返還保證金等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,99年度,2151號
TPDV,99,訴,2151,20120224,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2151號
原　　　告　張敏雄
訴訟代理人　王昧爽律師
被　　　告　林　通
訴訟代理人　藍弘仁律師
上列當事人間請求返還保證金等事件，本院於民國101 年2 月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾陸萬捌仟肆佰壹拾陸元，及自民國九十年四月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣陸拾伍萬陸仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾陸萬捌仟肆佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由 一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民 事訴訟法第24條定有明文。查關於本件契約涉訟，兩造以協議 書第9 條約定，合意以本院為第一審管轄法院，有兩造協議書 影本在卷可稽（見本院卷第17頁反面），故本院就本件訴訟有 管轄權，合先敘明。
原告主張：
㈠兩造前於民國76年7 月4 日簽定合建房屋之「契約書」（下 稱系爭合建契約書），約定由被告提供其所有門牌號碼臺北 市○○區○○路1 段255 巷36號、40之5 號、40之7 號、40 之9 號，及同路段181 巷77號房屋，併同其向訴外人宗親祭 祀公業林明任等祖產購得之土地權利，與原告合建房屋。原 告並依系爭合建契約書第4 條約定，給付被告合建保證金新 臺幣（下同）97萬元（下稱系爭保證金），以為履約之保證 。嗣因被告未取得上開購得土地之所有權狀，在整合祭祀公 業土地費時之情況下，雙方乃於82年4 月1 日簽定「補充協 議書」（下稱系爭第一次補充協議），由原告簽發面額900 萬元之保證支票及提供坐落臺北市○○區○○段三小段409 地號土地設定900 萬元之抵押權與被告，以為履約保證，並 給付被告房屋之補貼18 0萬元及補償費120 萬元。兩造復於 86年4 月10日簽定「補充協議書」（下稱系爭第二次補充協 議），由原告購買訴外人冠德建設股份有限公司（下稱冠德



公司）與雙雄建設開發股份有限公司（下稱雙雄公司）共同 興建於臺北市內湖區之「冠德高巢大湖仙境」C 三棟10樓、 B 六棟8 樓、B 六棟9 樓、C 三棟7 樓及B5棟8 樓等五戶房 屋（下稱系爭房屋）交付被告以為抵充原來合建契約之給付 義務，而被告除同意視為合建契約之履行外，並將系爭第一 次補充協議約定之抵押權塗銷，及返還前開900 萬元之保證 支票與原告。迨系爭房屋興建完成後，雙方復於89年7 月28 日簽定「協議書」（下稱第三次補充協議書），由原告於當 日將系爭房屋點交予被告及被告指定之訴外人林水池、林來 通、林秉誠、林全信等人，並已於同年間將系爭房屋及坐落 土地移轉所有權與渠等。
