張解除系爭合建契約 及返還簽約定金。是原告基於系爭合建契約第六條第一項第一款之約定，訴請被 告甲○○、癸○○、辛○○、丑○○○、丙○○、乙○○、丁○○○、庚○○、 壬○○○、子○○○、陳世欽等十一人返還簽約定金各五萬元及遲延利息，即屬 無據，為無理由。
五、原告於八十九年三月三十日與被告己○○簽訂系爭合建契約後，嗣於八十九年六 月十三日及二十九日向臺北市政府都市發展局提出系爭都市更新計畫案，且經臺 北市政府都市發展局於八十九年七月六日退回補正之事實，已如前述，扣除原告 申請獎勵更新及有關機關審核之時間共二十四日，原告與被告陳金煜所簽訂系爭 合建契約所定原告應完成與全部鄰地所有權人簽約或買賣手續之一年期限，應於 九十年四月二十三日始期滿，於上開期限屆滿前，原告自無行使解除契約之權。 是證人楊民良於上開期日到場雖證稱，原告於八十九年十月間，即以有三分之一 鄰地所有權人不願簽約無法繼續進行系爭合建契約而委由地主代表林永盛之母親 代為向被告轉達原告解約之意思表示，又於九十年二月十九日開始以言詞或通知 書向被告為解約之意思表示等語，惟因原告於為解除契約之意思表示時，其與被 告陳金煜約定應完成與全部鄰地所有權人簽約或買賣手續之一年期限尚未屆滿， 是原告上開行為自不生解除系爭合建契約之效力。又原告雖於九十年十月十五日 本院言詞辯論期日當場向到場被告為解除契約之意思表示，並請求本院將言詞辯 論筆錄公示送達予未到場之被告己○○，上開筆錄經刊登新聞紙後於九十年十一 月六日始對被告己○○發生送達之效力，距原告與被告己○○約定原告應完成與 全部鄰地所有權人簽約或買賣手續之一年期限即九十年四月二十三日，已逾六個 月有餘，其間原告亦未即時主動向被告己○○為解除系爭合建契約及返還定金之 意思表示，參酌前揭約定及說明，原告與被告己○○所簽訂之系爭合建契約亦應 繼續有效，且基於誠信原則，原告不得再以其未於一年之期限內完成與都市更新 範圍內全部鄰地所有權人簽約或買賣手續為由，而主張解除系爭合建契約及返還 簽約定金。是原告基於系爭合建契約第六條第一項第一款之約定，訴請被告己○ ○返還簽約定金五萬元及遲延利息，亦屬無據，為無理由。六、綜上所述，系爭合建契約第十三條第六項之約定既不得作為原告請求被告返還簽 約定金之依據，且原告於系爭合建契約第六條第一項第一款所定行使解除權之一 年期限解滿後，未即時主動向被告為解除系爭合建契約及返還定金之意思表示而 不得再向被告行使解除權，系爭合建契約應繼續有效。從而，原告基於上開約定 ，訴請被告十二人返還簽約定金各五萬元及遲延利息，即非正當，為無理由，應 予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核
與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 三 日 臺灣士林地方法院民事第三庭
~B法 官 張國勳
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 十二 月 十 日~B法院書記官 李汝婷
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