㈡依系爭第二次補充協議第4 條約定，系爭合建契約書及第一 次補充協議內容，除修訂部分外，雙方仍繼續履行，故系爭 合建契約書有關系爭保證金應於房屋建築完成後無息償還（ 系爭合建契約第4 條），及被告應就其分得房屋比例分攤應 繳之土地增值稅並自行繳納（系爭合建契約第8 條）之約定 ，均屬有效。被告既已取得系爭房屋及坐落土地，則原告就 雙方之合建契約應已履行完成，依約被告除應返還系爭保證 金與原告外，尚應分攤系爭房屋坐落土地之土地增值稅。又 因被告所選擇系爭房屋之坐落土地，其權利範圍10000 分之 249 遠大於原告所負責雙雄公司之權利範圍20000 分之133 ，原告須就不足之權利範圍20000 分之365 部分，向冠德公 司購買後由其移轉與被告。然因冠德公司購入該部分土地之 時間較晚，土地增值稅雖因於短時間內移轉而較少，土地取 得價格卻較高，原告即以移轉與被告時較高之時價向冠德公 司購得。故在計算被告應分攤之稅額時，不應以冠德公司移 轉該部分土地與被告時之土地增值稅為依據，而應考量原告 已付出較高時價購買土地之負擔。因此，被告所應負擔之土 地增值稅，係自其選擇系爭房屋之86年4 月10日起，至取得 系爭房屋所有權之89年8 月25日止，依雙雄公司土地增值稅 繳款書之計算公式而為計算，共192 萬4286元《計算式：【 系爭房屋坐落土地於88年8 月間移轉所有權時，每平方公尺 之公告現值13萬4000元－（系爭房屋坐落土地於86年5 月間 ，每平方公尺之公告現值7 萬130 元×繳款書記載之物價指 數10 3.7％）】×土地增值稅率40％×系爭房屋坐落土地面 積78.51 平方公尺＝192 萬4286元》。原告分別於89年12 月15日及90年2 月21日，函催被告領取系爭房屋之所有權狀 並應為上開款項之給付，被告仍置之不理。依系爭第三次補 充協議書第7 條約定，被告顯有違約之情事，應給付懲罰性 違約金，就此被告請求之金額為200 萬元。爰依兩造間前開



契約關係，請求被告給付系爭保證金、土地增值稅、懲罰性 違約金，及自被告接獲原告存證信函期滿後之90年4 月1 日 起算之法定遲延利息等語。並聲明：1.被告應給付原告489 萬4286元，及自90年4 月1 日起至清償日止，按年利率5 ％ 計算之利息；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。被告則以：
㈠依系爭合建契約書第9 條及第10條約定，原告至遲應於79年 7 月4 日前取得合建房屋之建築執照以開工建築，並於80年 7 月4 日前完工交屋，否則其所給付之系爭保證金即由被告 沒收。是原告身為建設公司負責人，基於專業判斷而與被告 為此約定，卻無法於上開約定日期前完成交屋，已屬違約且 無不可歸責之事由。嗣後雙方雖陸續簽定系爭第一、二、三 次補充協議，惟均係因原告遲遲無法履約，為繼續原有之合 建關係，而依其另行提出之增補條件所簽定。故縱令雙方以 系爭第二次補充協議合意變換分得建物，依該補充協議第4 條「原契約書及協議書內容，除修訂部分外，雙方仍繼續履 行」之約定，並不影響原告因違反系爭合建契約書第9 條之 履行期限應負之遲延責任，且原告迄今未交付系爭房屋及坐 落土地之所有權狀，其給付並非完全，亦屬違約，是被告自 得依系爭合建契約書第10條沒收系爭保證金。至原告給付與 被告之房屋補償費120 萬元及補貼18 0萬元，前者係依系爭 合建契約書第3 條約定而為給付，後者則係給付門牌號碼臺 北市○○區○○路1 段255 巷30號房屋之補貼款，均與 本件無涉。
㈡又土地增值稅，乃係土地所有權移轉時，就土地漲價總數額 依一定稅率課徵之稅捐。而依臺北市稅捐稽徵處內湖分處89 年8 月8 日書函之記載，被告取得系爭房屋坐落土地之土地 增值稅為99萬8416元，且業經原告自承，則被告依系爭合建 契約書第8 條約定應繳之土地增值稅應為99萬8416元。然原 告刻意忽略稅捐稽徵之計算徵收，逕以其因付出較高時價向 冠德公司購買系爭房屋坐落土地之取得土地成本，來換算土 地增值稅，顯非實際發生之稅賦，與上開契約書約定不符， 尚乏依據，是被告就超過99萬8416元之部分，不能同意原告 之請求。
㈢再查，原告既不得要求被告返還系爭保證金及給付192 萬42 86元之土地增值稅，被告並無違約，是原告以系爭第三次補 充協議書第7 條約定，請求被告給付違約金，並無理由。況 該第三次補充協議書第7 條乃約定「依本約應盡之義務」， 而依該協議書第1 條及第8 條分別有「於本約簽定日」、「 按本約所載地址」之記載可知，該條所指義務僅限於該協議



書所約定者方屬之，故縱認被告關於返還系爭保證金及給付 土地增值稅等違反合約義務，亦非違反系爭第三次補充協議 書所定義務，無第三次補充協議書第7 條約款之適用。準此 ，原告上開主張並無可採。
㈣退一步言，即令認被告應給付系爭保證金、土地增值稅及懲 罰性違約金與原告，然原告尚未依約交付系爭房屋之所有權 狀與被告，具有違約事由，被告自得依系爭第三次協議書第 1 條及第7 條約定，請求原告給付500 萬元之懲罰違約金； 是被告得以原告對被告上開違約金債務主張抵銷。並聲明： 1.駁回原告之訴；2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣 告免為假執行。
經查：
㈠兩造於76年7 月4 日簽定合建房屋之系爭合建契約書，約定 由被告將其所有門牌號碼臺北市○○區○○路1 段255 巷36 號、40之5 號、40之7 號、40之9 號，及同路段181 巷77號 房屋，暨其向訴外人宗親祭祀公業林明任等祖產購得之土地 權利，一併提供與原告合建房屋。兩造並約定： ⒈本契約訂立時，由原告支付被告97萬元作為合建保證金， 該項保證金於房屋建築完成後無息償還，或從被告應得之 房屋售款中扣還原告（第4 條）。
⒉原告同意於申請建築執照時，就被告應分得坪數範圍內， 以被告或被告指定人為起造人（第7 條）。
⒊被告須就其分得之房屋比率分攤應繳之增值稅自行繳納（ 第8 條）。
⒋建築完成交屋期限：原告應於本契約訂立後3 年內取得建 築執照開工建築，並於取得建築執照後1 年內完成交屋（ 第9 條）。
⒌兩造秉持誠信原則訂立本契約，如原告違約則其所給付之 保證金由被告沒收。如被告違約，則除加倍償還所收取之 保證金外，並賠償原告之一切損失（第10條）。 ㈡原告依系爭合建契約書第4 條約定，給付被告系爭保證金， 惟未於該契約書第9 條所約定之期限內履約，被告於82年4 月1 日前，亦未能取得其向祭祀公業林明任等購買應供合建 土地之所有權狀。
㈢兩造於82年4 月1 日簽定系爭第一次補充協議，於該協議第 1 條約定：原告除應於該補充協議訂立起1 年半內開工建築 ，並自開工日起3 年內完工外，尚須簽發83年10月1 日到期 、面額900 萬元之保證支票，及提供坐落臺北市○○區○○ 段三小段409 地號土地設定900 萬元之抵押權與被告，以為 履約之保證。




㈣兩造於86年4 月10日簽定系爭第二次補充協議，於該協議第 1 、2 條約定，由原告購買訴外人冠德公司與雙雄公司共同 興建於臺北市內湖區之「冠德高巢大湖仙境」之系爭房屋交 付被告，作為系爭合建契約書及第一次補充協議之履行；被 告則將系爭第一次補充協議約定之抵押權塗銷。另於第4條 約定，系爭合建契約書及第一次補充協議之內容，除修訂部 分外，雙方仍繼續履行。
㈤被告所選擇系爭房屋所座落土地之權利範圍共計10,000分之 249 ，原告就系爭土地所有權應有部分比例原僅有20,000分 之133 ，原告於86年5 月間向冠德公司購買該不足20 ,000 分之365 之土地所有權應有部分。
㈥兩造於89年7 月28日簽定系爭第三次補充協議書，於第1 條 約定：原告於該協議書簽訂當日將系爭房屋點交與被告，並 開始辦理系爭房屋之所有權移轉登記與被告及被告指定之人 ，除公務機關辦理延宕外，原告並應確保被告於89年8 月20 日取得上開所有權。另於第7 條約定，雙方依該協議書應盡 之義務，除該協議書另有約定者外，任何一方如有違約之情 事，經他方通知於履行期限內仍未履行或配合辦理者，違約 方應支付他方500 萬元之懲罰性違約金。
㈦原告於89年7 月28日將系爭房屋點交與被告及被告指定之訴 外人林水池、林來通、林秉誠、林全信，並於同年8 月25日 將系爭房屋及坐落土地之所有權移轉登記與上開人等，惟未 交付系爭房屋之所有權狀。
㈧依臺北市稅捐稽徵處內湖分處89年8 月8 日北市稽內湖增字 第8900835100、89008355200 、89008355300 、8900835540 0 、8900835500號函之記載，原告將系爭房屋坐落土地移轉 被告及被告指定之人，核定應徵土地增值稅共計為99萬8416 元。被告就其依約應負擔上開99萬8416元之稅額部分不爭執 。
㈨原告分別於89年12月15日及90年2 月21日，以臺北郵局第23 59號及第298 號存證信函催告被告領取系爭房屋之所有權狀 ，並返還系爭保證金97萬元及給付土地增值稅193 萬1373元 。被告於收受該存證信函後，未領取系爭房屋之所有權狀， 亦未依函給付上開款項。
㈩被告於97年8 月14日委請律師寄發律師函，催告原告於函達 後10日內交付所有權狀，逾期未履行則依系爭第三次補充協 議書第7 條請求500 萬元之懲罰性違約金。
被告曾於98年間，就原告未交付系爭房屋所有權狀等爭議， 起訴請求原告交付所有權狀，經本院以98年度訴字第1738 號民事確定判決，認定被告交付所有權狀之請求有理由，原



告以返還保證金、土地增值稅及遲延利息行使同時履行抗辯 為無理由，判決原告應交付所有權狀與被告或被告指定之人 。
上開事實，為兩造所不爭執，並有兩造不爭執形式真正之上開 4 份契約書、土地增值稅繳款書、臺北市稅捐稽徵處內湖分處 函、臺北郵局第2359號及第298 號存證信函、97年8 月14 日 務實發文法字第94號律師函影本為證（本院卷第9 至23頁、第 52至56頁、第97至101 頁、第147 頁反面），並經本院調閱98 年度訴字第1738號民事確定判決互核相符，堪認屬實。經本院於100 年12月20日協同兩造行爭點整理程序，同意本件 爭點為：
㈠系爭保證金所保證之對待給付為何？原告有無構成被告得依 系爭合建契約書第10條沒收系爭保證金之事由？原告請求返 還系爭保證金有無理由？
㈡被告依約應繳之土地增值稅額為若干？
㈢系爭第三次補充協議書第7 條所指違約，是否包含違反兩造 於76年7 月4 日所訂系爭合建契約書約款部分？ ㈣被告得否以原告未交付系爭房屋及坐落土地之所有權狀為由 ，依系爭第三次補充協議書第7 條所定之違約金主張與上開 債權抵銷？得抵銷之金額若干？
本院之判斷：
㈠原告請求返還系爭保證金97萬元部分，為有理由： 1.查系爭合建契約書第4 條、第7 條、第9 條及第10條約定 ：「本契約訂立時，由乙方（即原告）支付甲方（即被告 ）97萬元作為合建保證金，該項保證金於房屋建築完成後 無息償還，或從甲方應得之房屋售款中扣還乙方」、「乙 方同意於申請建築執照時，就甲方應分得坪數範圍內，以 甲方或甲方指定人為起造人」、「建築完成交屋期限：乙 方應於本契約訂立後3 年內取得建築執照開工建築，並於 取得建築執照後1 年內完成交屋」、「甲乙雙方秉持誠信 原則訂立本契約，如乙方違約則其所給付之保證金由甲方 沒收。如甲方違約，則除加倍償還所收取之保證金外，並 賠償乙方之一切損失」（見本院卷第9 頁反面至第10頁反 面），可知原告給付之系爭保證金，性質上係就合建房屋 之相關事項為擔保，除保障土地權利提供者即被告之權利 外，尚有促使興建房屋之一方即原告履行指定起造人、取 得建築執照、興建並交付房屋等義務，或充作不履約之損 害賠償之目的；若原告依約如期將約定之建築完工，並將 完工之房屋交付與被告，被告則應依系爭合建契約書第4條 返還保證金。




2.次查，系爭合建契約書第9 條約定，原告雖應於簽定本契 約後3 年內（即79年7 月4 日前）取得建築執照，並於取 得建築執照後1 年內（即80年7 月4 日前）完成交屋；惟 兩造另於82年4 月1 日就系爭合建契約書簽訂系爭第一次 補充協議，約定原告應於簽定該協議之日起1 年半內（即 83 年10 月1 日前）動工，並自動工日起3 年內（即86年 10月1日 前）完工，及簽發支票1 紙、提供坐落臺北市○ ○區○○段三小段409 地號土地設定900 萬元之抵押權與 被告，以為按期開工之保證（參系爭第一次補充協議第1 條，本院卷第12頁）；兩造復於86年4 月10日簽定系爭第 二次補充協議，改以原告提供系爭房屋作為抵充被告依系 爭合建契約書應分得之建物，俟交屋完成之同時以承購價 結算，並約明除修訂部分外，雙方繼續履行系爭合建契約 書及第一次補充協議之內容（參系爭第二次補充協議第1 條及第4條 ，本院卷第14頁至反面）；又兩造於89年7 月 28日再簽定系爭第三次補充協議書，約定原告應於89年7 月28日當日將系爭房屋點交予被告等情（參系爭第三次補 充協議書第1 條，本院卷第16頁），堪認兩造於簽訂系爭 合建契約後，透過系爭第一次補充協議，先合意延長原告 興建房屋之履約期限至86年10月1 日完工，又透過系爭第 二次補充協議，合意變更原告依約應完工交付之標的物為 系爭房屋，復於89年7 月28日簽訂系爭第三次補充協議書 ，就合建房屋之交付期限，再次重新合意變更為89年7 月 28日，原告並依約於89年7 月28日將系爭房屋點交予被告 ；易言之，依兩造系爭合建契約書、歷次補充協議書之約 定，關於給付之標的物、建築完成之交屋期限均已分別合 意變更，而原告依約於89年7 月28日將興建完成之系爭房 屋交付與被告及被告指定之人，應已履行在兩造約定期限 內，將「房屋建築完成」及「交付房屋」之給付義務，則 依系爭合建契約書第4 條約定，系爭保證金應於「房屋建 築完成後」無息償還，是原告請求返還系爭保證金，係屬 有據。
3.被告雖辯稱兩造之補充協議僅合意延長履約期限，不影響 原告應依原來契約所負之遲延責任云云；然所謂合意延長 履約期限，係指兩造終止原契約關於履行期之約定，重新 依新約之約定履行，債務人毋須再受原契約履約期限之拘 束，從而不因違反原約定之履約期限而生債務不履行之責 ；經查兩造既已合意延長履約期限，被告亦未就其所稱補 充協議僅合意延長履約期限但仍繼續追究未依原來期限履 行遲延責任之變態事實為舉證；且兩造簽署系爭合建契約



書後，應供合建之土地無法如期整合，為兩造所不爭執， 從而兩造為促成合建關係繼續履行，另行簽署歷次補充協 議書，各自互為讓步，依上開說明及締約上之誠信原則， 應認被告辯稱原告仍應對其未依系爭合建契約書第9 條原 約定期限興建房屋及系爭第一次補充協議第1 條約定時點 開工而負遲延責任，沒收系爭保證金等情，乏其所據，難 認可採。至於被告另辯稱原告未交付系爭房、地之所有權 狀等違約情事，性質上為兩造間就辦理系爭房屋所有權之 移轉登記等後續事宜，並不在系爭合建契約第1 至9 條所 訂有關「興建房屋」及「交付房屋」等相關給付義務之列 ，核屬系爭合建契約書第11條所指「本契約如有未盡事宜 ，由雙方秉持誠信原則及有關法律處理之」之情事，而非 系爭合建契約書第10條約定扣罰保證金之「違約」情節。 是原告既已依約「完成房屋建築」及「交付房屋」，已踐 履退還保證金之全部條件，被告不得以原告未交付權狀之 事由沒收系爭保證金。綜上，原告請求被告返還系爭保證 金97萬元，應為有理由。
㈡原告請求被告應負擔土地增值稅99萬8416元部分，為有理由 ，就超過此範圍之請求則為無理由：
1.依系爭第二次補充協議第4 條：「原契約書（即系爭合建契 約書）及協議書（即系爭第一次補充協議）內容，除修訂部 分外，雙方仍繼續履行」，及合建契約書第8 條：「土地增 值稅：甲方（即被告）就其分得之房屋比率分攤應繳之增值 稅自行繳納」之約定，被告就其因合建契約及後續補充協議 而於89年8 月25日取得之系爭房屋，應分攤繳納土地增值稅 。又按已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土 地漲價總數額徵收土地增值稅，土地稅法第28條前段定有明 文。是土地增值稅，乃於土地所有權移轉時，按其漲價總數 額依一定稅率課徵之稅捐。
2.查本件被告所取得系爭房屋，其坐落土地權利範圍之增值稅 額，經稅捐稽徵機關計算共99萬8416元，有臺北市稅捐稽徵 處內湖分處89年8 月8 日北市稽內湖增字第8900835100、89 008355200 、89008355300 、89008355400 、8900835500號 書函在卷可稽（本院卷第52至56頁），且為兩造對該核定之 稅額不爭執，故被告依系爭合建契約書第8 條約定應繳之土 地增值稅應為99萬8416元，實屬有據。至原告主張因其付出 較高時價購買土地，應以其負責之雙雄公司取得土地成本計 算土地增值稅云云，然原告已自承其上開主張並非實際發生 之稅賦，亦與兩造契約地價稅負擔之約定內容有間；且原告 與被告另訂補充協議時，既協議變更給付之標的物，應已就



變更標的物之各項取得成本綜合考量，原告亦未證明兩造有 合意由被告承擔原告向第三人購買土地之情事，自不得令被 告負擔超越契約約定之負擔。是原告請求被告負擔土地增值 稅99萬8416元部分，為有理由，逾此之請求，則屬無據，並 無理由。
㈢系爭第三次補充協議書第7 條所指違約，應包含被告違反系 爭合建契約書第4 條返還保證金、第8 條分攤土地增值稅之 情事，原告以系爭第三次補充協議書第7 條請求違約金，為 有理由：
1.按解釋當事人之契約，應通觀全文，於文義上及論理上詳為 推求，並應斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，以判 斷當事人立約當時之真意（最高法院91年度台上字第203 號 判決意旨參照）。
2.查本件兩造就合建房屋相關事宜所簽定之76年7 月4 日系爭 合建契約書、82年4 月1 日之系爭第一次補充協議、86年4 月10日之系爭第二次補充協議及89年7 月28日之系爭第三次 補充協議書，均係為落實兩造間之合建關係，並以系爭合建 契約為基礎，逐次以後來之補充協議修補或調整先前契約未 盡周延之事宜，易言之，從契約目的及內容觀之，雙方均係 為延續合建關係，使原告得依約履行其給付義務，故系爭合 建契約書與第一、二、三次補充協議彼此相互關連，應具一 體性。是以，系爭第三次補充協議書第7 條之「依本約應盡 之義務」，應非僅指該協議書之約款；所謂「違約」，亦應 包括違反系爭合建契約書、歷次補充協議書約款部分。又被 告對於原告主張之違約金200 萬元之數額，並無表示意見， 是原告主張被告違反系爭合建契約書第4 條返還保證金、第 8 條分攤土地增值稅之情事，應依系爭協議書第7 條給付原 告違約金200 萬元，應認有理由。
3.綜上，原告本於系爭合建契約書及歷次補充協議之約定，請 求被告給付系爭保證金97萬元、土地增值稅99萬8416元及違 約金200 萬元，為有理由，超過上開部分之請求，則無理由 ，不應准許。
㈣被告得否以原告未交付系爭房、地所有權狀之違約事由，主 張以其依系爭協議書第7 條對原告違約金之債權，與原告對 被告之上開債權行使抵銷？抵銷金額若干？
1.依系爭協議書第7 條約定，兩造之任何一方如有違反依該協 議書應盡義務之情事，經他方通知履行期限內仍未見履行或 配合辦理者，違約方應給付500 萬元之懲罰性違約金，並賠 償他方所受實際損失（本院卷第17頁反面）。查本件原告雖 將系爭房屋所有權移轉登記與被告及被告指定之人，惟未將



系爭房屋所有權狀交付被告，已違反兩造間契約義務，業經 被告訴請原告交付所有權狀，並經本院98年度訴字第1738號 民事確定判決認定屬實，有上開民事確定判決存卷可按，並 經本院審認無訛；是被告以原告違反契約義務為由，依系爭 協議書第7 條，請求原告給付違約金，為有理由。 2.又按懲罰性違約金，係以強制債務之履行為目的，確保債權 效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履 行時，債權人無論損害有無，皆得請求（最高法院83年度台 上字第2879號判決意旨參照）；約定之違約金過高者，法院 得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當 ，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務 人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行， 不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數 額（79年台上字第1915號判例意旨參照）。是本件被告是否 因未取得系爭房屋之所有權狀而受有何損害，雖無礙於其懲 罰性違約金之請求，惟本院衡量被告係以取得系爭房屋為主 要目的，且不動產所有權狀僅屬證明文件，其本身無從實行 換價程序，在社會觀念上並無經濟上之價值，亦不可轉讓， 性質上不適宜為留置標的（最高法院95年度台再字第10號判 決意旨參照）；原告因未交付系爭房屋所有權狀，對被告所 造成之損害或可能造成之損害，尚非重大，就此核兩造約定 之懲罰性違約金500 萬元，已屬過高，故認被告得請求原告 給付之違約金數額，應依民法第252 條規定減至200 萬元， 始為適當。
3.本院衡酌兩造各自對對造負有債務，給付種類相同，且均屆 清償期，又非依債之性質不能抵銷，加以雙方亦無不得抵銷 之特約，則被告主張以其債務與原告之債務互為抵銷，核屬 有據。是原告對於被告之396 萬8416元債權請求權（97萬＋ 99 萬8416 ＋200 萬＝396 萬8416），經被告主張抵銷，於 200 萬元之範圍內，溯及最初得為抵銷時消滅。抵銷後，被 告尚應給付原告1,968,416元。
綜上所述，原告本於系爭合建契約書及歷次補充協議之約定， 請求被告給付1,968,416 元及自被告收受原告90年2 月21日催 告函後之90年4 月1 日起至清償日止按週年利率5%計算之法定 遲延利息，為有理由，應予准許；逾此之請求，為無理由，應 予駁回。又兩造均陳明願供擔保，分別聲請准予假執行或免為 假執行，經核原告勝訴部分尚無不合，各酌定相當之擔保金額 宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。




本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審 酌後，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明 。
據上結論，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項及第392 條第2 項，判決如 主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
民事第七庭 審判長法 官 林玲玉
法 官 陳婷玉
法 官 王筑萱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
書記官 駱俊勳